قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول یکی از مهم‌ترین تحولات حقوقی سال‌های اخیر در حوزه املاک است. در این راهنمای کامل ۱۴۰۵، احکام قانون، سامانه ساغر و کاتب، ضمانت اجراها و تکالیف دارندگان اسناد عادی به‌صورت کاربردی توضیح داده شده است. برای پرونده مرتبط با وکیل ملکی تهران نیز می‌توانید مشاوره بگیرید.
قانون الزام به ثبت رسمی چیست و چرا تصویب شد؟
قانون الزام به ثبت رسمی دارای ۱۵ ماده، ۲۸ تبصره و ۱۴ آیین‌نامه اجرایی می‌باشد که با هدف ثبت رسمی کلیه معاملات اموال غیرمنقول به‌منظور تثبیت و نظم‌دهی به نظام معاملات املاک کشور تصویب شد. مقررات قانون هر ملکی از قبیل خانه، آپارتمان، مغازه و زمین کشاورزی در هر نقطه‌ای از کشور را در بر می‌گیرد. این قانون اموال منقول مانند خودرو را شامل نمی‌شود. بنابراین انتقال کلیه اموال منقول با اسناد عادی امکان‌پذیر است.
تا پیش از قانون الزام، معاملات عادی نسبت به اموال غیرمنقول و املاک مجاز بود و اشخاص می‌توانستند یک ملک را چندین دست با قولنامه یا مبایعه‌نامه انتقال دهند. با تصویب قانون، نقل و انتقال املاک دارای سند تک‌برگ حدنگار (کاداستر) باید با سند رسمی و از طریق ثبت در سامانه ثبت الکترونیک اسناد (ثبت آنی) که در ماده ۱ قانون پیش‌بینی شده است صورت بگیرد. به عبارت دیگر با توجه به الزامی شدن نقل و انتقال املاک با سند رسمی طبق قانون الزام به ثبت رسمی، اگر معامله‌ای با قولنامه یا مبایعه‌نامه یا سایر اسناد عادی صورت بگیرد بی‌اعتبار است.
طبق قانون، نقل و انتقال رسمی املاک می‌بایست از طریق ثبت در سامانه ثبت الکترونیک اسناد (ثبت آنی) و در دفترخانه اسناد رسمی صورت بگیرد.
اسناد تک‌برگ حدنگار نزد مالکین دو دسته هستند: ۱- اسناد تک‌برگ زردرنگ ۲- اسناد تک‌برگ سبزرنگ. از تاریخ ۱۴۰۳/۴/۳ یعنی از زمان لازم‌الاجراشدن قانون الزام به ثبت، کلیه اسناد تک‌برگ توسط ادارات ثبت سبزرنگ صادر میشود. چنانچه هر یک از معاملات ماده ۱ قانون شامل نقل و انتقال عین ملک، عقد انتفاع بیش از دو سال، عقد اجاره بیش از دو سال، حق ارتفاق، عقد وقف، رهن، اجاره به شرط تملیک، پیش‌فروش ساختمان و مشارکت در ساخت با سند سبزرنگ صورت بگیرند، حتماً باید به‌صورت رسمی تنظیم شوند؛ والا چنانچه با سند عادی انتقال یابند، همان‌طور که گفته شد سند عادی هیچ اعتباری نخواهد داشت و فقط عوضین معامله یعنی ثمن و مورد معامله اگر تحویل داده شده باشد، قابل استرداد است. جزئیات بیشتر درباره استرداد عوضین را بخوانید.
نکتههر زمان به هر دلیل مانند صدور سند المثنی، تعویض سند یا به هر علت دیگر سند تک‌برگ جدید صادر شود سبزرنگ خواهد بود و معاملات راجع به آن فقط با سند رسمی می‌باشد.
در مورد اسناد زردرنگ طبق ماده ۱ قانون، یک سال پس از راه‌اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی یعنی از تاریخ ۱۴۰۶/۳/۱ به بعد، تمامی نقل و انتقالات املاک که دارای سند زردرنگ هستند باید با سند رسمی انجام شود. در غیر این صورت اگر ملک با سند عادی منتقل شود فقط عوضین قرارداد قابل استرداد است و تخلف از مقررات ماده ۱ سبب میشود هیچ دعوای حقوقی و کیفری در محاکم و مراجع قضایی و شبه‌قضایی یا داوری شنیده نشود.
تاریخ تصویب و تاریخ اجرای قانون الزام
قانون الزام به ثبت رسمی در تاریخ ۱۴۰۱/۹/۶ به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید که پس از چند مرتبه ایراد از سوی شورای نگهبان و رفت و بازگشت بین مجلس و شورای نگهبان، سرانجام در تاریخ ۱۴۰۳/۲/۲۶ به تصویب مجمع تشخیص مصلحت نظام رسید. قانون در تاریخ ۱۴۰۳/۳/۱۳ توسط دولت ابلاغ گردید، در تاریخ ۱۴۰۳/۳/۱۷ در روزنامه رسمی منتشر و در تاریخ ۱۴۰۳/۴/۳ اجرایی شد.
چه معاملاتی مشمول قانون الزام هستند؟
ماده ۱ قانون، تقریباً کلیه معاملات ملکی را مشمول مقررات و ضمانت اجراهای مقرر نموده است. ماده ۱ می‌گوید: یک‌سال پس از راه‌اندازی رسمی «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی» موضوع ماده (۱۰) این قانون هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع که موضوع یا نتیجه آن انتقال مالکیت عین یا انتقال حق انتفاع (اعم از عمری یا رقبی برای مدت بیش از دو سال) یا انتقال حق ارتفاق اموال غیرمنقول باشد و وقف و نیز انعقاد عقد رهن در خصوص آنها و انعقاد عقود مفید انتقال منافع اموال مذکور برای مدت بیش از دو سال و اجاره به شرط تملیک و هر نوع پیش‌فروش ساختمان اعم از اینکه به‌صورت سهمی از کل عرصه و یا اعیان باشد و تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی مذکور، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد…
از یک سال بعد از اجرایی شدن سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی موسوم به سامانه ساغر، کلیه معاملات مربوط به انتقال ملک خواه مشاعی باشد یا مفروزی و با هر میزان دانگ و سهمی باشد و سند تک‌برگ مالکیت زردرنگ باشد، می‌بایست بهطور رسمی در دفترخانه و از طریق ثبت در سامانه ثبت الکترونیک اسناد که نام دیگر آن ثبت آنی است، صورت بگیرد. سامانه ساغر از تاریخ ۱۴۰۵/۳/۱ اجرایی شده است؛ بنابراین از تاریخ ۱۴۰۶/۳/۱ کلیه عقود و نقل و انتقالات که در ماده ۱ قانون تصریح شده باید به موجب سند رسمی باشد و اسناد عادی اعتبار ندارد و حقی برای انتقال‌گیرنده ایجاد نمی‌کند.
بیع (خرید و فروش ملک)
یکی از اعمال حقوقی مهمی که در ماده ۱ قانون الزام از آن نام برده شده و در عرف بازار بسیار رایج است، انتقال مالکیت عین است که با توجه به اینکه ملک سابقه ثبتی دارد یا ندارد شرایط آن متفاوت است.
در مورد املاک دارای سابقه ثبتی: اگر سند مالکیت ملک از نوع تک‌برگ و سبزرنگ باشد یعنی صدور سند از ۱۴۰۳/۴/۳ به بعد است، حتماً نقل و انتقال ملک باید در دفترخانه اسناد رسمی صورت بگیرد. چنانچه سند ملک تک‌برگ زردرنگ باشد تا یک سال پس از راه‌اندازی سامانه ساغر، نقل و انتقال ملک با بارگذاری اسناد عادی و درج ادعا در سامانه امکان‌پذیر است. اما از تاریخ ۱۴۰۶/۳/۱ معاملات خرید و فروش ملک دارای سند زردرنگ باید از طریق دفترخانه و ثبت در سامانه ثبت الکترونیک اسناد صورت پذیرد.
در مورد املاک فاقد سابقه ثبتی: املاکی که سابقه ثبت در اداره ثبت اسناد و املاک ندارند طبق تبصره ۱۰ ماده ۱۰ قانون الزام می‌بایست حداکثر تا ۸ سال از تاریخ راه‌اندازی سامانه ساغر تمام معاملات ملکی خود را فقط در این سامانه ثبت کنند. در صورت عدم ثبت معامله در سامانه یعنی اگر مانند سابق به‌صورت کاغذی انتقال صورت بگیرد، دارای همان ضمانت اجرای ماده ۱ قانون می‌باشند؛ یعنی معامله‌شان بی‌اعتبار است و طرفین فقط میتوانند بابت استرداد عوضین و ثمن پرداختی طرح دعوی کنند و هیچ ادعا و شکایتی از آنها از قبیل انتقال مال غیر، اثبات بیع، الزام به تنظیم سند رسمی و… پذیرفته نمی‌شود.
رهن و وثیقه
یکی دیگر از عقودی که در ماده ۱ قانون نام برده شده و باید با سند رسمی تنظیم گردد، عقد رهن است. طبق قانون مدنی، رهن عقدی است که در آن مدیون مالی را برای وثیقه به دائن (طلبکار) میدهد. معمولاً عقود رهنی میان بانک و مشتری منعقد میشود که طبق آن در قبال ارائه تسهیلات بانکی یا سایر خدمات بانکی، مالی از سوی مدیون یا راهن به رهن گذاشته میشود. عقد رهن بین بانک و مشتری در دفترخانه تنظیم و سند رسمی محسوب میشود و توسط سردفتر در سامانه ثبت آنی درج می‌گردد. به عبارتی در مورد سند سبزرنگ از تاریخ ۱۴۰۳/۴/۳ و سند زردرنگ از ۱۴۰۶/۳/۱ می‌بایست با سند رسمی صورت بگیرد. هر عقد رهن بهطور کلی چه میان بانک و مشتری و چه میان اشخاص دیگر تنظیم شود می‌بایست به‌صورت رسمی در دفترخانه صورت بگیرد تا دارای اعتبار قانونی باشد. مطالب مرتبط: فک رهن.
اجاره بیش از دو سال و اجاره به شرط تملیک
در اجاره تا دو سال و خود مدت دو سال نیازی به ثبت رسمی اجاره‌نامه نمی‌باشد و ثبت اجاره‌نامه و مدارک لازم در سامانه خودنویس توسط طرفین یا بنگاه املاک کافی است. اما در مورد اجاره بیش از دو سال خواه ملک مسکونی باشد یا تجاری یا کشاورزی یا هر کاربری دیگر باید بهطور رسمی در سامانه ثبت آنی و در دفترخانه با لحاظ رنگ سند ثبت گردد.
عقد اجاره به شرط تملیک، نوعی قرارداد اجاره است که در آن مالکیت کامل مستأجر نسبت به ملک مورد اجاره منوط به ایفای تعهدات وی و پرداخت همه اقساط است که با پرداخت آخرین قسط، ملک خودبه‌خود به مستأجر یا خریدار منتقل میشود. این نوع قرارداد نیز صراحتاً در ماده ۱ قانون درج شده و احکام آن مانند آنچه در بالا گفته شد می‌باشد.
پیش‌فروش ساختمان
ماده ۱ قانون الزام در مورد قرارداد پیش‌فروش می‌گوید: … و هر نوع پیش‌فروش ساختمان اعم از اینکه به‌صورت سهمی از کل عرصه و یا اعیان باشد و تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی مذکور، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد… قراردادهای پیش‌فروش تابع قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ می‌باشند. یکی از مواردی که در ماده ۱ قانون الزام از آن نام برده، تنظیم سند رسمی راجع به معاملات پیش‌فروش عرصه یا اعیان ملک در حال ساخت اعم از عرصه یا اعیان و با هر میزان سهم می‌باشد. ضمانت اجرای قرارداد عادی پیش‌فروش نیز مانند سایر اعمال حقوقی است که در متن ماده نام برده شده‌اند. همچنین ماده ۱۴ قانون الزام به ثبت رسمی و آیین‌نامه اجرایی تبصره ۳ آن مصوب ۱۴۰۴/۲/۷ هیئت وزیران، ضوابط و مقررات ساماندهی قرارداد پیش‌فروش و ثبت رسمی آن در سامانه ثبت الکترونیک اسناد را گفته است. لازم به ذکر است با توجه به عدم دسترسی به سامانه در این خصوص و عدم فراهم بودن مقدمات آن، تنظیم قراردادهای پیش‌فروش خواه سند سبزرنگ یا زردرنگ باشد در حال حاضر با سند عادی صورت می‌گیرد و فاقد اشکال است. راهنمای مرتبط: پیش‌فروش ساختمان و مشارکت در ساخت.
حق انتفاع، حق ارتفاق و وقف
حق انتفاع: در مورد قرارداد حق انتفاع بیش از دو سال شامل عمری و رقبی نیز مقررات ماده ۱ قانون باید رعایت شود. طبق قانون مدنی، حق انتفاع عبارت از حقی است که به موجب آن شخص می‌تواند از مالی که عین آن ملک دیگری است یا مالک خاصی ندارد استفاده کند. بنابراین در این عقد، مالک و منتفع می‌بایست عقد انتفاع بیش از دو سال را با سند رسمی منعقد نمایند. حق انتفاع عمری به این معناست که مدت عقد به مدت عمر یکی از طرفین یا شخص ثالث باشد و رقبی یعنی مدت عقد انتفاع معین باشد. مطالب مرتبط: حق انتفاع.
حق ارتفاق: ارتفاق حقی است برای شخص در ملک دیگری. حق ارتفاق شامل حق عبور ملکی از ملک دیگر یا حق شرب و حق‌المجری و بردن آب می‌باشد. طبق ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی، نقل و انتقال حق ارتفاق می‌بایست به موجب سند رسمی صورت بگیرد والا انتقال به موجب سند عادی یا عملی فاقد اعتبار است.
عقد وقف: عقد وقف عبارت است از اینکه عین مال حبس و منافع آن تسبیل شود. وقف یا عام است یا خاص. در وقف عام عین ملک حبس و منافع آن در راه امور خیریه و عام‌المنفعه صرف میشود. در وقف خاص، وقف به اولاد واقف و نسلاً بعد نسل میشود. طبق مقررات وقف، عرصه و زمین موقوفه قابل انتقال نیست مگر بیم خرابی یا درگیری و سفک دماء بین موقوف‌علیهم شود که در این صورت ملک موقوفه فروخته و تبدیل به احسن میشود. در اینجا می‌بایست طبق مقررات و حکم ماده ۱ قانون الزام، موقوفه توسط متولی و در صورت نبود متولی، توسط اداره اوقاف با سند رسمی منتقل شود.
همچنین در مورد اعیانی و بنای ساخته‌شده بر روی زمین موقوفه که توسط مستأجر موقوفه و با مجوز اداره اوقاف ساخته میشود، هرگونه نقل و انتقال آن می‌بایست طبق ماده ۱ قانون در دفترخانه و به موجب سند رسمی صورت پذیرد. در تمام این موارد با توجه به اینکه سند سبزرنگ یا زردرنگ است و توضیحات آن که گفته شد می‌بایست اقدام شود.
ضمانت اجرای قانون؛ اگر معامله ثبت نشود چه میشود؟
ضمانت اجرای عدم ثبت معامله و تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی راجع به ملک در سامانه ثبت الکترونیک اسناد در ماده ۱ قانون پیش‌بینی شده است. طبق آن اگر معاملات راجع به املاک با سند عادی انتقال پیدا کنند معامله اعتبار ندارد و خریدار هیچ حقی نسبت به عین ملک نخواهد داشت و فقط می‌تواند ثمن معامله را از فروشنده مسترد کند. همچنین هیچ شکایت کیفری یا دعوای حقوقی یا تقاضایی در خصوص آن عمل حقوقی و اسناد مربوط به آن از قبیل شکایت انتقال مال غیر، دعوای اثبات یا تنفیذ معامله، ابطال سند رسمی مالکیت، الزام به تنظیم سند رسمی، خلع ید، تخلیه ید و الزام به اجرای تعهدات مندرج در آن در مراجع قضایی، شبه‌قضایی و داوری شنیده نمی‌شود.
همچنین هر کس اقدام به ثبت ادعای خلاف واقع در مورد ملکی در سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی نماید به جزای نقدی معادل ۲۰ درصد ارزش روز ملک در دادگاه کیفری محکوم میشود.
سامانه کاتب و سامانه ساغر چه نقشی دارند؟
سامانه ثبت الکترونیک اسناد یک پنجره یا دسترسی به نام کاتب دارد که در اختیار بنگاههای املاک قرار گرفته است. بنگاه املاک توافقات طرفین را به شکل پیشنویس قرارداد در سامانه وارد مینماید. خریدار و فروشنده میتوانند ظرف پنج روز از تاریخ درج پیشنویس در کاتب، به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه و پس از تأیید سردفتر و پرداخت حقوق دولتی اقدام به ثبت نهایی قرارداد نمایند. در صورت عدم مراجعه طرفین یا هر یک از آنها ظرف مدت پنج روز به دفترخانه، پیشنویس قرارداد حذف می‌گردد. پیشنویس قرارداد الزامی برای خریدار و فروشنده ایجاد نمی‌کند و هر یک از طرفین تا قبل از مهلت پنج روز میتوانند با حذف معامله در سامانه، با شخص دیگر معامله نمایند. از این رو هرگونه رد و بدل نمودن وجه معامله در زمان تنظیم پیشنویس اشتباه است چون ممکن است فروشنده با انصراف از این معامله با دیگری قرارداد پیشنویس منعقد کند. در اینجا اگر وجهی پرداخت گردد و پیشنویس منتهی به ثبت نهایی در دفترخانه نشود خریدار فقط می‌تواند از باب دارا شدن ناعادلانه، وجه پرداختی را با طرح دعوی از فروشنده مسترد نماید. بنابراین بهتر است طرفین از همان ابتدا با مراجعه مستقیم نزد سردفتر، قولنامه یا تعهد به بیع تنظیم کنند.
طبق مواد ۱ و ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی، سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی موسوم به ساغر راه‌اندازی و از تاریخ ۱۴۰۵/۳/۱ شروع به اجرا گردید. تمام افرادی که دارای اسناد عادی راجع به ملک ثبت‌شده هستند می‌بایست ظرف دو سال اقدام به درج ادعا در سامانه و بارگذاری اسناد از قبیل قولنامه، مبایعه‌نامه، صلح‌نامه، معاوضه‌نامه… و ثبت مدارک و مستندات خود نمایند. همچنین ظرف دو سال از تاریخ درج ادعا، اقدام به طرح دعوا در مراجع قضایی، شبه‌قضایی یا داوری نمایند. در صورت عدم بارگذاری اسناد در سامانه ظرف مهلت دو سال یا عدم طرح دعوی ظرف دو سال از تاریخ درج ادعا در مراجع اقدام، دیگر هیچ‌گونه دعوا و ادعایی اعم از حقوقی و کیفری در هیچ مرجعی از شخص پذیرفته نمی‌شود و وی تنها می‌تواند دعوای استرداد عوضین در مراجع قضایی یا نزد داور مطرح نماید.
استرداد عوضین به این معناست که اگر شخص خریدار است فقط می‌تواند ثمن پرداختی را از فروشنده مطالبه کند و اگر فروشنده است فقط می‌تواند مورد معامله را اگر تحویل خریدار داده مطالبه نماید.
اگر در دو سال دوم یعنی مهلت اقدام، فروشنده اقدام به حضور در دفترخانه و تنظیم سند انتقال ننماید خریدار دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در مراجع قضایی یا نزد داور مطرح مینماید. همچنین اگر ملک سابقه ثبتی ندارد و به نام کسی در دفتر املاک نیست اقدام به درخواست ثبت و صدور سند مالکیت نماید.
اعتبار قولنامه و مبایعه‌نامه بعد از قانون جدید
با تصویب قانون جدید، قولنامه و مبایعه‌نامه‌های کاغذی فاقد اعتبار و ارزش می‌باشند. چون مدعی مالکیت می‌بایست در مهلت دو سال اول اقدام به درج ادعا و بارگذاری مستندات نموده و در دو سال بعدی در خصوص اثبات حقانیت خود دعوای مناسب در مراجع قضایی، شبه‌قضایی یا داوری مطرح نمایند. کسی که با سند عادی ملکی بخرد نه تنها معامله‌اش فاقد اعتبار است بلکه فقط می‌تواند ثمن پرداختی را از فروشنده مسترد نماید؛ حتی نمی‌تواند خسارت بگیرد حتی اگر در سند عادی خسارت پیش‌بینی شده باشد.
تفاوت قانون الزام با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
قانون الزام به ثبت رسمی و دعوای الزام به تنظیم سند رسمی با یکدیگر فرق دارند.
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، احکام و الزامات قانونی معاملات املاک با سند رسمی را می‌گوید و اینکه از تاریخ تصویب و لازم‌الاجراشدن قانون، مالکین و دارندگان اسناد عادی بدانند چه تکالیف و حقوق قانونی در مورد نقل و انتقالات ملک و تعهدات راجع به آن دارند. همچنین ضمانت اجرای تخلف و سرپیچی از حکم قانون که انتقال ملک با سند عادی است را بیان کرده است.
اما دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یکی از مصادیق دعاوی ملکی است که به موجب آن دارنده سند عادی از طریق اقامه دعوا، فروشنده را که از قرارداد تخلف کرده و در موعد معین در دفترخانه جهت تنظیم سند حضور نیافته ملزم به حضور و انتقال رسمی ملک به نام خریدار مینماید. راهنما: الزام به تنظیم سند رسمی.
تکلیف دارندگان اسناد عادی و املاک قولنامه‌ای
دارندگان اسناد عادی و املاک قولنامه‌ای می‌بایست ظرف مدت دو سال از تاریخ راه‌اندازی سامانه ساغر مورخ ۱۴۰۵/۳/۱ نسبت به درج ادعا و بارگذاری مستندات خود در سامانه ضمن تهیه نقشه مختصات جغرافیایی ملک (یو.تی.ام) اقدام نمایند. سپس ظرف دو سال از تاریخ درج ادعا و ثبت نهایی و اخذ کد رهگیری از سامانه، اقدام به یکی از موارد زیر نمایند:
- پس از هماهنگی با مالک، ضمن حضور در یکی از دفاتر اسناد رسمی نسبت به انتقال رسمی ملک اقدام کنند.
- اقدام به طرح دعوی متناسب با ادعای درج‌شده در سامانه نزد مراجع قضایی، شبه‌قضایی یا داوری نمایند.
- در صورتی که ملک سند مالکیت ندارد، از طریق درخواست به اداره ثبت محل ملک یا از طریق قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی در مورد اراضی شهری یا از طریق قانون الحاق قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن با اصلاحات و الحاقات بعدی در مورد اراضی خارج از محدوده شهر و اراضی روستایی اقدام نمایند.
وکالت بلاعزل در قانون الزام
تبصره ۲ ماده ۱ قانون الزام در مورد وکالت بلاعزل و مقررات و ضوابط آن گفته است. طبق آن، اشخاصی که قصد تنظیم وکالت بلاعزل دارند و سند آنها تک‌برگ سبزرنگ است، در زمان تنظیم وکالت بلاعزل در دفترخانه می‌بایست مالیات معادل مالیات نقل و انتقال ملک به‌علاوه حق‌الثبت پرداخت کنند. چنانچه ظرف ۹ ماه ملک رسماً منتقل شود از پرداخت مالیات نقل و انتقال که یک‌بار پرداخت شده است معاف می‌شوند. اما اگر ظرف ۹ ماه ملک منتقل نشود مجدداً مالیات نقل و انتقال و حق‌الثبت پرداخت میشود.
در مورد اسناد تک‌برگ زردرنگ و اسناد مالکیت دفترچه‌ای، پرداخت مالیات در زمان تنظیم سند وکالت بلاعزل از یک سال بعد از راه‌اندازی سامانه ساغر یعنی از ۱۴۰۶/۳/۱ به بعد اجرا میشود و قبل از آن مانند روال سابق است. مقررات تبصره ۲ ماده ۱ قانون صرفاً در مورد وکالت‌های بلاعزل است و وکالت عمومی و کاری را در بر نمی‌گیرد.
نکتهاگر ملک ظرف مدت ۹ ماه به خود وکیل یا اشخاص ثالث رسماً منتقل شود مالیات نقل و انتقال ملک پرداخت نمی‌شود.
مشاوره با وکیل ملکی درباره قانون الزام
قانون الزام یکی از قوانین پیچیده و دشوار در حوزه ملکی است که در سال‌های اخیر قانون‌گذاری شده است. علیرغم تعداد کم مواد آن، چون دارای نوآوری‌هایی در مسائل نقل و انتقال املاک است که تاکنون نبوده و با توجه به ضمانت اجراهای سخت‌گیرانه‌ای که در قانون جهت تخلف از مقررات آن لحاظ شده که عدم اطلاع از آن می‌تواند موجب ورود خسران و زیان جبران‌ناپذیر شود، ضروری است قبل از هر اقدام و تنظیم قراردادی با وکیل خانم زهرا شریفی متخصص در قانون الزام به ثبت رسمی مشاوره بگیرید. همچنین جهت اعطای وکالت و تنظیم دادخواست، شکواییه، لایحه دفاعیه و اظهارنامه با ما در تماس باشید.
دفتر وکالت و مشاوره حقوقی شریفی
سوالات متداول درباره قانون الزام به ثبت رسمی
۱- قانون الزام به ثبت رسمی چیست؟
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول یکی از قوانین بسیار مهم در حوزه ملکی است که علیرغم سنگینی و پیچیده بودن مواد آن، دربرگیرنده مطالب پرکاربرد است. این قانون بر لزوم سنددار شدن کلیه املاک کشور تأکید دارد. طبق قانون الزام، ملکی که دارای سند تک‌برگ است و با اسناد عادی مانند قولنامه، مبایعه‌نامه، صلح‌نامه، تقسیم‌نامه، هبه‌نامه معامله شده است، می‌بایست در مهلت‌های مقرر در ماده ۱ قانون و پس از راه‌اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی موسوم به سامانه ساغر (۱۴۰۵/۳/۱)، پس از درج ادعا و بارگذاری اسناد در سامانه و سپس طرح دعوای مناسب، سند رسمی تنظیم نماید. همچنین در مورد اسناد فاقد سابقه ثبت، معاملات راجع به ملک از تاریخ راه‌اندازی سامانه فوق باید در این سامانه ثبت شوند.
نکتهمالک رسمی ملک که دارای سند تک‌برگ است نیازی به درج ادعا و مستندات در سامانه ساغر ندارد چون این سامانه مخصوص درج ادعا و ثبت مستندات توسط دارندگان اسناد عادی می‌باشد؛ مانند خریداری که ملک را با سند عادی خریده است.
۲- آیا «قانون الزام به تنظیم سند» همان قانون است؟
ما یک قانون الزام به ثبت رسمی داریم و یک دعوای الزام به تنظیم سند رسمی. این دو با یکدیگر متفاوت هستند. دعوای الزام به تنظیم سند یکی از دعاوی ملکی است و زمانی مطرح میشود که فروشنده به تعهد قراردادی خود عمل ننموده و در زمان تعیین‌شده جهت انتقال رسمی ملک به خریدار در دفترخانه حاضر نمی‌شود. در اینجا خریدار دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اقامه می‌کند تا از این طریق و با اجبار قانون و دادگاه بتواند ملک را رسماً به خود منتقل نماید. در حالی که قانون الزام به ثبت رسمی، مقررات مربوط به سنددار کردن املاک و ضمانت اجرای تخلف از قانون را گفته است.
۳- از چه تاریخی اجرا شده است؟
قانون الزام به ثبت رسمی در تاریخ ۱۴۰۳/۴/۳ در سراسر کشور لازم‌الاجرا شده است.
۴- آیا قولنامه هنوز اعتبار دارد؟
از تاریخ قانون، قولنامه و اسناد عادی نقل و انتقال ملک اعتبار ندارند و خریدار نمی‌تواند به استناد سند عادی، عین ملک را از فروشنده بگیرد. در مورد املاک دارای سند تک‌برگ سبزرنگ از تاریخ لازم‌الاجراشدن قانون الزام (۱۴۰۳/۴/۳) تمام معاملات راجع به ملک باید در دفتر اسناد رسمی صورت بگیرد. در مورد املاک دارای سند تک‌برگ زردرنگ از یک سال پس از راه‌اندازی سامانه ساغر (۱۴۰۵/۳/۱) یعنی از تاریخ ۱۴۰۶/۳/۱ تمام نقل و انتقالات ملک باید با سند رسمی انجام شود. پس تا تاریخ ۱۴۰۶/۳/۱ نسبت به اسناد زردرنگ می‌توان ملک را به‌صورت عادی منتقل نمود اما می‌بایست ادعا و اسناد عادی در سامانه ساغر ثبت گردد.
۵- سامانه ساغر چیست و چه کسانی باید ثبت کنند؟
سامانه ساغر یا سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی پلتفرمی است که در مواد ۱ و ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی پیش‌بینی شده است. این سامانه در تاریخ ۱۴۰۵/۳/۱ رسماً راه‌اندازی و اجرایی گردید. دارندگان مالکیت ملک با اسناد عادی باید ادعای خود را در سامانه درج و مدارک و مستندات مانند قولنامه، مبایعه‌نامه، صلح‌نامه و… را بارگذاری نمایند.
۶- مهلت ثبت ادعا چقدر است؟
مهلت اخذ یو.تی.ام و درج ادعا و بارگذاری مدارک در سامانه ساغر دو سال از تاریخ راه‌اندازی سامانه یعنی ۱۴۰۵/۳/۱ می‌باشد. همچنین مهلت طرح دعوا در مراجع قضایی، شبه‌قضایی یا داوری دو سال از تاریخ ثبت ادعا است.
۷- سامانه کاتب چه کاری انجام میدهد؟
سامانه کاتب پلتفرمی است که مشاوران املاک و بنگاههای معاملات ملکی مجاز جهت ثبت پیشنویس قراردادهای اشخاص به آن دسترسی دارند. بر مبنای آن، خریدار و فروشنده پس از انجام توافقات میتوانند برای تنظیم قرارداد پیشنویس به بنگاه معاملات ملکی مراجعه و اقدام به ثبت پیشنویس توافقات خود نمایند. سپس مشاور املاک پیشنویس را به دفترخانه ارسال مینماید تا طرفین ظرف ۵ روز به آنجا مراجعه کرده و پس از تأیید توسط سردفتر و پرداخت حقوق و دیون دولتی (مالیات، عوارض و…) قرارداد ثبت نهایی گردد. چنانچه طرفین یا هر یک از آنها در مدت مذکور به دفترخانه مراجعه نکنند پیشنویس بهطور خودکار از سامانه حذف میشود.
همچنین هر یک از خریدار و فروشنده میتوانند قبل از پایان مهلت ۵ روز با مراجعه به سکوی کاتب اقدام به حذف پیشنویس نموده و پیشنویس جدید را با هر کس دیگری ثبت کنند بدون اینکه اقدام خلاف قانون انجام داده باشند. از این رو توصیه میشود در زمان ثبت پیشنویس به‌هیچ‌عنوان وجهی پرداخت نشود چون در صورت انصراف فروشنده، خریدار حقی بر ملک ندارد و فقط می‌تواند وجه پرداختی را پس بگیرد.
۸- بعد از قانون، دعوای الزام به تنظیم سند ممکن است؟
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک یکی از دعاوی پرتکرار در دادگستری است. با تصویب و اجرایی شدن قانون الزام به ثبت رسمی، همچنان امکان اقامه این دعوی وجود دارد. بدین صورت که دارنده سند عادی خرید ملک که ادعای خود را در سامانه ساغر درج نموده و مدارک و مستندات را بارگذاری نموده است، اگر فروشنده اقدامی جهت حضور در دفترخانه و تنظیم سند نکند، خریدار باید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را در دادگاه محل ملک مطرح نماید تا بتواند ملک را رسماً به خود منتقل نماید.
۹- اگر فروشنده همکاری نکند چه باید کرد؟
پس از درج ادعا و بارگذاری مستندات در سامانه ساغر، اگر فروشنده ظرف مهلت قانونی برای انتقال رسمی در دفترخانه حاضر نشود، خریدار باید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی (و در صورت لزوم خواسته‌های تبعی مرتبط) را در مرجع صالح اقامه کند. بدون ثبت ادعا در ساغر در مهلت مقرر، امکان طرح بسیاری از دعاوی مرتبط از بین می‌رود و عملاً فقط مسیر استرداد عوضین باقی می‌ماند.
۱۰- برای ملک خودم باید از کجا شروع کنم؟
دارنده سند عادی باید ظرف دو سال از تاریخ ۱۴۰۵/۳/۱ وارد سامانه ساغر شود. سپس اقدام به اخذ نقشه مختصات جغرافیایی ملک (یو.تی.ام) توسط یکی از نقشه‌برداران معرفی‌شده در سامانه نماید. پس از آن ادعای خود را در سامانه درج کند و مدارک و مستندات را بارگذاری نماید. پس از ثبت نهایی یک صفحه باز میشود که به موجب آن انجام عملیات مذکور با اعلام کد رهگیری و تاریخ ثبت نهایی به مدعی گواهی می‌گردد که لازم است از آن نگهداری شود.
لازم به ذکر است قبل از ورود به سامانه باید شخص در سامانه ثنا ثبت‌نام کرده باشد و تلفن اعلامی به سامانه متعلق به شخص مدعی باشد؛ چون اطلاع‌رسانی‌ها از طریق پیامک صورت می‌گیرد. پس از ثبت نهایی، دارنده سند عادی ظرف دو سال از تاریخ ثبت مهلت دارد نسبت به اثبات ادعای خود دعوا یا دعاوی مناسب در مراجع قضایی، شبه‌قضایی یا داوری اقامه نماید.
۱۱- آیا تقسیم‌نامه‌ای که بین وراث تنظیم میشود باید به‌صورت رسمی باشد یا تقسیم‌نامه عادی معتبر است؟
اگر تقسیم‌نامه در خصوص ملک موروثی باشد باید مقررات قانون الزام رعایت شود و در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم گردد.
۱۲- اگر سند تک‌برگ ملک بعد از تاریخ ۱۴۰۳/۴/۳ صادر شود ولی زردرنگ باشد تکلیف چیست؟
ممکن است سند تک‌برگ ملک بعد از تاریخ لازم‌الاجراشدن قانون یعنی از ۱۴۰۳/۴/۳ صادر شود اما به هر علتی سند زردرنگ صادر شود؛ در اینجا هم تمام معاملات ملک باید با سند رسمی انجام شود و معامله با اسناد عادی بی‌اعتبار است.
۱۳- اگر مدت اجاره دو سال و سند مالکیت ملک سبزرنگ باشد چه اقدامی باید کرد؟
طبق ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی، اجاره بیش از دو سال در مورد سند سبزرنگ از ۱۴۰۳/۴/۳ و در مورد سند زردرنگ از یک سال پس از راه‌اندازی سامانه ساغر، باید با سند رسمی صورت بگیرد. در اجاره دو سال و کمتر از آن نیازی به سند رسمی نمی‌باشد و انتقال منافع با سند عادی کفایت می‌کند.
۱۴- در صورت عدم ثبت اجاره بیش از دو سال در سامانه ثبت آنی و تصرف مستأجر در ملک، موجر چه حقوقی دارد؟
چون مقررات ماده ۱ قانون الزام رعایت نشده است قرارداد اجاره اعتبار ندارد؛ گویی اصلاً قراردادی صورت نگرفته است. ولی موجر حق دارد به سبب غیرقراردادی بودن رابطه حقوقی بین طرفین بر مبنای الزامات خارج از قرارداد، دعوای خلع ید و مطالبه اجرت‌المثل با جلب نظر کارشناس علیه متصرف اقامه کند.
۱۵- آیا با تنظیم گزارش اصلاحی در دادگاه، مقررات قانون الزام رعایت شده است؟
درست است سازش طرفین در مورد انتقال ملک یا همان گزارش اصلاحی تنظیمی در دادگاه، سند رسمی محسوب میشود لکن چون در سامانه ثبت آنی ثبت نشده است طرفین می‌بایست جهت تنظیم سند به دفترخانه مراجعه نمایند.
۱۶- درخواست مشاوره تخصصی
با توجه به دشواری و تخصصی بودن موضوعات قانون الزام به ثبت رسمی، توصیه میشود تمام اقدامات حقوقی خود را با راهنمایی و مشاوره وکیل متخصص در این حوزه انجام دهید تا از ورود ضرر جبران‌ناپذیر جلوگیری کنید. جهت مشاوره، اعطای وکالت، تنظیم دادخواست، شکواییه، لایحه دفاعیه و اظهارنامه با شماره ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ تماس حاصل نمایید.
