- انواع وصیت و آثار آن – وصایت - 2024-11-30
- نمونه رای پرداخت خسارت راننده مقصر به قیمت یوم الاداء - 2024-11-20
- اعتراض شخص ثالث اصلی (حکمی) و طاری - 2024-11-16
دعاوی قرارداد پیش فروش ملک از موارد رایج حوزه ملکی در دادگستری محسوب می شود. وکیل این دعاوی با توجه به اختلافات بین پیش فروشنده و پیش خریدار یا اختلاف هر یک با اشخاص ثالث اقدامات لازم وکالتی را به عمل می آورد.
قرارداد پیش فروش ساختمان عقدی بین پیش خربدار و پیش فروشنده ملک در حال ساخت است. به موجب قرارداد هر کدام در مقابل یکدیگر حقوق و تکالیفی دارند.
در مقاله حاضر وکیل دعاوی پیش فروش ملک تهران به طور کاربردی به بررسی تعهدات طرفین این عقد و ضمانت اجرای هر یک و سایر موارد مهم پرداخته است.
قرارداد پیش فروش ساختمان چیست؟
فهرست مطالب
طبق ماده ۱ قانون پیش فروش ساختمان (۱۳۸۹) عقد پیش فروش ملک قراردادی است که در زمان ساخت بنا یا تکمیل یا پس از پایان عملیات ساختمانی به موجب سند رسمی منعقد می گردد. طرفین قرارداد پیش فروشنده که مالک رسمی مورد معامله است و پیش خریدار می باشند.
بیشتر بدانید:
در حال حاضر با توجه به عدم اجرایی شدن آیین نامه این قانون، قرارداد فیمابین اشخاص ضمن سند عادی تنظیم می گردد. بنابراین تعهدات طرفین و خسارات وارده بر مبنای آنچه پیش بینی شده خواهد بود.
طبق گفته وکیل دعاوی پیش فروش، قرارداد مزبور ممکن است از سوی مالک یا سازنده با پیش خریدار منعقد گردد. هر یک می تواند قدرالسهم خود از زمین احداثی را به دیگری واگذار نماید.
در مواردی به موجب بندی در قرارداد مشارکت در ساخت سازنده متعهد می شود قدرالسهم خود را تا اتمام مراحل اول یا دوم یا به هر نحو بدون رضایت مالک یا مالکین واگذار نکند.
در این صورت اگر برخلاف توافق سازنده سهم خود را منتقل کند قرارداد منعقده باطل است.
بررسی تعهدات طرفین قرارداد
در هر قرارداد معوض و غیر مجانی طرفین در قبال منفعتی که کسب می کنند تعهداتی در برابر یکدیگر برعهده می گیرند.
وکیل دعاوی پیش فروش ملک تهران در این خصوص می گوید تعهدات پیش فروشنده عبارت از ساخت، تکمیل، تحویل، اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی است. تعهد به انتقال رسمی ملک بر دوش مالک رسمی سهم واگذار شده است.
بیشتر بدانید:
بنابراین چنانچه سازنده که نام وی در دفتر املاک اداره ثبت محل ثبت نشده، ملک را معامله کرده باشد تعهدی بابت انتقال رسمی در دفترخانه نخواهد داشت. در این فرض چنانچه دادگاه سازنده را محکوم به انتقال رسمی ملک نماید، رای صادره قابلیت اجرایی نخواهد داشت.
از سوی دیگر پیش خریدار با پرداخت اقساط ثمن در مواعد مقرر به تدریج مالک واحد مورد معامله می گردد. تعهد وی پرداخت ثمن در زمانهای تعیین شده و حضور به موقع در دفترخانه است.
ضمن اینکه به واسطه ایفای تعهد به موقع پیش خریدار، پیش فروشنده دارای قدرت مالی جهت ادامه ساخت واحد می گردد.
الزام به اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی
معمولاً در قرارداد های مشارکت در ساخت سازنده متعهد اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی می باشد. چراکه از ابتدا با تفویض وکالت کاری از سوی مالک به وی این مسئولیت برعهده وی قرار می گیرد.
وکیل دعاوی پیش فروش ملک می گوید بسیاری از دعاوی عقد پیش فروش ناشی از عدم رعایت مقررات شهرسازی در ساخت بنا و بالتبع عدم امکان صدور پایانکار می باشد.
مواردی از قبیل اضافه بنا غیرقانونی یا احداث پارکینگ اضافی و مزاحم برخلاف گواهی ساختمان. در هر حال تا زمانی که در قرارداد پیش فروش اسناد مزبور از سوی شهرداری و اداره ثبت صادر نشوند انتقال رسمی ملک مقدور نخواهد بود.
وجه التزام قراردادی
طرفین ضمن قرارداد پیش فروش ساختمان جهت جبران خسارت ناشی از تاخیر یا عدم اجرای تعهدات خسارات قراردادی تعیین می کنند. چنانچه هر یک به تعهدات خود عمل نکند، وفق توافقات حاصله ملزم به پرداخت وجه التزام خواهند بود.
در این صورت دادگاه با بررسی اینکه آیا خواهان نیز به تعهدش عمل نموده یا خیر در مورد وجه التزام مورد دعوی تصمیم می گیرد.
بیشتر بدانید:
تنظیم سند رسمی در پیش فروش ملک
وکیل دعاوی پیش فروش ساختمان در زمان طرح دعوی بررسی می کند آیا معامله کننده مالک رسمی هست یا خیر. چنانچه مالک رسمی باشد دعوای الزام به تنظیم سند رسمی بر علیه سازنده شنیده می شود. در غیر این صورت مالک رسمی را باید طرف دعوی قرار داد.
طرفین ضمن قرارداد پیش فروش آپارتمان زمان مشخصی جهت حضور در دفترخانه تعیین می کنند. اگر هر یک در موعد مقرر حاضر نشود شخص حاضر که معمولا خریدار است با اخذ گواهی عدم حضور مالک اقدام به طرح دعوی می نماید.
کلام آخر
در چند سال اخیر قرارداد پیش فروش ملک از معاملات رایج ملکی محسوب می شود. به موجب آن طرفین با توجه به منافعی که کسب می کند رغبت به انعقاد معامله پیدا می کنند.
وکیل دعاوی پیش فروش ملک تهران با بررسی اسناد و مدارک ارائه شده و با مدد تجارب چندساله و دانش روز بهترین طریق دفاع را پیش می گیرد.
جهت دریافت مشاوره تخصصی و اعطای وکالت به وکیل پیش فروش ساختمان با شماره های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید.
