- انواع وصیت و آثار آن – وصایت - 2024-11-30
- نمونه رای پرداخت خسارت راننده مقصر به قیمت یوم الاداء - 2024-11-20
- اعتراض شخص ثالث اصلی (حکمی) و طاری - 2024-11-16
وجه التزام در قرارداد مشارکت در ساخت یکی از شروط ضمن عقد به منظور جبران خسارت متضرر است. طرفین ضمن عقد توافق می‌کنند جهت جبران خسارت، متخلف وجه التزام یا خسارات قراردادی ناشی از نقض تعهد را پرداخت نماید. وجه التزام عبارت است از مبلغی مقطوع که به منظور جبران خسارت متعهدله (طرفی که شرط به نفع وی شده است) توسط متعهد پرداخت می‌شود. ممکن است وجه التزام به صورت روزانه مبلغی شرط شود یا درصدی از مبلغ قرارداد باشد.
در هر صورت پس از اقامه دعوی وجه التزام، دادگاه خوانده را به همان مبلغ مندرج در قرارداد مشارکت در ساخت نه کمتر و نه بیشتر از آن محکوم می‌کند.
در نوشته حاضر وکیل قرارداد مشارکت در ساخت به طور کاربردی به بیان وجه التزام قراردادی و نحوه مطالبه آن و موارد مهم پرداخته است. شما می‌توانید برای مشاوره حقوقی، وکالت، تنظیم شکواییه، دادخواست، اظهارنامه، لایحه دفاعیه و بررسی مدارک با ما تماس بگیرید.
وجه التزام قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
فهرست مطالب
یکی از عقوی که طرفین ضمن آن وجه التزام قرار می دهند، قرارداد مشارکت در ساخت است. هر یک از مالک و سازنده می‌توانند جهت جبران تخلفات طرف مقابل، مبلغی را به عنوان وجه التزام قراردادی قرار دهند. وجه التزام مبلغی مقطوع است که طرفین قرارداد مشارکت در ساخت بابت جبران نقض تعهد پیش‌بینی می‌کنند.
دادگاه صرفاً به همان مبلغ مورد تراضی حکم می‌دهد بنابراین مجاز به کم یا زیاد کردن (تعدیل) مبلغ مزبور نمی‌باشد. تعهدات مالک و سازنده قرارداد مشارکت در ساخت، از قبیل تاخیر در تخریب و ساخت‌و‌ساز در مراحل مختلف، تحویل واحدها، اخذ پایان‌کار و صورت‌مجلس تفکیکی، اعطای وکالت تام و کاری به سازنده، عدم تخلیه ملک یا عدم انتقال قدرالسهم سازنده در دفترخانه است که برای جبران نقض آنها خسارت قرار می‌دهند.
قرارداد مشارکت در ساخت عقدی است که با مشارکت مالک یک قطعه زمین و سازنده منعقد می‌شود. آورده مالک زمین است و آورده سازنده ساخت‌و‌ساز بر روی زمین و ایجاد اعیانی و چند واحد است. طرفین در قرارداد تعهدات یکدیگر را طبق جدول زمان‌بندی مشخص می‌کنند. عقدی لازم با ماهیت مستمر و مدت‌دار است، قید مدت در آن بیانگر خاتمه قرارداد نیست.
در این صورت با انقضای مدت و عدم انجام تعهد، طرف مقابل می‌تواند وجه التزام مورد تراضی را علاوه بر الزام به ایفای تعهدات، مطالبه نماید. متعهد اصلی مشارکت در ساخت سازنده است که می‌بایست واحدها را در زمان مقرر ساخته و سهم مالک را تحویل دهد.
مراحل دعوی مطالبه وجه التزام مشارکت در ساخت
▪︎ مطالبه وجه التزام مشارکت در ساخت دعوی منقول است. از این رو در دادگاه صلح یا دادگاه عمومی محل اقامت خوانده که در سامانه ثنا ثبت شده رسیدگی می‌شود. اگر وجه التزام با دعاوی دیگر چون الزام به تنظیم سند رسمی درخواست شود، به هر دو دعوی با توجه به مبلغ تقویم خواسته در دادخواست، در دادگاه صلح یا دادگاه عمومی محل ملک رسیدگی می‌شود.
▪︎ دعوی مالی است و هزینه دادرسی آن ۳/۵ درصد مبلغ خواسته است.
▪︎ خواسته دادخواست، مطالبه وجه التزام از زمان نقض تعهد تا زمان دادخواست به مبلغ … ریال بعلاوه خسارات دادرسی است. خواهان می‌تواند درخواست تامین خواسته و توقیف اموال خوانده را نماید. در صورت ناتوانی در پرداخت هزینه دادرسی، ضمن دادخواست، تقاضای اعسار می‌شود.
▪︎ ضمائم و مدارک دعوی مطالبه وجه التزام در قرارداد مشارکت در ساخت شامل قرارداد، تامین دلیل بابت عدم انجام تعهدات سازنده یا مالک در موعد مقرر و سایر ادله است.
▪︎ رای محکومیت یا رد دعوی، ظرف بیست روز قابل اعتراض در دادگاه تجدیدنظر استان است.
اثبات دعوی وجه التزام مشارکت در ساخت
هر دعوایی برای اینکه به نتیجه برسد می‌بایست مطابق مقررات و ادله اثبات دعوی پیش رود و ثابت بشود. اثبات دعوی برعهده مدعی و خواهان است. در خسارت قراردادی یا وجه التزام قرارداد مشارکت در ساخت نیازی به اثبات مسئولیت متعهد نمی‌باشد.
با توافق طرفین بر وجه التزام در قرارداد و عدم انجام تعهد که در نتیجه آن به طرف مقابل ضرر وارد آمده است، دعوی ثابت می‌شود. چنانچه در قرارداد شرط وجه التزام نشود، متعهدله می‌تواند دعوی مسئولیت مدنی مطرح کند. در خسارت غیرقراردادی یا ضمان قهری، باید فعل زیانبار، ورود ضرر و رابطه علیت بین فعل زیانبار و ضرر وارده ثابت شود.
چنانچه متعهد وقوع قوه‌قاهره را در طول قرارداد مشارکت در ساخت نزد دادگاه اثبات کند، از پرداخت وجه التزام معاف می‌شود. قوه‌قاهره یا فورس‌ماژور به هر حادثه خارجی، غیرقابل پیش‌بینی و غیرقابل‌دفع گفته می‌شود که ممکن است در طول قرارداد واقع شود. در این صورت با اثبات آن، دادگاه تخلف از انجام تعهد را موجه دانسته و دعوی وجه التزام را رد می‌نماید.
حق حبس در وجه التزام مشارکت در ساخت
حق حبس در عقود معوض مانند مشارکت در ساخت را دارد. حق حبس به این معناست که تا زمان ایفای تعهد متعهد، متعهدله حق دارد از انجام تعهد خود امتناع نماید مشروط بر اینکه موعد تعهد متعهدله همزمان یا بعد از تعهد طرف مقابل باشد. در غیر این صورت استناد به حق حبس در وجه التزام پذیرفته نمی‌شود.
برای مثال، در قرارداد مشارکت در ساخت تراضی می‌شود پس از انجام هر مرحله ساخت، بخشی از ملک به طور رسمی به سازنده منتقل شود. با خلف وعده سازنده، مالک می‌تواند تا زمان ایفای کامل تعهد، از انتقال رسمی سهم سازنده امتناع نماید. از این رو، سازنده نمی‌تواند بابت تاخیر در انتقال قدرالسهم خود، دعوی مطالبه وجه التزام علیه مالک اقامه کند. با طرح دعوی، خوانده برای معافیت از پرداخت خسارت به حق حبس استناد می نماید.
خلاصه کلام
با توجه به گستردگی روابط حقوقی طرفین در قرارداد مشارکت در ساخت و احتمال وقوع نقض تعهد از سوی متعهد، طرفین ضمن عقد، وجه‌التزام بابت جبران خسارت ناشی از تخلفات قراردادی تعیین می‌کنند. در این صورت متعهدله می‌تواند علاوه بر الزام متعهد به انجام اصل تعهد، وجه التزام را از وی مطالبه کند. چنانچه نیاز به وکیل متخصص مطالبات قرارداد مشارکت در ساخت دارید از طریق شماره‌های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ با ما در تماس باشید.
دفتر وکالت و مشاوره حقوقی شریفی
سوالات متداول
۱- آیا پیش‌خریدار می‌تواند به دلیل تاخیر در انتقال رسمی ملک، از مالک وجه التزام بگیرد؟
وجه التزام در جایی مطالبه می‌شود که تعهد، قانوناً برعهده متعهد باشد. انتقال رسمی ملک در دفترخانه برعهده مالک رسمی است که نام وی در دفتر املاک ثبت شده است.
۲- ملاک صلاحیت دادگاه در دعوی مطالبه وجه التزام قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
اگر میزان وجه‌التزام درخواستی تا یک میلیارد ریال باشد، دعوی در صلاحیت دادگاه صلح است. چنانچه خواسته دعوی بیش از یک میلیارد ریال باشد، در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل اقامت خوانده است.
۳- آیا سازنده می‌تواند باب تاخیر در اعطای وکالت وجه التزام بگیرد؟
معمولاً پس از انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت، مالک جهت انجام امور اداری وکالت تام به سازنده می‌دهد. ضمن قرارداد می‌توان وجه التزام تأخیر در تنظیم وکالت را شرط نمود.
