- دعوی خلع ید به استناد سند عادی - 2025-02-19
- دعوی خلع ید زمین کشاورزی - 2025-02-17
- شرایط تحقق ارث - 2025-02-15
کسری مساحت ملک در مواردی رخ می‌دهد که ملک مورد معامله کمتر از میزان مندرج در قرارداد باشد. معمولاً طرفین ضمن عقد بیع، مساحت مورد معامله را به صورت حدودی ذکر می‌کنند. در قراردادهای فروش یا پیش‌‌فروش، متراژ ملک در زمان معامله دقیقاً قابل پیش‌بینی نیست. بنابراین در قسمت مشخصات مورد معامله، بطور تقریبی متراژ ملک قید می‌شود.
اما بعدا کاشف به عمل می‌آید مساحت ملک کمتر از آن چیزی است که در قرارداد ذکر شده است. ضمن اینکه برابر مساحت ملک در قرارداد، ثمن پرداخت یا تعهد به پرداخت شده است. در این صورت تحت شرایط قانونی و مفاد قرارداد، می‌توان مبلغ کسری ملک را مطالبه نمود. در ادامه شرایط مطالبه کسری مساحت ملک و تنظیم دادخواست بیان می‌گردد.
مطالبه کسری ملک
گاهی اوقات، در قراردادهای فروش یا پیش فروش، متراژ ملک در زمان معامله دقیقاً قابل پیش بینی نیست. بنابراین در قسمت مشخصات مبایعه‌نامه، به صورت تقریبی متراژ مورد معامله قید می‌شود. اما بعدا کاشف به عمل می آید، مساحت ملک کمتر از آن چیزی است که در قرارداد ذکر شده است. ضمن اینکه برابر آن ثمن پرداخت یا تعهد به پرداخت شده است. در این صورت تحت شرایطی می توان مبلغ کسری ملک را مطالبه نمود.
وکیل ملکی خوب تهران در این خصوص می‌گوید، کسری ملک در بسیاری موارد به موجب صورتمجلس تفکیکی ساختمان مشخص می‌شود. در اینجا است که خریدار متوجه کسری ملک و مساحت دقیق مورد معامله می‌شود.
بیشتر بدانید:
در این صورت خریدار یا باید معامله را فسخ کند یا ضمن قرارداد با فروشنده در مورد کسری ملک تراضی نموده باشد. قاعدتاً با توجه به رشد روز‌افزون قیمت ملک، خریدار تمایلی به فسخ معامله ندارد و خواستار دریافت کسری متراژ آپارتمان یا زمین است. گاهی متراژ آپارتمان فروخته شده در زمان تنظیم سند رسمی طبق صورتمجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر در می‌آید. گاهی مساحت نهایی ملک، بیشتر از مبلغ مندرج در قرارداد است که در این صورت فروشنده مدعی است.
اگر طرفین در زمان معامله، ثمن را در برابر هر واحد متر مربع قرار داده باشند و ملک با کسری مساحت مواجه شده و خریدار آن را مطالبه نماید، دادگاه طبق ماده ۳۸۴ قانون مدنی رای به پرداخت قیمت کسری مساحت ملک صادر می‌نماید.
ماده ۳۸۴ قانون مدنی: “هر گاه در حال معامله مبیع از حیث مقدار معین بوده و در وقت تسلیم کمتر از آن مقدار در آید مشتری حق دارد که بیع را فسخ کند یا قیمت موجود را با تادیه حصه‌ای از ثمن به نسبت موجود قبول نماید و اگر مبیع زیاده از مقدار معین باشد زیاده مال بایع است.”
اما چنانچه طرفین در زمان عقد، ثمن را در برابر هر متر مربع قرار نداده باشند در اینجا محاکم چه رأیی صادر می‌کنند؟ آیا به کسری مساحت رای می‌دهند و خوانده را به پرداخت قیمت محکوم می‌کنند و یا عقیده آنها این است که معامله صرفاً قابل فسخ است؟
خیار فسخ کسری قیمت ملک
طبق ماده ۳۵۵ قانون مدنی: “اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت و اگر معلوم شود که بیشتر است، بایع میتواند آن را فسخ کند مگر این که در هر دو صورت، طرفین به محاسبه زیاده یا نقیصه تراضی نمایند.”
خیار این ماده خیار تخلف از شرط صفت است. طبق ماده ۳۵۵، اگر ملک مورد معامله کمتر از مقدار مورد توافق شود خریدار حق فسخ خواهد داشت. چنانچه مساحت بیشتر شود فروشنده حق فسخ قرارداد را دارد. مگر طرفین در مورد زیاده یا کسری مساحت با یکدیگر تراضی کرده باشند. کسری ملک زمانی قابل مطالبه است که یا مورد تراضی طرفین باشد و یا ثمن معامله از قرار متری فلان قیمت مورد توافق قرار گرفته باشد.
بیشتر بدانید:
اگر کسری ملک در زمان عقد، مورد توافق طرفین نباشد دادگاه دعوا خریدار را رد می‌کند. در این صورت خواهان چاره‌ای جز فسخ معامله نخواهد داشت. دادگاه حقوقی محل اقامت خوانده یا محل تنظیم قرارداد یا محل انجام تعهد به دادخواست رسیدگی می‌کند. دعوی مطالبه قیمت کسری مساحت ملک، دعوی مالی است و هزینه دادرسی آن معادل ۳/۵ درصد مازاد مبلغ پرداختی است.
نمونه دادخواست مطالبه کسری مساحت ملک
خواهان: خانم…
خوانده: آقای..
خواسته
۱- الزام خوانده به استرداد مازاد وجوه پرداختی نسبت به ۵/۵ متر مربع کسری مساحت یک باب منزل مسکونی از پلاک ثبتی … بخش … تهران.
۲- خسارت تاخیر تادیه از زمان دادخواست تا زمان اجرای حکم
۳- خسارات دادرسی
مدارک و ضمائم: تصویر مصدق مبایعه‌نامه، تصویر مصدق صورتمجلس تفکیکی، فیش‌های پرداخت ثمن، اظهارنامه
ریاست محترم دادگاه حقوقی
با سلام به استحضار می‌رساند: در مورخه ۱۴۰۰/۳/۱۴ یک باب منزل مسکونی به مساحت ۱۱۵ مترمربع جزء پلاک ثبتی فوق را از خوانده خریداری نموده‌ام. در ماده ۴ مبایعه‌نامه ذکر شده است ثمن معامله به میزان کل … ریال و هر متر مربع برابر … ریال تعیین شده و کل ثمن معامله پرداخت شده است. پس از صدور صورتمجلس تفکیکی کاشف بعمل آمد ملک مورد معامله به میزان ۵/۵ متر مربع کسری و نقص مساحت دارد.
علیرغم مراجعات مکرر به فروشنده و ارسال اظهارنامه جهت استرداد مبلغ مازاد کسری متراژ مورد معامله، لکن تاکنون به بهانه‌های واهی اقدامی ننموده و پاسخی دریافت نشده است. لذا طبق ماده ۳۸۴ قانون مدنی درخواست رسیدگی و صدور حکم طبق ستون خواسته مورد استدعاست.
جمع‌بندی
در بسیاری مواقع پس از معامله ملک، مشخص می‌شود مساحت ملک کمتر از آن چیزی است که در قرارداد ذکر شده است. در این صورت خریدار میتواند چنانچه ثمن در برابر هر واحد مترمربع قرار گرفته است، مبلغ کسری مساحت را از فروشنده مطالبه نماید. جهت تنظیم دادخواست با شماره‌های درج‌شده در سایت تماس بگیرید.
دفتر وکالت و مشاوره حقوقی شریفی
سوالات متداول
۱- آیا قیمت کسری ملک در صورت عدم توافق طرفین قابل مطالبه است؟
در صورتی که هر جزء مبیع در برابر ثمن قرار گرفته باشد می‌توان مطالبه نمود.
۲- اگر ثمن به طور کلی در قرارداد ذکر شده باشد تصمیم دادگاه چیست؟
در این صورت دادگاه‌ها رای بر فسخ معامله می‌دهند.
۳- برای مطالبه مبلغ کسری ملک، ارزش چه زمانی ملاک است؟
ملاک مبلغ مبیع در زمان بیع است.