قرارداد مشارکت در ساخت و نحوه تنظیم آن

در قانون مدنی ایران در مورد قرارداد مشارکت در ساخت صحبتی نشده است. این قرارداد، نوعی عقد مشارکت مدنی بوده که طرفین در نفع و ضرر آن سهیم هستند. در دسته‌بندی عقود معین و غیر‌معین ، قرارداد مشارکت در ساخت در زمره عقود نامعین هستند. متن برخی قراردادهای مشارکت در ساخت به صورت ناقص تنظیم می شوند و همه تعهدات و ضمانت‌ اجرای سازنده را در بر نمی‌گیرد.

بر این اساس مالکی که اطلاع کافی در مورد مسائل حقوقی این‌گونه قراردادها ندارد آن را امضا میکند و موجب می‌شود گاهاً عقدی به طور یکطرفه و به نفع سازنده تنظیم گردد. از آنجا که نگارش یک قرارداد مشارکت در ساخت صحیح که در برگیرنده همه نکات و جزئیات لازم باشد امریست ضروری لذا توصیه می گردد نگارش آن را به وکیل مشارکت را ساخت دفتر وکالت و مشاوره حقوقی شریفی بسپرید.

قرارداد مشارکت در ساخت به چه معناست؟

قرارداد مشارکت در ساخت قراردادی است که میان مالک رسمی زمین و سازنده به عنوان سرمایه‌گذار منعقد می‌گردد. به موجب این قرارداد، سازنده متعهد می‌شود بر روی زمین موضوع قرارداد طبق شرایط مقرر بین طرفین، ساختمانی با چند واحد احداث و تحویل مالک یا مالکین عرصه دهد. ضمن اینکه به موجب قرارداد اقدام به اخذ پایان‌کار، صورت مجلس تفکیکی و سند رسمی مجزا برای هر واحد شود.

طبق قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳/۴/۲، قراردادهای مشارکت در ساخت منعقده از این تاریخ به بعد باید در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شوند. در غیر این صورت مشمول جرم مقرر در قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ اصلاحی ۱۴۰۳ می‌گردند. لکن طرفین می‌توانند پیش‌نویس قرارداد مشارکت در ساخت را در مشاور املاک تنظیم و سپس در دفترخانه به آن رسمیت ببخشند.

شریک یا سازنده متعهد می‌شود ملک را طبق برنامه زمانبندی که مورد تراضی واقع شده شروع و به اتمام رسانده و تحویل مالک دهد. تملیکی بودن قرارداد به این معنی است که ملک در طول ساخت با هر میزان پیشرفت فیزیکی کار به سازنده منتقل می‌شود. در این صورت ملک مشاع بوده و مالکیت آن  به مالک و سازنده تعلق می‌گیرد.

خصوصیات عقد مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت عقدی لازم، عهدی، تملیکی و مستمر است. به عبارتی هر یک از طرفین در مقابل دیگری متعهد به انجام‌ کار و ایفاء تعهد در مدت قرارداد می‌باشند. اصل بر لازم بودن عقود است مگر در خود قانون بر جایز بودن آن تصریح شده باشد.

۱- قرارداد مشارکت در ساخت، عقدی لازم است. بنابراین به غیر از موارد فسخ، اقاله، انفساخ یا بطلان، از سوی هیچیک از طرفین قابل برهم زدن نیست.

۲- عقدی عهدی است چون به موجب آن سازنده متعهد می‌شود واحدها را در زمین مالک ساخته و سهم وی را در موعد مقرر تحویل دهد.

۳- عقدی تملیکی است چرا که به تدریج و با انجام هر بخش از قرارداد، قدر‌السهم سازنده به وی منتقل می‌شود.

۴- مشارکت در ساخت عقدی مستمر است. به عبارت دیگر با توجه به ماهیت استمرار این قرارداد، با اتمام مدت، روابط حقوقی ناشی از قرارداد خاتمه نمی‌یابد و تا زمان انجام کار ادامه دارد.

طرفین قرارداد مشارکت در ساخت

ممکن است طرفین قرارداد مشارکت در ساخت دو شخص حقیقی یا حقوقی یا یک شخص حقیقی و یک شخص حقوقی باشند لذا در مورد هر یک باید نکاتی را رعایت نمود. اگر طرف قرارداد شخص حقیقی باشد:

۱- باید دارای اهلیت قانونی باشد به عبارتی به سن هجده سال تمام رسیده باشد و محجور (مجنون، سفیه، ورشکسته) نباشد.

۲- ممنوع‌المعامله نباشد اگر مالک است ملک مشارکتی مصادره‌ای نباشد یا در توقیف مراجع قضایی یا دولتی نباشد.

۳- معامله‌کننده مشمول قانون منع مداخله کارکنان دولتی در معاملات دولتی مصوب ۱۳۳۷ نباشد.

۴- اگر از اتباع است دارای پروانه کار و اقامت باشد.

۵- تصویر برابر با اصل اوراق شناسایی ضمیمه قرارداد مشارکت در ساخت می‌گردد.

۶- اعتبار مالی و فنی سازنده باید قبل از قرارداد بررسی گردد.
اگر طرف قرارداد مشارکت در ساخت شخص حقوقی یا شرکت است می‌بایست موارد زیر رعایت شود:

۱- نام کامل شرکت، شماره ثبت، شناسه ملی، اقامتگاه قانونی، کد اقتصادی و تلفن در قرارداد ذکر شود.

بیشتر بدانید:

اهلیت اشخاص حقوقی در تنظیم قرارداد

۲- نام مدیران و نمایندگان صاحب امضای مجاز بر اساس آخرین روزنامه رسمی منتشره ذکر شود.

۳- اساسنامه شرکت بررسی شود که با موضوع آن مطابقت داشته باشد.

۴- آخرین روزنامه رسمی که دارندگان حق امضا در آن قید شده بررسی و ضمیمه قرارداد گردد.

۵- وضعیت مالی شرکت و اعتبارات آن بررسی گردد.

موضوع قرارداد مشارکت در ساخت

موضوع قرارداد مشارکت در ساخت عبارت از ساخت و احداث بنا طبق توافقات طرفین بر اساس دستور نقشه و پروانه ساختمان صادره از سوی شهرداری منطقه بر روی زمین مالک است.

مشخصات ملک مورد ساخت به طور کامل و با جزئیات طبق سند مالکیت در قرارداد ذکر می‌گردد. در حالت کلی، موضوع قرارداد مال یا عملی است که هر یک از طرفین متعهد به ایفاء یا تسلیم آن می باشند.
موضوع قرارداد مشارکت در ساخت حائز اهمیت است. نوشتن موضوع بایستی روان، روشن و به دور از هر گونه ابهام و الفاظ نامفهوم باشد. اگر در زمان انعقاد قرارداد، پروانه ساخت توسط مالک صادر شده باشد تمام مشخصات آن در قرارداد ذکر می‌گردد. در قرارداد قید می‌شود تعهدات سازنده بر اساس پروانه صادره می‌باشد تا بعداً مالک به هر نحوی ادعایی فراتر از مفاد آن ننماید.

از سوی دیگر، سازنده نیز نمی‌تواند فراتر از موضوع مشارکت در ساخت، اضافه بنا یا تغییراتی را در ملک بدون رضایت مالک ایجاد نماید. در غیر این صورت خود مسئول هزینه‌های مازاد و خسارت تاخیر در تحویل و اخذ گواهی پایان‌کار و صورت‌مجلس تفکیکی می‌باشد.

مدت مشارکت در ساخت

طرفین توافق می‌کنند موضوع قرارداد مشارکت در ساخت ظرف مدت معین با توجه به حجم ساخت، تعداد طبقات و واحدها و پارکینگ و… در موعد تعیین‌شده انجام و به سهام مالک یا مالکین تحویل داده شود. مدت مزبور با رضایت مالک قابل تمدید است.

آورده و سهم‌الشرکه طرفین مشارکت

آورده و سهم الشرکه طرف اول مشارکت در ساخت: ارزش ملک کلنگی یا زمینی است که مالک تحت عنوان سرمایه مشارکت معرفی می‌کند. ممکن است، طرف قرارداد خود مالک رسمی باشد و یا به وراثت مشارکت نماید. در صورتی که ملک ورثه‌ای باشد می‌بایست گواهی انحصار وراثت ارائه گردد و همه وراث طبق اسناد مالکیت و با مشخص بودن سهامشان قرارداد مشارکت در ساخت را امضا کنند.

آورده و سهم الشرکه سازنده یا طرف دوم: هزینه‌های ساخت و احداث کل بنا مطابق نقشه شهرداری و پروانه ساختمان و پیوست‌های قرارداد می‌باشد. هزینه‌های خرید و راه‌اندازی انشعاب‌های آب، برق، گاز، فاضلاب، آتش‌نشانی، کابل‌کشی مخابراتی و سایر موارد بر عهده سازنده قرار می‌گیرد. در قرارداد توافق می‌شود مصالح ساختمانی مصرفی در بنا از چه نوع و چه درجه‌ای است.

میزان سهم و سود هر شریک در ساخت

سهم مالک و سازنده مشارکت در ساخت، درصدی از کل ساخت‌و‌ساز تعیین می‌گردد. با توجه به محل وقوع ملک و ارزش مصالح ساختمانی به کار گرفته شده، میزان درصد هر یک از طرفین مشخص می‌شود که معمولاً به صورت ۵۰-۵۰ یا ۶۰-۴۰ می‌باشد. در صورت توافق بر خریداری تراکم مازاد در ضمن کار، پرداخت هزینه و سهم طرفین به نسبت تراکم مازاد ضمن عقد یا به موجب توافق بعدی معین می‌شود.

ضمانت اجرای تعهدات طرفین مشارکت در ساخت

در صورت تخلف هر یک از طرفین در انجام تعهد و تاخیر در انجام هر بخش از آن در قرارداد مشارکت در ساخت، خسارت روزانه یا به صورت درصدی یا مبلغی مقطوع تعیین می‌گردد. وجه التزام از طرفی که عدم انجام تعهد به زیانش تمام‌ شده است قابل مطالبه است. اگر سازنده در شروع به تخریب و ساخت، انجام هر یک از مراحل احداث بنا، اخذ پایان‌کار، اخذ صورت‌مجلس تفکیکی یا ثبت تقسیم‌نامه به دلایل غیر‌موجه تاخیر نموده باشد برای هر یک خسارت تعیین می‌گردد.

تعهدات مالک و سازنده در مشارکت در ساخت از قبیل اخذ پروانه ساختمان، تخلیه کامل و تحویل ملک به سازنده، اعطای وکالت کاری و کلی به سازنده، شروع به ساخت و تکمیل و تحویل واحدهای مالک بر اساس توافقات طرفین، اخذ پایان‌کار و صورتمجلس تفکیکی و غیره است.

جدول زمان‌بندی ساخت بنا

یکی از مواردی که لازم است در قرارداد مشارکت در ساخت رعایت شود ترسیم جدول زمان‌بندی اجرای مراحل مختلف ساخت و تکالیف طرفین است. بر این اساس، طرفین مشخص می‌کنند هر مرحله از احداث بنا در چه بازه زمانی تکمیل می‌شود. برای تاخیر در هر یک از مراحل ساخت از ابتدا تا پایان مانند فنداسیون، سفت‌کاری و نازک‌کاری ضمانت اجرای مناسب تعیین می‌شود.

منع سازنده از پیش‌فروش ملک

مالک (مالکین) می‌تواند سازنده را از پیش‌فروش واحد خود منع کند یا پیش‌فروش را منوط به ساخت بخشی از بنا نماید و یا تا قبل از اتمام ساخت، با رضایت مالک واحد سازنده منتقل شود. همچنین شرط کنند سازنده حق انتقال واحد را تحت هیچ عنوانی تا پایان ساخت و تحویل نخواهد داشت. مالک ضمانت اجرای تخلف از این مورد را تعیین و خسارت تاخیر در ایفای تعهدات تعیین می‌شود‌.

مالک می‌تواند شرط کند در صورت انتقال آپارتمان بدون موافقت مالک، قرارداد پیش فروش باطل بوده و مالک هیچ تعهدی در برابر خریدار یا پیش‌خریدار در مورد تکمیل و تحویل و سایر تعهدات سازنده نخواهد داشت.

نحوه تقسیم واحدهای مشارکت

معمولاً در زمان قرارداد مشارکت در ساخت طرفین واحدها را میان خود تقسیم می‌کنند. اولویت در انتخاب واحدها با طرفی است که سهم‌الشرکه بیشتری دارد طرفین می‌توانند به نحو دیگری با یکدیگر توافق کنند.

مالکین بر اساس توافق زمان قرارداد یا توافق بعدی، پس از صدور پایان‌کار و صورت‌مجلس تفکیکی، در دفترخانه اسناد رسمی مالکین (اعم از مالک اولیه و سازنده) اقدام به ثبت تقسیم‌نامه ملک در دفتر اسناد رسمی جهت صدور اسناد مالکیت مجزا و تک‌برگ از سوی اداره ثبت محل می‌نمایند. مالکین با اتمام ساخت هر مرحله، بنا بر توافق طرفین ضمن عقد مشارکت در ساخت، بخشی از ملک را رسماً به سازنده منتقل می‌کنند.

اسناد و مدارک مشارکت در ساخت

اسناد و مدارکی که لازمه قرارداد مشارکت در ساخت است عبارتند از:
▪︎ تصویر برابر با اصل اوراق شناسایی طرفین و اگر شرکت است مدارک لازم شرکت و سمت مدیران امضاکننده
▪︎ سند مالکیت یا سند ورثه‌ای
▪︎ پروانه ساختمان در صورت صدور
▪︎ وکالتنامه رسمی و کاری از سوی مالک به سازنده که بعد از عقد اعطا می‌شود.
▪︎ نقشه های معماری ساخت

تعیین داور در قرارداد ساخت

به منظور حل و فصل اختلافات طرفین در طول اجرای قرارداد، داوری در قرارداد مشارکت در ساخت شرط می‌شود. شرط داوری در قرارداد الزامی نیست ولی بهتر است حل اختلافات قراردادی به داور یا داوران واگذار شود. در این صورت طرفین نام داور یا داوران تعیینی، حدود اختیارات، نحوه ابلاغ رای داوری و موارد دیگر را در این قسمت ذکر می نمایند. برای جلوگیری از مشکلات و اختلافات بعدی داور قبولی خود را ذیل قرارداد اعلام و آن را امضا می نماید.

تضامین قرارداد مشارکت در ساخت

به دلیل اینکه ممکن است در طول اجرای قرارداد سازنده خلف وعده کند، معمولاً در زمان قرارداد چک یا سفته بابت حسن اجرای قرارداد مشارکت در ساخت به مالک سپرده می‌شود. ممکن است چند فقره چک داده شود که پس از پایان هر مرحله به سازنده عودت داده می‌شود. هر چک با انجام هر مرحله از ساخت به سازنده مسترد می گردد. مالک در صورت عدم انجام تعهد می تواند وجه آن را وصول نماید. اگر چک صادره مواجه با گواهی عدم پرداخت گردد از طریق محاکم قضایی اقدام می‌گردد.

اگر تضمین قرارداد سفته باشد، در صورت تخلف سازنده، مالک می‌تواند اقدام به واخواست و طرح دعوا نماید. گاهی نظر به حجم پروژه، به عنوان تضمین، وثیقه ملکی از سازنده گرفته می‌شود. در این صورت مشخصات ملک و کارشناسی ارزش ملک و مالکیت رسمی آن قبل از قرارداد بررسی و سند وثیقه در دفترخانه اسناد رسمی به نفع مالک تنظیم می‌شود.

فسخ قرارداد مشارکت

معمولاً طرفین قرارداد مشارکت در ساخت کافه خیارات را ضمن قرارداد از خود سلب و ساقط می‌نماید. طرفین می‌توانند در صورت تخلف از ایفای تعهدات برای طرفین یا یک طرف حق فسخ قرار دهند که به آن‌ فسخ مستقیم قرارداد گفته می‌شود. در صورت عدم شرط حق فسخ، اگر یک طرف به تعهدات خود عمل نکند، متعهدله ابتدا دعوی الزام به ایفای تعهد سازنده را در دادگاه یا داور اقامه می‌نماید. در صورت عدم امکان الزام وی در مرحله اجرای احکام، آن زمان می‌توان قرارداد را فسخ نماید. اگر مالک از سازنده تضمین گرفته باشد می‌تواند روی تضامین اقدام نماید.

نکات مهم مشارکت در ساخت

▪︎ اگر پس از صدور پایان کار و صورت مجلس تفکیکی میزان مساحت سهم مالک یا هر یک از طرفین کمتر در‌آید، میزان کسری مساحت بر اساس مبلغ مندرج در قرارداد محاسبه و پرداخت می‌گردد.
▪︎ هزینه‌های اسکان مالک یا مالکین شامل مبلغ ودیعه و اجاره بها تا زمان تحویل واحدها طبق توافقات قرارداد مشارکت در ساخت با سازنده یا سازندگان می‌باشد.
▪︎ اگر پروانه ساختمان قبل از قرارداد و به درخواست مالک صادر شده باشد هزینه صدور آن جزء آورده مالک محسوب می‌شود.
▪︎ چنانچه دریافت پروانه بر عهده سازنده باشد هزینه‌های آن با وی است.
▪︎ هزینه‌های تغییر کاربری، مازاد تراکم و پایان‌کار با توافق طرفین در قرارداد مشارکت در ساخت مشخص می‌گردد که بر عهده چه کسی است.

نمونه قرارداد مشارکت در ساخت

طرفین قرارداد مشارکت در ساخت

مالک (مالکین) آقای …. مشخصات کامل

سازنده (سازندگان) آقای…. مشخصات کامل

موضوع قرارداد

واگذاری یک قطعه زمین به پلاک ثبتی … و مساحت و مشخصات … مطابق سند مالکیت جهت احداث بنا طبق مجوز شهرداری منطقه با ۶ طبقه مسکونی و یک طبقه پیلوت جهت یک باب تجاری و پارکینگ و زیرزمین. ملک موضوع مشارکت در ساخت، به رویت سازنده رسید و وی از کم و کیف آن مطلع گردید. اصل سند و بنچاق قبل از عقد به رویت سازنده رسانیده شد.

آدرس محل ملک: ….

مدت قرارداد مشارکت در ساخت

مدت قرارداد از زمان صدور پروانه ساخت یا تخلیه و تحویل ملک هریک موخر باشد به مدت … ماه شمسی است. مدت زمان مزبور با توافق طرفین قابل تمدید است.

قدرالسهم و آورده طرفین

در هنگام قرارداد ارزش زمین مورد مشارکت …. ریال معادل حروفی…. تومان برآورد شده و مورد قبول طرفین واقع شد. آورده مالک زمین با مشخصات فوق است. آورده سازنده اخذ جواز ساخت و پرداخت هزینه‌های شهرداری و ادارات دولتی و ساخت و تکمیل ملک طبق توافقات و متریال این قرارداد است. قدرالسهم مالک از مجموع ساخت … درصد و قدرالسهم سازنده … درصد ملک می‌باشد.

تعهدات سازنده مشارکت

– سازنده مشارکت در ساخت ظرف یکماه از زمان صدور جواز‌ مبلغ … ریال بلاعوض به مالک پرداخت می‌کند. یا سازنده ظرف یکماه از تاریخ قرارداد آپارتمان … متری در محدوده محل سکونت یا مورد توافق تهیه و تسلیم مالک تا تحویل واحدها می‌نماید.

– سازنده موظف است برابر جدول زمان‌بندی (مدت تعهد هر مرحله از ساخت و اخذ مجوزات معین می شود) اقدام‌ به تخریب، ساخت، تکمیل و تحویل واحدها و مبادرت به اخذ پایان‌کار، صورت‌مجلس تفکیکی و سند مالکیت نماید.‌

– حسب تراضی طرفین پرداخت هزینه‌های شهرداری، تهیه نقشه‌های معماری، محاسبات، مکانیک، برق، تاییدیه آتشنشانی، استاندارد آسانسور، آزمایش خاک، دفتر مهندسی، جواز، تراکم، پیشروی، بیمه تامین اجتماعی، عوارض، مازاد تراکم ساخت، اخذ پایان کار، صورتمجلس تفکیکی، خرید انشعابات (آب، برق، گاز)، سند مالکیت برای هر واحد، تامین پارکینگ و انباری و سایر هزینه‌های متعلقه بر عهده سازنده می‌باشد.

– سازنده متعهد شد در طول اجرای قرارداد مقررات ملی ساختمان و کلیه تمهیدات ایمنی را رعایت نماید.

– هزینه‌های ناشی از انجام موضوع قرارداد مشارکت در ساخت اعم از دستمزد کارگران، بیمه ساختمان و کارگران و پاسخگویی به دعاوی احتمالی اداره کار و تامین اجتماعی با سازنده است. مالک هیچگونه مسئولیت کیفری و حقوقی در هیچ یک از مراجع قضایی و شبه قضایی و اداری نخواهد داشت. سازنده قبل از عملیات تخریب، ساختمان های مجاور ملک را بیمه حوادث می‌نماید.

– کلیه هزینه‌های مصرفی ملک از قبیل آب، برق، گاز و فاضلاب از زمان تخلیه و تحویل ملک تا پایان ساخت بر عهده سازنده است.

– در صورت توقف کار به مدت ۳ ماه به هر دلیلی و بدون عذر موجه قرارداد مشارکت در ساخت منفسخ و منحل می‌شود. در این صورت سازنده … درصد از ارزش روز ملک را علاوه بر تحویل ملک به مالک پرداخت می‌کند. در این صورت مالک می تواند پس از اخذ تامین دلیل راساً اقدام به تکمیل و اتمام ساخت نماید‌.

– اقدامات سازنده در ملک تا زمان انفساخ مشارکت، طبق نظر کارشناس برآورد و ضرر و زیان مالک و خسارات وارده از محل آن برداشت و مابقی در صورت وجود به سازنده عودت داده می‌شود.‌

– سازنده حق انتقال سهم خود را تا پایان قرارداد تحت هیچ عنوانی اعم از فروش، رهن، توقیف، بازداشت به غیر نخواهد داشت. در صورت وقوع هر یک علاوه بر اعاده به وضع سابق، خسارتی معادل … درصد ارزش ملک به مالک می‌پردازد.

– سازنده حق اخذ و استفاده از وام (مشارکت مدنی یا بافت فرسوده) را تا انتهای ساخت نخواهد داشت.

– در صورت تعدد سازندگان، مسئولیت هر یک در قبال مالک یا مالکین تضامنی است.

تعهدات مالک 

– مالک قرارداد مشارکت در ساخت می‌بایست ظرف سه روز از امضای قرارداد با حضور در دفترخانه اسناد رسمی شماره … نسبت به اعطای وکالت کاری و جامع به سازنده اقدام نماید.‌ به نحوی که در هیچ یک از مراحل ساخت و تکمیل تا صدور سند مالکیت در ادارات دولتی نیازی به حضور مالک نباشد.

– مالک ظرف یکماه از تاریخ پرداخت بلاعوض یا تسلیم محل اسکان، موظف به تخلیه کامل ملک و تحویل آن به طرف دوم مشارکت در ساخت می‌باشد. مراتب تخلیه و تحویل همچنین مراتب انجام هر مرحله طبق جدول زمان‌بندی صورتجلسه شده و به امضای طرفین می‌رسد.

– هزینه‌های مصرفی ملک اعم از آب، برق، گاز و فاضلاب تا زمان تخلیه برعهده مالک است.

– مالک پس از امضای قرارداد مشارکت در ساخت، اصل سند مالکیت ملک را جهت امور اداری و اجرایی تا انجام کامل قرارداد به سازنده تحویل و رسید دریافت می‌کند.

– سهم سازنده از مجموع ساخت … دانگ ملک ساخته شده است. مالک پس از پایان هر مرحله ساخت شامل فونداسیون، سفت‌کاری و نازک‌کاری و صدور مجوزات نسبت به انتقال بخشی از قدرالسهم سازنده در دفترخانه اسناد رسمی شماره … حضور می‌یابد.‌

– توافق شد هزینه‌های نقل و انتقال رسمی سهم سازنده برعهده مالک/ سازنده/ بالمناصفه/ به نسبت قدرالسهم صورت پذیرد.‌

– مالک اقرار و اذعان نمود ملک موضوع قرارداد مشارکت در ساخت تحت بازداشت، رهن، توقیف هیچ مرجعی نمی‌باشد. ملک مستحق‌للغیر نبوده و ممنوعیت برای مالک اعم از ممنوعیت از معامله و غیره وجود ندارد.

– در صورت فوت مالک، وراث قانونی وی ظرف یکماه نسبت به اعطای وکالت کاری به سازنده اقدام‌ می‌نمایند. در صورت فوت سازنده یا تاخیر وراث مالک از ادامه قرارداد و اعطای وکالت کاری بیش از یکماه قرارداد منفسخ می‌گردد.

جرایم و خسارات قرارداد

– در صورت تاخیر سازنده در انجام تعهدات شروع ساخت، اجرای هر مرحله، تحویل، اخذ پایان کار، اخذ صورت مجلس تفکیکی، اخذ سند مالکیت هر واحد خسارت روزانه … ریال تا ایفای کامل هر تعهد به مالک پرداخت می شود‌.

– در صورت تاخیر مالک در هر یک از تعهدات، خسارت روزانه … ریال تا ایفای کامل تعهد به سازنده پرداخت می‌شود. بدیهی است تخلف از انجام تعهد از سوی سازنده یا مالک قرارداد مشارکت در ساخت، موجب معافیت هر یک از پرداخت خسارت در ادامه کار تا انجام تعهد مزبور خواهد بود.

تضمین قرارداد

سازنده مشارکت در ساخت جهت تضمین حسن انجام کار تعداد … فقره چک با مشخصات…. در وجه مالک صادر می‌نماید. پس از انجام صحیح هر مرحله طبق متریال و شروط‌ قرارداد هر فقره چک به سازنده عودت داده می‌شود.‌ چک‌ها به امانت به داور مرضی‌الطرفین تحویل داده شد. در صورت احراز خلف وعده سازنده، داور مجاز است چک را به مالک داده و مالک محق است نسبت به کارسازی و وصول آن اقدام نماید.

نحوه پیش فروش واحد

سازنده حق پیش‌فروش کلی یا جزئی ملک را تا … مرحله ساخت/ تا پایان ساخت و تحویل واحدها بدون موافقت کتبی مالک ندارد. در صورت هر انتقالی، صرفنظر از علم یا جهل خریدار، قرارداد پیش فروش باطل و بی اعتبار می‌باشد. علاوه بر بطلان قرارداد، سازنده خسارتی معادل … مبلغ ارزش ملک به مالک پرداخت می‌کند. در صورت اجازه پیش فروش، تصویر قرارداد مشارکت در ساخت ضمیمه قرارداد پیش فروش شده و توافقات طرفین بر مبنای شروط این قرارداد خواهد بود.

فورس ماژور

وقوع سیل، زلزله، جنگ، اعتصابات عمومی و هر حادثه خارجی، غیرقابل پیش‌بینی و غیر قابل‌دفع فورس ماژور تلقی می‌شود. در این حالت با اعلام سازنده قرارداد مشارکت در ساخت به مدت سه ماه معلق می‌شود. ادامه تعهدات طرفین پس از سه ماه و رفع فورس ماژور ادامه می یابد. عدم رفع مانع به مدت بیش از سه ماه موجب انفساخ قرارداد و استرداد عوضین طبق مفاد قرارداد می باشد. افزایش قیمت مصالح و افزایش ارز و دلار فورس ماژور نمی‌باشد.

حل و فصل اختلاف

در صورت وقوع هرگونه اختلاف در تعبیر یا تفسیر مفاد قرارداد مشارکت در ساخت، اعتبار یا عدم اعتبار، فسخ و انفساخ و خسارت تاخیرتادیه رسیدگی و حل و فصل اختلاف با یک داور/ هیئت سه نفره داوری به نام …‌‌ می‌باشد. رای داوری قطعی و لازم الاجراست. داور/داوران با امضای ذیل قرارداد قبولی خود را اعلام نمودند.

منع انتقال موضوع مشارکت به غیر

سازنده حق انتقال کلی یا جزئی موضوع مشارکت در ساخت را به غیر تحت هیچ یک عنوانی اعم از اصالتاً، وکالتاً، ولایتاً، قیمومتاً و… بدون موافقت کتبی مالک را ندارد. در صورت هر عمل منافی شرط، انتقال مزبور فاقد اعتبار بوده و هیچ تعهد و مسئولیتی برای مالک نخواهد داشت.

نُسَخ قرارداد

این قرارداد در مورخ … در … ماده و … بند و در … نسخه که هر نسخه حکم واحد را داشته تنظیم و مفاد آن از تاریخ انعقاد میان طرفین لازم الاجراست.

نتیجه‌گیری

یکی از عقود مهم در زمینه ملکی، قرارداد مشارکت در ساخت است. عقدی است که میان مالک عرصه (زمین) و سازنده (سرمایه‌گذار در ایجاد بنا) و با هدف کسب سود بین طرفین منعقد می‌شود. با توجه به ماهیت مشارکتی و استمرار قرارداد مشارکت در ساخت و چندلایه بودن و پیچیدگی روابط حقوقی طرفین، لازم است جهت تنظیم عقد به وکیل متخصص در امور قراردادها و مشارکت در ساخت مراجعه شود. برای این منظور و جهت دریافت مشاوره تخصصی و تنظیم‌ قرارداد با شماره‌های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید.

دفتر وکالت و مشاوره حقوقی شریفی

سوالات متداول

۱- نحوه رسیدگی دادگاه در دعوای ابطال رای داور قرارداد مشارکت در ساخت چگونه است؟

دادگاه در این دعوا بدون ورود در ماهیت، رسیدگی شکلی می‌نماید و رای بر تایید یا نقض رای داور صادر می‌کند.

۲- آیا مالک مجاز است در صورت امتناع سازنده، کار را ادامه دهد؟

در صورت شرط در قرارداد مشارکت در ساخت یا در صورت عدم امکان الزام سازنده به ایفای تعهدات، مالک این حق را دارد.

۳- آیا سازنده ملزم به بیمه ساختمان است؟

سازنده در ابتدای ساخت ملزم است ساختمان و کارگران را بیمه نماید.

۴- در صورت شرط داوری در قرارداد آیا می‌توان مستقیم به دادگاه مراجعه کرد؟

اگر در قرارداد مشارکت در ساخت داوری باشد، چنانچه در صورت بروز اختلاف، ابتدا در دادگاه دعوی مطرح شود، دادگاه دعوی را رد می‌کند.