- انواع وصیت و آثار آن – وصایت - 2024-11-30
- نمونه رای پرداخت خسارت راننده مقصر به قیمت یوم الاداء - 2024-11-20
- اعتراض شخص ثالث اصلی (حکمی) و طاری - 2024-11-16
خیار عیب در اجاره وقتی ایجاد می شود که مورد اجاره در زمان عقد معیوب بوده و مستاجر عالم به عیب نبوده باشد. لذا به استناد خیار مستاجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت. اگر مستاجر در زمان عقد عالم به وجود عیب باشد حق فسخ نخواهد داشت.
اجاره عقدی لازم و معوض است که مدت در آن باید مشخص باشد در غیر این صورت عقد باطل است.
در ادامه به شرایط ایجاد حق فسخ اجاره و نکات آن پرداخته می شود. همچنین شما می توانید برای مشاوره حقوقی، تنظیم دادخواست، شکواییه، لایحه دفاعیه، اظهارنامه و بررسی مدارک با ما در تماس باشید.
اجاره چیست؟
فهرست مطالب
اجاره عقدی لازم و معوض است که مدت در آن باید مشخص باشد. اجاره ملک عقدی تملیکی است که موجب انتقال مالکیت منافع در مدت اجاره از سوی موجر به مستاجر می شود. اجاره اشخاص عقدی عهدی است که ضمن آن تعهد بر انجام کاری می شود.
موجر بایستی مالک منافع عین مستاجره باشد. ولی نیازی نیست مالک عین مستاجره باشد.در این صورت باید اختیار اجاره دادن ملک در مدت زمان قرارداد را داشته باشد.
معیوب بودن مورد اجاره
ویژگی های عیب عین مستاجره که در قانون مدنی ذکر شده عبارت است از: ۱- عیبی که موجب صعوبت در انتفاع است. ۲- عیبی که کلاً مانع انتفاع است.
عیوبی که موجب صعوبت در انتفاع است
عیوبی که صعوبت در انتفاع را برای مستاجر به همراه دارد عبارتند از:
۱- عین مستاجره در زمان عقد معیوب باشد. همچنین مستاجر از وجود عیب بی‌خبر باشد. در این صورت موجب حق فسخ به استناد خیار عیب برای مستاجر می باشد.
بیشتر بدانید:
۲- در زمان اجاره ملک سالم بوده ولی بعد از عقد و قبل از تسلیم، عیب به وجود آید. در ابنجا در حکم عیب سابق بوده و مستاجر حق فسخ قرارداد را به استناد خیار عیب خواهد داشت.
۳- در زمان تسلیم عین مستاجره سالم بوده و در طول اجاره معیوب شود. در این صورت عقد تا زمان حدوث عیب صحیح است. اما برای مدت زمان پس از آن تا انقضای مدت قرارداد، مستاجر حق فسخ اجاره را به استناد این خیارخواهد داشت.
۴- هرگاه در زمان عقد، عیب وجود داشته لکن مستاجر به آن جاهل بوده و در اثنای مدت اجاره متوجه شود. در این صورت، مستاجر می تواند کل عقد را فسخ کند. ولی بابت مدت زمان استیفاء از عین مستاجره، موجر مستحق اجرت المثل خواهد بود و می تواند آن را از مستاجر مطالبه کند.
عیوبی که مانع انتفاع است
عیوبی که مانع انتفاع از عین مستاجره می شود عبارت است از:
۱- در مواردی که مورد اجاره از ابتدا غیر قابل انتفاع بوده در این جا عقد باطل است.
۲- اگر غیر قابل انتفاع شدن بعد از عقد به وجود آید و نتوان رفع عیب نمود. در این صورت از آن زمان عقد منفسخ و منحل می گردد.
بیشتر بدانید:
۳- در مواردی که علت عدم انتفاع از مورد اجاره، عامل خارجی باشد. برای مثال، قانونی وضع شود و به موجب آن اشتغال مستاجر به شغل فعلی اش ممنوع گردد.
۴- اگر عین مستاجره کلاً یا جرئاً به واسطه حادثه خارجی یا عمل شخص نامعلومی از بین برود و تلف شود. در این شرایط عقد به میزان تلف شده منفسخ می گردد.
در خصوص باقیمانده و قسمت سالم، مستاجر می تواند قرارداد را به استناد خیار تبعض صفقه فسخ نماید. همچنین مستاجر این حق را دارد عقد را فسخ نکند و اجاره بها را نسبت به میزان تلف شده کاهش دهد.
۵- اگر مورد اجاره توسط شخص معینی تلف شود، مستاجر تنها می تواند به تلف کننده مراجعه کند و از باب مسئولیت مدنی و ضمان قهری مطالبه خسارت نماید. اگر اتلاف از سوی موجر رخ داده باشد، مستاجر علاوه بر مطالبه خسارت، می تواند قرارداد را نیز فسخ نماید.
بیشتر بدانید:
چند نکته
▪︎ چنانچه سبب عیب در عین مستاجره عمل مستاجر باشد، حق فسخ قرارداد یا مطالبه خسارت را نخواهد داشت.
▪︎ در خیار عیب اجاره، مستاجر حق مطالبه ارش را ندارد و فقط حق فسخ دارد.
▪︎ عیبی به مستاجر حق فسخ می دهد که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد. به عبارتی عیب باید به گونه ای باشد که در انتقاع و استفاده مستاجر از عین مستاجره خلل و دشواری به وجود آورد.
▪︎ به وجود آمدن عیب پس از عقد اجاره که به آن عیب حادث گویند، موجب حق فسخ برای مستاجر است.
جهت دریافت مشاوره تخصصی و اعطای وکالت با شماره های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۰۲۱۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید.
ماده ۴۷۸ قانون مدنی
هر گاه معلوم شود عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده مستاجر میتواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد مستاجر حق فسخ ندارد.
ماده ۴۷۹ قانون مدنی
عیبی که موجب فسخ اجاره میشود عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد.
ماده ۴۸۰ قانون مدنی
عیبی که بعد از عقد و قبل از قبض منفعت در عین مستاجره حادث شود موجب خیار است و اگر عیب در اثناء مدت اجاره حادث شود نسبت به بقیه مدت خیار ثابت است.
ماده ۴۸۱ قانون مدنی
هر گاه عین مستاجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود اجاره باطل میشود.
سوالات متداول
۱- اگر موجر رفع عیب نماید، آیا مستاجر حق فسخ خواهد داشت؟
در این صورت حق فسخ از بین می رود.
۲- آیا انفساخ قرارداد نیاز به تایید دادگاه دارد؟
انفساخ قرارداد در هر حال می بایست توسط دادگاه تایید گردد.
۳- حق فسخ در چه صورت برای مستاجر ایجاد می شود؟
خیار عیب در اجاره زمانی محقق می شود که مستاجر در زمان عقد عالم به عیب نبوده است.
