- انواع وصیت و آثار آن – وصایت - 2024-11-30
- نمونه رای پرداخت خسارت راننده مقصر به قیمت یوم الاداء - 2024-11-20
- اعتراض شخص ثالث اصلی (حکمی) و طاری - 2024-11-16
معامله معارض جرمی ثبتی است که به موجب ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک جرم‌انگاری شده است. در قانون مجازات اسلامی از جرم معامله معارض صحبتی نشده است. هرگاه مالک رسمی ملک را با سند عادی یا رسمی به دیگری منتقل کند سپس همان ملک را با سند رسمی به شخص دیگری انتقال دهد با رعایت سایر شرایط، جرم معامله معارض محقق می‌شود.
در این مقاله وکیل کیفری تهران به طور کاربردی به تعریف شرایط، خصوصیات، مراحل شکایت از جرم معامله معارض و نکات مهم آن می‌پردازد. شما می‌توانید برای مشاوره حقوقی، تنظیم اوراق قضایی و بررسی مدارک خود با ما تماس بگیرید.
معامله معارض چیست؟
فهرست مطالب
هرگاه مالک نسبت به عین و منافع مال متعلق به خود ابتدا معامله عادی یا رسمی منعقد نماید. سپس عین یا منافع همان مال را به طور رسمی به دیگری منتقل کند به آن معامله معارض گفته می‌شود. این جرم با دو مرتبه معامله نسبت به یک مال محقق می‌شود. در مواردی عین یا منافع ملک دو مرتبه با سند عادی منتقل می‌شود. در این صورت جرم معامله معارض محقق نشده و ممکن است حسب دلایل، جرم کلاهبرداری یا جرم انتقال مال غیر واقع شده باشد.
برای مثال، شخصی آپارتمان خود را با سند عادی بفروشد. سپس با سند رسمی همان آپارتمان را به دیگری منتقل کند، مرتکب جرم فروش مال غیر شده است. اما همین فرد اگر آپارتمان خود را با سند رسمی در هر دو معامله منتقل نموده باشد مرتکب جرم معامله معارض شده است. جرم معامله معارض در مورد مال منقول مانند خودرو نیز قابل تحقق است. در این صورت اگر معامله اول عادی یا رسمی باشد و معامله دوم بطور رسمی منعقد شود، جرم مذکور واقع شده است.
مراحل شکایت معامله معارض
▪︎ دادگاه کیفری ۲ محل جرم معارض صلاحیت رسیدگی به شکایت و صدور حکم را دارد. پرونده در دادسرا تشکیل و پس از انجام تحقیقات مقدماتی و صدور کیفرخواست، پرونده جهت تشکیل وقت رسیدگی و صدور حکم محکومیت یا برائت به دادگاه کیفری ارسال می‌شود.
▪︎ ادله اثبات جرم معامله معارض شامل: شکواییه، تصویر کارت ملی شاکی، اسناد دو معامله معارض و سایر ادله موجود است. شاکی می‌تواند ضمن شکوائیه، صدور قرار تامین خواسته کیفری و توقیف اموال متهم را درخواست کند.
▪︎ بازپرس ابتدا در مورد شکایت از شاکی تحقیق می کند. در صورت قابل قبول بودن شکایت اعلام شده، متهم یا متهمین را احضار و تحقیق می‌کند. در صورتی که دفاعیات کامل و جرم محرز باشد، با توجه به جنبه عمومی جرم و میزان خسارات وارده به شاکی خصوصی و همچنین با در نظر گرفتن میزان تامین خواسته، قرار وثیقه صادر می‌شود.
▪︎ حکم محکومیت یا برائت، ظرف بیست روز قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان است.
ارکان تشکیل دهنده جرم معامله معارض
برای تحقق جرم معامله معارض می‌بایست ارکان سه‌گانه جرم شامل عنصر مادی و معنوی و قانونی محرز شود.
عنصر مادی – انتقال عین یا منافع مال اعم از منقول یا غیرمنقول است و هر دو معامله با سند رسمی انتقال داده می‌شود.
عنصر معنوی یا روانی – سوءنیت عام و خاص عنصر معنوی جرم را تشکیل می‌دهد. سوءنیت عام به علم و عمد تنظیم دو سند رسمی ملک به طور متوالی گفته می‌شود. سوءنیت خاص، قصد ایراد ضرر است. جرمی مقید به نتیجه و ورود ضرر به زیان‌دیده است.
عنصر قانونی – ماده ۱۱۷ قانون ثبت در خصوص وصف کیفری معامله معارض می‌گوید: هر کس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی (اعم از منقول یا غیرمنقول) حقی به شخص یا اشخاص داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور بنماید به حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محکوم خواهد شد.
رای وحدت رویه شماره ۴۳ معامله معارض
رای وحدت رویه شماره ۴۳-۱۳۵۱/۸/۱۰ هیئت عمومی دیوان عالی کشور:
“نظر به اینکه شرط تحقق بزه مشمول ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک قابلیت تعارض دو معامله یا تعهد نسبت به یک مال می‌باشد و در نقاطی که ثبت رسمی اسناد مربوط به عقود و معاملات اموال غیرمنقول به موجب بند اول ماده ۴۷ قانون مزبور اجباری باشد سند عادی راجع به معامله آن اموال طبق ماده ۴۸ همان قانون در هیچ‌یک از ادارات و محاکم پذیرفته نشده و قابلیت تعارض با سند رسمی نخواهد داشت بنابراین چنانچه کسی در این قبیل نقاط با و‌جود اجباری بودن ثبت رسمی اسناد قبلاً معامله‌ای نسبت به مال غیرمنقول به و‌سیله سند عادی انجام دهد و سپس به موجب سند رسمی معامله‌ای معارض با معامله اول در مورد همان مال واقع سازد عمل او از مصادیق ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد نخواهد بود بلکه ممکن است بر فرض احراز سوءنیت با ماده کیفری دیگری قابل انطباق باشد.”
توصیحاتی در خصوص رای وحدت رویه
جرم معامله معارض در صورتی قابل تعقیب است که ملک در هر دو معامله با سند رسمی منتقل شده باشد. رای وحدت رویه فقط در مورد ملک است، موضوع آن اموال منقول مانند خودرو را در بر نمی‌گیرد. در مورد خودرو الزامی نیست معامله اول حتماً با سند رسمی منتقل شده باشد.
بیشتر بدانید:
طبق ماده ۲۲ قانون ثبت دولت فقط کسی که سند رسمی به نامش است یا وراثتاً به نامش باشد را مالک می‌شناسد. طبق مواد ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت در نقاطی که ثبت ملک اجباری است باید انتقال به طور رسمی باشد. سند عادی در سازمانها و ادارات دولتی پذیرفته نمی‌شود. اگر در نقاطی که ثبت ملک اجباری است (سراسر کشور) ملک با سند عادی معامله شود سپس با سند رسمی موضوع معامله انتقال یابد جرم معامله معارض محقق می شود. چرا که بایستی هر دو انتقال با سند رسمی واقع شده باشند.
نکات مهم معامله معارض
▪︎ جرم معامله معارض از جرایم عمومی و علیه اموال و مالکیت محسوب شده و جرم غیر قابل گذشت است.
▪︎ تحقق جرم منوط به انتقال دو ملک دارای سند رسمی می‌باشد.
▪︎ موضوع جرم معامله معارض می‌تواند عین یا منافع ملک دارای سند رسمی باشد.
▪︎ در مواردی هر دو معامله با سند عادی یا یکی از آنها با سند رسمی منعقد می‌شود. در اینجا جرم واقع شده می‌تواند جرم کلاهبرداری یا فروش مال غیر باشد.
آیا فروش ملک مورد رهن معامله معارض است؟
جرم معامله معارض در خصوص ملک مورد رهن نیز قابل تحقق است. گاهی مورد معامله بابت اخذ وان در رهن بانک یا شخصی قرار می‌گیرد. در معامله رهنی، مال از ملکیت راهن خارج نمی شود ولی مرتهن حق فروش ملک را در صورت عدم پرداخت بدهی دارد. در صورت عدم تسویه کامل بدهی، بانک می‌تواند با فروش ملک طلب خود را وصول کند.
بیشتر بدانید:
اگر مالک، ملکی را که به طور رسمی در رهن بانک است، مجدداً به صورت رسمی به دیگری منتقل کند جرم معامله معارض واقع می‌شود. برای اینکه بتوان در خصوص ملک رهنی در اجرائیات اداره ثبت درخواست اجرائیه نمود، باید سند رسمی منعقد گردد.
نتیجه‌گیری
یکی از جرایم پیش‌بینی شده در قانون ثبت، جرم معامله معارض است. طبق مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت، ثبت املاک در حال حاضر در تمام کشور اجباری است، ضمن اینکه قانون ثبت در سال ۱۳۱۰ تصویب شد و در آن زمان، ثبت رسمی اموال غیرمنقول اجباری نشده بود و با سند عادی و رسمی معامله می‌شدند، لذا با اجباری‌شدن ثبت املاک، عملاً دو معامله باید با سند رسمی تنظیم شود تا جرم معامله معارض واقع شود. در صورت نیاز به وکیل متخصص کیفری و اعطای وکالت با شماره ۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید.
دفتر وکالت و مشاوره حقوقی شریفی
سوالات متداول
۱- آیا در مورد اتومبیل هم باید هر دو معامله با سند رسمی باشند؟
در این خصوص عادی بودن معامله اول موجب تحقق جرم معامله معارض است.
۲- اقرار متهم در این شکایت موجب محکومیت متهم می‌شود؟
چنانچه اقرار متهم در جرم معامله معارض موجب حصول علم قاضی شود، بر مبنای آن محکوم می‌شود.
۳- تحقیقات در مورد جرم در کدام مرجع انجام می‌شود؟
تحقیقات اولیه در جرم معامله معارض و تفهیم اتهام در دادسرای محل وقوع جرم صورت می‌گیرد.
