- انواع وصیت و آثار آن – وصایت - 2024-11-30
- نمونه رای پرداخت خسارت راننده مقصر به قیمت یوم الاداء - 2024-11-20
- اعتراض شخص ثالث اصلی (حکمی) و طاری - 2024-11-16
رأی وحدت رویه شماره ۸۴۷ – ۱۴۰۳/۰۲/۲۵ هیئت عمومی دیوان عالی کشور
◇ طبق ماده 247 قانون مدنی مصوب 11307/2/18 انجام معامله نسبت به مال دیگری از طریق وکالت تجویز شده است. از سوی دیگر مطابق ماده 667 همان قانون وکیل موظف است در تصرفات و اقدامات خود مصلحت موکل را رعایت نماید و از آنچه موکل صراحتاً به او اختیار داده و یا بر حسب قرائن، عرف و عادت که داخل در اختیارات اوست تجاوز نکند.
بنابراین هرگاه شخصی وکالت فروش مال خود را به دیگری تفویض کند و در وکالتنامه قید نماید که وکیل اختیار دارد مال او را به هر قیمتی معامله کند عبارت «به هر قیمت یا به هر شخص ولو به خود» محمول بر قیمت متعارف خواهد بود و چنانچه وکیل آن مال را به قیمت کم که عرفاً ثمنِ بَخس و غیر قابل قبول باشد به خود یا دیگری بفروشد، اقدام وی فضولی محسوب و با وحدت ملاک از ماده 1073 قانون مدنی معامله انجام شده بدون تنفیذ موکل محکوم به بطلان است. بدیهی است موضوع رأی، شامل مواردی که قبل از تنظیم وکالتنامه، معامله ای صورت گرفته باشد، نمی گردد.
بنا به مراتب، رأی شعبه پنجم دادگاه تجدید نظر استان کهگیلویه و بویراحمد تا حدی که با این نظر انطباق دارد، با اکثریت آراء اعضای هیأت عمومی صحیح و قانونی تشخیص داده می شود و این رأی طبق ماده 471 قانون آیین دادرسی کیفری مصوب 1392 با اصلاحات و الحاقات بعدی در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور، دادگاهها و سایر مراجع اعم از قضایی و غیر آن لازم الاتباع است.
«هیأت عمومی دیوان عالی کشور»
تفسیر رای
▪︎ رای وحدت رویه شماره ۸۴۷ دیوان عالی کشور با توجه به اختلاف آراء محاکم در امکان ابطال یا عدم ابطال در فرض عدم رعايت مصلحت موکل وضع شده است.
▪︎ گروه اول عقیده داشتند با توجه به اختیارات وکالت فروش ملک و قید عبارت “انتقال مال به هر قیمت یا به هر شخص ولو به خود” وکیل اختیار هر معامله با هر قیمتی را دارد. موکل با علم به حدود اختیارات سند را امضا نموده است. لذا نقل و انتقال ملک قابل ابطال نمی باشد.
▪︎ گروه دوم قائل به نفس وکالت بوده و معتقد بودند اگرچه این عبارت در اوراق چاپی وکالتنامه های محضری ذکر می شود. لکن وکیل در هر حال ملزم به رعایت مصلحت موکل هنگام فروش و انتقال مال است. در نتیجه معامله یا معاملات بعدی را قابل ابطال می دانستند.
▪︎ وکالت عقدی نیابتی است. به موجب آن موکل به وکیل اذن و اختیار می دهد از طرف وی اقدام نماید. از این رو در حدود وکالت، وکیل نماینده موکل بوده و موکل مسئول اعمال مورد وکالت خواهد بود. لکن اعمال وکیل خارج از محدوده اختیارات، مسئولیتی برای موکل ایجاد نمی نماید.
▪︎ طبق ماده ۶۶۷ قانون مدنی: وکیل باید در تصرفات و اقدامات خود مصلحت موکل را مراعات نماید و از آنچه که موکل بالصراحه به او اختیار داده یا برحسب قرائن و عرف و عادت داخل اختیار اوست تجاوز نکند.
▪︎ به موجب ماده مزبور وکیل مکلف به رعایت مصلحت موکل است. در ادامه ماده عبارت “بر حسب قرائن و عرف و عادت داخل اختیار اوست” آمده است. گویای این است وکیل باید بمانند مال خود رفتار نموده و ثمن یا معوض عرفی را از خریدار بگیرد. لذا با در نظر گرفتن قرائن و عرف و عادت حاکم بر قضیه، اقدامات وکیل تفسیر می شود.
▪︎ اختیارات موکل ممکن است صریح باشد یا ضمنی. صریح یعنی مطابق قیود مندرج در وکالتنامه اختیار عمل دارد. ضمنی یعنی آنچه از قصد و اراده و منظور طرفین از اعطای اختیار برداشت می شود. برای مثال، وجود اصل سند مالکیت نزد وکیل و سابقه بدهی موکل به وکیل می تواند از جمله قرائن وکالت با انتقال مالکیت محسوب گردد.
▪︎ رای وحدت رویه فوق الاشاره به درستی معامله بدون رعایت مصلحت و غبطه موکل را معامله فضولی و غیرنافذ اعلام نموده است. در نتیجه صحت آن را موکول به تنفیذ و تایید موکل دانسته است. در صورت رد، معامله باطل است.
▪︎ در مواردی قبل از وکالت، مالکیت ملک به هر نحو به وکیل منتقل شده است. از طریق مبایعه نامه، قولنامه، معاوضه یا هر عقد دیگر یا به موجب اقرارنامه، اقرار صریح یا ضمنی در جریان پرونده ای یا… وکالتنامه عقد مملک (انتقال مالکیت) شناخته می شود.
▪︎ موارد فوق و امثال آن از حکم رأی وحدت رویه مستثنی هستند. در این صورت اگر وکیل ملک را به قیمت ناچیز به دیگری منتقل کند. اقدام بر علیه خود بوده و آثار آن صرفاً دامنگیر خودش می شود.
▪︎ انتقال موضوع وکالت به فرزند، همسر، فرزند و اقوام نزدیک در موارد غیر مملک، می تواند به منزله سوءنیت وکیل تلقی شود. در این صورت حسب شرایط و مدارک، دعوی بطلان معامله و ابطال سند اقامه می شود.
▪︎ اگر در وکالتنامه، برای انتقال ملک مبلغ معین یا حداقل و حداکثری ذکر شده باشد. اقدام وکیل در این حدود خلاف مصلحت موکل نبوده و معامله صحیح است.
جهت دریافت مشاوره تخصصی و اعطای وکالت با شماره های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید. همچنین برای تنظیم دادخواست، شکواییه، لایحه دفاعیه، اظهارنامه و بررسی مدارک با ما در تماس باشید.
سوالات متداول
۱- در صورت رد معامله، مالک چه نوع دعوایی مطرح می کند؟
خواسته بطلان معامله یا معاملات بعدی و ابطال وکالتنامه و اسناد رسمی تنظیمی و سایر موارد بر حسب ادله خواهد بود.
۲- هزینه دادرسی دعوای ابطال چه میزان است؟
هزینه دادرسی ۳/۵ درصد ارزش معاملاتی ملک است.
۳- به چه طریق می توان معامله قبل از وکالت را ثابت کرد؟
اگر سندی در دست نیست با طرح دعوی اثبات وقوع بیع و از طریق شهادت شهود یا اقرار موکل و … می توان معامله قبلی را اثبات نمود.
۴- کدام دادگاه صالح به رسیدگی است؟
دادگاه حقوقی محل ملک به دعوای ابطال رسیدگی می کند.
