- انواع وصیت و آثار آن – وصایت - 2024-11-30
- نمونه رای پرداخت خسارت راننده مقصر به قیمت یوم الاداء - 2024-11-20
- اعتراض شخص ثالث اصلی (حکمی) و طاری - 2024-11-16
تعدیل اجاره بها ملک تجاری از موارد پیش بینی شده در قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ است. تعدیل عبارت است از اینکه موجر یا مستاجر ملک تجاری افزایش یا کاهش اجاره‌بها را از دادگاه درخواست نمایند.
طبق ماده ۴ قانون فوق، هر یک از طرفین قرارداد اجاره می‌توانند به استناد ترقی یا تنزل هزینه‌های زندگی، دعوای تعدیل و تجدیدنظر در اجاره‌بهای سابق را مطرح نمایند. در شرایط کنونی با توجه به تورم قیمت املاک و بالارفتن ارزش منافع ملک تجاری، عموماً دعوای تعدیل اجاره‌بها در راستای افزایش اجاره مطرح می‌شود.
در نوشته حاضر، وکیل سرقفلی تهران در مورد نحوه تعدیل اجاره‌بها در املاک تجاری، افزایش یا کاهش اجاره، مراحل و شرایط آن می‌گوید. چنانچه نیاز به وکیل سرقفلی دارید و همچنین برای مشاوره حقوقی، تنظیم لایحه دفاعیه، دادخواست، شکواییه، اظهارنامه و بررسی مدارک خود با ما در تماس باشید.
شرایط تعدیل اجاره‌بها ملک تجاری
فهرست مطالب
تعدیل در لغت به معنای متعادل کردن است. در اصطلاح حقوقی عبارت است از اینکه موجر یا مستاجر ملک تجاری به استناد بالارفتن یا کم‌شدن هزینه‌های زندگی، افزایش یا کاهش اجاره‌بها را از دادگاه درخواست کنند. قانون موجر و مستاجر ۵۶، شرایطی را برای طرح دعوای تعدیل مال‌الاجاره تعیین نموده است.طبق ماده ۳۰ قانون، مقررات این قانون آمره است، لذا هرگونه توافقی بر خلاف آن بی‌اعتبار و باطل است.
به همین دلیل برای اقامه دعوا تعدیل اجاره بهای ملک تجاری می‌بایست شرایط آن عیناً مطابق ماده ۴ قانون فراهم باشد. این شرایط عبارتند از:
۱- رابطه استیجاری طبق قانون مزبور بین طرفین وجود داشته باشد. قرارداد می‌تواند کتبی یا شفاهی، عادی یا رسمی و تحت هر عنوانی مانند بیع، صلح و غیره باشد. لکن باید به منظور اجاره منعقد شده باشد به گونه‌ای که ابتدای اجاره ملک تجاری تا قبل از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ باشد.
۲- مدت اجاره منقضی شده باشد.
۳- در زمان ثبت دادخواست، از تاریخ قرارداد یا استفاده مستاجر از ملک، سه سال تمام گذشته باشد. هر سال ۳۶۵ روز محاسبه می‌شود.
۴- اگر حکم قبلی مبنی بر تعدیل اجاره‌بها در خصوص آن ملک تجاری وجود دارد، از تاریخ مقرر در حکم قطعی قبلی که تاریخ تقدیم دادخواست قبلی است، سه سال تمام گذشته باشد.
۵- خواهان اعم از موجر یا مستاجر، ترقی یا تنزل هزینه‌های زندگی را از طریق ادله اثبات دعوی نزد دادگاه ثابت کرده و به استناد آن درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره‌بها را نماید.
مراحل و مدارک دعوای تعدیل اجاره‌بها
▪︎ دادگاه محل ملک صلاحیت رسیدگی به دعوا را دارد.
▪︎ دعوای تعدیل اجاره بها دعوایی مالی و بر اساس تقویم خواهان در ستون خواسته و معادل ۳/۵ درصد آن هزینه دادرسی پرداخت می‌شود. خواسته به مبلغ ۱۰۰/۱۰۰/۰۰۰ تومان مقوم می‌شود چرا که دعوی تعدیل اجاره‌بهای ملک تجاری در صلاحیت دادگاه حقوقی است.
▪︎ خواهان و خوانده دعوی، موجر و مستاجر هستند. در صورت فوت خواهان و خوانده دعوی تعدیل اجاره‌بها ملک تجاری، طبق گواهی انحصار وراثت اخذ‌شده، وراث قانونی به قائم‌مقامی مورث در ستون خواهان یا خوانده قرار می‌گیرند. چنانچه ورثه نیز فوت شده باشند، می‌بایست گواهی انحصار وراثت اخذ شود. در صورت عدم امکان، استشهادیه فوت ورثه و وراث وی ضمیمه دادخواست می‌شود.
▪︎ خواسته های دعوای تعدیل اجاره ملک تجاری شامل:
۱- افزایش یا کاهش اجاره‌بها با توجه به ترقی یا تنزل هزینه‌های زندگی به نرخ عادله روز مقوم به مبلغ… با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری
۲- پرداخت مابه‌التفاوت یا رد آن از تاریخ دادخواست
۳- خسارت تأخیر تأدیه
۴- خسارات دادرسی شامل هزینه دادرسی، حق‌الوکاله وکیل، هزینه کارشناس.
▪︎ مدارک دعوا تعدیل اجاره‌بها ملک تجاری عبارت است از: اجاره‌نامه در صورت عدم قرارداد کتبی، شهادت شهود مبنی بر تصرف مستاجر، تامین دلیل از تصرفات استیجاری مستاجر، حکم قبلی تعدیل در صورت وجود، ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری و سایر مدارک می‌باشد.
▪︎ پس از احراز رابطه اجاره بین طرفین، با توجه به مدارک ارائه‌شده و دفاعیات طرفین و نظریه کارشناس در خصوص تعیین اجاره‌بهای جدید، دادگاه حکم به تعدیل اجاره ملک تجاری صادر می‌کند.
مواد قانونی دعوای تعدیل مال‌الاجاره
ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶: موجر یا مستاجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره بها را بنماید، مشروط به اینکه مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده مستاجر از عین مستاجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره بها صادر شده سه سال تمام گذشته باشد، «دادگاه» با جلب نظر کارشناس اجاره بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.
ماده ۵: موجر می‌تواند مابه‌التفاوت اجاره بها را ضمن دادخواست تعدیل نیز مطالبه نماید. در این صورت دادگاه ضمن صدور حکم راجع به تعدیل، مستاجر را به پرداخت مابه‌التفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدور حکم، محکوم می‌نماید، دایره اجرا مکلف است خسارت تاخیر تادیه از تاریخ قطعیت تا تاریخ اجرای حکم را به قرار دوازده درصد در سال احتساب و از مستاجر وصول و به موجر بپردازد مستاجر نیز می‌تواند ضمن تقاضای تعدیل اجاره بها رد مابه‌التفاوت پرداخت شده را به انضمام خسارت تاخیر تادیه به شرح فوق درخواست کند.
تبصره- مقررات این ماده در مواردی که دادگاه حکم به تعیین اجاره بها صادر می‌نماید نیز جاری خواهد بود.
محاسبه میزان اجاره‌بهای ملک تجاری
از آنجا که تعدیل و تعیین اجاره بهای ملک تجاری به نرخ عادله روز و به استناد ترقی یا تنزل هزینه‌های زندگی امری تخصصی است، موضوع پس از صدور قرار کارشناسی از سوی دادگاه، به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع داده می شود.
کارشناس قیمت عادله روز اجاره‌بهای زمان تقدیم دادخواست را تعیین و اعلام می‌نماید. نظریه وی بر اساس موقعیت کسبی، سابقه استیجاری، موقعیت مکانی ملک تجاری، تاریخ آخرین تعدیل اجاره‌بها در صورت وجود و مبلغ آن و سایر عوامل موثر در قضیه تعیین و اعلام می‌گردد.
دادگاه بر اساس مبلغ مقرر در نظریه کارشناس اقدام به صدور رای می نماید. هزینه کارشناسی در دعوای تعدیل اجاره ملک تجاری اگر یکنفره باشد با خواهان است. چنانچه نظریه مورد اعتراض قرار گیرد و اعتراض را دادگاه قبول کند، هزینه هیئت کارشناسی سه نفره یا بیشتر با معترض خواهد بود.
سازش در دعوی تعدیل اجاره ملک تجاری
خواهان و خوانده تعدیل اجاره‌بها می‌توانند در دادگاه در خصوص مبلغ افزایشی با یکدیگر سازش نمایند. در این صورت مفاد سازش توسط دادگاه صورت جلسه شده و به امضای طرفین و قاضی می‌رسد. دادگاه متعاقب سازش حاصله، اقدام به صدور گزارش اصلاحی می‌نماید. گزارش اصلاحی بین طرفین و قائم‌مقام قانونی آنها قطعی و لازم‌الاجراست. با درخواست اجرا از سوی خواهان، اجرائیه از سوی دادگاه نخستین صادر و مانند مقررات اجرای احکام مدنی اجرا می‌شود.
طرفین می توانند توافق کنند برای سالهای بعد نیز اجاره‌بها ملک تجاری بر اساس نرخ شاخص اعلامی بانک مرکزی افزایش یابد. دادگاه در گزارش اصلاحی اجاره‌بهای ملک تجاری را از تاریخ دادخواست بعلاوه ما به‌التفاوت آن را طبق خواسته دعوی و سایر موارد سازش ذکر می کند.
درخواست مابه‌التفاوت اجاره‌بها (رد مبلغ پرداختی)
موجر که خواهان تعدیل و تجدیدنظر در مبلغ اجاره‌بها و افزایش آن است، می‌تواند در دادخواست تقدیمی، ما به‌التفاوت اجاره بها را از تاریخ ثبت دادخواست تا روز صدور حکم از دادگاه بخواهد. همچنین مستاجر که درصدد کاهش اجاره‌بهاست می‌تواند رد مابه‌التفاوت اجاره‌بها پرداخت شده به موجر را تقاضا نماید.
در این صورت چنانچه دادگاه در دعوای تعدیل ،دعوای پرداخت مابه‌التفاوت اجاره یا رد آن را بپذیرد، خسارت تأخیر تأدیه از تاریخ قطعیت حکم تا اجرای کامل آن به اصل مبلغ مورد حکم تعلق خواهد گرفت.
تاثیر سرقفلی در تعدیل اجاره‌بها
زمانی که مستاجر سرقفلی پرداخت می‌کند، مسلماً این امر در میزان اجاره‌بها ملک تجاری تاثیر خواهد گذاشت. در قراردادهای اجاره تحت حاکمیت قانون ۵۶، هر یک از موجر و مستاجر (معمولاً موجر) می توانند پس از انقضای سه سال از تاریخ اجاره یا آخرین تعدیل این دعوی را اقامه نماید.
لازم به ذکر است، دعوای تعدیل اجاره‌بها در مورد قراردادهای تابع قانون موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ وجود ندارد. در این موارد مستاجر با تخلیه یا واگذاری حق سرقفلی به دیگری، سرقفلی را به قیمت عادله روز از موجر یا از مستاجر بعدی می‌گیرد.
نظریه هیات عالی نشست قضایی شهر خرم آباد مورخ ۱۳۹۰/۰۲/۰۲ در این خصوص در ذیل می‌آید.
◇ دعوای اقامه شده درخواست افزایش اجاره بهاست که در محدوده تعدیل اجاره بها قابلیت رسیدگی دارد؛ فلذا چون در تعدیل اجور، دادگاه با کسب نظر کارشناس، نرخ عادله اجاره بها را تعیین می کند و کارشناس موظف است در تعیین میزان اجاره‌بها بر اساس ضوابط قانونی، رعایت جمیع شرایط از جمله پرداخت یا عدم پرداخت سرقفلی یا مبالغی تحت عناوین دیگر را مورد توجه قرار دهد؛ به علاوه عرف جاری نیز مؤید این مطلب است که در تعدیل مال‌الاجارۀ فی‌مابینِ مغازه‌هایی که سرقفلی آن پرداخت شده یا پرداخت نشده تفاوت وجود دارد؛ لذا کارشناس ارزیاب تعیین اجاره‌بها، لازم است به پرداخت یا عدم پرداخت سرقفلی توجه کند و بر اساس آن، اجاره بها را معین کند. بنابراین، نظریه اکثریت در نشست قضایی خرم‌آباد تأیید می شود.
اجرای حکم تعدیل اجاره‌بها
حکم تعدیل اجاره‌بها ملک تجاری حکمی اعلامی است. به عبارتی نیازی به درخواست اجرای حکم و صدور اجرائیه نمی‌باشد. دادگاه ضمن صدور حکم خوانده را محکوم به پرداخت مبلغ تعیین شده می‌نماید.
در صورت عدم پرداخت محکوم‌به از سوی مستاجر، موجر می‌تواند در مورد اجاره‌نامه عادی یا اخطاریه دفترخانه در مورد اجاره رسمی به مستاجر اظهارنامه ارسال کند. ضمن آن حقوق قانونی خود مبنی بر اجاره‌بها را مطالبه می‌کند.
در صورت عدم اقدامی از سوی مستاجر ملک تجاری، موجر طبق قانون، دعوای تخلیه سرقفلی به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها را در دادگاه حقوقی محل ملک اقامه می‌نماید. همچنین در مورد حکم به رد مابه التفاوت اجاره بهای پرداختی به موجر، در صورت عدم اجرای حکم توسط موجر، مستاجر می تواند درخواست صدور اجرائیه و توقیف اموال موجر را از اجرای احکام دادگاه نماید.
نتیجه‌گیری
با توجه به اصل بقای روابط استیجاری تابع قانون ۵۶ و عدم امکان تخلیه ملک جز در موارد قانونی، اقامه دعوای تعدیل اجاره‌بها ملک تجاری برای موجر و مستاجر پیش‌‌بینی شده است. به موجب این دعوا که معمولاً از سوی موجر و در نتیجه عدم توافق با مستاجر مطرح می‌شود، دادگاه حکم قطعی به تعدیل اجاره ملک تجاری صادر می‌کند. برای حل مشکل حقوقی خود و دریافت مشاوره تخصصی در امور سرقفلی و اعطای وکالت با شماره های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید.
دفتر وکالت و مشاوره حقوقی شریفی
سوالات متداول
۱- آیا قرارداد اجاره با عنوان مبایعه نامه یا صلح منافع، مشمول مقررات قانون ۵۶ می‌باشد؟
عقد اجاره ملک تجاری تحت هر عنوانی، کتبی یا شفاهی صحیح بوده و در مورد آن مطابق این قانون رفتار می شود.
۲- آیا طرفین می توانند توافق کنند از ملک مسکونی استفاده تجاری شود؟
هر گونه توافق برخلاف مقررات قانون ۱۳۵۶ باطل و بلااثر است، مقررات آن فقط در مورد املاک تجاری لازم الرعایه است.
۳- در مورد اماکن مسکونی آیا امکان تعدیل اجاره بها وجود دارد؟
قانون موجر و مستاجر ۵۶ فقط تعدیل اجاره‌بهای اماکن تجاری را شامل می‌شود.
