- انواع وصیت و آثار آن – وصایت - 2024-11-30
- نمونه رای پرداخت خسارت راننده مقصر به قیمت یوم الاداء - 2024-11-20
- اعتراض شخص ثالث اصلی (حکمی) و طاری - 2024-11-16
تخلیه ملک تجاری یکی از مسائل شایع در حوزه املاک و پرونده‌های مطروحه در دادگاهها است. چنانچه قرارداد اجاره ملک تجاری وفق ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ منعقد شده باشد و مدت اجاره نیز به پایان رسیده باشد، موجر می‌تواند دستور تخلیه ملک تجاری را از دادگاه صالح تقاضا کند. در مورد محل‌های تجاری که بعد از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶/۰۵/۲۶ به اجاره واگذار شده‌اند، تخلیه آنها تابع مقررات قانون فوق می‌باشد.
برخی اماکن تجاری با سرقفلی به اجاره واگذار می‌شوند، برخی بدون سرقفلی و به طور عادی اجاره داده می‌شوند که هر یک دارای اوصاف خود هستند.
در ادامه وکیل ملکی تهران، تخلیه ملک تجاری، شرایط آن و نحوه پرداخت سرقفلی به قیمت روز را بیان می‌کند. در صورت نیاز برای وکالت، مشاوره حقوقی، تنظیم دادخواست، شکواییه، لایحه دفاعیه، اظهارنامه و بررسی مدارک با ما در تماس باشید.
شروط تخلیه فوری ملک تجاری
فهرست مطالب
اگر اجاره نامه محل کسب بعد از تصویب قانون سال ۱۳۷۶ منعقد شده باشد، در صورت فراهم بودن شرایط آن درخواست تخلیه می شود این شروط عبارتند از:
۱- مدت قرارداد معین باشد و مدت منقضی شده باشد.
۲- قرارداد اجاره کتبی بوده و در دو نسخه تنظیم گردد و به امضای موجر و مستاجر رسیده باشد.
۳- دو نفر شاهد ذیل آن را امضاء کرده باشند.
۴- تخلیه ملک تجاری بدون اختلاف در سرقفلی یا حق کسب و پیشه و تجارت در صلاحیت دادگاه صلح محل ملک است.
چنانچه در مورد سرقفلی محل تجاری بین طرفین اختلاف وجود داشته باشد. رسیدگی به دعوی و تعیین تکلیف سرقفلی با دادگاه حقوقی است.
مراجع صادرکننده تخلیه ملک تجاری
۱- دادگاه صلح- چنانچه اجاره نامه عادی باشد، دادخواست تخلیه به دادگاه صلح محل ملک تقدیم می گردد. بر اساس مقررات قانون ۱۳۷۶ و شرایط مقرر، ظرف یکهفته دستور تخلیه صادر می گردد.
۲- اجرای ثبت اسناد و املاک- در مواردی سند اجاره به طور رسمی تنظیم شده است. در این صورت علاوه بر اینکه موجر می تواند از طریق دادگاه اقدام کند، از طریق اجرائیات اداره ثبت اسناد اقدام می گردد. به عبارتی ابتدا موجر از دفترخانه تنظیم کننده سند درخواست صدور اجرائیه مبنی بر تخلیه را می نماید. سپس دفترخانه مراتب درخواست موجر و مدارک تخلیه را به اجرائیات ثبت جهت اقدامات بعدی ارسال می کند.
مدارک دعوی تخلیه ملک تجاری
دعوی تخلیه نیز مانند سایر دعاوی مستلزم ارائه اسناد و ادله اثبات دعوی مثبته می باشد. لازم است در دعوای تخلیه ملک تجاری، موجر سند مالکیت، اجاره نامه و سایر اسناد و مدارک مرتبط با دعوا را ضمیمه دادخواست نماید. ثبت دادخواست و ارسال آن به مرجع قضایی از طریق یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضائی انجام می‌شود.
تخلیه ملک دارای سرقفلی
سرقفلی وجهی است که مستأجر محل کسب در ابتدای اجاره علاوه بر اجاره بها به موجر پرداخت می کند. نوعی حق تقدم در تصرفات مستاجر نسبت به سایرین قلمداد می شود.
اگر ملک تجاری با دریافت سرقفلی یا بدون سرقفلی به اجاره واگذار شده باشد. بعلاوه شرایط ماده ۲ قانون مذکور در تنظیم سند اجاره رعایت شده باشد، تخلیه فوری امکانپذیر است. اما در مواردی که حقوق صنفی مستاجر میان موجر و مستاجر محل اختلاف باشد. با توجه به اینکه رفع اختلاف نیازمند رسیدگی قضایی و فصل خصومت می باشد. دعوی مزبور در صلاحیت دادگاه حقوقی ملک تجاری است.
ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶: قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستاجر برسد. بعلاوه به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی گردد.
سرقفلی در سند اجاره
طرفین باید در اجاره نامه خواه رسمی باشد یا عادی، تکلیف سرقفلی را مشخص کنند. همچنین ذکر کنند اجاره ملک با پرداخت سرقفلی است یا بدون پرداخت آن.
طبق ماده ۱۴ آیین‌نامه اجرایی قانون ۱۳۷۶: دفاتر اسناد رسمی علاوه بر رعایت شرایط عمومی تنظیم اسناد اجاره مکلفند در سند اجاره اماکن با کار بری تجاری و اماکنی که با رعایت قوانین و مقررات مربوط به منظور استفاده تجاری واگذار می‌شوند، تصریح کنند که عقد اجاره با سرقفلی یا بدون سرقفلی واقع شده است و در قراردادهای عادی اجاره نیز طرفین مکلفند سند اجاره را با قید همین مطلب تنظیم نمایند.
▪︎ لازم به ذکر است در صورت عدم ذکر سرقفلی در اسناد اجاره مانعی برای شمول مقررات قانون ۷۶ نمی باشد. در مواردی که اصل سرقفلی بین طرفین مورد اختلاف باشد. رسیدگی به اختلاف با تقدیم دادخواست از سوی ذینفع بر عهده دادگاه حقوقی می باشد.
بیشتر بدانید:
تخلیه به موجب قانون موجر و مستاجر ۱۳۵۶
در قراردادهای مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ با انقضای مدت، با توجه به ماهیت استمرار تصرفات مستاجر در ملک، حق تخلیه برای موجر به وجود نمی آید. بلکه می بایست شرایط آن طبق قانون مذکور احراز و از سوی دادگاه عمومی حقوقی محل ملک، حکم تخلیه صادر گردد.
در مواردی تخلیه با پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت صورت می گیرد. گاهی در نتیجه تخلف مستاجر، حق کسب و پیشه ملک تجاری ساقط شده و حکم تخلیه صادر می شود. مواد ۱۴ و ۱۵ قانون مزبور موارد فسخ اجاره و صدور حکم تخلیه را بیان نموده است.
این موارد شامل: تغییر شغل محل کسب بدون تشابه با شغل قبلی، تعدی و تفریط نسبت به عین مستاجره، انتقال مورد اجاره به غیر بدون اجازه موجر، عدم پرداخت اجاره بها، همچنین در مواردی که موجر قصد تخریب و نوسازی ملک را داشته یا در موارد نیاز شخصی موجر به محل تجارت و نیاز اقوام وی از مواردی است که با تحقق هر یک، حکم تخلیه صادر و اجرا می‌شود.
کلام آخر
تخلیه ملک تجاری اعم از با سرقفلی یا بدون سرقفلی در قانون ۷۶ پیش‌بینی شده است. در اجاره بدون سرقفلی با انقضای مدت موجر می‌تواند درخواست دستور تخلیه ملک تجاری را نماید. در قراردادهای با سرقفلی که دارای احکام خاص خود هستند بسته به مفاد قرارداد باید اقدام نمود. جهت دریافت مشاوره تخصصی در امور تخلیه ملک تجاری و اعطای وکالت با شماره های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید.
دفتر وکالت و مشاوره حقوقی شریفی
سوالات متداول
۱- در اجاره نامه رسمی و بدون سرقفلی، تخلیه چگونه صورت می گیرد؟
در صورت عدم تمدید مدت اجاره، به موجب ماده واحده قانون الحاق یک ماده به قانون موجر و مستاجر مصوب ۱۳۶۵، مستاجر می بایست با انقضای قرارداد، ملک تجاری را تخلیه کند. در غیر این صورت موجر از طریق دوایر اجرای ثبت اقدام و درخواست صدور اجراییه و تخلیه ملک تجاری را می نماید.
۲- آیا دادگاه به دعوی تخلیه ملک تجاری دارای سند رسمی رسیدگی می‌کند؟
با توجه به صلاحیت عام محاکم دادگستری، دادگاه صلاحیت رسیدگی به دعوی تخلیه با سند عادی یا رسمی را دارد.
۳- اگر در قرارداد اجاره با سرقفلی، صحبتی از سرقفلی نشده باشد تخلیه چگونه است؟
اگر در قرارداد اجاره، کلمه سرقفلی نیامده باشد، مستاجر باید حق سرقفلی ملک تجاری را به موجب دادخواست جداگانه اثبات کند. لکن این امر مانع درخواست تخلیه ملک تجاری از دادگاه صالح نمی‌شود.
