- انواع وصیت و آثار آن – وصایت - 2024-11-30
- نمونه رای پرداخت خسارت راننده مقصر به قیمت یوم الاداء - 2024-11-20
- اعتراض شخص ثالث اصلی (حکمی) و طاری - 2024-11-16
الزام به تنظیم سند رسمی و پرداخت ثمن معامله ارتباط نزدیکی با یکدیگر دارند. هرگاه ملکی خرید و فروش می شود، طرفین در قبال هم مسئول انجام تعهداتی هستند. فروشنده سند رسمی به نام خریدار تنظیم کند و خریدار تتمه ثمن را بپردازد.
در این مقاله وکیل ملکی تهران به بررسی دعوی و ارتباط آن با پرداخت ثمن و شرایط هر یک می پردازد.
ضمن اینکه شما می توانید برای مشاوره حقوقی، تنظیم دادخواست، شکواییه، لایحه دفاعیه، اظهارنامه و بررسی مدارک با ما در تماس باشید.
دعوی الزام به تنظیم سند رسمی
هرگاه ملکی خرید و فروش می شود طرفین در قبال هم مسئول انجام تعهداتی هستند. فروشنده سند رسمی به نام خریدار تنظیم کند و خریدار تتمه ثمن را بپردازد.
طبق ماده ۲۲ قانون ثبت دولت فقط کسی را مالک می شناسد که ملک در دفتر املاک به نام وی ثبت شده یا اراثاً به وی رسیده باشد.
بعلاوه به موجب مواد ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون مزبور، سند غیررسمی در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نمی شود.
بنابراین فروشنده ملزم است در موعد مقرر در دفترخانه حاضر و سند رسمی به نام خریدار تنظیم نماید. در مقابل خریدار نیز می بایست در موعد مقرر مابقی ثمن معامله را تادیه کند.
بیشتر بدانید:
دعوی الزام به تنظیم سند رسمی زمانی اقامه می شود که ملک دارای پلاک ثبتی و سابقه ثبت در دفتر املاک اداره ثبت باشد.
از این رو املاکی که با سند عادی معامله می شوند ولو با وکالتنامه بلاعزل، دعوی مزبور قابلیت طرح نخواهد داشت.
لزوم پرداخت کامل ثمن
در مقابل تعهد فروشنده مبنی بر تنظیم سند رسمی، خریدار نیز مسئول پرداخت کل ثمن می باشد. این دو امر وابسته به یکدیگرند. به عبارتی فروشنده می تواند سند را تنظیم نکند تا خریدار ثمن را تادیه کند به آن حق حبس فروشنده گفته می شود.
بیشتر بدانید:
خریدار نیز حق حبس دارد. تا زمانی که فروشنده پس از انجام تشریفات مقدماتی انتقال ملک، در دفترخانه حاضر نشده، می تواند از پرداخت بقیه ثمن خودداری نماید.
اعمال حق حبس از سوی هر یک از طرفین دارای آثار خود است. چنانچه در قرارداد خسارت وجه التزام پیش بینی شده باشد، با اعمال درست حق حبس، طرف مقابل نمی تواند بابت تاخیر در ایفای تعهد مطالبه خسارت نماید.
دعوی تقابل
اگر خریدار دعوی الزام به تنظیم سند رسمی مطرح کند در مقابل فروشنده می تواند با اقامه دعوی تقابل مابقی ثمن معامله را مطالبه نماید. دعوی تقابل دعوای طاری محسوب می شود.
بیشتر بدانید:
به موجب آن خوانده تا پایان اولین جلسه رسیدگی دادخواست تقابل به دادگاهی که دعوی اصلی در حال رسیدگی است تقدیم می نماید.
در این صورت دادگاه پس از صدور قرار رسیدگی توامان به هر دو دعوی همزمان رسیدگی و ضمن یک رای تصمیم می گیرد.
لکن در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اگر ثمن نیز مطالبه نشود. در زمان اجرای حکم، انتقال رسمی ملک منوط به پرداخت یا تودیع باقیمانده ثمن می باشد.
نظریه مشورتی
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه بشماره ۷/۹۹/۱۸۷۱ – ۱۴۰۰/۳/۱ در مورد پرداخت ثمن در زمان اجرای حکم الزام به تنظیم سند رسمی مرقوم می دارد.
《در فرض سؤال که خریدار دعوای الزام به تنظیم سند اقامه کرده است، چنانچه خوانده در مقام دفاع اظهار نماید بخشی از ثمن پرداخت نشده است، صدور حکم بر الزام فروشنده به تنظیم سند انتقال فقط در چارچوب قرارداد و شروط صریح، ضمنی و بنایی آن امکان‌پذیر است؛ بنابراین در این فرض دادگاه حکم بر محکومیت فروشنده به تنظیم سند انتقال به نام خریدار در قبال مابقی ثمن معامله صادر می‌کند و محکوم‌له این حکم فقط خریدار است که می‌تواند صدور اجراییه را درخواست کند؛ منوط به اینکه مابقی ثمن را در حساب دادگستری تودیع کند یا ترتیب پرداخت آن به فروشنده را بدهد؛ زیرا تنظیم سند بدون پرداخت ثمن، خلاف قرارداد و شروط صریح، ضمنی و بنایی آن است و منوط کردن تنظیم سند به پرداخت ثمن به معنی صدور حکم بر محکومیت خریدار به پرداخت ثمن نیست. از این جهت خریدار محکوم‌له محسوب نمی‌شود که بتواند صدور اجراییه را درخواست کند؛ اما اگر اجرای حکم مبنی بر تنظیم سند را درخواست کند، باید وفق قرارداد مابقی ثمن را پرداخت کند. طبعاً قید اینکه تنظیم سند منوط به پرداخت مابقی ثمن است، بنا به مراتب یادشده مستلزم طرح دعوای الزام به پرداخت ثمن از سوی فروشنده علیه خریدار نیست و مقید کردن تنظیم سند به پرداخت ثمن طبق قرارداد متفاوت از محکومیت خریدار به پرداخت ثمن است. همین حکم و قاعده در دعوای مستأجر اوقاف بر تنظیم سند اجاره علیه اداره اوقاف نیز جاری است؛ به عبارت دیگر، صدور حکم بر الزام به تنظیم سند اجاره ملک موقوفه وفق قرارداد و عرف مربوطه شرط پرداخت پذیره اوقاف است؛ هرچند الزام اداره اوقاف به تنظیم سند اجاره در قبال پرداخت پذیره مستلزم طرح دعوای جداگانه از طرف آن اداره نیست؛ زیرا دعوای مطالبه پذیره اقامه نشده، بلکه تنظیم سند اجاره به پرداخت پذیره منوط شده است.》
جهت دریافت مشاوره تخصصی و وکالت با شماره های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید.
سوالات متداول
۱- اگر در دادنامه ذکر شود تنظیم سند موکول به پرداخت مابقی ثمن است، اجرای رأی به چه نحو است؟
در این صورت در مرحله اجرا طبق مفاد دادنامه عمل می شود. لکن محکوم علیه (فروشنده) مجاز به درخواست صدور اجرائیه نیست چون محکوم له محسوب نمی شود.
۲- این دعوی مالی است یا غیرمالی؟
دعوی مالی است.
۳- هزینه دادرسی دعوی اصلی و تقابل چقدر است؟
هزینه دادرسی الزام به تنظیم سند رسمی ۳/۵ درصد ارزش منطقه ای ملک است. هزینه دادرسی دعوی تقابل که مطالبه ثمن است ۳/۵ درصد ثمن است.
