- انواع وصیت و آثار آن – وصایت - 2024-11-30
- نمونه رای پرداخت خسارت راننده مقصر به قیمت یوم الاداء - 2024-11-20
- اعتراض شخص ثالث اصلی (حکمی) و طاری - 2024-11-16
دعوی اثبات مالکیت از دعاوی ملکی محاکم حقوقی است که به انحاء گوناگون و جهت احقاق حق صاحب قطعه زمین یا بنا اقامه می‌شود. اثبات مالکیت زمانی طرح می‌شود که شخص مدعی مالکیت بر ملک فاقد سابقه ثبتی است و از این طریق نسبت به احقاق حقی که از وی تضییع شده اقدام می‌نماید. بنابراین در خصوص ملکی که دارای سابقه ثبت است قابل طرح نیست. ملک دارای سابقه ثبت ملکی است که پلاک ثبتی دارد و در دفتر املاک به نام شخص ثبت شده باشد. در مورد این‌گونه املاک دعوی الزام به تنظیم سند رسمی مطرح می‌شود.
در ادامه، وکیل ملکی تهران به طور کاربردی در خصوص اثبات مالکیت، شرایط و مراحل آن و چگونگی اثبات در محاکم قضایی می‌پردازد. ضمن اینکه شما می‌توانید برای مشاوره حقوقی، تنظیم دادخواست، شکواییه، لایحه دفاعیه، اظهارنامه و بررسی مدارک با ما در ارتباط باشید.
روش اثبات مالکیت ملک
فهرست مطالب
- روش اثبات مالکیت ملک
- مراحل دعوی اثبات مالکیت
- اثبات مالکیت نسبت به املاک فاقد سابقه ثبتی
- اثبات مالکیت در مورد املاک دارای سابقه ثبتی
- اثبات مالکیت با قولنامه
- اثبات مالکیت با شهادت شهود
- استناد به تصرف در ملک به عنوان دلیل مالکیت
- اثبات مالکیت با سوگند
- اثبات مالکیت در دعوی خلع ید
- اثبات مالکیت ملک ورثه‌ای
- اثبات مالکیت اعیانی ملک
- دعوی تایید و تنفیذ مبایعه‌نامه
- نتیجه‌گیری
مالکیت عبارت است از مالک بودن و سلطه قانونی نسبت به شیئی به نحوی که هر تصرفی در آن بتوان نمود مگر مواردی که قانون منع کرده است از قبیل مالکیت بر خانه و منافع آن. ویژگی‌های مالکیت عبارتند از:
۱- دائمی بودن. به این معنی که تا زمانی که حق مزبور بر شیئ از بین نرفته، پابرجاست. دائمی بودن ویژه مالکیت بر عرصه و اعیان بوده و شامل منافع که مالکیت بر آن محدود به مدت زمان معین است، نمی‌شود.
۲- مطلق بودن. طبق ماده ۳۰ قانون مدنی “هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه‌گونه تصرف و انتفاع دارد مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد.” بنابراین مالک حق دارد هر گونه بهره‌برداری از ملک خود نماید تا جایی که موجب اضرار به غیر نشود.
۳- انحصاری بودن. عبارت است از اینکه مالک می‌تواند از ملک خود به طور انحصاری استفاده کند و دیگری بدون رضایت وی حق هیچ تصرفی در آن ندارد.
طبق ماده ۳۱ قانون مدنی “هیچ مالی را از تصرف صاحب آن نمی توان بیرون کرد مگر به حکم قانون”. برای مثال، مالک می‌تواند مانع عبور و مرور دیگری از ملک خود شود ولو زیانی از این محل به وی وارد نشود. مالکیت شامل مالکیت بر عرصه، اعیانی، منافع، حق انتفاع یا حق ارتفاق ملک می شود.
دعوی اثبات مالکیت در مواردی اقامه می‌شود که خواهان مدعی مالکیت بر ملک فاقد سابقه ثبتی باشد و از این طریق نسبت به احقاق حقی که از وی تضییع شده، اقدام نماید. اصل بر صحت قراردادهای بین اشخاص است مگر خلاف آن ثابت شود. طبق ماده ۴۰ قانون مدنی مالکیت افراد از طریق یکی از این موارد حاصل می‌شود: “۱- به احیاء اراضی موات و حیازت اشیاء مباحه؛ ۲- به وسیله عقود و تعهدات؛ ۳- به وسیله اخذ به شفعه؛ ۴- به ارث.”بنابراین به واسطه یکی از این موارد، دعوی اثبات مالکیت اقامه می‌شود.
عمده سبب مالکیت اشخاص از طریق عقود و تعهدات و ارث می‌باشد. بنابراین به واسطه حقی که در نتیجه مالک شدن برای افراد به وجود می‌آید، دعوی اثبات مالکیت علیه کسی که به نحوی حق مدعی را تضییع نموده مطرح می‌شود.
بیشتر بدانید:
مراحل دعوی اثبات مالکیت
▪︎ دادگاه حقوقی یا دادگاه صلح محل ملک صلاحیت رسیدگی به دعوا را دارند. اگر میزان تقویم خواهان در دادخواست، تا یک میلیارد ریال باشد دعوی اثبات مالکیت در صلاحیت دادگاه صلح محل ملک است. چنانچه خواسته بیش از یک میلیارد ریال باشد، رسیدگی به دعوی در صلاحیت دادگاه عمومی محل ملک می‌باشد.
▪︎ دعوای اثبات مالکیت دعوای مالی است و هزینه دادرسی طبق ارزش منطقه‌ای ملک محاسبه و دریافت می‌شود.
▪︎ خواسته دادخواست عبارتست از: اثبات مالکیت ملک به مساحت … واقع در … و خواسته دیگر از قبیل خلع ید و مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف بعلاوه خسارات دادرسی.
▪︎ ادله و مدارک دادخواست شامل: قولنامه، استشهادیه، تامین دلیل مبنی بر احراز تصرفات خواهان و هر دلیلی که اثبات‌کننده مالکیت خواهان می‌باشد.
▪︎ دعوی اثبات مالکیت دعوای اعلامی است. بنابراین پس از قطعیت حکم بدون نیاز به درخواست اجرای حکم و صدور اجرائیه، محکوم‌له می‌تواند از آثار و مزایای آن بهره‌مند شود. در مقابل حکم تاسیسی است که عبارتست از حکمی که اجرای آن نیاز به درخواست اجرا از سوی محکوم‌له و صدور اجرائیه از سوی دادگاه نخستین دارد.
اثبات مالکیت نسبت به املاک فاقد سابقه ثبتی
دعوی اثبات مالکیت در مواردی قابل طرح است که ملک دارای سابقه ثبتی در دفتر املاک اداره ثبت محل نباشد. چنانچه ملک موضوع دعوی، دارای پلاک ثبتی باشد، اقامه دعوی مزبور با صدور قرار عدم استماع دعوا مواجه خواهد شد. دلیل آن این است که رسیدگی به چنین دعوایی در تعارض با ماده ۲۲ قانون ثبت می‌باشد. لذا محاکم در این موارد، مرجع اعلام مالکیت رسمی اشخاص را سند مالکیت صادره از اداره ثبت می‌دانند.
طبق قاعده اصاله‌الصحه، اصل بر صحت معاملات است مگر اینکه فساد آن ثابت یا خلاف آن به واسطه فسخ، انفساخ یا اقاله اثبات شود. بنابراین کسی که به موجب سند عادی، مدعی مالکیت عرصه (زمین) یا اعیانی (ساختمان) ملکی است می‌تواند دعوی اثبات مالکیت اقامه کند.
اثبات مالکیت در مورد املاک دارای سابقه ثبتی
به موجب ماده ۲۲ قانون ثبت، دولت فقط کسی را مالک می‌شناسد که ملک در دفتر املاک به نام وی یا وراث حین‌الفوت وی ثبت شده باشد. اگر ملکی دارای سابقه ثبتی باشد، خریدار باید دعوی الزام فروشنده (مالک رسمی) را به انتقال سند از محکمه حقوقی بخواهد. در این گونه املاک، دعوی اثبات مالکیت از خریدار پذیرفته نمی‌شود.
اثبات مالکیت با قولنامه
قولنامه، مبایعه‌نامه یا فروش‌نامه که همگی معنای واحد دارند، سند عادی محسوب می‌شوند که در مقابل اسناد رسمی دارای درجه ضعیف‌تری می‌باشند. به همین دلیل دارنده آن گاهی مجبور است مسیر اثبات مالکیت را در دادگستری بپیماید. سند یکی از ادله اثبات دعوی حقوقی است که جایگاه آن بعد از اقرار در ردیف دلایل اثبات دعوی قرار گرفته است. معمولاً اشخاص از طریق عقد و قرارداد نسبت به انتقال مالکیت ملک اقدام می‌کنند. با تنظیم قولنامه یا مبایعه‌نامه به نحو درست، مالکیت ملک به خریدار منتقل می‌شود.
طبق ماده ۱۹۰ قانون مدنی در همه قراردادها باید شرایط اساسی صحت آن معامله رعایت شود. با رعایت ماده مزبور و امضای قرارداد، مالکیت به نحو صحیح به طرف مقابل منتقل شده و از آن تاریخ، خریدار مالک حقیقی مورد معامله محسوب می‌شود.
طرفین به منظور استحکام بخشیدن هر چه بیشتر به قرارداد، تکلیف نقل و انتقال مورد معامله و مبیع و نحوه پرداخت ثمن را مشخص کرده و برای هر یک خسارت قراردادی تعیین می‌کنند. همچنین غالباً کافه خیارات را ضمن عقد ساقط می‌نمایند.
در بسیاری مواقع نیز ذیل سند علاوه بر امضای خریدار و فروشنده به امضای شهود نیز رسانده می شود. هر یک از موارد مذکور بیانگر انتقال صحیح مالکیت به خریدار و پیروزی در دعوی اثبات مالکیت ملک است.
اثبات مالکیت با شهادت شهود
یکی دیگر از ادله اثبات مالکیت ملک، شهادت شهود است. گاهی افرادی شاهد مالکیت خواهان دعوی اثبات مالکیت می‌باشند. به همین دلیل خواهان برای اثبات دعوی خود به شهادت شهود استناد می‌نماید. در این صورت شهود باید دارای خصوصیات شرعی ادای شهادت از قبیل عقل، بلوغ، عدالت، طهارت مولد و… باشند. چون اختلاف در مالکیت دعوایی مالی محسوب می‌شود لذا با شهادت دو مرد و در صورت فقدان، با شهادت یک مرد و دو زن دعوی قابل اثبات است.
خواهان باید اسامی شهود را در ستون دلایل دادخواست جهت تعرفه به دادگاه اعلام نماید. همچنین خواهان می‌تواند استشهادیه‌ای مبنی بر مالکیت ملک با امضای چند شاهد تهیه و ضمیمه دادخواست نماید.
استناد به تصرف در ملک به عنوان دلیل مالکیت
طبق ماده ۳۵ قانون مدنی: “تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود.” این ماده اماره تصرف را که از جمله امارات قانونی محسوب می‌شود را بیان نموده است. در سلسله مراتب اثبات دعوی، امارات در مرتبه ضعیف‌تری نسبت به دلیل قرار دارند. به دلیل اهمیتی که تصرفات قانونی متصرف در ملک دارد ارزش آن طبق ماده ۳۵ قانون فوق با دلیل برابری می‌کند مگر خلاف آن ثابت شود.
گاهی شخصی خود را مالک معرفی می‌کند با این عنوان که مدتها یا سالها ملک مورد اختلاف در تصرف وی بوده است و دیگری به هر نحوی مدعی مالکیت آن است. در این جا، متصرف می‌تواند به منظور اثبات مالکیت به تصرفات قانونی و چندساله در ملک استناد نماید.
اثبات مالکیت با سوگند
سوگند یا قسم می‌تواند به عنوان یکی از ادله دعوی اثبات مالکیت تلقی شود. هرگاه خواهان فاقد بینه شرعی و دلیل کافی جهت احقاق حق خود باشد می‌تواند به قسم متوسل شود. در این موارد در ستون خواسته درخواست صدور قرار اتیان سوگند ذکر می‌شود. هرگاه خواهان از دادگاه سوگند خوانده را مطالبه کند، دادگاه در وقت رسیدگی، خوانده را دعوت به سوگند می‌کند. در این صورت اگر خوانده سوگند یاد کند خواهان محکوم به بی‌حقی می‌شود.
چنانچه خوانده سوگند نخورد یا در جلسه رسیدگی که برای این منظور تشکیل می‌شود، بدون عذر موجه مقرر در ماده ۳۰۶ قانون آیین دادرسی مدنی، حاضر نگردد، با سوگند خواهان مبنی بر صحت دعوی، ادعای وی ثابت و حکم اثبات مالکیت صادر می‌شود.
اثبات مالکیت در دعوی خلع ید
ممکن است، کسی نسبت به ملکی که فاقد سند رسمی است ادعای مالکیت نماید و دیگری به ناحق ملک را تحت تصرف خویش گرفته باشد. در این جا برای اینکه مالک بتواند به اخذ حکم خلع ید نائل گردد و متصرف غیرقانونی را از ملک اخراج کند باید همزمان با دعوی خلع ید، دعوی اثبات مالکیت مطرح نماید.
به این دلیل که در صورتی حکم خلع ید صادر می‌شود که دعوی خواهان مستند به سند رسمی باشد. حکم قطعی اثبات مالکیت جایگزین سند رسمی بوده و محکوم‌له می‌تواند به استناد آن بر علیه متصرف غیرقانونی دعوی خلع ید اقامه کند. همچنین در دعوی مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف، خواهان باید مالک رسمی ملک باشد. بنابراین در املاک فاقد سابقه ثبتی، ابتدا می‌بایست مالکیت خواهان احراز شود سپس نوبت به تعیین اجرت‌المثل می‌رسد.
اثبات مالکیت ملک ورثه‌ای
گاهی اوقات پیش می‌آید یکی از وراث نسبت به ملکی که از متوفی به جا مانده، ادعای مالکیت می‌کند. در این صورت دو مسئله پیش رو است:
۱- ملک دارای سابقه ثبتی است که در این صورت دعوی اثبات مالکیت پذیرفته نمی‌شود و مدعی مالکیت باید دعوی الزام به تنظیم سند رسمی مشاعی علیه سایر وراث قانونی که مالکین قانونی و مشاعی ملک هستند مطرح کند.
۲- ملک فاقد پلاک ثبتی است در این جا دعوی اثبات مالکیت از وارث مدعی، استماع می‌شود. وی باید از طریق یکی از راه‌های فوق‌الذکر در خصوص احقاق حق خویش اقدام نماید تا پس از اثبات مالکیت، بتواند از آثار قانونی آن از قبیل اجاره، رهن و انتقال ملک بهره‌مند گردد.
اثبات مالکیت اعیانی ملک
برخی املاک دارای عرصه، اعیانی و منافع هستند. برخی، یک قطعه زمین بدون بنا و زراعت است که فاقد منافع می‌باشد. گاهی شخص مالک هر سه بخش مذکور است، گاهی مالک عرصه و عین است، گاهی مالک منافع و گاهی فقط مالک اعیانی احداثی بر روی ملک است.
در پرونده عملی، شخصی در زمان حیات پدرش با رضایت وی و با هزینه خود اقدام به ساخت یک طبقه آپارتمان بر روی ملک پدرش می‌نماید. پس از فوت پدر، بین ورثه در مالکیت آپارتمان مذکور اختلاف به وجود می‌آید. در این جا مدعی مالکیت که یکی از ورثه است و با سایر وراث در ملک مشاع شریک است، نسبت به احقاق حقوق خود در طبقه احداثی با توجه به اسناد و مدارک و ادله موجود و رسید هزینه های مصرف‌شده، دعوای اثبات مالکیت اعیانی مطرح می‌نماید.
دعوی تایید و تنفیذ مبایعه‌نامه
با توجه به اصل صحت، قراردادهای منعقده بین اشخاص صحیح و لازم‌الاجراست. در چنین مواقعی، محاکم خود را مرجع معتبر شناختن روابط حقوقی بین افراد نمی‌دانند. در نتیجه اگر دعوی تنفیذ معامله اقامه شود قرار عدم استماع دعوا صادر می‌شود چرا که اصل صحت را در قراردادهای بین افراد مجری می‌دانند.
طبق رویه قضائی و احکام صادره از محاکم حقوقی، دعوی به خواسته تایید یا تنفیذ مبایعه‌نامه یا قولنامه قابل استماع نیست. چرا که اصل صحت به قرارداد بین طرفین، اعتبار قانونی بخشیده بنابراین نیازی به اقامه چنین دعوایی نمی‌باشد. این حکم شامل دعوی تنفیذ وصیت‌نامه و دعوی تایید تاریخ تنظیم اسناد عادی موضوع تبصره ماده ۶ قانون اراضی شهری مصوب ۱۳۶۰ نمی.شود و دعوی تنفیذ این دعاوی قابل استماع است.
نتیجه‌گیری
در مواردی برای احقاق حق مالک عادی ملک لازم است دعوی اثبات مالکیت ملک در دادگاه مطرح شود. زمانی که شخص یا اشخاص دیگری من غیر حق به نحوی ادعایی در خصوص ملک دارند و مالک حقیقی نمی‌تواند از حقوق و مزایای مالکیت ملک بهره‌مند شود از این رو دعوی اثبات مالکیت اقامه می‌شود. در صورت نیاز به وکیل متخصص ملکی از طریق راه‌های ارتباطی ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ با ما تماس بگیرید.
دفتر وکالت و مشاوره حقوقی شریفی
سوالات متداول
۱- آیا دعوی اثبات مالکیت شامل اموال منقول هم می‌شود؟
دعوی اثبات مالکیت شامل اموال منقول مانند خودرو نیز می‌گردد.
۲- اگر خواهان دعوای مزبور را تنها خواسته دعوی قرار دهد تصمیم دادگاه چیست؟
طبق رویه معمول محاکم، دعوی اثبات مالکیت باید به همراه خواسته دیگری مانند تحویل ملک یا خلع ید اقامه شود. طرح دعوی به تنهایی پذیرفته نیست.
۳- اگر ملک دارای سابقه ثبتی باشد لکن مبایعه‌نامه گم شده باشد عنوان دعوا چیست؟
در این شرایط خواهان برای اینکه مالکیت خود را نسبت به ملک اثبات کند باید دادخواست اثبات وقوع بیع تقدیم کند.
