- انواع وصیت و آثار آن – وصایت - 2024-11-30
- نمونه رای پرداخت خسارت راننده مقصر به قیمت یوم الاداء - 2024-11-20
- اعتراض شخص ثالث اصلی (حکمی) و طاری - 2024-11-16
تخلیه سرقفلی به دلیل نوسازی یکی از مواردی است که در مقررات اجاره ملک تجاری پیش بینی شده است. طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ در مواردی که موجر قصد نوسازی و احداث ساختمان در مورد اجاره را دارد، می‌تواند پس از اخذ پروانه ساختمانی از شهرداری محل، دادخواست تخلیه به بر علیه مستاجر یا مستاجرین محی کسب بدهد.
حق موجر بر تخلیه ملک که در بندهای سه‌گانه ماده ۱۵ قانون فوق آمده است، منوط به پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر محل تجاری می‌باشد.
در ادامه وکیل سرقفلی تهران به بیان مراحل و شرایط دعوای تخلیه به دلیل نوسازی و حقوق کسبی مستأجر می‌پردازد. ضمن اینکه جهت مشاوره حقوقی، وکالت، تنظیم دادخواست، شکواییه، لایحه دفاعیه، اظهارنامه و بررسی مدارک می‌توانید با ما در تماس باشید.
تخلیه به منظور نوسازی
فهرست مطالب
تخلیه سرقفلی به دلیل نوسازی ملک از مواردی است که علیرغم ادامه تصرفات مستاجر در ملک طبق قانون، این اجازه به موجر یا وراث قانونی وی داده شده است که از این طریق بتواند ملک را تحت تصرف خود بگیرد.
یکی از مواردی که موجر ملک تجاری قانون ۵۷ می‌تواند تخلیه ملک بدون تخلف مستاجر را مطالبه کند، احداث ساختمان جدید در محل مورد اجاره است خواه ملک دارای قدمت (کلنگی) باشد یا نباشد. در این صورت اگر مستاجر خود اقدامی جهت تخلیه ننمود، موجر دعوای تخلیه سرقفلی به دلیل نوسازی مطرح می‌کند.
لکن می‌بایست حق کسب و پیشه و تجارت مستاجر را طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری و با حکم دادگاه پرداخت نماید. به عبارتی تخلیه مورد اجاره منوط به پرداخت حقوق کسبی مستاجر یا مستاجرین ملک می باشد.
مراحل دعوی تخلیه سرقفلی به دلیل نوسازی
▪︎ دادگاه صالح رسیدگی به دعوای تخلیه به دلیل نوسازی، دادگاه حقوقی محل ملک است. چرا که موضوع دعوا مال غیرمنقول است و مرجع صالح، دادگاهی است که ملک در حوزه آن واقع شده است.
▪︎ دعوا تخلیه دعوایی غیر‌مالی است. هزینه دادرسی معادل دعاوی غیر‌مالی که مبلغ اندکی است، پرداخت می‌شود.
▪︎ خواسته تخلیه ملک به دلیل نوسازی و احداث ساختمان جدید بعلاوه خسارات دادرسی.
▪︎ اگر منافع ملک تجاری مشاعی باشد یعنی بیش از یک مستاجر داشته باشد دعوای تخلیه سرقفلی بر علیه همه مستاجرین مطرح می‌شود.
▪︎ ادله اثبات دعوی که ضمیمه دادخواست تخلیه سرقفلی می‌شود عبارت است از سند مالکیت خواهان، قرارداد اجاره طرفین و در صورت عدم وجود قرارداد استشهادیه محلی مبنی بر تصرفات خوانده، پروانه ساختمانی دارای اعتبار صادره از شهرداری، جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری (به منظور تعیین حق کسب و پیشه و تجارت) و خسارات دادرسی که شامل هزینه دادرسی، حق‌الوکاله وکیل و هزینه کارشناسی می‌شود.
▪︎ دادگاه پس از احراز رابطه استیجاری، با توجه به جواز ساختمانی معتبر و مدت‌دار که ضمیمه دادخواست شده است، جهت برآورد سرقفلی مستاجر، قرار کارشناسی صادر می‌کند. پس از برآورد میزان سرقفلی و حق کسب و پیشه، حکم به تخلیه با پرداخت مبلغ کارشناسی صادر می‌شود.
▪︎ لزوم شروع به عملیات ساختمانی ملک حداکثر ظرف مدت شش‌ماه از تاریخ تخلیه سرقفلی به دلیل نوسازی است.
الزامی بودن صدور پروانه ساختمانی
موجر باید در زمان دعوا، پروانه ساختمانی را ضمیمه دادخواست نماید در غیر این صورت قرار عدم استماع دعوا صادر می گردد. در صورت ضمیمه نمودن گواهی ساختمان، دعوی رد می‌شود.
به دلیل محدودیت مدت زمان پروانه‌های ساختمان، پس از صدور می بایست دعوا اقامه گردد چرا که با انقضای مدت اعتبار پروانه، امکان صدور حکم تخلیه به این علت نمی‌باشد ولی می‌توان جواز ساخت صادره از شهرداری را تمدید نمود. برای صدور پروانه ساخت، فرسوده بودن عین مورد اجاره ملاک نمی باشد.
مواد قانونی تخلیه سرقفلی به جهت نوسازی
ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶: علاوه بر موارد مذکور در ماده قبل در موارد زیر نیز پس از انقضاء مدت اجاره درخواست تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت از دادگاه جائز است.
۱- تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید مشروط بر اینکه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود. و شهرداری‌ها مکلفند در‌صورت مراجعه مالک با رعایت مقررات مربوط پروانه ساختمان و یا گواهی مورد نظر را صادر و به مالک تسلیم نمایند.
…
ماده ۱۶ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶: در موارد مذکور در ماده قبل و همچنین در موارد مذکور در بند ۳ و ۴ ماده ۱۴ هر‌گاه مالک حسب مورد تا شش ماه از تاریخ تخلیه شروع به ساختمان نکند یا حداقل مدت یک سال از محل مورد اجاره به نحوی که ادعا کرده استفاده ننماید به درخواست مستاجر سابق به پرداخت مبلغی معادل یک سال اجاره بها یا اجرت‌المثل مورد اجاره در حق او محکوم خواهد شد مگر آنکه ثابت شود تاخیر شروع ساختمان یا عدم استفاده از مورد‌اجاره در اثر قوه قاهره یا مبتنی بر علل و جهاتی خارج از اراده مالک بوده است.
تبصره- در صورتی که در ملک مورد تخلیه مستاجرین متعددی باشند و موجر تقاضای تخلیه سایر قسمت‌ها را نیز نموده باشد مهلت فوق از تاریخ تخلیه آخرین قسمت شروع خواهد شد.
تعیین حق کسب و پیشه و تجارت و تاثیر سرقفلی
تخلیه سرقفلی به دلیل نوسازی با تعیین حق کسب و پیشه و تجارت و پرداخت آن از سوی موجر یا موجرین امکانپذیر خواهد بود. حق کسب و پیشه با هزینه خواهان و توسط کارشناس برآورد می گردد.
چنانچه هر یک از طرفین نسبت به مبلغ کارشناسی، اعتراضی داشته باشند، با موافقت دادگاه موضوع به هیئت سه نفره ارجاع داده می شود در این جا پرداخت هزینه با معترض خواهد بود. زمانی که مستاجر در ابتدای اجاره، سرقفلی پرداخته باشد، وجه مزبور در تعیین حق کسب و پیشه و تجارت موثر بوده و موجب افزایش آن می شود.
ضمانت اجرای عدم ساخت و ساز پس از تخلیه
امکان تخلیه سرقفلی بدون تخلف مستاجر به این دلیل است که مالک قصد نوسازی آن را می نماید. چرا که در اجاره های مشمول قانون موجر و مستاجر ۱۳۵۶، به خودی خود تخلیه امکانپذیر نیست و در صورت احراز تخلف مستاجر این امر شدنی است.
اما ماده ۱۵ این قانون یکی از موارد تخلیه سرقفلی را قصد مالک در نوسازی و احداث ساختمان قرار داده است. به همین دلیل در خصوص ضمانت اجرای آن نیز تعیین تکلیف نموده است. در مواردی مالک ظرف شش‌ماه از تاریخ تخلیه و در صورت تعدد مستاجرین ظرف شش‌ماه از تاریخ تخلیه آخرین مستاجر اقدامی جهت تخریب و نوسازی نمی‌نماید.
در اینجا مستاجر حق دارد اجاره بها (اگر در زمان تخلیه مدت اجاره باقی باشد) یا اجرت‌المثل (اگر در زمان تخلیه مدت اجاره منقضی شده باشد) یکسال را از موجر مطالبه کند.
بیشتر بدانید:
مطالبه اجاره بها یا اجرت المثل سرقفلی به دلیل عدم نوسازی در مدت مقرر، به موجب دادخواست و با طی کردن تشریفات رسیدگی و پرداخت هزینه دادرسی می باشد. اگر خوانده دعوای مطالبه وجه (موجر) ثابت کند به علت وقوع قوه قاهره یا هر دلیل دیگری که از اراده و توانایی وی خارج بوده امکان نوسازی ملک سرقفلی مهیا نبوده است دادگاه حکم به بطلان دعوی صادر می‌کند.
سخن پایانی
در قانون اجاره ۵۶، اصل بر ادامه تصرفات مستاجر و عدم تخلیه است. لکن در مواردی از جمله تخلیه سرقفلی به دلیل نوسازی، موجر حق دارد ملک را تخلیه کند. لکن باید حق کسب و پیشه و تجارت مستاجر را در قبال تخلیه پرداخت نماید. جهت اخذ مشاوره تخصصی در امور تخلیه سرقفلی و اعطای وکالت از طریق شماره‌های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ با ما در ارتباط باشید.
دفتر وکالت و مشاوره حقوقی شریفی
سوالات متداول
۱- در صورت مالک یا مستاجر ملک تجاری، دعوی تخلیه سرقفلی به دلیل نوسازی به چه نحو است؟
در صورت فوت هر یک از مالک یا مستاجر عقد اجاره منحل نمی شود و به قوت خود باقیست. در اینجا خواهان یا خوانده حسب مورد تمام وراث قانونی متوفی می باشند.
۲- مطالبه اجرت المثل یکسال در صورت عدم نوسازی ملک چگونه محاسبه می‌شود؟
پس از اثبات دعوا توسط مستاجر، اجرت‌المثل طبق نظر کارشناس تعیین و مورد حکم واقع می شود.
۳- حق کسب و پیشه مستاجر چگونه برآورد می شود؟
عواملی چون قدمت شغلی و اعتبار آن، مساحت و مرغوبیت ملک، شهرت تجاری و مشتریان آن و سایر موارد، ملاک تعیین حقوق صنفی مستاجر در دعوی تخلیه سرقفلی به دلیل نوسازی است.
