- انواع وصیت و آثار آن – وصایت - 2024-11-30
- نمونه رای پرداخت خسارت راننده مقصر به قیمت یوم الاداء - 2024-11-20
- اعتراض شخص ثالث اصلی (حکمی) و طاری - 2024-11-16
ابطال سند رسمی زمانی صورت می‌گیرد که طبق ماده ۷۰ قانون ثبت بی‌اعتباری سند با تحقق جعل ثابت شود. طبق ماده مزبور، مندرجات اسنادی که به طور رسمی تنظیم شده باشند معتبر است مگر بی‌اعتباری آنها اثبات شود. قانون و دادکاهها اصل را بر اعتبار اسناد رسمی نهاده‌اند مگر با طرح دعوی و ارائه ادله، حکم ابطال سند صادر شود.
با توجه به استحکام سند رسمی و اعتبار آن نزد قانون و مراجع قضایی، مشاوره و اقامه دعوی ابطال سند رسمی با وکیل متخصص در این زمینه اجتناب‌ناپذیر است. از این رو برای وکالت، مشاوره حقوقی، تنظیم دادخواست، شکواییه، لایحه دفاعیه، اظهارنامه و بررسی مدارک با ما تماس بگیرید.
موارد و مصادیق ابطال سند رسمی
فهرست مطالب
طبق ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی: “اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند رسمی است.”
هر نوشته ای که برای اثبات یا دفاع از دعوا مورد استناد قرار بگیرد سند نام دارد. سند رسمی، سندی است که توسط مامورین دولتی و سردفتران اسناد رسمی تنظیم می گردد. سندی قانونی است که مفاد و مندرجات آن علاوه بر طرفین معامله، در برابر اشخاص ثالث هم قابل استناد است. سند رسمی به عناوین مختلف قابل ابطال است که عبارتند از:
▪︎ ابطال سند رسمی با اثبات جعلی بودن سند، در این صورت تمام یا بخشی از سند مجعول به حکم دادگاه باطل اعلام می‌شود (ماده ۷۰ قانون ثبت).
▪︎ وقتی مورد معامله مستحق‌للغیر (مال غیر) باشد و مالک بعد از معامله آن را رد کند و اجازه ندهد، دعوی ابطال سند مطرح می‌شود (ماده ۳۹۰ قانون مدنی).
▪︎ زمانی که سند رسمی در نتیجه معامله صوری تنظیم شده باشد که قابل ابطال است (ماده ۲۱۸ قانون مدنی).
▪︎ در مواردی که مورد معامله توسط مراجع قضایی و غیرقضایی قبلاً توقیف شده باشد، معامله و سند رسمی بعدی از سوی توقیف‌کننده ابطال می‌شود (ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی).
▪︎ زمانی که مورد معامله مالیت مادی یا معنوی نداشته باشد سند تنظیمی قابل ابطال است (ماده ۳۴۸ قانون مدنی).
▪︎ وقتی شروط مبطل عقد به موجب ماده ۲۳۳ قانون مدنی در قرارداد آمده باشد.
مراحل دعوای ابطال سند رسمی
☆ دادگاه صالح به رسیدگی با توجه به تقویم خواهان در ستون خواسته، حسب مورد دادگاه عمومی یا دادگاه صلح محل ملک است.
☆ دعوای ابطال سند رسمی دعوای مالی است و هزینه دادرسی بر اساس ارزش منطقه‌ای ملک محاسبه و پرداخت می‌شود.
☆ اگر خواسته ابطال مال منقول مانند خودرو باشد، در دادگاه حقوقی محل نشانی خوانده در ثنای وی به دعوا رسیدگی می‌شود.
☆ در قسمت خواسته در دادخواست تنظیمی، پلاک ثبتی و سایر مشخصات سندی که باید باطل گردد آورده می‌شود.
☆ ضمائم و مدارک دعوی ابطال سند عبارت است از: سند رسمی موضوع دعوا، مبایعه‌نامه یا صلح‌نامه منشا سند رسمی بعلاوه ذکر مشخصات پرونده‌ای که سابقاً در ارتباط با دعوی مزبور رای صادر شده است.
☆ رای ابطال سند رسمی، اعلامی است. به عبارتی دادگاه ضمن رای، دستور ابطال سند موضوع دعوا را به اداره ثبت محل می‌دهد. در این صورت مراتب ابطال سند در ستون ملاحظات دفتر املاک ثبت می‌شود. در این دعوا نیازی به درخواست اجرا و صدور اجراییه نمی‌باشد.
اثبات دعوی ابطال سند رسمی
سند رسمی در صورتی قابل ابطال در دادگاه است که بطلان معامله پایه و بی‌اعتباری آن درخواست شود. معامله پایه ممکن است مبایعه‌نامه، قولنامه، اجاره نامه، صلح‌نامه و… باشد. در صورت عدم درخواست بطلان معامله منشا، دعوا ناقص مطرح شده و دادگاه آن را مردود می‌داند. ادله اثبات دعوی ابطال سند رسمی شامل اقرار خوانده (خواندگان)، شهادت شهود، رای قطعی کیفری، نظریه کارشناس و سایر ادله موجود است.
طرق قانونی ابطال سند رسمی
ابطال سند رسمی به عناوین مختلف قانونی صورت می‌گیرد. این موارد عبارتند از: ۱- به موجب حکم قطعی دادگاه. ۲- توسط اداره ثبت اسناد و املاک. ۳- بر اساس قوانین مرتبط با اراضی ملی، مراتع و منابع طبیعی، اسناد رسمی خصوصی باطل شده و اداره ثبت محل ملک سند مالکیت به نام دولت صادر می‌نماید.
ابطال سند رسمی از طریق دادگاه
در موارد ذیل ذینفع دعوی ابطال سند رسمی را در دادگاه حقوقی اقامه می‌نماید:
۱- در صورتی که سند بدون رعایت شرایط قانونی صادر شده باشد. برای مثال، یکی از وراث نامش در گواهی انحصار وراثت ذکر نشده باشد و اقدام به ابطال سند مورث نماید.
۲- وقتی بر اساس دعوا کیفری یا حقوقی، جعلی بودن سند ثابت و رای قطعی صادر شده باشد.
۳- در مواردی که یک ملک دو مالک رسمی داشته باشد با توجه به وقوع تعارض در مالکیت، سند موخر معارض شناخته می شود. در اینجا دارنده سند معارض می‌بایست ظرف مدت ۲ ماه از تاریخ ابلاغ اداره ثبت به وی، در دادگاه صالح دعوی اثبات مالکیت مطرح کند و گواهی آن را ظرف یکماه به اداره ثبت تسلیم کند. اگر رای نهایی دادگاه مبنی بر مالکیت دارنده موخر باشد، اداره ثبت سند مقدم را باطل می‌کند.
۴- در صورتی که در اثر اشتباه در عملیات مقدماتی ثبت ملک، به حقوق افراد ثالث خلل وارد آمده باشد، دادگاه صلاحیت ابطال سند رسمی را دارد.
۵- در مواردی که در قبال بازپرداخت بدهی، سند قرض‌گیرنده به نام قرض‌دهنده به عنوان وثیقه منتقل گردد. در این جا علیرغم پرداخت قرض و یا به هر دلیلی که قرض‌گیرنده خود را مستحق استرداد ملک می‌داند، حسب مورد دعوی ابطال سند رسمی در دادگاه یا ابطال اجرائیه ثبتی اقامه می‌گردد.
ابطال سند رسمی توسط اداره ثبت
در مواردی اداره ثبت به موجب قانون راساً اقدام به ابطال سند رسمی می کند این موارد عبارتند از:
۱- در صورتی که ملک مورث بین وراث تقسیم گردد. همچنین وصیت‌نامه رسمی یا عادی (به موجب حکم قطعی دادگاه تنفیذ شده باشد) ارائه گردد و تقاضای صدور سند مجزا شود. در این صورت سند ششدانگ اولیه متعلق به مورث باطل می‌گردد و اسناد مالکیت تک‌برگ به نسبت سهم هر وارث به نام آنها صادر می‌شود.
۲- وقتی سند مالکیت المثنی صادر شود با پیدا شدن سند اولیه و اصلی، اگر معامله‌ای بر روی سند المثنی نشده باشد سند اخیر باطل می‌شود. اگر معامله‌ای شده باشد سند المثنی باطل می‌شود.
۳- هرگاه چند ملک در اثر تجمیع پس از ساخت به یک ملک با چند واحد تبدیل شود. در این صورت سند مجزی برای هر واحد صادر و اسناد مادر باطل می‌گردند.
۴- در صورت افراز ملک مشاع طبق قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷ و آیین نامه اجرایی آن.
۵- در مواردی که یک ملک دو مالک رسمی داشته باشد در این صورت به دلیل تعارض در مالکیت، سند موخر معارض شناخته می‌شود. اگر دارنده سند معارض، ظرف مدت ۲ ماه از تاریخ ابلاغ اداره ثبت به وی، در دادگاه صالح جهت اثبات مالکیت خود اقدامی نکند، سند موخر از سوی اداره ثبت باطل می‌شود.
۶- زمانی که سازمان منابع طبیعی و آبخیزداری در خصوص اراضی ملی یا وزارت مسکن و شهرسازی در مورد اراضی موات، رای هیات و نقشه‌های مصوب را در خصوص ملی یا موات اعلام شدن ملکی به اداره ثبت ارسال کنند. در این صورت ادارات ثبت سند قبلی را ابطال و سند جدید به نام نهادهای فوق به نمایندگی از دولت ایران صادر می‌کند.
بیشتر بدانید:
وضعیت سند رسمی پس از ابطال
پس از اثبات دعوی، دادگاه حکم به ابطال سند رسمی صادر می‌نماید. دادگاه ضمن حکم به اداره ثبت اعلام می‌کند سند رسمی با مشخصات مرقوم باطل و مراتب در دفتر املاک و ستون ملاحظات ثبت گردد. ابطال سند مالکیت که ضمن حکم دادگاه می‌آید به اداره ثبت اعلام می‌شود. در این صورت اداره ثبت طی بخشنامه، به کلیه دفاتر اسناد رسمی مراتب ابطال سند را ابلاغ می‌کند. از تاریخ ابلاغ، دفاتر اسناد رسمی از تنظیم هر معامله‌ای نسبت به سند باطل شده منع می‌شوند.
بیشتر بدانید:
اثر ابطال سند رسمی بر معاملات بعدی
سندی که به واسطه یکی از موارد فوق، باطل شود، به جهت اینکه فساد معامله اثری بر تملک اشخاص ندارد، تمام معاملات و اسناد رسمی تنظیمی پس از آن نیز باطل می‌شوند. خواهان می‌بایست علاوه بر دعوای بطلان معامله اول، بطلان معامله یا معاملات بعدی را نیز اقامه نماید. پس از اثبات باطل بودن سند مورد دعوا، معاملات پس از آن نیز به تبع سند اولیه باطل اعلام می‌شوند.
نمونه آرای ابطال سند رسمی
◇ دعوی ابطال سند رسمی به استناد مبایعه نامه مستلزم تنفیذ مبایعه نامه عادی و متعاقبا ابطال سند رسمی است و همچنین در فرض تعاقب ایادی باید تمامی سلسله ایادی قبلی، مخاطب دعوی قرار گیرند در غیر اینصورت امکان بررسی و صحت انتقال و ابطال معاملات قبلی وجود ندارد.
(دادنامه ۹۵۰۹۹۷۰۲۲۲۵۰۰۳۴۲ – ۹۵/۳/۱۹ شعبه ۲۵ دادگاه تجدیدنظر تهران)
◇ تقاضای ابطال معامله، درمورد اسناد رسمی قابل طرح بوده و در مورد اسناد عادی، باید دعوی بطلان مطرح گردد.
(دادنامه ۹۳۰۹۹۷۰۲۲۴۶۰۰۶۶۵ – ۹۳/۶/۳ شعبه ۴۶ دادگاه تجدیدنظر تهران)
سخن پایانی
با توجه به الزامی بودن ثبت معاملات اموال غیرمنقول، پس از معامله عادی طرفین اقدام به تنظیم سند رسمی می‌کنند. لکن چنانچه معامله پایه به یکی از جهات قانونی باطل باشد سند رسمی تنظیمی پس از آن نیز باطل می‌شود و هیچ آثار حقوقی بر چنین اسنادی جاری نیست. برای دریافت مشاوره و اعطای وکالت از طریق شماره ۸۸۷۴۶۳۶۱ با ما در ارتباط باشید.
دفتر وکالت و مشاوره حقوقی شریفی
سوالات متداول
۱- آیا با سند عادی می‌توان سند رسمی را باطل کرد؟
سند عادی قابلیت معارضه با سند عادی را ندارد. معمولاً محاکم سند عادی را در این مواقع نمی‌پذیرند مگر با وجود ادله یا امارات دیگر که موضع سند عادی را تقویت کنند.
۲- چرا محاکم در دعوی ابطال سند رسمی سخت گیری می‌کنند؟
چون قانون و دادگاه‌ها اصل را بر اعتبار و استحکام اسناد رسمی می‌دانند. چرا که نزد مامور دولت و پس از احراز هویت طرفین تنظیم می‌شود.
۳- خواسته دعوی ابطال سند چیست؟
اگر معامله منشا مانند مبایعه‌نامه وجود داشته باشد، خواسته، اعلام بطلان معامله و ابطال سند رسمی است.
