- دعوی خلع ید به استناد سند عادی - 2025-02-19
- دعوی خلع ید زمین کشاورزی - 2025-02-17
- شرایط تحقق ارث - 2025-02-15
گاهی دعوی الزام به تنظیم سند رسمی در شرایطی که بیع شفاهی بوده یا مبایعه‌نامه در دسترس خواهان نیست بدون مبایعه‌نامه مطرح می‌شود. در حقوق ایران بیع شفاهی پذیرفته شده است از این رو انتقال مالکیت مبیع به خریدار فقط از طریق سند و نوشته نیست. در مواردی، فروشنده شفاهاً مالکیت را منتقل می‌کند گاهی قولنامه مفقود شده و یا به هر علت در دسترس نمی‌باشد. موارد فوق مانع از این نمی‌شود خریدار به حقوق قانونی خود دست پیدا نکند.
لکن در املاک فاقد سابقه ثبتی (در اداره ثبت برای آنها پلاک ثبتی معین نشده است) دعوی اثبات مالکیت مطرح می‌شود. در این املاک، دعوی الزام به تنظیم سند رسمی پذیرفته نمی‌شود.
در ادامه وکیل امور ملکی در تهران دعوی الزام به تنظیم سند رسمی بدون دسترسی به مبایعه‌نامه و راهکار آن را بیان می‌کند. چنانچه نیاز به مشاوره حقوقی، تنظیم دادخواست، شکواییه، لایحه دفاعیه، اظهارنامه دارید با ما تماس بگیرید.
الزام مالک به تنظیم سند بدون مبایعه‌نامه
در حقوق ایران بیع شفاهی پذیرفته شده است بنابراین طریق انتقال مالکیت مبیع فقط از طریق سند و نوشته نیست. در مواردی فروشنده شفاهاً و بدون مبایعه‌نامه مالکیت را منتقل می‌کند. گاهی مبایعه‌نامه مفقود شده یا به هر علتی در دسترس نیست. از این رو خریدار که درصدد دستیابی به حقوق قانونی خود و استفاده از آثار و مزایای سند رسمی است، فقدان مبایعه نامه نمی‌تواند مانع مطرح نمودن دعوی الزام به تنظیم سند رسمی از سوی وی گردد.
طبق مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت و قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳، ثبت معامله مال غیرمنقول اجباری است خواه مستند مالکیت قولنامه، مبایعه‌نامه، اقرارنامه یا اینکه ملک شفاهاً منتقل شده باشد.
در مواردی خواندگان دعوی الزام به تنظیم سند متعدد هستند. به عبارتی ملک چند دست منتقل شده تا به خریدار آخر (خواهان) رسیده است. در اینجا علاوه بر اینکه همه فروشندگان تا مالک رسمی باید خوانده قرار بگیرند مبایعه‌نامه یا قولنامه‌های هر یک پیوست دادخواست می‌شود. اگر مباقعه‌نامه در دسترس خواهان نباشد، در این صورت خواهان باید به طرق قانونی مراتب نقل و انتقال ملک را به خود ثابت نماید.
نحوه اثبات دعوی الزام به سند بدون مبایعه‌نامه
طرفین معامله ملک، معمولاً موعدی جهت حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی تعیین می‌کنند. زمانی که مبایعه‌نامه گم شده یا در صورت معامله شفاهی، ابتدا می‌بایست وقوع بیع و سپس آثار اجرایی آن از طریق ادله اثبات دعوی نزد محکمه ثابت شود. در این صورت باید خواسته‌های دعوی الزام به تنظیم سند بدون مبایعه‌نامه کامل باشد تا امکان رسیدگی مهیا بوده و دعوی رد نشود.
تعهدات طرفین شامل پرداخت ثمن، تسلیم مبیع، حضور در دفترخانه اسناد رسمی جهت انتقال سند، اخذ پایان‌کار و صورت‌مجلس تفکیکی و ضمانت اجرای هر یک می‌باشد. از این رو، موارد مذکور باید اثبات گردد تا بتوان از آثار هر یک بهره‌مند گردید. برای این منظور خواهان همزمان با دعوی الزام به تنظیم سند رسمی در موارد فقدان مبایعه‌نامه، دعوی اثبات وقوع عقد بیع را نیز درخواست می‌کند.
برای اثبات بیع به شهادت شهود، اقرار خوانده و مالک رسمی، اسناد واریز ثمن، تصرف در ملک و سایر دلایل موجود استناد می‌شود. ضمن اینکه خریدار می‌تواند قبلاً با ارسال اظهارنامه به مالک، مراتب وقوع بیع و پرداخت ثمن را رسماً به وی اعلام کند. همچنین موعدی جهت حضور طرفین و تنظیم سند در دفترخانه نزدیک ملک تعیین و اعلام می‌نماید. تعیین زمان حضور طرفین در دفترخانه با توافق طرفین است. لذا نمی‌توان بطور یکطرفه تاریخ تنظیم سند رسمی را به طرف مقابل تحمیل کرد.
سخن پایانی
در حقوق ایران با وقوع عقد بیع مالکیت به خریدار منتقل می‌شود خواه معامله کتبی باشد یا شفاهی. در مواردی به هر دلیل مبایعه‌نامه در دسترس خریدار نیست، در این صورت مانع احقاق حقوق وی جهت تنظیم سند نبوده و خریدار می‌تواند دعوی الزام مالک به تنظیم سند رسمی را با ارائه سایر ادله مطرح کند. جهت حل مشکل حقوقی خود و اعطای وکالت به وکیل متخصص ملکی از طریق شماره ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ با ما در ارتباط باشید.
دفتر وکالت و مشاوره حقوقی شریفی
سوالات متداول
۱- آیا در دعوی الزام مالک به تنظیم سند رسمی بدون مبایعه‌نامه می‌توان خواسته را اثبات مالکیت قرار داد؟
اثبات مالکیت در مورد املاکی مطرح می‌شود که فاقد سابقه ثبت در دفتر املاک اداره ثبت هستند. لذا در مورد املاک دارای سابقه ثبت، عنوان صحیح خواسته، اثبات وقوع عقد بیع است.
۲- هزینه دادرسی دعوی چه میزان است؟
هزینه دادرسی دعوی الزام به تنظیم سند، معادل ۳/۵ درصد ارزش معاملاتی ملک است.
۳- آیا اقرار مالک یا شهادت شهود جایگزین مبایعه‌نامه می‌شوند؟
در دعوای الزام به تنظیم سند بدون مبایعه‌نامه، خواهان باید به استناد سایر ادله از جمله شهادت شهود یا اقرار خوانده مالکیت خود را ثابت نماید.