- انواع وصیت و آثار آن – وصایت - 2024-11-30
- نمونه رای پرداخت خسارت راننده مقصر به قیمت یوم الاداء - 2024-11-20
- اعتراض شخص ثالث اصلی (حکمی) و طاری - 2024-11-16
داوری در قرارداد پیش فروش ملک به موجب قانون جدید الزامی نیست. داوری در قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ اجباری بود. لکن طبق قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳، الزامی بودن داوری در اینگونه قراردادها برداشته شد خواه قرارداد رسمی باشد یا عادی.
در هر عقدی طرفین می توانند توافق کنند در صورت وقوع اختلاف رسیدگی به آن بر عهده داور یا داوران معین یا مرضی الطرفین باشد. در قرارداد پیش فروش نیز طرفین می توانند چنبن شرطی در آن قرار دهند. در این صورت با وقوع اختلاف، حل و فصل آن با داور است.
در ادامه وکیل پیش فروش ملک به طور کاربردی، به بررسی داوری در قرارداد پیش فروش طبق قانون جدید، حقوق و تعهدات طرفین، نحوه تعیین داور، ارجاع اختلاف به وی، صدور رای و موارد مداخله دادگاه می پردازد. چنانچه نیاز به مشاوره دارید برای مشاوره حقوقی و تنظیم دادخواست، شکواییه، لایحه دفاعیه، اظهارنامه و بررسی مدارک با ما در تماس باشید.
داوری در قرارداد پیش فروش
فهرست مطالب
یکی از شیوه های حل و فصل اختلافات قراردادی رجوع به داور است. ممکن است داوری به موجب شرط ضمن عقد باشد یا ضمن موافقت نامه مستقل به قرارداد پیش فروش ملک ملحق گردد. در هر صورت این نوع حل اختلاف با توافق طرفین امکانپذیر است.
بر اساس قانون جدید، با الزامی شدن ثبت اولیه معاملات اموال غیرمنقول در سامانه کاتب، قرارداد پیش فروش ملک از طریق آژانس‌های مشاورین املاک مجاز، الزاماً در این سامانه ثبت می شود. یکی از مواد قرارداد در سامانه کاتب، حل و فصل اختلاف از طریق داوری است. طرفین از این طریق می توانند رفع و رجوع اختلافات ناشی از قرارداد را به داور ارجاع دهند.
مزایا و خصوصیات داوری عبارت است از: سرعت و سهولت در رسیدگی، انعطاف پذیری، هزینه کمتر نسبت به دادگاه، انتخابی بودن شخص رسیدگی کننده و لازم الاجرا بودن رای. عیوب داوری که کم اهمیت تر از مزایای آن است شامل: محدودیت زمانی، قابلیت ابطال رای، عدم امکان صدور دستور موقت و تامین خواسته در داوری و ناآشنایی داور به قوانین موضوعه است.
قرارداد پیش فروش ساختمان چیست؟
یکی از عقود لازم به موجب ماده ۱۰ قانون مدنی، قرارداد پیش فروش ساختمان است. در این عقد، پیش فروشنده اعم از مالک یا سازنده متعهد می‌شود در موعد مقرر واحد آپارتمان را مطابق اوصاف قرارداد ساخته و تحویل پیش خریدار دهد.
در مقابل، پیش‌خریدار متعهد می‌گردد ثمن معامله را به اقساط و در مواعد مقرر به پیش فروشنده پرداخت نماید. ممکن است زمان قرارداد هنوز در ملک ساخت و سازی نشده باشد یا بخشی از آن ساخته شده باشد. در هر حال روابط حقوقی طرفین، مشمول مقررات پیش فروش ملک و توافق طرفین می باشد.
یکی از مواردی که طرفین می‌توانند در زمان معامله در خصوص آن توافق کنند، حل و فصل اختلاف از طریق داوری است. طبق قانون جدید، در حال حاضر درج شرط داوری در قرارداد پیش فروش ملک، اختیاری است. قانون پیش فروش ساختمان، جهت حمایت از حقوق پیش خریدار وضع شده است. لازمه اجرای مفاد حمایتی آن، تنظیم قرارداد رسمی در دفترخانه بین پیش خریدار با مالک یا سازنده به عنوان مالکین رسمی ملک می باشد.
اما اگر طرفین قرارداد را به طور عادی منعقد نمایند، با توجه به اصل صحت عقود، قرارداد صحیح و مفاد آن لازم الرعایه است.
ارجاع اختلاف به داوری در قرارداد پیش فروش ملک
ممکن است در قرارداد، داوری به یک شخص یا هیئت سه نفره معین واگذار شده باشد. گاهی در مورد شخص یا اشخاص معین توافق نمی شود. طرفین به طور کلی حل و فصل اختلاف را به داور مرضی الطرفین محول می کنند.
پس از وقوع اختلاف در قرارداد پیش فروش ملک، متضرر از طریق اظهارنامه، دادخواست داوری را به داور ابلاغ و درخواست حل اختلاف می‌نماید. از تاریخ قبولی داور، سه ماه مدت رسیدگی در داوری و صدور رای و ابلاغ آن به طرفین می‌باشد. طرفین می توانند مدت داوری را تمدید نمایند یا آن را به داور اعطا کنند. در صورتی اختلاف به داور ارجاع می شود که ضمن قرارداد یا بعداً در مورد آن تراضی شده باشد.
رسیدگی دادگاه به اختلاف قرارداد پیش فروش
طبق قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، داوری در قرارداد پیش فروش ملک اجباری نیست. لکن هرگاه طرفین در قرارداد، داوری قرار داده باشند، دادگاه صلاحیت رسیدگی به اختلافات طرفین را در مورد اختلافات ناشی از قرارداد پیش فروش ملک نخواهد داشت. در صورت طرح دعوی، دادگاه قرار عدم استماع دعوی صادر می نماید.
اما چنانچه داور یا داوران معین از داوری انصراف دهد یا امتناع کند و آن را انجام ندهد رسیدگی به اختلاف با دادگاه است. چنانچه طرفین در انتخاب داور یا داوران مرضی الطرفین به توافق نرسند، طبق قسمت اخیر ماده ۴۵۹ قانون آیین دادرسی مدنی، انتخاب داور با دادگاه است.
محکوم علیه رای داوری پیش فروش ملک، می تواند ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ، اعتراض و درخواست ابطال رای داوری نماید. رسیدگی به اعتراض، ابلاغ و اجرای رای داور با شعباتی از دادگاه تخصصی دعاوی تجاری می‌باشد. اگر طرفین در مورد ابلاغ طریق مشخصی را تعیین کرده باشند مانند اظهارنامه فقط از این طریق، ابلاغ صورت می‌گیرد.
دادگاه با توجه به موارد ماده ۴۸۹ قانون آیین دادرسی مدنی و سایر مقررات آمره داوری در قانون مذکور، به اعتراض رسیدگی و رای بر تایید یا نقص حکم داوری صادر می‌نماید.
کلام آخر
با توجه به اینکه در قرارداد پیش فروش ملک، طرفین تعهداتی در قبال یکدیگر برعهده می گیرند خصوصاً از جانب پیش فروشنده، لازم است رسیدگی به اختلافات قراردادی، با سرعت بیشتر و هزینه کمتر نسبت به دادگاه صورت بگیرد. از این رو درج شرط داوری در این قراردادها به سود طرفین بوده ضمن اینکه می‌توانند از مزایای داوری استفاده ببرند. برای اخذ مشاوره و انجام داوری با شماره های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید.
دفتر وکالت و مشاوره حقوقی شریفی
سوالات متداول
۱- آیا طرفین می توانند اختلاف قرارداد پیش فروش ملک را به هیئت داوری مرضی الطرفین ارجاع دهند؟
با توجه به اینکه قرارداد بر پایه اراده طرفین استوار است. لذا متعاملین می توانند در این خصوص با یکدیگر توافق نمایند.
۲- در چه صورتی داور می تواند اختلاف را به صلح خاتمه دهد؟
چنانچه اختیار صلح از سوی طرفین به وی داده شده باشد، خاتمه اختلاف به صلح امکانپذیر است.
۳- آیا داوری در این قرارداد اجباری است؟
ماده ۲۰ قانون پیش فروش ملک در خصوص الزام به داوری، طبق قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و ماده ۱۵ آن، منسوخ (بی اعتبار) شده است.
