وکالت فروش ملک چیست؟ ویژگی ها و معایب آن

 

وکالت فروش ملک یکی از اسنادی است که تنظیم آن در دفاتر اسناد رسمی شایع است. در برخی موارد به مقتضای شرایط، به جای انتقال رسمی ملک، فروشنده به خریدار وکالت می دهد که با انجام مقدمات انتقال رسمی ملک و بدون نیاز به حضور فروشنده سند را به نام خود منتقل کند.

این مورد در مواردی بیشتر نمایان است که با مبایعه نامه یا صلح نامه ملک به خریدار منتقل شده و پس از آن فروشنده وکالت فروش به خریدار می دهد. گاهی بدون مبایعه نامه وکالت داده می شود، در این موارد مناقشه و اختلاف بین طرفین زیاد است.

موکل مدعی است فقط برای انجام امر وکالت بدون انتقال ملک وکالت داده شده است. خریدار مدعی می شود، فروشنده حق فروش ملک و مالکیت آن را به وی اعطا نموده است.

در این نوشته وکیل امور قراردادها به طور کاربردی شرح کامل وکالت فروش یا بلاعزل، خصوصیات و معایب آن و چگونگی تنظیم آن را بیان می کند.

بعلاوه شما می توانید برای مشاوره حقوقی، تنظیم دادخواست، شکواییه، لایحه دفاعیه، اظهارنامه و بررسی مدارک با ما در تماس باشید.

وکالت چیست؟

وکالت عقدی است که در آن یک طرف دیگر را نایب خود می کند که موضوع وکالت را به جای او انجام دهد. به کسی که وکالت می دهد موکل و به کسی که مورد وکالت را انجام می دهد وکیل گفته می شود.

وکالت عقدی جایز است و با فوت یا حجر هر یک از طرفین از بین می رود. وکالت نوعی نمایندگی است. با اختیاراتی که موکل در سند وکالت به وکیل اعطا می کند و در حدود اختیارات ذکر شده، به نیابت از موکل موضوع وکالت را انجام می دهد.

انواع وکالت نامه

وکالت از جهتی به وکالت فروش و وکالت کاری و از جهتی به وکالت مطلق و مقید تقسیم می شود. وکالت فروش سندی رسمی است که در آن حق عزل وکیل از موکل سلب و ساقط می شود. خصوصیت دیگر آن این است که موکل حق فسخ وکالت را نخواهد داشت.

در مقابل وکالت کاری سندی است که موکل برای انجام امور اداری خود به وکیل می دهد. هر دو وکالت در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم می شوند.
وکالت مطلق وکالتی است که موکل برای انجام تمام امور اداری اموالش به وکیل می دهد. در وکالت مقید وکیل مشخص می کند در چه موردی وکیل حق وکالت دارد.

بیشتر بدانید:

انواع سند مالکیت ملک

در هر یک از این موارد موکل به وکیل وکالت تام الاختیار و جامع اعطا می کند که در سازمان ها و ادارات دولتی نیازی به حضور موکل نباشد و امضای وکیل به منزله امضای موکل می باشد. اگر وکالت به صورت عادی داده شود هیچ اعتباری ندارد.

ویژگی های وکالت فروش ملک

وکالت فروش در دفتر اسناد رسمی تنظیم می شود. سندی که در دفترخانه تنظیم می شود رسمی بوده و دارای اعتبار بالایی نسبت به اسناد عادی است. سردفتر با احراز هویت طرفین و گرفتن استعلامات لازم اقدام به صدور وکالت نامه می نماید. ضمن اینکه خریدار می تواند با اخذ وکالت فروش یا بلاعزل به نوعی آسودگی خاطر برای انتقال رسمی ملک به خود برسد.

از دیگر ویژگی های آن عدم امکان عزل و کنار گذاشتن وکیل از انجام مورد وکالت است. همچنین در این نوع سند، امکان فسخ وکالت نامه از سوی موکل وجود نخواهد داشت. نکته مهم در این نوع وکالت ها این است که علاوه بر سلب عزل وکیل، ضم امین نیز بایستی از موکل سلب و ساقط گردد.

اما باید توجه داشت که وکالت از هر نوعی که باشد با فوت هر یک از وکیل و موکل باطل می شود. بنابراین لازم است خریدار مبایعه نامه ای با فروشنده منعقد نماید. در این صورت چون عقد بیع عقدی لازم است با فوت طرفین از بین نمی رود.

معایب و خطرات وکالت بلاعزل

اگر شخصی خانه ای را با وکالت خریداری کند ممکن است خطراتی را به دنبال داشته باشد. با خرید خانه به طور وکالتی ملک به نام خریدار ثبت نمی شود! طبق ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک، دولت فقط کسی را که نامش در دفتر املاک ثبت شده و در صورت ورثه ای بودن ملک، سند به نام مورث ثبت شده باشد، مالک می شناسد.
معایب خرید وکالتی ملک عبارتند از: ۱- از یین رفتن وکالت فروش با حجر هر یک از وکیل و موکل است. به افراد صغیر، دیوانه و سفیه محجور گفته می شود. اگر هر یک از طرفین عقد وکالت دیوانه شود وکالت از هر نوعی که باشد منفسخ و باطل می گردد.

بیشتر بدانید:

بررسی موارد ضمانت اجرای قراردادها

چنانچه موکل تاجر باشد و ورشکسته شود، از تاریخ توقف از پرداخت بدهی به موجب حکم دادگاه، وکالت باطل شده محسوب می شود. معاملات تاجر ورشکسته از تاریخ توقف به بعد باطل می باشد.

گاهی اوقات، وکالت فروش دارای مدت است. با پایان مدت، اعتبار وکالت از بین می رود. موکل می تواند خودش مورد وکالت را انجام دهد. در این صورت با انجام موضوع وکالت از هر نوع که باشد، باطل می گردد. بسیار دیده شده فروشنده در مورد ملکی وکالت فروش به خریدار می دهد ولی قبل از وکیل، موکل خود اقدام به فروش ملک به دیگری می کند.

تفاوت وکالت فروش و کاری

وکالت فروش وکالتی است که برای فروش ملک کلاً یا جزئاً به وکیل اعطا می شود. اغلب این نوع وکالت ها در مقام خریدوفروش بوده و با انتقال ملک به خریدار تفویض می گردد.

وکالت کاری یا اداری وکالتی است که برای انجام امور اداری موکل به وکیل اعطا می گردد. در آن اختیارات کامل به وکیل داده می شود که وی بایستی بر اساس آن اختیارات اقدام کند. در صورت اقدام خارج از اختیارات، اعمال وکیل فضولی بوده و موکل می تواند اقدامات وکیل را رد کند و ابطال آن را از دادگاه بخواهد.

وکالت بلاعزل چیست؟

از موارد شایع نقل و انتقال ملک، انتقال وکالتی است. وکالت بلاعزل وکالتی است که در آن فروشنده حق عزل موکل و همچنین حق فسخ وکالت نامه را از خود سلب و ساقط می نماید.

در مواردی که به هر دلیلی سند ملک برای انتقال رسمی آماده نباشد، طرفین با توافق یکدیگر وکالت نامه تنظیم می کنند. در ضمن آن موکل(فروشنده)تمام اختیارات لازم جهت انتقال ملک را به وکیل(خریدار)می دهد.
وکالت بلاعزل عقدی جایز است که با فوت یا حجر هر یک از طرفین باطل می گردد. با وجود اینکه در این گونه وکالت ها حق عزل موکل و حق فسخ قرارداد وجود ندارد باز هم عقدی است که با حجر طرفین باطل می گردد.

در این مواقع خریدار بایستی هوشیار باشد و همراه با وکالت بلاعزل مبایعه نامه ملک را با فروشنده منعقد نماید. در غیر این صورت با خطراتی که وکالت برایش به دنبال دارد مواجه خواهد شد.

بیشتر بدانید:

نکاتی که باید در تنظیم مبایعه نامه رعایت شود

لزوم رعایت مصلحت موکل از سوی وکیل

وکالت عقدی است که در آن موکل، وکیل را نایب خود برای انجام موضوعی می نماید. کسی می تواند وکالت دهد که عاقل، بالغ، رشید و دارای قصد باشد. همچنین وکیل هم بایستی دارای این شرایط باشد.

در وکالت از هر نوع آن وکیل باید صلاح و مصلحت موکل را در انجام مورد وکالت رعایت نماید. عدم رعايت غبطه و صلاح موکل موجب ورود ضرر به موکل می شود. از این رو وی می تواند ابطال وکالتنامه و معاملات بعدی را از دادگاه درخواست کند.

اگر وکالت فروش به همراه مبایعه نامه به وکیل اعطا شده باشد، ملک متعلق به وکیل بوده در این صورت بحث غبطه موکل در میان نیست. چرا که وکالت صرفاً جهت انجام امور اداری و تشریفات نقل و انتقال رسمی ملک تفویض شده است.

در مواردی وکیل معامله ای منعقد می نماید و مورد وکالت را به خود یا دیگری منتقل می کند. در اینجا بایستی حساب ایام وکالت را به موکل بدهد. آنچه از خریدار دریافت نموده به موکل مسترد کند.

قید عبارت “انتقال مورد وکالت به هر مبلغ و لو ناچیز به خود یا دیگری” بیانگر معاف شدن وکیل از رعایت غبطه و مصلحت موکل نمی باشد.

موارد ابطال وکالت فروش

• فوت وکیل یا موکل. از زمان فوت هر یک وکالت فروش باطل می شود و وکیل نمی تواند هیچ اقدامی به موجب آن سند انجام دهد. در صورت معامله مورد وکالت بعد از فوت موکل، آن معامله و معاملات بعدی باطل هستند. اگر کسی بخواهد دیگری امور مربوط به اموالش را بعد از فوتش انجام دهد باید وصی تعیین نماید.
  • دیوانه شدن وکیل یا موکل. جنون یا دیوانگی از موارد حجر محسوب می شود و وکالت باطل می شود. طرفین نمی توانند شرط کنند با فوت یا حجر هر یک، وکالت همچنان معتبر باقی بماند در هر صورت وکالت از بین می رود.
  • سفیه شدن هر یک از این دو در مواردی که وکالت در امور مالی باشد. سفاهت در مواردی موجب ابطال است که مورد وکالت ملک یا خودرو و یا هر چیز مالی باشد. اگر مورد وکالت غیر مالی باشد مانند حضانت فرزند، حجر طرفین موجب بطلان سند نمی شود. سفیه کسی است که توانایی اداره کردن امور مالی اش را ندارد. به عبارتی اقدامات مالی وی موجب ورود ضرر به خود یا دیگران می شود.
  • استعفای وکیل. در وکالت فروش یا بلاعزل موکل نمی تواند وکیل را عزل کند. اما وکیل هر زمان می تواند از انجام مورد وکالت استعفا دهد. از تاریخ استعفای وکیل، وکالت از بین می رود.
  • پایان مدت در وکالت هایی که در آن مدت تعیین شده است. گاهی وکالت فروش دارای مدت است. در این صورت با اتمام مدت، باطل می گردد. وکالت هایی که بدون مدت تنظیم می گردد فقط در صورت ایجاد موارد دیگر بطلان از بین می روند.
  • انجام موضوع وکالت توسط موکل(اصیل). ممکن است، موضوع وکالت توسط خود موکل انجام شود. با انجام آن وکالت منفسخ و باطل می گردد. مانند اینکه قبل از انتقال مورد وکالت موکل خودش آن را به دیگری منتقل نماید. موکل در هر نوع وکالتی این حق را دارد مورد وکالت را خودش انجام دهد.
  • اقاله وکالت نامه. یکی از راه های انحلال عقد، اقاله است. اقاله به این معناست که طرفین عقد وکالت فروش با توافق یکدیگر سند را منحل نمایند. از تاریخ اقاله وکالت از بین می رود و وکیل نمی تواند هیچ اقدامی انجام دهد.
• ابطال وکالتنامه بلاعزل و معاملات بعد از آن توسط موکل به دلیل عدم رعايت مصلحت و غبطه موکل.

بیشتر بدانید:

موارد انحلال و خاتمه قرارداد کدامند؟

رای وحدت رویه

رای وحدت رویه شماره ۸۴۷ – ۱۴۰۳/۰۲/۲۵ هیئت عمومی دیوان عالی کشور

◇ طبق ماده 247 قانون مدنی مصوب 11307/2/18 انجام معامله نسبت به مال دیگری از طریق وکالت تجویز شده است. از سوی دیگر مطابق ماده 2667 همان قانون وکیل موظف است در تصرفات و اقدامات خود مصلحت موکل را رعایت نماید و از آنچه موکل صراحتاً به او اختیار داده و یا بر حسب قرائن، عرف و عادت که داخل در اختیارات اوست تجاوز نکند.

بنابراین هرگاه شخصی وکالت فروش مال خود را به دیگری تفویض کند و در وکالتنامه قید نماید که وکیل اختیار دارد مال او را به هر قیمتی معامله کند عبارت «به هر قیمت یا به هر شخص ولو به خود» محمول بر قیمت متعارف خواهد بود و چنانچه وکیل آن مال را به قیمت کم که عرفاً ثمنِ بَخس4 و غیر قابل قبول باشد به خود یا دیگری بفروشد، اقدام وی فضولی محسوب و با وحدت ملاک از ماده 1073 قانون مدنی3 معامله انجام شده بدون تنفیذ موکل محکوم به بطلان است.

بدیهی است موضوع رأی، شامل مواردی که قبل از تنظیم وکالتنامه، معامله ای صورت گرفته باشد، نمی گردد.

بیشتر بدانید:

تفسیر رای وحدت رویه شماره ۸۴۷ دیوان عالی کشور

چگونه وکالت را غیر قابل فسخ کنیم؟

وکالت فروش ملک وکالتی غیر قابل فسخ است. وکالت عقدی جایز است و هر یک از طرفین هر زمان می تواند آن را به هم زند. در سه مورد طرفین می توانند وکالت را غیر قابل فسخ نمایند.

اول اینکه در ضمن عقد لازم مانند خریدوفروش ملک طرفین به صورت شرط نتیجه توافق کنند خریدار وکیل و حق عزل او از فروشنده سلب و ساقط گردید.

دوم در ضمن عقد لازم طرفین شرط نتیجه بگذارند حق فسخ وکیل وکالت نامه تنظیمی از موکل سلب و ساقط گردید.

سوم طرفین ضمن عقد لازم مانند اجاره به صورت شرط نتیجه توافق کنند وکالت تنظیمی دارای مدت معین مثلاً پنج سال بوده و تا پایان این مدت وکالت معتبر است. در هر حال با هر شرطی و هر نوع وکالتی، با فوت یا حجر هر یک از طرفین باطل می گردد.

در وکالت های فروش معمول است بدون تنظیم مبایعه نامه یا اجاره نامه یا هر عقد لازمی در همان دفترخانه به طور شفاهی این شرط “طرفین ضمن عقد خارج لازم حق عزل وکیل را از خود سلب و ساقط نمودند” آورده می شود.

تفاوت وکالت فروش با سند قطعی

در بسیاری موارد نقل و انتقال ملک با وکالت فروش با مبایعه نامه یا بدون آن واقع می شود. ممکن است، فروشنده به جهت فرار از پرداخت مالیات، پول لازم بودن یا به هر دلیلی مانند اینکه سند ملک آماده نباشد یا در رهن بانک یا شخصی باشد و سایر موارد اقدام به فروش با وکالت نماید.

با خرید وکالتی، خریدار به عنوان مالک شناخته نمی شود. چرا که بایستی نامش در دفتر املاک اداره ثبت محل ملک ثبت شود تا مالک شناخته شود. اگر مبایعه نامه نباشد، با فوت وکیل، ورثه حقی نسبت به ملک نخواهند داشت.

خرید ملک با انتقال رسمی در دفتر خانه و ثبت در دفتر املاک، دیگر نگرانی برای خریدار ایجاد نخواهد شد. با فوت هر یک، ورثه جانشین وی می شوند و بایستی پاسخگو اعمال مورث خویش باشند یا احقاق حق نمایند.

بیشتر بدانید:

لایحه دفاعیه مطالبه حساب دوران وکالت

وکالت بلاعزل زمین قولنامه ای

گاهی اوقات، بین خریدار و فروشنده، قولنامه یا مبایعه نامه دستی انتقال ملک تنظیم می گردد. ممکن است، ملک مورد معامله فاقد سابقه ثبتی باشد. به این معنی که قبلاً در مورد ثبت آن در اداره ثبت اقدامی نشده و در دفتر املاک به نام کسی ثبت نشده است.

در این صورت چون امکان انتقال رسمی ملک وجود ندارد خریدار وکالت بلاعزل از فروشنده می گیرد که سدی در مقابل فروشنده باشد ملک را به دیگری منتقل ننماید. البته با مبایعه نامه نیز فروشنده حق انتقال ملک را به دیگری نخواهد داشت. چون با بیع، مالکیت به خریدار منتقل می شود.

خرید آپارتمان در رهن بانک با وکالت نامه

شخصی که اقدام به دریافت وام و تسهیلات مسکن می کند باید ملک را وثیقه بانک مرتهن قرار دهد. در این موارد فروشنده که نمی تواند ملک را به طور رسمی به خریدار منتقل کند، یا باید با پرداخت کامل بدهی فک رهن کند و یا وکالت فروش به خریدار دهد. با این سند، خریدار می تواند پس از پایان اقساط وام و پرداخت آن بدون حضور فروشنده ملک را رسماً به خود منتقل نماید.

در این مواقع طرفین بایستی با اطلاع بانک معامله را منعقد و وکالت را تنظیم نمایند. خرید ملک در رهن بانک یکی از رایج ترین موارد فروش وکالتی است.

اجرت وکیل در وکالت بلاعزل

موکل بایستی مخارجی که وکیل برای انجام مورد وکالت کرده را پرداخت نماید. این در موردی است که وکیل ملک را فروخته و حاصل فروش را به موکل مسترد نموده است. در این جا موکل ملزم است اجرت کارهایی که وکیل نموده و هزینه های صورت گرفته را طبق قرارداد یا توافق بین طرفین پرداخت کند. اگر قراردادی وجود ندارد، مطابق عرف حق الزحمه بایستی پرداخت گردد.

در صورت عدم پرداخت، وکیل می تواند احقاق حق کند و دعوی مطالبه اجرت خدماتش را در دادگاه حقوقی محل اقامت موکل اقامه نماید.

در مواردی که وکیل ملک را می فروشد و ثمن را تصاحب می کند و ریالی به موکل نمی دهد(در مواردی که مبایعه نامه ای در کار نیست) وکیل مستحق گرفتن اجرت نمی باشد هیچ بایستی ثمن حاصل از فروش را به موکل مسترد کند. وکالت عقدی نیابتی است و وکیل با اختیاراتی که دارد مورد وکالت را به جای موکل (اصیل) انجام می دهد.

هزینه و مدارک لازم برای وکالت فروش ملک

برای تنظیم وکالت نامه مدارک زیر به دفتر خانه اسناد رسمی تحویل داده می شود:
• اسناد هویتی طرفین شامل کارت ملی و شناسنامه
• اصل سند مالکیت ملک یا مبایعه نامه که نشان دهنده مالکیت فروشنده است.
• استعلام از اداره ثبت محل ملک
• پایان کار ملک
• مفاصاحساب دارایی
• مفاصاحساب شهرداری
هزینه های تنظیم وکالت نامه با توافق طرفین پرداخت می گردد. ممکن است به صورت مساوی پرداخت شود و یا پرداخت برعهده یک طرف قرار گیرد. فهرست هزینه ها هر ساله توسط سازمان ثبت اسناد و املاک به دفاتر اسناد رسمی ابلاغ می گردد.

توقیف ملک پس از فروش وکالتی

ممکن است، فروشنده ملک را به صورت وکالتی به خریدار منتقل کند و در این فاصله تا انتقال رسمی ملک به هر دلیلی ملک توسط طلبکار یا همسر فروشنده بابت مهریه توقیف گردد.

در این صورت خریداری که علاوه بر وکالت فروش، دارای مبایعه نامه خرید ملک است، می تواند با ارائه آن دادخواست اعتراض ثالث اجرایی بر علیه فروشنده و طلبکار تقدیم دادگاه نموده و درخواست رفع توقیف از ملک را نماید.

با امضای مبایعه نامه مالکیت ملک به خریدار منتقل می گردد و از آن زمان دیگری حقی بر ملک نخواهد داشت.

وکالت فروش ملک ورثه ای

گاهی اوقات، موضوع وکالت ملک ورثه ای است. یکی از وراث وکیل بقیه در فروش ملک می گردد. در بسیاری موارد وارثی مخالف فروش ملک بوده و همین باعث بروز اختلاف بین ورثه می گردد.

در خرید ملک ورثه ای بایستی در قدم اول اصل سند مالکیت رویت شود که آیا ملک به طور رسمی به نام متوفی است یا خیر. همچنین گواهی انحصار وراث که پس از فوت صادر شده و در آن وراث قانونی حین الفوت ذکر شده بررسی گردد.

بیشتر بدانید:

گواهی انحصار وراثت و همه چیز در مورد آن

برای خرید این جور املاک باید علاوه بر سایر استعلامات گواهی تسویه مالیات بر ارث صادره از اداره دارایی توسط وراث ارائه گردد. در وکالت فروش تمام اختیارات لازمه از جمله انعقاد معامله و اخذ ثمن از خریدار و پرداخت به نسبت سهم به هر وارث و همچنین اسقاط همه خیارات قانونی ذکر می گردد. اگر اختیارات وکالت کامل نباشد ممکن است ورثه بعداً مدعی حقی شوند و بر علیه فروشنده و خریدار اقامه دعوی نمایند.

 

جهت دریافت مشاوره تخصصی و اعطای وکالت با شماره های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید.

سوالات متداول

۱- آیا وکیل در وکالت فروش حق اخذ ثمن را دارد؟

اگر جزء اختیارات وکیل آمده باشد چنین حقی دارد.

۲- تسلیم مبیع به خریدار در اختیارات چه کسی است؟

یکی از مواردی که بر عهده فروشنده قرار می گیرد تسلیم مورد معامله است. اگر وکیل با وجود گرفتن ثمناز خریدار، اقدام به تسلیم مورد معامله نکند اگر خساراتی به موکل(اصیل) وارد آید وکیل ضامن است.

۳- اگر در همان مبایعه نامه به صورت عادی خریدار وکیل شود که ملک را به خود یا دیگری منتقل کند اعتبار دارد؟

وکالت فروش بایستی در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم گردد و وکیل نسخه ای از آن را تحویل بگیرد.