وکالت فروش ملک چیست؟ ویژگی‌ها و معایب

وکالت فروش ملک یکی از اسنادی است که الزاماً در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم می‌شود. در برخی موارد با توجه به شرایط، به جای انتقال رسمی ملک، فروشنده به خریدار وکالت می‌دهد که با انجام مقدمات انتقال رسمی ملک و بدون نیاز به حضور فروشنده، سند را رسماً به نام خود انتقال دهد. این مورد در مواردی بیشتر نمایان است که ملک از طریق مبایعه‌نامه یا صلح‌نامه به خریدار منتقل شده و پس از آن فروشنده وکالت فروش به خریدار می‌دهد.

گاهی بدون مبایعه‌نامه وکالت اعطا می‌شود، در هر یک این موارد مناقشه و اختلافاتی بین طرفین به وجود می‌آید. موکل مدعی است فقط برای انجام امر وکالت بدون اختیار انتقال ملک، وکالت داده شده است. خریدار مدعی می‌شود، فروشنده حق فروش ملک و مالکیت آن را به وی اعطا نموده است.

از این رو در این نوشته وکیل ملکی در تهران بر آن شده به طور کاربردی شرح کامل وکالت فروش ملک یا بلاعزل، خصوصیات و معایب آن، چگونگی تنظیم سند و مدارک لازم و سایر موارد مهم را بیان کند. شما می‌توانید برای مشاوره حقوقی، تنظیم دادخواست، شکواییه، لایحه دفاعیه، اظهارنامه و بررسی مدارک با ما در تماس باشید.

وکالت فروش (بلاعزل) چیست؟

وکالت عقدی است که در آن یک طرف، دیگری را نایب خود می‌کند که موضوع وکالت را به جای او انجام دهد. به کسی که وکالت می‌دهد موکل و به کسی که وکالت به وی اعطا می‌شود وکیل گفته می‌شود. عقد وکالت عقدی جایز است و با فوت یا حجر هر یک از طرفین از بین می‌رود همچنین نوعی نمایندگی است. زیرا با اختیاراتی که موکل به موجب سند به وکیل اعطا می کند و در حدود اختیارات ذکر شده، به نیابت از موکل موضوع وکالت را انجام می‌دهد.

از موارد شایع نقل و انتقال ملک، انتقال وکالتی است. وکالت بلاعزل عقدی جایز است که با فوت یا حجر هر یک از طرفین باطل می‌گردد. با وجود اینکه در این گونه وکالت‌ها حق عزل موکل و حق فسخ قرارداد ساقط می‌شود، باز هم عقدی است که با حجر هر یک از طرفین باطل می‌شود. در این مواقع خریدار بایستی هوشیار باشد و همراه با وکالت بلاعزل مبایعه‌نامه ملک را با فروشنده منعقد نماید. در غیر این صورت با خطراتی که وکالت به همراه دارد مواجه خواهد شد.

وکالت از نوع بلاعزل وکالتی است که در آن فروشنده حق عزل موکل و همچنین حق فسخ وکالت‌نامه را برای مدت معین یا نامحدود از خود سلب و ساقط می‌نماید. در مواردی که به هر دلیلی سند ملک جهت انتقال رسمی آماده نباشد، طرفین با توافق یکدیگر وکالت‌نامه فروش تنظیم می‌کنند. در ضمن آن موکل (فروشنده) تمام اختیارات لازم جهت انتقال ملک را به وکیل (خریدار) می‌دهد.

بیشتر بدانید:

نمونه متن وکالت فروش و بلاعزل

در مواردی وکالت بلاعزل برای این منظور اعطا می‌شود که وکیل به جای موکل ملک را بفروشد و وجه حاصل از فروش را به موکل سند مسترد نماید. بسیاری اختلافات ناشی از وکالت به دلیل عدم استرداد وجه از سوی وکیل یا انتقال ملک به نام خود است بدون اینکه مصلحت موکل را رعایت نموده باشد. در این صورت موکل وکالتنامه، دعوی مطالبه حساب دوران وکالت بر علیه وکیل مطرح می‌نماید.

وکالت بلاعزل در قانون جدید

طبق تبصره ۲ ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳: میزان مالیات، حق‌الثبت و حق‌التحریر بر تنظیم وکالت بلاعزل انتقال مالکیت در خصوص اموال غیرمنقول موضوع این ماده در دفاتر اسناد رسمی معادل تنظیم سند رسمی انتقال ملک است و چنانچه ظرف نه ماه از تاریخ تنظیم وکالتنامه، اموال مذکور منتقل شود، سند رسمی انتقال بدون نیاز به پرداخت مجدد مالیات نقل و انتقال ملک و حق ‌ الثبت تنظیم می‌شود.

طبق تبصره فوق، هزینه تنظیم وکالت فروش و بلاعزل ملک برابر هزینه انتقال سند قطعی مالکیت ملک است. اما چنانچه ظرف ۹ ماه از تاریخ ثبت وکالتنامه، انتقال قطعی صورت بگیرد طرفین از پرداخت دوباره حق‌الثبت و مالیات نقل و انتقال معاف می‌شوند‌ ولی در هر حال حق‌التحریر اخذ می‌شود. اگر انتقال قطعی ملک بیش از ۹ ماه طول بکشد مالیات، حق‌الثبت و حق‌التحریر مجددا پرداخت می‌شود. حق‌الثبت مبلغی است که پس از تنظیم وکالتنامه در وجه سازمان ثبت اسناد و املاک پرداخت می‌شود و حق‌التحریر مبلغی است که سردفتر دریافت می‌کند.

انواع وکالت‌

انواع وکالت بلاعزل ملک عبارت است از:

۱- وکالت بلاعزل عام به این معنی که موکل اختیار تام در مورد همه اموال خود به وکیل اعطا می‌کند.

۲- وکالت بلاعزل خاص به این معنی که موکل در خصوص یک یا چند پلاک ثبتی وکالت تام‌الاختیار به وکیل می‌دهد.‌

علاکه بر وکالت فروش ملک، انواع دیگر وکالت بلاعزل عبارتند از:

وکالت بلاعزل تعویض پلاک خودرو

وکالت بلاعزل انحصار وراثت و ارث

وکالت بلاعزل طلاق

بیشتر بدانید:

انواع سند مالکیت ملک

تفاوت وکالت فروش و کاری

وکالت فروش وکالتی است که برای فروش ملک کلاً یا جزئاً به وکیل اعطا می‌شود. اغلب این نوع وکالت ها در مقام خریدوفروش بوده و با انتقال ملک به خریدار تفویض می گردد. وکالت کاری یا اداری وکالتی است که برای انجام امور اداری موکل به وکیل اعطا می گردد. در آن اختیارات کامل به وکیل داده می شود که وی بایستی بر اساس آن اختیارات اقدام کند. در صورت اقدام خارج از اختیارات، اعمال وکیل فضولی بوده و موکل می تواند اقدامات وکیل را رد کند و ابطال آن را از دادگاه بخواهد.

ویژگی‌های وکالت فروش ملک

وکالت فروش در دفتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود. سندی که در دفترخانه تنظیم شود رسمی بوده و دارای اعتبار بالایی نسبت به اسناد عادی است. سردفتر با احراز هویت طرفین و گرفتن استعلامات لازم، اقدام به صدور وکالت‌نامه می‌نماید. ضمن اینکه خریدار می‌تواند با اخذ وکالت فروش یا بلاعزل، با آسودگی خاطر جهت انتقال رسمی ملک به خود اقدام نماید.

از دیگر ویژگی‌های آن عدم امکان عزل و کنار گذاشتن وکیل از انجام موضوع سند است. همچنین به موجب آن، امکان فسخ وکالت‌نامه از سوی موکل وجود نخواهد داشت. نکته مهم در این نوع وکالت‌ها این است که علاوه بر سلب عزل وکیل، ضم امین (ضمیمه نمودن یکنفر به همراه وکیل جهت امور وکالت) نیز بایستی از موکل سلب و ساقط گردد.

اما باید توجه داشت که وکالت از هر نوعی که باشد با فوت یا حجر هر یک از وکیل و موکل باطل می‌شود. بنابراین لازم است خریدار قولنامه یا مبایعه‌نامه با فروشنده منعقد نماید. در این صورت چون عقد بیع منعقده عقدی لازم است با فوت یا حجر هر یک از طرفین از بین نمی‌رود.

معایب وکالت بلاعزل

معایب وکالت فروش ملک عبارت است از:

۱- با خرید خانه به طور وکالتی، در دفتر املاک اداره ثبت ملک به نام خریدار ثبت نمی‌شود! طبق ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک، دولت فقط کسی را که نامش در دفتر املاک ثبت شده و در صورت ورثه‌ای بودن ملک، سند به نام مورث ثبت شده باشد، مالک می‌شناسد. بنابراین چنانچه ملک در دفتر املاک به نام موکل (خریدار) ثبت نشود، هر زمان ممکن است ملک توسط طلبکار فروشنده توقیف شود.

۲- با فوت یا حجر هر یک از وکیل و موکل، موضوع وکالت از بین می‌رود. به افراد صغیر، دیوانه و سفیه و تاجر ورشکسته محجور گفته می‌شود.

بیشتر بدانید:

بررسی موارد ضمانت اجرای قراردادها

چنانچه موکل سند بلاعزل، تاجر باشد و ورشکسته شود، از تاریخ توقف از پرداخت بدهی که در حکم دادگاه قید می‌شود، وکالت باطل شده محسوب می‌شود. معاملات تاجر ورشکسته از تاریخ توقف به بعد باطل می‌باشد. گاهی اوقات، وکالت فروش ملک دارای مدت است. با پایان مدت، اعتبار وکالت از بین می‌رود.

۳- انجام موضوع وکالت توسط موکل. در این صورت با انجام مورد وکالت از هر نوع که باشد، سند منفسخ و باطل می‌شود. بسیار مشاهده شده فروشنده در مورد ملکی وکالت فروش به خریدار می‌دهد ولی قبل از وکیل، شخصاً اقدام به فروش ملک به دیگری می‌کند. در این مورد می‌توان در زمان تنظیم وکالتنامه، انجام مورد وکالت توسط موکل را سلب و ساقط نمود.

رعایت مصلحت موکل

وکالت عقدی است که در آن موکل، وکیل را نایب خود برای انجام موضوعی می نماید. شخصی می‌تواند وکالت دهد که عاقل، بالغ، رشید و دارای قصد باشد و وکیل نیز باید دارای این شرایط باشد. در وکالت از هر نوع آن، باید صلاح و مصلحت موکل در انجام مورد وکالت رعایت شود. عدم رعايت غبطه و صلاح موکل، موجب ورود ضرر به موکل می‌شود. از این رو وی می‌تواند دعوی ابطال وکالتنامه و ابطال معاملات بعدی را در دادگاه اقامه کند.

اگر وکالت فروش به همراه مبایعه‌نامه به وکیل اعطا شده باشد، ملک متعلق به وکیل بوده در این صورت بحث غبطه موکل در میان نیست. چرا که وکالت صرفاً جهت انجام امور اداری و تشریفات نقل و انتقال رسمی ملک تفویض شده است. در مواردی وکیل معامله‌ای منعقد می‌نماید و مورد وکالت را به خود یا دیگری منتقل می‌کند. در اینجا بایستی حساب ایام وکالت را به موکل بدهد و آنچه از خریدار دریافت نموده به موکل مسترد کند. قید عبارت “انتقال مورد وکالت به هر مبلغ و لو ناچیز به خود یا دیگری” در وکالتنامه‌های بلاعزل بیانگر معاف شدن وکیل از رعایت غبطه و مصلحت موکل نمی‌باشد.

رای وحدت رویه ۸۴۷ – ابطال وکالت بلاعزل

رای وحدت رویه شماره ۸۴۷ – ۱۴۰۳/۰۲/۲۵ هیئت عمومی دیوان عالی کشور

◇ طبق ماده 247 قانون مدنی مصوب 11307/2/18 انجام معامله نسبت به مال دیگری از طریق وکالت تجویز شده است. از سوی دیگر مطابق ماده 2667 همان قانون وکیل موظف است در تصرفات و اقدامات خود مصلحت موکل را رعایت نماید و از آنچه موکل صراحتاً به او اختیار داده و یا بر حسب قرائن، عرف و عادت که داخل در اختیارات اوست تجاوز نکند.

بنابراین هرگاه شخصی وکالت فروش مال خود را به دیگری تفویض کند و در وکالتنامه قید نماید که وکیل اختیار دارد مال او را به هر قیمتی معامله کند عبارت «به هر قیمت یا به هر شخص ولو به خود» محمول بر قیمت متعارف خواهد بود و چنانچه وکیل آن مال را به قیمت کم که عرفاً ثمنِ بَخس4 و غیر قابل قبول باشد به خود یا دیگری بفروشد، اقدام وی فضولی محسوب و با وحدت ملاک از ماده 1073 قانون مدنی3 معامله انجام شده بدون تنفیذ موکل محکوم به بطلان است. بدیهی است موضوع رأی، شامل مواردی که قبل از تنظیم وکالتنامه، معامله ای صورت گرفته باشد، نمی گردد.

بیشتر بدانید:

تفسیر رای وحدت رویه شماره ۸۴۷ دیوان عالی کشور

موارد ابطال وکالت فروش ملک

▪︎ فوت وکیل یا موکل. از زمان فوت وکالت فروش باطل شده و وکیل نمی‌تواند هیچ اقدامی طبق وکالتنامه انجام دهد. در صورت وقوع معامله بعد از فوت موکل، آن معامله و معاملات بعدی باطل هستند. اگر کسی بخواهد دیگری امور مربوط به اموالش را بعد از فوتش انجام دهد باید وصی تعیین نماید و وصایت‌نامه تنظیم شود.
▪︎ دیوانه شدن وکیل یا موکل. جنون یا دیوانگی از موارد حجر محسوب می‌شود و وکالت را باطل می‌کند. طرفین نمی‌توانند شرط کنند با فوت یا حجر هر یک، وکالت همچنان معتبر باشد در هر صورت وکالت از بین می‌رود.
▪︎ سفیه شدن هر یک از وکیل یا موکل در مواردی که وکالت در امور مالی باشد. سفاهت در مواردی موجب ابطال است که موضوع سند، ملک یا خودرو و یا هر چیز مالی باشد. اگر مورد وکالت غیر مالی باشد مانند حضانت فرزند، حجر طرفین موجب بطلان سند نمی‌باشد. سفیه کسی است که توانایی اداره کردن امور مالی خود را نداشته باشد. به عبارتی اقدامات مالی وی موجب ورود ضرر به خود یا دیگران شود.
▪︎ استعفای وکیل. در وکالت فروش یا بلاعزل، موکل نمی‌تواند وکیل را عزل کند. اما وکیل هر زمان می‌تواند از انجام مورد وکالت استعفا دهد. از تاریخ استعفای وکیل، وکالت از بین می‌رود.
▪︎ پایان مدت در اسنادی که مدت تعیین شده است. گاهی وکالت فروش دارای مدت است. در این صورت با اتمام مدت، باطل می‌گردد. وکالت‌هایی که بدون مدت تنظیم می‌شوند فقط در صورت ایجاد موارد دیگر بطلان از بین می‌روند.
▪︎ انجام موضوع وکالت توسط موکل (اصیل). ممکن است، موضوع وکالت توسط خود موکل انجام شود در این صورت وکالت منفسخ و باطل می‌شود.
▪︎ اقاله وکالت‌نامه. یکی از راه‌های انحلال عقد، اقاله است. اقاله به این معناست که طرفین عقد وکالت فروش با توافق یکدیگر سند را منحل نمایند. از تاریخ اقاله، وکالت منحل می‌شود و وکیل نمی‌تواند هیچ اقدامی به موجب آن صورت دهد.

▪︎ ابطال وکالتنامه بلاعزل و معاملات بعد از آن توسط موکل به دلیل عدم رعايت مصلحت و غبطه موکل.

بیشتر بدانید:

موارد انحلال و خاتمه قرارداد کدامند؟

چگونه وکالت را غیر قابل فسخ کنیم؟

وکالت فروش ملک، غیر قابل فسخ است. وکالت عقدی جایز است و هر یک از طرفین هر زمان می‌توانند آن را به هم بزنند. در سه مورد طرفین می‌توانند وکالت را غیر قابل فسخ نمایند.

۱- در ضمن عقد لازم مانند خرید و فروش ملک، طرفین به صورت شرط نتیجه توافق کنند حق عزل وکیل از سوی موکل سلب و ساقط گردد.

۲- در ضمن عقد لازم طرفین شرط نتیجه قرار دهند حق فسخ وکیل وکالت‌نامه از موکل سلب و ساقط گردید.

۳- طرفین ضمن عقد لازم مانند اجاره به صورت شرط نتیجه توافق کنند وکالت تنظیمی دارای مدت معین مثلاً پنج سال بوده و تا پایان این مدت سند معتبر است. در هر حال با هر شرطی و هر نوع وکالتی، با فوت یا حجر هر یک از طرفین باطل می‌گردد.

در وکالت فروش که به طور چاپی و آماده در اختیار دفاتر اسناد رسمی قرار دارد، معمول است بدون تنظیم عقد لازم مانند مبایعه‌نامه یا اجاره‌نامه در همان دفترخانه به طور شفاهی شرط “طرفین ضمن عقد خارج لازم حق عزل وکیل را از خود سلب و ساقط نمودند” آورده می‌شود.

تفاوت وکالت فروش با سند قطعی مالکیت

در بسیاری موارد، نقل و انتقال ملک از طریق وکالت فروش با مبایعه‌نامه یا بدون آن واقع می‌شود. ممکن است، فروشنده برای فرار از پرداخت مالیات، پول لازم بودن یا به هر دلیلی مانند اینکه سند ملک آماده نباشد یا در رهن بانک یا شخصی باشد و سایر موارد اقدام به فروش ملک با وکالت نماید. با خرید وکالتی، خریدار به عنوان مالک شناخته نمی‌شود. چرا که بایستی نام وی در دفتر املاک اداره ثبت محل ملک ثبت شود تا مالک شناخته شود. اگر مبایعه‌نامه موجود نباشد، با فوت وکیل، ورثه حقی نسبت به ملک نخواهند داشت.

با خرید ملک و انتقال رسمی در دفتر‌خانه و ثبت در دفتر املاک، دیگر نگرانی برای خریدار ایجاد نخواهد شد. در این صورت با فوت هر یک، ورثه جانشین وی شده و بایستی پاسخگوی اعمال و معاملات مورث خویش باشند یا احقاق حق نمایند.

وکالت بلاعزل زمین قولنامه‌ای

گاهی اوقات، بین خریدار و فروشنده، قولنامه یا مبایعه‌نامه دستی تنظیم می‌شود. ممکن است، ملک مورد معامله فاقد سابقه ثبتی باشد. به این معنی که قبلاً در مورد آن ملک تقاضای ثبت نشده و در دفتر املاک به نام کسی ثبت نشده است. در این صورت چون امکان انتقال رسمی ملک وجود ندارد، خریدار وکالت بلاعزل می‌گیرد که مانع فروشنده شود در آینده ملک را به دیگری منتقل ننماید. البته با مبایعه‌نامه نیز فروشنده حق انتقال ملک را به دیگری نخواهد داشت. چون با امضای بیع‌نامه، مالکیت مورد معامله به خریدار منتقل می‌شود.

خرید آپارتمان در رهن بانک با وکالت‌نامه

شخصی که اقدام به دریافت وام و تسهیلات از بانک می‌نماید باید ملک را وثیقه بانک مرتهن قرار دهد. در این موارد فروشنده که نمی‌تواند ملک را به طور رسمی به خریدار منتقل کند باید با پرداخت کامل بدهی فک رهن کند و یا وکالت فروش به خریدار بدهد. با وکالت، خریدار می‌تواند پس از پایان اقساط وام و پرداخت آن، بدون حضور فروشنده ملک را رسماً به خود انتقال دهد. در این مواقع طرفین بایستی با اطلاع بانک، معامله را منعقد و وکالت را تنظیم نمایند. خرید ملک در رهن بانک یکی از رایج‌ترین موارد فروش وکالتی است.

اجرت وکیل در وکالت بلاعزل

موکل بایستی مخارجی که وکیل برای انجام مورد وکالت کرده را پرداخت نماید. این در موردی است که وکیل ملک را فروخته و حاصل فروش را به موکل مسترد نموده است. در این جا موکل ملزم است اجرت کارهایی که وکیل نموده و هزینه‌های صورت‌گرفته را طبق قرارداد یا توافق بین طرفین پرداخت کند. اگر قراردادی وجود نداشته باشد، مطابق عرف حق‌الزحمه وکیل پرداخت می‌گردد.

در صورت عدم پرداخت، وکیل می‌تواند احقاق حق کند و دعوی مطالبه اجرت خدماتش را در دادگاه حقوقی محل اقامت طرف مقابل اقامه نماید. در مواردی که وکیل ملک را فروخته و ثمن را تصاحب می‌کند و ریالی به موکل نمی دهد (در مواردی که مبایعه نامه‌ای در کار نیست) علاوه بر اینکه وکیل مستحق گرفتن اجرت نمی‌باشد، بایستی ثمن حاصل از فروش را نیز به موکل مسترد کند. وکالت عقدی نیابتی است و وکیل با اختیاراتی که به وی اعطا شده مورد وکالت را به جای موکل (اصیل) انجام می‌دهد.

هزینه و مدارک لازم برای تنظیم وکالت فروش ملک

برای تنظیم وکالت‌نامه بلاعزل، مدارک زیر به دفتر خانه اسناد رسمی تحویل داده می‌شود:
• اسناد هویتی طرفین شامل کارت ملی و شناسنامه
• اصل سند مالکیت ملک یا مبایعه‌نامه که نشان‌دهنده مالکیت فروشنده است.
• استعلام از اداره ثبت محل
• پایان کار
• مفاصاحساب دارایی
• مفاصاحساب شهرداری

هزینه‌های تنظیم وکالت‌نامه با توافق طرفین پرداخت می‌گردد. ممکن است به صورت مساوی پرداخت شود و یا پرداخت بر عهده یک طرف قرار بگیرد. فهرست هزینه‌ها هر ساله توسط سازمان ثبت اسناد و املاک به دفاتر اسناد رسمی ابلاغ می‌گردد.

توقیف ملک پس از فروش وکالتی

ممکن است، فروشنده ملک را به صورت وکالتی به خریدار منتقل کند و در این فاصله تا انتقال رسمی ملک به هر دلیلی ملک توسط طلبکار یا همسر فروشنده بابت مهریه توقیف گردد. در این صورت خریداری که علاوه بر وکالت فروش، دارای مبایعه‌نامه خرید ملک است، می‌تواند با ارائه آن، دادخواست اعتراض ثالث اجرایی بر علیه فروشنده و طلبکار تقدیم دادگاه نموده و درخواست رفع توقیف از ملک را نماید. با امضای مبایعه‌نامه مالکیت ملک به خریدار منتقل می‌شود و از آن زمان دیگری حقی بر ملک نخواهد داشت.

وکالت فروش ملک ورثه‌ای

گاهی اوقات، موضوع وکالت، ملک ورثه‌ای است. به این صورت که یکی از وراث وکیل بقیه در فروش ملک می‌شود. در بسیاری موارد وارثی مخالف فروش ملک بوده و همین امر باعث بروز اختلاف بین ورثه می‌گردد. در خرید ملک ورثه‌ای بایستی در قدم اول اصل سند مالکیت رویت شود که آیا ملک به طور رسمی به نام متوفی است یا خیر. همچنین گواهی انحصار وراث که ضمن آن وراث قانونی حین‌الفوت ذکر شده است بررسی گردد.

بیشتر بدانید:

گواهی انحصار وراثت و همه چیز در مورد آن

برای خرید این قبیل املاک، باید علاوه بر سایر استعلامات، گواهی تسویه مالیات بر ارث صادره از اداره دارایی توسط وراث ارائه گردد. در وکالت فروش تمام اختیارات لازمه از جمله انعقاد معامله و اخذ ثمن از خریدار و پرداخت به نسبت سهم به هر وارث و همچنین اسقاط همه خیارات قانونی ذکر می‌شود. اگر اختیارات مندرج در وکالت کامل نباشد، ممکن است ورثه بعداً مدعی حقی شوند و بر علیه فروشنده و خریدار اقامه دعوی نمایند.

نمونه متن وکالت فروش ملک

مورد وکالت: با رعایت تمامی جهات قانونی و ارائه مدارک و اسناد مثبته و مورد نیاز و پس از اثبات مالکیت موکل و در صورت فقد هر گونه‌ منع و ردع قانونی و مراجعه‌ به کلیه ادارات وسازمانهای دولتی و نهادها وارگانهای انقلابی اعم از دارائی و شهرداری و اداره ثبت اسناد واملاک نسبت به : ۲سهم مشاع از ۷ سهم شش دانگ یک قطعه زمین با بنای احداثی در آن به مساحت ۳۱۴.۶۷ متر مربع قطعه … تفکیکی بپلاک ثبتی …. فرعی از ..‌‌‌‌..اصلی مفروز و باقیمانده از پلاک فرعی مجزی از اصلی مذکور واقع در ازگل شمیران بخش…..ثبتی…..تهران از محدوده و مورد ثبت یک جلد سند مالکیت به شماره ثبت…..صفحه….دفتر…که مالکیت موکل است طبق سند…..مورخ……دفتر…..تهران به نشانی………….عرصه واعیانا با جميع جهات شرعیه و عرفیه آن بدون‌ استثنا و حضور در دفاتر اسناد رسمی و امضا ذيل اسناد و اوراق و دفاتر مربوطه در خصوص مورد وکالت این سند و دفاتر خدمات‌ الکترونيک شهر و پلیس +۱۰ و وزارت مسکن وشهرسازی و سازمان زمين شهری و امور اراضی و بنیاد مسکن و تامین اجتماعی(بیمه)و منابع طبیعی و جهاد کشاورزی وجنگلداری و استانداری و تعاونیها و شوراهای ده و شهرها و شورای حل اختلاف سازمان اوقاف و امور خیریه و اتحادیه ها و مجامع امور صنفی و شرکت تعاونیها و هیات های حل اختلاف در کلیه ادارات و سازمانها سازمان آب و فاضلاب و برق و گاز و آتش نشانی و مخابرات و سایر ادارات ذیربط و تابعه جهت اخذ هر نوع استعلام و مفاصا حساب لازم و سپردن هر نوع تعهد و اقرار و رضایت وضمانت و گواهی امضا و اخذ رونوشت اسناد از مراجع ذیصلاح و دفاتر اسناد رسمی و ادارات و سازمان‌ها و ارگان های مربوطه پرداخت هر نوع عوارض و بدهی مالیات همچنین مراجعه به کلیه سازمان‌ها و مراجع قضایی و انتظامی و دوایر مربوطه و دادگاههای صالحه اعم از انقلاب و دیوان عدالت اداری و بازرسی کل کشور و سایر مراجع صلاحیتدار جهت طرح و اقامه هر نوع دعوی احتمالی که نسبت‌ به‌ مورد وکالت پيش آید و تقدیم هر نوع دادخواست و شکوائیه واظهارنامه علیه هر شخص حقيقي و یا حقوقی و اقامه دعوی له‌ وعلیه موکل با حق انتخاب وکیل و عزل و نصب‌ آنها وحضور در جلسات دادگاه و دفاع از حقوق موکل تا پایان مرحله دادرسی و صدور رای اعم از بدوی و نهایی و با داشتن اختیارات مندرج در مادتین ۳۵و۳۶ آئین دادرسی مدنی و با حق صلح و سازش و استرداد دعوی و با حق تعیین داوری کارشناس و ارجاع دعاوی به داوری و ادعای جعل یا انکار و ترديد و جعل نسبت به اسناد طرف و استرداد سند و تعيين جاعل و مطالبه خسارات از هر جهت و بابت دعوی تقابل و دفاع از آن و جلب و ورود ثالث و دفاع از دعاوی مربوط به آنها و جلب شخص ثالث درخواست صدور برگ اجرائی و تعقيب عملیات اجرایی و اخذ محکوم‌ به و وجوه ایداعی به نام موکل در خصوص مورد وکالت و با حق اعتراض و تجديدنظر خواهی و واخواهی و اعاده دادرسی و ادعای اعسار و قبول یا رد سوگند واسترداد دادخواست یا دعوا و نتیجتاً انجام کلیه امور دادرسی از بدو الی ختم و حق دریافت اجور معوقه و اخذ وجوه و قبوض از دفاتر اسناد رسمی‌ و صندوق دادگاه و اجرای ثبت و شعب بانکها و دادگستری و غیر و برابر مقررات و نیز اقدام جهت رفع توقيف و بازداشت ورفع دستور موقت از مورد وکالت برابر مقررات و عنداللزوم مراجعه به ثبت مربوطه یا هر دفترخانه ای که جهت صدور اسناد مالکیت خصوصا اسناد مالکیت تک برگی از سوی اداره ثبت اسناد واملاک تعیین گرديده و تقاضا و دریافت سند مالکیت صادره و یا المثنی آن یا سند تک برگی نسبت به مورد وکالت این سند(املاک موکل بشرح در اين وکالتنامه )بنام و برای موکل و عندالاقتضا یا خود وکیل انجام کلیه امور مربوط به استاندارد سازی پلاک ثبتی مورد وکالت یا اصلاح شماره ثبت و صفحه و دفتر مالکیت مربوط به مورد وکالت و در صورت لزوم اصلاح سند مالکیت در قبال دادن رسید و نیز اصلاح مساحت و ابعاد و غیره تحدید حدود و تهیه نقشه UTM و تهیه استشهادیه محلی و رفع معارض و خلع ید متصرف و محصور نمودن ملک و در صورت اصلاح و تغییر شماره پلاک فرعی و شماره ثبت و صفحه و دفتر سند مالکیت مربوط به مورد وکالت و صدورسند مالکیت جدید نسبت به‌ مورد وکالت(املاک موکل) وکیل حق انجام کلیه امور مشروحه در این وکالت نامه را با پلاک و مشخصات جدید دارا میباشد درخواست و نصب هر نوع امتیاز آب و برق و گاز و تلفن برای مورد وکالت وثبت نام تلفن ثابت‌ بنام موکل و قطع و وصل مجدد آن عنداللزوم مراجعه به ثبت مربوطه‌ و تقاضا و دريافت سند مالکیت صادره و المثنی آن یا سند تک برگی نسبت به سهم موکل بنام و برای مشارالیه و عندالاقتضا انجام کلیه امور مربوط به استاندارد سازی پلاک ثبتی مورد وکالت یا اصلاح شماره ثبت و صفحه‌ و دفتر سند مالکیت مربوط به‌ مورد وکالت و در صورت لزوم اصلاح سند مالکیت در قبال‌ دادن رسید و حق دریافت اجور معوقه و اخذ وجوه و قبوض از دفاتر اسناد رسمی و صندوق دادگاه و اجرای ثبت و شعب اجرای بانک و دادگستری و غیر و برابر مقررات و مراجعه به شهرداری و معرفی مهندس ناظر و اخذ مجوز تخریب و صدور پروانه‌ احداث بنا وتهیه نقشه و تعیین مهندس مشاور و ناظر خرید تراکم و مبادرت به انجام عملیات ساختمانی و خرید مصالح ساختمانی تا خاتمه کار و اخذ گواهی عدم خلاف و پروانه پایان کار از شهرداری ها و بنیاد مسکن و سایر مراجع ذیربط و مراجعه به کمیسیونهای مربوطه اعم از دارایی و شهرداری و ثبت و ساير دوایر آن‌(من جمله ماده ۵ و۱۰۰ قانون شهرداري و سایر موارد) واعتراض به تشخیص ها و مراجعه به کلیه بانک‌های دولتی وخصوصیو موسسات مالی و اعتباری وصندوقهای قرض‌الحسنه جهت درخواست وام و اعتبار وفق مقررات‌ و ضوابط عقود اسلامی بنام موکل و یا به نام خود وکیل و به رهن و وثیقه قراردادن مالکیت موکل با حق تعدیل تمديد تجدید تبدیل به رهن قراردادن مازاد یا مازاد مازاد به همان منظور نزد بانک داین و اخذ وجوه و با حق توکیل به بانک وام دهنده جهت فروش رهینه برای وصول مطالبات یا خسارات وتسویه حساب با بانک و فک رهن همچنین افتتاح هر گونه حساب مشترک تحت هر عنوان و هر شماره با بانک مربوطه و دریافت و برداشت از آن همچنین حضور در دفتر اسناد رسمی‌ امضا ذیل اسناد و اوراق و دفاتر مربوطه و اخذ وام و هزینه نمودن آن در مورد وکالت…و عنداللزوم پس از رفع موانع قانونی اقدام به انجام هرگونه معامله اعم از قطعی،قطعی‌ مشتمل به رهن، صلح(اعم از عین و منافع )معاوضه افراز تفکیک تقسیم تجمیع مشارکت اقاله فسخ اقرار فک هبه اجاره و به رهن و وثیقه قراردادن مورد وکالت در نزد مراجع قضایی و قانونی و ادارات و سازمانها و نهادهای دولتی و غیردولتی دولتی وغیره همراه با آب و برق گاز منصوبه در آن عنداللزوم و تقاضا و اخذ صورت‌ مجلس‌ تفکیکی و دادن رسید و اقدام به تنظيم تقسیم نامه و تقاضا و اخذ اسناد مالکیت صادره از اداره ثبت محل مربوطه والمثنی آن تحت هر پلاک مفروزی که ثبت مربوطه تعیین نماید و در صورت لزوم‌ اصلاح سند مالکیت و موافقت با اصلاح بند(کسر مساحت و ابعاد) و درخواست تغییر وضعیت و سپس‌ انتقال قطعات تفکیکی و پرداخت وجه با اسقاط کافه خیارات و تعهد وکشف هر نوع فساد شرعی قانونی مورد وکالت بهر مبلغ و مدت وقید و شرطی که وکیل صلاح و لازم بداند به هر فرد حقيقي و يا حقوقی حتی به نام خود همراه با کلیه متعلقات و منضمات آن وصول و ایصال وجه آن به‌ موکل در قبال اخذ قبض رسید کتبی وتخلیه وتحویل و تحول مورد معامله به خریدار یا خریداران یا قبول تعهد تخلیه و قبول شرایط مربوط به آن اعم از ميزان وجه التزام به هر مبلغ و تاریخ تخلیه به هر موعد که مورد توافق با خریدار/خریداران قرار گیرد و با حق ظهرنویسی و دریافت وجه چکهای اصداری بنام و برای موکل از طرف خریدار یا از طرف بانک های طرف معامله و وصول مبالغ چکهای مذکور را در هر یک از بانکهای کشور برابر مقررات دارا میباشد و ابطال‌ اسناد و اخذ باقیمانده قیمت و صلح حقوق موکل بابت اسناد رهنی و اخذ مال الصلح و نیز وکیل حق به اجاره واگذار نمودن مورد وکالت را به هر مبلغ و به هر قید و شرط و مدت که وکیل صلاح و مقتضی بداند بهر شخص حقیقی و حقوقی حتی خود وکیل و دریافت مال الاجاره به هر بها و مبلغ و فسخ اجاره نامه قبلی و تقاضای مال الاجاره و اجرت المثل گذشته و آتی از مستاجرین و متصرفین و در صورت لزوم تقاضای توقیف اموال و حقوق مستاجرین و متصرفین بابت مال الاجاره و اجرت المثل و تقاضای صدور برگ اجرائیه اعم از ثبتی و دادگستری علیه بدهکاران و تعقيب عملیات اجرایی تا اخذ نتیجه نهائی و خلع ید از متصرفین و حضور در جلسات مزایده و قبول مال مزایده و امضا سند انتقال‌ و یا رد اموال توقیفی و امضا صورتجلسات اجرائی و تادیه‌ هزینه های قانونی و پرداخت وجوه دریافتی به موکل در قبال اخذ رسید و بطور کلی انجام امور مورد وکالت به نحوی که در هیچ مورد از موارد فوق نیاز به حضور مجدد موکل لازم نباشد.
حدود اختیارات: وکیل مرقوم به منظور انجام مورد وکالت با حق توکیل به غیر ولو کراراً کلا یا جزا مفروزاً یا مشاعاً از طرف موکل دارای اختیارات تامه و مطلقه بوده و اقدام و امضای موکل نافذ و معتبر است. به طوری که در هیچ یک از موارد و مراحل فوق نیازی به حضور و امضای مجدد موکل نباشد. مدلول این ورقه فقط در نفس وکالت موثر است. موکل ضمن عقد خارج لازم که به اقرار بین موکل و وکیل بطور شفاهی جاری شده است حق عزل وکیل وضم وکيل و ضم امین و ناظر را از خود سلب و ساقط نمود.

کلام آخر

در دهه‌های اخیر یکی از رایج‌ترین راه‌های انتقال مالکیت ملک، تنظیم وکالت فروش یا بلاعزل در دفترخانه اسناد رسمی بوده است. خرید و فروش وکالتی ملک و خودرو علاوه بر اینکه مزایای زیادی دارد، معایبی نیز دارد که می‌بایست به آنها توجه کرد و با نگاه دقیق اقدام به معامله و تنظیم وکالت نمود. جهت اعطای وکالت با شماره‌های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید.

دفتر وکالت و مشاوره حقوقی شریفی

سوالات متداول

۱- آیا وکیل در وکالت فروش حق اخذ ثمن را دارد؟

اگر اخذ ثمن جزء اختیارات وکیل در وکالتنامه آمده باشد حق اخذ ثمن را دارد.

۲- تسلیم مبیع به خریدار در اختیار چه کسی است؟

یکی از مواردی که بر عهده فروشنده قرار می‌گیرد تسلیم مورد معامله است. اگر وکیل با وجود گرفتن ثمن از خریدار، اقدام به تسلیم مورد معامله نکند چنانچه خسارتی به موکل (اصیل) وارد آید وکیل ضامن و مسئول جبران خسارت است.

۳- آیا سند عادی که به موجب آن خریدار وکیل در انتقال ملک به خود یا دیگری شود اعتبار دارد؟

وکالت فروش ملک بایستی به طور رسمی در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم گردد.