ملک مشاع چیست؟ – دستور فروش ملک مشاع

ملک مشاع ملکی است که بیش از یک مالک داشته باشد مانند اینکه شخص مالکیت زمینش را به فرزندانش هر یک به میزان دودانگ منتقل نموده باشد. در اینجا سه فرزند هر یک مالکین مشاعی ملک هستند بنابراین در ذره ذره و جزء جزء آن سهیم و شریک هستند. ممکن است سهام شرکای ملک با یکدیگر متفاوت باشد لذا میزان و نحوه استفاده از ملک یا مقدار سهم شرکا تاثیری در مالکیت آنها ندارد. در هر حال هر یک با هر میزان سهم، مالک مشاعی محسوب می‌شوند.

در این نوشته وکیل ملکی تهران به طور کاربردی، ملک مشاع، خصوصیات و شرایط آن، دعوای دستور فروش ملک مشاع و نمونه آرای محاکم را بیان می‌کند. شما می توانید برای مشاوره حقوقی، وکالت، تنظیم دادخواست، شکواییه، لایحه دفاعیه، اظهارنامه و بررسی مدارک با ما تماس بگیرید.

مالکیت مشاعی چیست؟

شرکت در قانون مدنی عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شیء واحد به نحو اشاعه. عقد شرکت عبارت است از اینکه دو یا چند نفر در مالی به طور مشاع شریک و مالک سهم خود باشند.

در ملک مشاعی، مالکین در ذرات آن شریک و مالک هستند. از این رو هیچیک تا قبل از افراز و تقسیم ملک نمیتوانند بیش از سهم خود ملک را تصرف کند. ولی هر یک می‌تواند سهم خود را مشاعاً به دیگری منتقل نماید. ملک مشاعی در مقابل ملک مفروزی قرار می‌گیرد. مالکیت مفروزی یعنی ششدانگ ملک متعلق به یکنفر باشد مانند شخصی که مالک ششدانگ یگ دستگاه آپارتمان است.

دستور فروش ملک مشاع

هر یک از شرکا در صورت عدم امکان فروش سهمش، می‌تواند دادخواست دستور فروش ملک مشاع را به دادگاه حقوقی محل ملک تقدیم کند. اگر شرکا حاضر به پرداخت سهم خواهان باشند، نیازی به دعوی دستور فروش نیست در غیر این صورت الزاماً دعوی دستور فروش مطرح می‌شود. ملک مشاع در صورتی قابل فروش است که قبل از دعوی، گواهی عدم امکان افراز ملک از سوی اداره ثبت محل صادر شده باشد.

دستور فروش حکم نیست. یک دستور قضایی است که قابل اعتراض نمی‌باشد. با صدور دستور فروش و ابلاغ به خواهان و خواندگان (همه شرکای ملک مشاع) در اجرای احکام ملک بنا بر توافق مالکین یا به طریق مزایده به فروش می‌رسد.

دعوی دستور فروش ملک مشاع: اولاً فقط در مورد املاک دارای سابقه ثبتی مطرح می‌شود‌.‌ بنابراین در مورد املاکی که فاقد سابقه ثبتی در اداره ثبت هستند قابل طرح نیست. ثانیاً در مورد املاک غیرموروثی است. در املاک ورثه‌ای می‌بایست دعوای تقسیم ترکه و صدور حکم فروش ماترک اقامه شود.

مراحل دعوی دستور فروش ملک مشاع

▪︎ دادگاه صالح رسیدگی به دعوای صدور دستور فروش ملک مشاع، دادگاه حقوقی محل ملک است.

▪︎ دعوی دستور فروش دعوایی غیر‌مالی است. هزینه دادرسی معادل دعاوی غیر‌مالی پرداخت می‌شود.

▪︎ هر یک از شرکا می‌توانند به تنهایی دعوی را مطرح کنند در این صورت سایر مالکین رسمی باید خواندگان دعوی قرار بگیرند.

▪︎ خواسته دعوا درخواست صدور دستور فروش ملک به پلاک ثبتی و مشخصات … به علاوه خسارات دادرسی شامل هزینه دادرسی و حق‌الوکاله وکیل می‌باشد.

▪︎ مدارک دادخواست و ادله اثبات دعوی دستور فروش ملک مشاع شامل سند رسمی مالکیت نسبت به سهم مشاع و تصمیم واحد ثبتی مبنی بر غیر‌قابل افراز بودن ملک می‌باشد.

▪︎ دستور فروش رای یا حکم نیست بلکه یک دستور قضایی قطعی و غیر‌قابل تجدید نظرخواهی است.

▪︎ دستور فروش، اعتبار امر مختومه طرح دعوی مجدد را ندارد. به عبارتی با رد دعوی، خواهان یا هر یک از شرکا می‌توانند دوباره دادخواست بدهند.

انواع مالکیت مشاعی

مالکیت مشاعی دو نوع است: مالکیت قهری و قراردادی. مالکیت قهری و بدون قرارداد به ارث گفته می‌شود. با فوت متوفی، وراث حین‌الفوت به طور مشاعی مالک ترکه شده و می‌توانند نسبت به سهمشان آن را تصرف نمایند. ممکن است مالکیت مشاعی به موجب قرارداد ایجاد گردد. برای مثال، دو نفر هر یک سه دانگ ملکی را خریداری کنند. در این صورت در سند مالکیت تک‌برگ، میزان سهم و مالکیت هر یک ذکر می‌شود.

تصرف مادی و حقوقی ملک مشاع

تصرف در ملک مشاعی شامل تصرف مادی و تصرف حقوقی می‌شود. تصرف مادی یعنی به طور فیزیکی ملک تحت تصرف شریک یا شرکا قرار بگیرد. تصرف حقوقی به خرید و فروش ملک، اجاره، صلح یا هر معامله که نسبت به ملک مشاعی صورت بگیرد، گفته می‌شود.

تصرف مادی شریک ممکن است در سهم خود باشد یا اینکه علاوه بر سهم خود، سهم شریک را نیز تصرف کند. تصرف در سهم خود مشکلی به وجود نمی‌آورد ولی تصرف مادی در سهم شریک باید با اذن و رضایت وی باشد. در غیر این صورت تصرف شریک عدوانی بوده و شریک یا شرکای دیگر می‌توانند دعوی خلع‌ید مشاعی در دادگاه مطرح کنند. نمونه شایع تصرف ملک مشاع بدون اذن شریک، تصرفات برخی ورثه در کل ملک موروثی است.

چنانچه متصرف با اجازه بقیه شرکا متصرف ملک مشاع باشد، شرکا می‌توانند هر زمان از اذن خود رجوع کنند و اجازه ادامه تصرف به شریک ندهند. در این صورت از زمان رجوع از اذن، تصرفات شریک غاصبانه و غیرقانونی است. شریک ملک مشاع صرفاً نسبت به سهم خود معامله حقوقی می‌کند. معامله ملک مشاع با اشخاص ثالث بیش از سهم انتقال‌دهنده، بایستی با اذن و اجازه مالکین باشد والا با اثبات سوءنیت، جرم فروش مال غیر است. علاوه بر آن از نظر حقوقی، مالکین می‌توانند دعوای ابطال سند انتقال به غیر را مطرح کنند.

معامله شریک ملک مشاع بدون اجازه وی، معامله فضولی بوده و شریک (مالک) می‌تواند معامله را بپذیرد یا آن را رد کرده و ابطال آن را از دادگاه بخواهد. در صورت قبول مالک، معامله صحیح است و در صورت رد از ابتدا باطل محسوب می‌شود.

زن و شوهر شرکای ملک مشاعی

در بسیاری مواقع مالکین ملک مشاع، زن و شوهر هستند. خصوصیات مالکیت مشاعی شرکا در این موارد نیز جاری است. غالباً، با وقوع اختلاف و قرار گرفتن طرفین در مسیر طلاق، زن اقدام به مطالبه اجرت‌المثل سهمش از ملک مشاع می‌نماید و بالعکس. مسکن از جمله نفقه زوجه است. مطالبه اجرت‌المثل ملک مشاع از سوی زوجه بیانگر نارضایتی وی از تصرفات مرد در سهم خود است. بنابراین باید ثابت کند قصد تبرع (استفاده مجانی) تصرف مرد بر ملک مشاع را نداشته است.

مطالبه اجرت المثل در ملک مشاع

شرکای ملک مشاع اعم از ورثه و غیرورثه که رضایت بر تصرف شریک در ملک ندارند، می‌توانند اجرت‌المثل ایام تصرف را از شریک غاصب مطالبه نمایند. برای این منظور، خواهان (خواهانها) دعوی اجرت‌المثل ایام تصرف مطرح می‌کنند. در اینجا عدم رضایت خود نسبت به تصرفات خوانده و ابتدای تصرفات غیرقانونی وی را در دادگاه ثابت می‌کنند. شریک متصرف با توجه به مدت زمان تصرف غیرقانونی در سهم دیگران، ملزم به پرداخت اجرت‌المثل (خسارت) می‌باشد.

افراز ملک مشاع

افراز به معنای این است که عرصه ملک مشاع (زمین) بین شرکا به نسبت سهام آنها تقسیم شود. به عبارتی با افراز ملک، سهم متقاضی از حالت مشاعی خارج و سند مالکیت ششدانگ به نام وی صادر می‌شود به چنین سندی، سند مفروزی گفته می‌شود در این صورت بقیه ملک به حالت مشاع باقی می‌ماند.

افراز ملک مشاع از طریق اداره ثبت محل صورت می‌گیرد مگر جریان ثبتی ملک به پایان نرسیده باشد یا میان مالکین، فرد محجور یا غایب مفقودالاثر باشد در این صورت افراز فقط از طریق دادگاه است. تا زمانی که تصمیم اداره ثبت مبنی بر غیر‌قابل افراز بودن ملک اعلام نشود، دعوی بعدی که دستور فروش ملک مشاع است، قابل طرح نیست.

پس از مراجعه ذینفع به اداره ثبت محل و تقاضای افراز ملک مشاع، تصمیم مقتضی در خصوص قابل افراز یا غیر‌قابل افراز بودن ملک اتخاذ می‌گردد. رای صادره در هر حال ظرف ده روز قابل اعتراض خواهد بود. اگر حکم غیر‌قابل افراز بودن ملک صادر شود در این صورت ذینفع باید دادخواست دستور فروش ملک مشاع را پس از انقضای مهلت اعتراض ثبت کند‌. در غیر این صورت دادگاه قبل از ورود به ماهیت دعوی، با استناد به ایراد شکلی عدم انقضای مهلت اعتراض، قرار رد دادخواست صادر می‌نماید.

مستندات قانونی ملک مشاعی

▪︎ مقررات شرکت در قانون مدنی به موجب مواد ۵۷۱ الی ۶۰۶ این قانون.

▪︎ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷ و آیین نامه اجرایی آن در مورد افراز یا عدم امکان افراز ملک مشاع و درخواست فروش آن.

▪︎ قانون تملک آپارتمان‌ها مصوب ۱۳۴۳ و آیین نامه اجرایی آن در خصوص مالکیت مشاعی متصرفین ساختمان نسبت به اشتراکات و قسمت‌های مشاعی ملک.

تقسیم‌نامه ملک مشاع

گاهی، شرکای ملک به تراضی اقدام به تنظیم تقسیم‌نامه با یکدیگر می‌نمایند. اگر شرایط قانونی و مفاد‌ ماده ۱۹۰ قانون مدنی در تقسیم‌نامه مزبور رعایت شده باشد، دادگاه به آن اعتبار بخشیده و ذینفعان آن می‌توانند از مزایای آن بهره‌مند شوند مگر یکی از آن اشخاص ادعای بطلان تقسیم‌نامه ملک مشاع را نماید. در این‌صورت اگر ادعای خواهان دعوی بطلان، موجه باشد دادگاه حکم به بطلان تقسبم‌نامه می دهد.

با تنظیم تقسیم‌نامه معتبر، امکان صدور دستور فروش ملک مشاع وجود ندارد مگر اینکه قبلاً حکم به بطلان تقسیم‌نامه عادی صادر شده باشد. حکم بطلان ممکن است به دلیل عدم مالیت سهم شریک یا تقسیم به غلط یا عدم امضای شریک یا جعل آن صادر شده باشد.

دعوی دستور فروش سرقفلی (نظریه مشورتی)

نظریه مشورتی اداره حقوقی قوه قضائیه

شماره نظریه: 7/1402/97

تاریخ نظریه: 1402/07/04

استعلام: در خصوص املاک مشاعی (ملک تجاری) که نسبت به آن‌ها تقاضای دستور فروش می‌شود و شخص ثالث نسبت به آن دارای حق سرقفلی است، دستور فروش چگونه اجرا و حقوق ثالث به چه نحو باید حفظ شود؟

نظریه مشورتی اداره حقوقی قوه قضاییه: در فرضی که صدور دستور فروش ملک مشاع به سبب غیرقابل افراز بودن آن از دادگاه درخواست می‌شود، دادگاه مکلف است صریحاً حق کسب یا پیشه یا تجارت و حق سرقفلی مستأجر ملک تجاری را از دستور فروش استثناء کند و در نتیجه در اجرای دستور فروش ملک تجاری مشاع غیر قابل افراز، صرفاً مالکیت ملک مشاع و با استثناء کردن حقوق مذکور به مزایده و فروش گذاشته می‌شود و دستور فروش ملک به حق مستأجر دارای حق کسب یا پیشه یا تجارت و یا دارنده سرقفلی خللی وارد نمی‌کند.

اجرای دستور فروش ملک مشاع

پس از صدور دستور فروش ملک مشاع، در اجرای احکام مدنی ملک به مزایده گذاشته می‌شود. شرکای ملک می‌توانند توافق کنند یکی از آنها سهم بقیه را بدهد و مالک ملک شود. قبل از مزایده، کل ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری قیمت‌گذاری می‌شود. مزایده با مبلغ کارشناسی شروع و به کسی که بیشترین مبلغ را پیشنهاد دهد واگذار می‌گردد.

اگر ملک بار اول به فروش نرفت، به درخواست خواهان برای بار دوم، به مزایده گذاشته می‌شود و مزایده ادامه پیدا می‌کند تا اینکه ملک به فروش رود.‌ پس از فروش ملک و کسر هزینه‌ها (نیم عشر اجرایی معادل ۵ درصد محکوم‌به) به نسبت سهام هر یک از شرکا پس از تودیع در صندوق دادگستری به آنها پرداخت می‌گردد.

نمونه آرای دادگاه

◇ اگر مالکان مشاعی دارای تقسیم نامه یا توافق نامه در خصوص مال مشاع باشند اقامه دعوی مبنی بر دستور فروش ملک منوط به ابطال توافق نامه است بنابراین دادگاه نمی تواند به صرف عدم قابلیت افراز ملک، حکم بر فروش صادر کند.
(دادنامه قطعی ۹۵۰۹۹۷۰۲۲۳۳۰۰۲۹۴ – ۹۵/۳/۲۲ شعبه ۳۳ دادگاه تجدیدنظر تهران)

◇ در صورت طرح توامان دعاوی تنفیذ تقسیم نامه، الزام به تنظیم سند رسمی، تحویل مبیع و اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی، رسیدگی همزمان به آن ها با توجه به ارتباط و تاثیر دعاوی فوق بر یکدیگر بلامانع است.

(دادنامه ۹۳۰۹۹۷۰۲۷۰۱۰۰۷۹۴ – ۹۳/۷/۲۷ شعبه ۵۶ دادگاه تجدیدنظر تهران)

◇ تصمیم اداره ثبت مبنی بر غیر قابل افراز بودن ملک، صرفاً تصمیمی فنی بوده و در خصوص عدم قابلیت افراز آنچه ملاک است، متراژ و مساحت ملک است و نه تعداد مالکین آن.

( دادنامه ۹۳۰۹۹۷۰۲۷۰۴۰۰ ۷۸۴ – ۱۳۹۳/۶/۱۱ شعبه ۵۹ دادگاه تجدیدنظر تهران)

کلام آخر

مالکیت چند شریک در یک ملک تابع شرایط و مقررات املاک مشاع است. تصرف خواه مادی باشد خواه حقوقی شرکا ملزم هستند موارد قانونی هر یک را رعایت نمایند. در مالکیت مشاعی هر یک از شرکا در تمام ذرات و جزء جزء ملک مشاع سهیم و مالک هستند. دستور فروش فقط در مورد ملک دارای سند رسمی صادر می‌شود. دعوای دستور فروش در مورد املاک مشاعی غیر‌ورثه‌ای مطرح می‌شود. در مورد ملک مشاع ورثه‌ای دادخواست حکم فروش تقدیم می‌شود. برای اخذ مشاوره تخصصی در امور ملکی و مشاعی و اعطای وکالت از طریق شماره‌های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ ارتباط حاصل نمایید.

دفتر وکالت و مشاوره حقوقی شریفی

سوالات متداول

۱- شیوه رسیدگی دادگاه در دعوی دستور فروش ملک مشاع چگونه است؟

دادگاه جلسه وقت رسیدگی تشکیل می دهد و بدون رسیدگی ماهیتی (اختلاف در مالکیت) با احراز مالکیت رسمی خواهان، دستور فروش ملک مشاع را صادر می‌کند.

۲- اگر یکی از شرکا در ستون خواندگان دعوی دستور مشاع از قلم افتاده باشد وضعیت دعوی چطور می‌شود؟

دعوی رد می‌شود در این دعوا همه مالکین رسمی باید جزء اصحاب دعوی باشند.

۳- سهم هر شریک در ملک مشاعی چگونه است؟

در ششدانگ ملک مشاع، شرکا ممکن است مالکیت برابر داشته باشند مانند سه‌دانگ سه‌دانگ یا سهام نابرابر داشته باشند مانند دو‌دانگ چهار‌دانگ. در هر حال در تمام ذرات آن با یکدیگر شریک هستند.

۴- کدام قراردادها مشاعی هستند؟

قرارداد مشارکت در ساخت بین مالک و سازنده و پیش فروش ملک بین پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار تا قبل از تقسیم بین طرفین، مشاعی محسوب می‌شوند.

۵- مالکیت مالکین واحدها در خصوص زمین (عرصه) مشاعی چگونه است؟

طبق قانون تملک آپارتمانها، مالکین نسبت به سهم اختصاصی‌شان نسبت به زمین، مالکیت مشاعی دارند.

۶- آیا ملک مشاعی که در جریان ثبتی است و برای آن سند صادر نشده قابل افراز است؟

نسبت به ملک مشاع در جریان ثبت، در دادگاه حقوقی محل ملک، دادخواست افراز ملک تقدیم می‌شود.