- انواع وصیت و آثار آن – وصایت - 2024-11-30
- نمونه رای پرداخت خسارت راننده مقصر به قیمت یوم الاداء - 2024-11-20
- اعتراض شخص ثالث اصلی (حکمی) و طاری - 2024-11-16
مزاحمت ملکی در مشاعات ساختمان یکی از دعاوی ملکی مشاعی است که با توجه به گسترش شهرنشینی، بخشی از پرونده‌های ملکی در دادگستری را به خود اختصاص داده است. مزاحمت ملکی در کنار دعاوی تصرف عدوانی و ممانعت از حق، دعاوی ثلاث یا دعاوی تصرف محسوب می‌شوند.
به موجب آن هرگاه یکی از ساکنین ساختمان، مزاحم تصرفات صاحب حق در ملک مشاع شود بدون اینکه ملک از تصرف متصرف سابق خارج شود موجب تحقق ارکان دعوی مزاحمت ملکی مشاعات می‌شود. این دعوی مختص اموال غیرمنقول بوده و از دو جنبه حقوقی و کیفری قابل پیگیری است.
در ادامه وکیل ملکی به طور کاربردی، مزاحمت ملکی در مشاعات ساختمان، آثار آن و مراحل دعوی را بیان می‌کند. ضمن اینکه شما می توانید برای وکالت، تنظیم لایحه دفاعیه، دادخواست، شکوائیه، اظهارنامه و بررسی مدارک با ما تماس بگیرید.
مزاحمت ملکی مشاعی چیست؟
فهرست مطالب
به موجب قانون تملک آپارتمان‌ها مصوب ۱۳۴۳ و آیین‌نامه اجرائی آن، ساختمان از دو قسمت تشکیل می شود: قسمت اختصاصی و مشاعات. به زیربنای ساختمان در هر واحد که تحت تصرف ساکنین است، قسمت اختصاصی می گویند. قسمت‌های مشاعی یا اشتراکی به راه پله‌ها، سقف مشترک، دیوار مشترک، پشت بام، پارکینگ، حیاط مشترک و غیره گفته می‌شود.
در هر یک از این قسمتها، متصرفین که دارای مالکیت رسمی یا عادی هستند در جزء جزء آن شریک و سهیم می‌باشند. از این رو می‌توان بر علیه استفاده‌کننده غیرقانونی در مشاعات ساختمان دعوای مزاحمت ملکی اقامه نمود.
مزاحمت ملکی عبارت است از اینکه شریک مشاعی بدون اینکه ملک را کاملاً از ید متصرف قانونی خارج کند مزاحم تصرفات او شود. در بسیاری مواقع این امر در مشاعات ساختمان پیش می‌آید. به گونه‌ای که یکی از ساکنین، مزاحم تصرفات دیگری می‌شود مانند گذاشتن ماشین در حیاط ساختمان که جزء مشاعات آن است.
ماده ۱۶۰ قانون آیین دادرسی مدنی در تعریف دعوی مزاحمت ملکی می‌گوید: “دعوای مزاحمت عبارت است از: دعوایی که به موجب آن متصرف مال غیرمنقول درخواست جلوگیری از مزاحمت کسی را می‌نمایدکه نسبت به متصرفات او مزاحم است بدون اینکه مال را از تصرف متصرف خارج کرده باشد.”
طبق ماده ۱۶۷ قانون آیین دادرسی مدنی:”در صورتی که دو یا چند نفر مال غیرمنقولی را به طور مشترک در تصرف داشته یا استفاده می کرده اند و بعضی از آنان مانع تصرف یا استفاده و یا مزاحم استفاده بعضی دیگر شود حسب مورد در حکم تصرف عدوانی یا مزاحمت یا ممانعت از حق محسوب و مشمول مقررات این فصل خواهد بود.”
ارکان دعوی مزاحمت ملکی مشاعات
دعوی مزاحمت ملکی مشاعات دعوایی شکلی است که با احراز ارکان سه‌گانه ذیل حکم به رفع مزاحمت صادر می‌شود.
۱- تصرفات سابق خواهان
۲- تصرفات فعلی خوانده
۳- عدوانی و غیرقانونی بودن تصرفات خوانده که قطع نشده است.
مراحل و مدارک دعوی مزاحمت ملکی مشاعات
▪︎ دادگاه صلح محل ملک به دعوی مزاحمت ملکی مشاعات رسیدگی می‌کند.
▪︎ دعوی مزاحمت ملکی، دعوی غیرمالی است و هزینه دادرسی معادل دعاوی غیر مالی پرداخت می‌شود.
▪︎ خواسته، رفع مزاحمت ملکی (در مشاعات) و اعاده به وضع سابق و خسارات دادرسی است.
▪︎ مدارک دعوی عبارت است از کارت ملی، شهادت شهود، تأمین دلیل مبنی بر احراز سابقه تصرفات خواهان در مشاعات و تصرفات فعلی غیرقانونی خوانده، اظهارنامه مبنی بر رفع مزاحمت مخاطب از قسمت مشاعات، سند مالکیت در صورت وجود و سایر دلایل است.
▪︎ در زمان ثبت دادخواست، باید مزاحمت ملکی در مشاعات ساختمان محقق شده و ادامه داشته باشد.
▪︎ حکم بدوی رفع مزاحمت ملکی مشاعات قبل از قطعیت قابل اجراست. بنابراین محکوم‌له (خواهان) می‌تواند پس از صدور رای از دادگاه نخستین، درخواست اجرای حکم و رفع مزاحمت ملکی مشاعات و اعاده به وضع سابق نماید.
اثبات دعوی مزاحمت ملکی مشاعی
برای اثبات دعوی مزاحمت ملکی مشاعات ساختمان، خواهان باید مدارک لازم و کافی و ادله اثبات دعوی مبنی بر تصرفات غیرقانونی خوانده به دادگاه ارائه نماید. خواهان می تواند نظریه کارشناس رسمی دادگستری را که در قالب تامین دلیل اخذ شده است به دادگاه ارائه دهد.
همچنین خواهان می‌بایست تصرفات سابق خود را در دادگاه با ارائه مدارک ثابت نماید. برای این منظور ارائه سند مالکیت قرینه بر تصرفات سابق وی می باشد. از آنجا که دعوی رفع مزاحمت ملکی مشاعات دعوایی شکلی است نه ماهوی که نیازمند رسیدگی به اختلاف طرفین در مالکیت باشد، با اثبات تصرف سابق خواهان، تصرف کنونی خوانده و عدوانی بودن تصرف دعوی ثابت می‌شود.
به دلیل اینکه دعوی مزاحمت ملکی شکلی است اثبات این سه مورد کافیست لذا جهت احقاق حق می‌بایست به نحو صحیح دفاع گردد. خواهان ملزم به پیوست نمودن سند رسمی مالکیت در دعوی مزاحمت ملکی مشاعات نمی‌باشد. سند مالکیت دلیل دعوای خواهان نیست بلکه اماره و قرینه بر صحت ادعای وی بر سابقه تصرفاتش است.
مقایسه مزاحمت ملکی مشاعی با ممانعت از حق و تصرف عدوانی
▪︎ در مزاحمت ملکی مشاعات، متصرف غیرقانونی ملک را به طور کامل از تصرف متصرف سابق خارج نمی‌کند ولی به گونه‌ای مزاحم تصرفات وی می‌شود.
▪︎ در تصرف عدوانی مشاعی ملک به طور کامل از ید متصرف قانونی خارج می‌شود به طوری که قادر به استفاده از آن نمی‌باشد.
▪︎ ممانعت از حق به معنای اینست که سلب‌کننده حق، مانع استفاده صاحب حق از مشاعات و مشترکات می‌شود و نسبت به حق ارتفاق و حق انتفاع صاحب حق در ملک جریان می‌یابد.
اما در هر سه بایستی ارکان تحقق آن وجود داشته باشد که عبارتند از: ۱- تصرف سابق خواهان در ملک؛ ۲- تصرفات فعلی خوانده؛ ۳- عدوانی و غیرقانونی بودن تصرفات خوانده. دعاوی تصرف فقط در مورد ملک ایجاد می‌شوند.
جرم مزاحمت ملکی مشاعات
مزاحمت ملکی در مشاعات ساختمان از دو جنبه حقوقی و کیفری قابل پیگیری است. برای شکایت کیفری مزاحمت ملکی، شاکی باید دارای سند رسمی مالکیت باشد و آن را ضمیمه شکوائیه نماید. دادگاه صلح محل ملک به شکایت دعاوی تصرف رسیدگی می‌کند.
عنصر مادی جرم، مزاحمت ملکی در مشاعات ساختمان طبق تعریف قانونی است. عنصر معنوی یا روانی جرم مزاحمت ملکی مشاعات، سوءنیت عام و خاص متهم است که عامداً و عالماً مرتکب جرم شده است. عنصر قانونی، ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی(تعزیرات) است.
مجازات جرم در ماده ۶۹۰، یک ماه تا یک سال حبس و اعاده به وضع سابق است. به موجب قانون کاهش مجازات حبس تعزیری مصوب ۱۳۹۹، مدت زندان ۱۵ روز تا ۶ ماه است و مجازات درجه ۷ محسوب می‌شود. جرم مزاحمت ملکی مشاعات ساختمان، مستمر و قابل گذشت است. مرورزمان شکایت، یکسال از تاریخ اطلاع از وقوع جرم مزاحمت ملکی در مشاعات است. شروع مرورزمان از زمان قطع مزاحمت متصرف است.
نمونه آرای قضایی مزاحمت ملکی
◇ رسیدگی به دعاوی رفع ممانعت و مزاحمت از حق مستلزم احراز مالکیت خواهان نیست.
(دادنامه ۹۲۰۹۹۷۰۲۲۳۲۰۰۶۸۴ – ۹۲/۵/۲۱ شعبه ۳۲ دادگاه تجدیدنظر تهران)
◇ دعوی رفع مزاحمت از حق در صورتی قابلیت استماع دارد که فردی بدون اینکه مال را از تصرف مالک خارج کند مزاحم حق وی باشد.
(دادنامه ۹۲۰۹۹۷۰۲۲۰۶۰۰۷۴۵ – ۹۲/۶/۲۶ شعبه ۶ دادگاه تجدیدنظر تهران)
مشاوره حقوقی مزاحمت ملکی
اگر در مشاعات ساختمان مورد مزاحمت ملکی قرار گرفته‌اید به منظور دستیابی به راه‌حل قانونی از طرق مختلف تلفنی، آنلاین یا حضوری اقدام نمایید. امروزه به دلیل بعد مسافت و اینکه گاهاً مسافت زیادی با صرف هزینه و انرژی پیموده می شود، دریافت مشاوره تلفنی امری مطلوب است. ضمن اینکه با ارسال مدارک به یکی از پیام رسان‌های در دسترس، در کوتاه‌ترین زمان ممکن، ادله ارسالی از سوی مشاور متخصص ملکی بررسی و راهکار مطلوب ارائه می‌گردد.
وکیل دعوی مزاحمت ملکی
وکیل مزاحمت ملکی مشاعات در تهران با توجه به مقررات حقوقی و کیفری جاری، با هدف اخذ نتیجه سریع، بهترین اقدام قانونی را انجام می‌دهد. برای این منظور وکیل متخصص ملکی دفتر وکالت و مشاوره حقوقی شریفی در زمینه مزاحمت ملکی بهترین مسیر حقوقی را در پیش خواهد گرفت.
بهترین وکیل مزاحمت ملکی تهران کسی است که با تسلط بر قوانین و رویه محاکم کیفری و حقوقی دعوای مناسب مطرح و دفاعیه موثر ارائه نماید. ضمن اینکه با بهره‌مندی از تجارب مستمر چندین ساله و مفید، پرونده را به سمت نتیجه مطلوب هدایت می‌نماید.
کلام آخر
دعوی مزاحمت ملکی مشاعات وقتی اقامه می‌شود که شخصی مزاحم تصرفات متصرف در ملک شود. در اینجاست که ذیحق درصدد رفع مزاحمت متصرف عدوانی بر می‌آید. با توجه به اهمیت این دعوی، از دو طریق حقوقی و کیفری و هر یک با شرایط خود قابل شکایت است. ضمن اینکه می‌توان اعاده به وضع سابق را از مرجع قضائی درخواست نمود. چنانچه نیاز به وکیل مزاحمت ملکی مشاعات دارید با شماره‌های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید.
دفتر وکالت و مشاوره حقوقی شریفی
سوالات متداول
۱- اگر قسمت مشاعات ساختمان کاملا از ید متصرف سابق خارج شود چه دعوایی مطرح می‌شود؟
با توجه به شرایط موجود دعوی رفع تصرف عدوانی اقامه می‌شود.
۲- برای اثبات مزاحمت ملکی مشاعات چه دلایلی لازم است؟
خواهان با تامین دلیل و گزارش کارشناس از اقدامات خوانده یا شهادت شهود دعوی را ثابت می‌کند. در هر دعوایی اثبات آن برعهده خواهان است که مدعی محسوب می‌شود.
۳- این دعوی در چه مرجعی شکایت می‌شود؟
دعوی مزاحمت ملکی در مشاعات ساختمان از دو منظر حقوقی و کیفری در دادگاه صلح محل ملک رسیدگی می‌شود.
