- انواع وصیت و آثار آن – وصایت - 2024-11-30
- نمونه رای پرداخت خسارت راننده مقصر به قیمت یوم الاداء - 2024-11-20
- اعتراض شخص ثالث اصلی (حکمی) و طاری - 2024-11-16
تخلیه سرقفلی به دلیل عدم پرداخت اجاره بها طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ و با رعایت قواعد آن امکانپذیر است. لایحه دفاعیه با درنظر گرفتن مقررات آمره قانون و شرایط مقرر بین طرفین نوشته می شود.
مقررات تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها در بند ۹ ماده ۱۴ قانون مزبور و تبصره ۱ آن پیش بینی شده است. به دلیل اینکه توافق بر خلاف احکام قانون ۵۶ مجاز نیست. لذا اگر مقررات آن به درستی رعایت نشود دعوی با رد مواجه می شود.
از این رو تنظیم لایحه دفاعیه صحیح و نتیجه بخش در روند پرونده یا نقض رای تاثیرگذار می باشد. در مقاله حاضر وکیل سرقفلی نکات کلیدی و مهم را در این خصوص بیان می کند.
شروط تخلیه سرقفلی
اجاره قانون ۵۶ ممکن است کتبی باشد یا شفاهی. عادی باشد یا رسمی و به موجب اجاره نامه باشد یا صلح نامه، بیع نامه و … منعقد شده باشد. در هر حال اگر قرارداد اجاره تا قبل از سال ۱۳۷۶ تنظیم شده باشد. قانون حاکم بر روابط طرفین سال ۵۶ است.
اگر مستاجر ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. در اجاره رسمی، موجر اقدام به تخلیه از طریق اجراییات اداره ثبت می نماید. چنانچه قرارداد عادی یا شفاهی باشد الزاماً اظهارنامه ارسال می گردد.
پیش بینی مراجعه به اجرای ثبت، مانع طرح دعوی در دادگستری برای تخلیه سرقفلی نمی باشد. چراکه دادگستری مرجع عام رسیدگی و حل و فصل دعاوی است.
اما در مورد اجاره عادی یا شفاهی می بایست از طریق دادگاه اقدام نمود. در این قانون عدم پرداخت اجاره تنها موردی است که موجر برای تخلیه حق مراجعه مستقیم به اجرای ثبت و دفترخانه اسناد رسمی را دارد. در سایر موارد دعوی تخلیه صرفاً در دادگاه اقامه می شود.
در اجار رسمی، اخطاریه پرداخت اجاره بها باید از طریق دفترخانه اسناد رسمی صورت بگیرد. در این صورت اجاره بها به صندوق ثبت تودیع می شود. در اجاره شفاهی یا عادی اظهارنامه از طریق دفاتر خدمات قضایی ارسال می گردد.
نکات تنظیم لایحه دفاعیه
برای تنظیم لایحه دفاعیه در دعوای تخلیه سرقفلی به دلیل عدم پرداخت اجاره بها مواردی ذکر می شود.
▪︎ از آنجا که قانون ۵۶ نگاه حمایتی به حقوق مستاجر محل کسب دارد. لذا تخلیه در این قانون خلاف اصل است و به خودی خود امکانپذیر نیست. بلکه باید یکی از موارد فسخ در مواد ۱۴، ۱۵ یا ۱۹ قانون به واسطه تخلف مستاجر محقق شده باشد.
▪︎ طبق ماده ۳۰، هرگونه توافق بر خلاف مفاد قانون باطل و بی اعتبار است. بنابراین مستاجری که اجاره را در موعد مقرر پرداخت نکرده است. بعلاوه موجر به تکالیف قانونی خود در ارسال اظهارنامه عمل کرده باشد، دعوی تخلیه سرقفلی مطرح می شود.
در این صورت لایحه دفاعیه با توجه به قواعد آمره و مدارک موجود و سایر عوامل تنظیم می شود.
▪︎ در صورت عدم پرداخت اجاره بها، حسب مورد اخطاریه یا اظهارنامه برای مستاجر ارسال می شود. اوراق مزبور می بایست به آدرس قانونی مستاجر و در صورت فوت به همه وراث قانونی ابلاغ شود.
اظهارنامه متضمن این مطلب است که اجاره بها در موعد معین به شماره حساب موجر یا وراث قانونی وی پرداخت شود. در اخطار دفترخانه نیز قید می شود اجاره بها در تاریخ معین به صندوق ثبت تودیع شود.
▪︎ با شکایت تخلیه سرقفلی، اگر مستاجر تا قبل از صدور رای بدوی اجاره بها و صدی بیست آن را پرداخت کند. حکم به تخلیه سرقفلی صادر نمی شود.
این امتیاز فقط برای یکبار به مستاجر اعطا می شود. با پرداخت صدی بیست به عنوان جریمه قانونی، موجر حق مطالبه خسارت تاخیر تادیه را نخواهد داشت. جریمه مزبور نوعی وجه التزام مقطوع محسوب می شود. با تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها، حق کسب و پیشه و تجارت مستاجر محل تجاری ساقط می شود.
▪︎ اگر علیرغم دو بار اخطار دفترخانه یا ارسال اظهارنامه، مستاجر برای بار سوم از پرداخت اجاره بها امتناع نماید. موجر می تواند برای تخلیه سرقفلی اقدام کند.
این مورد که از مقررات تبصره ماده ۱۴ قانون ۵۶ تبعیت می کند. مستاجر از ارفاق پرداخت صدی بیست اجاره و عدم تخلیه بی بهره است. بعلاوه در اینجا حکم تخلیه سرقفلی قطعی صادر می شود.
کلام آخر اینکه، در هر دعوا باید موردی موضوع بررسی شود. لذا لایحه دفاعیه مستدل و مستند بر اساس مقررات و روابط و شرایط فیمابین تنظیم می شود.
جهت دریافت مشاوره تخصصی و تنظیم لایحه دفاعیه با شماره های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید. همچنین شما می توانید برای تنظیم دادخواست، شکواییه، اظهارنامه و بررسی مدارک با ما در تماس باشید.
