- انواع وصیت و آثار آن – وصایت - 2024-11-30
- نمونه رای پرداخت خسارت راننده مقصر به قیمت یوم الاداء - 2024-11-20
- اعتراض شخص ثالث اصلی (حکمی) و طاری - 2024-11-16
تخلیه سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت به دلیل عدم پرداخت اجاره بها، یکی از مواردی است که در قانون موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ به آن پرداخته شده است. به موجب آن چنانچه مستأجر ملک دارای حق کسب و پیشه و تجارت از پرداخت اجاره بها در موعد مقرر بین طرفین (قرارداد کتبی یا شفاهی) امتناع نماید موجر می تواند دعوای فسخ اجاره و تخلیه سرقفلی را در دادگاه مطرح کند. تخلیه مورد اجاره به سبب عدم پرداخت اجاره بدون پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر صورت می پذیرد.
در این نوشته وکیل سرقفلی تهران در خصوص تخلیه سرقفلی به دلیل عدم پرداخت اجاره بها و موارد و شرایط آن می‌گوید. همچنین جهت وکالت، مشاوره حقوقی، تنظیم شکواییه، دادخواست، لایحه دفاعیه، اظهارنامه و بررسی مدارک با ما در ارتباط باشید.
مراحل دعوای تخلیه سرقفلی به دلیل اجاره‌بها
فهرست مطالب
- مراحل دعوای تخلیه سرقفلی به دلیل اجاره‌بها
- شرایط تخلیه به جهت اجاره
- موارد عدم تعلق حق کسب و پیشه و تجارت
- مواد قانونی تخلیه سرقفلی به دلیل اجاره
- نحوه مطالبه اجاره‌بها در قراردادهای عادی و رسمی
- مطالبه اجاره فقط از طریق اخطاریه دفترخانه یا اظهارنامه
- اقدام موجر در صورت عدم پرداخت اجاره ظرف مهلت مقرر
- تکلیف موجر در مطالبه اجاره بها و ایجاد حق تخلیه
- نکات لایحه دفاعیه تخلیه سرقفلی
- کلام آخر
▪︎ دادگاه حقوقی محل ملک صالح به رسیدگی به دعوا می باشد.
▪︎ دعوای تخلیه دعوای غیرمالی است.
▪︎ خواسته شامل فسخ اجاره و تخلیه عین مستاجره به لحاظ تخلف مستاجر در عدم پرداخت اجاره بها در مواعد قانونی بعلاوه خسارات دادرسی شامل حق الوکاله وکیل و هزینه دادرسی است.
▪︎ منضمات دادخواست تخلیه سرقفلی شامل اجاره نامه در صورت وجود قرارداد کتبی و در صورت عدم اجاره کتبی، اظهارنامه‌های ارسالی به خوانده یا اخطاریه های دفترخانه اسناد رسمی، تامین دلیل از تصرفات مستاجر یا استشهادیه محلی، و سایر مدارک موجود می باشد.
▪︎ در صورت احراز رابطه استیجاری و اثبات تخلفات مستاجر در پرداخت اجاره‌بها و کافی بودن مدارک پرونده مبنی بر ارسال اخطاریه یا اظهارنامه در مواعد قانونی، حکم به تخلیه سرقفلی صادر می‌شود.
شرایط تخلیه به جهت اجاره
اجاره‌هایی که از ابتدا تا تصویب قانون موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶/۵/۲۶ منعقد شده باشند، مشمول مقررات قانون موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶/۵/۲ می‌باشند. ممکن است قرارداد کتبی باشد یا شفاهی، عادی باشد یا رسمی و یا تحت عناوین دیگر مانند صلح منافع، لکن به منظور اجاره منعقد شده باشد. یکی از این موارد، عدم پرداخت اجاره بها در موعد تعیین شده است.
مستاجری که اجاره بها را در مواعد معین پرداخت نکند، موجر به استناد آن حق فسخ و تخلیه ملک تجاری را خواهد داشت مشروط بر اینکه طبق قانون مذکور در مواعد مشخص به تکالیف قانونی خود عمل نموده باشد.
موارد عدم تعلق حق کسب و پیشه و تجارت
با صدور حکم تخلیه سرقفلی به دلیل عدم پرداخت اجاره با رعایت مواعد قانون، حق کسب و پیشه و تجارت کلاً ساقط شده و چیزی به مستاجر متخلف تعلق نمی گیرد. حق کسب و پیشه متفاوت از سرقفلی بوده و مبلغی است که به مستاجر یا متصرف محل کسب قانون ۱۳۵۶ تعلق می گیرد.
بیشتر بدانید:
حقی قائم به ملک است و اختصاص به مستاجر ملک دارد لذا جنبه غیرمنقول مال بر منقول بودن آن غالب است. برآورد میزان حق کسب و پیشه طبق نظر کارشناس است. تعيين آن بر اساس قدمت شغل تجاری، مرغوبیت ملک، مساحت، اعتبار شغل و مشتریان و سایر عوامل موثر می باشد. چنانچه مستاجر در زمان اجاره سرقفلی پرداخته باشد، سقوط حق کسب و پیشه و تجارت شامل مبلغ سرقفلی نیز می شود.
مواد قانونی تخلیه سرقفلی به دلیل اجاره
ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶: در موارد زیر موجر می‌تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.
بند ۹- در صورتی که مستاجر در مهلت مقرر در ماده ۶ این قانون از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که اجاره‌نامه عادی بوده یا اجارهنامهای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. در این مورد اگر اجاره‌نامه رسمی‌باشد موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجری ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست نماید. هر‌گاه پس از صدور اجرائیه مستاجر اجاره‌بهای عقب افتاده را تودیع کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می‌کند ولی موجر می‌تواند به استناد تخلف مستاجر از پرداخت اجاره بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستاجر را بنماید. هر‌گاه اجاره‌نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر می‌تواند برای تخلیه عین مستاجره و وصول اجاره بها به دادگاه مراجعه کند. در موارد فوق هر‌گاه مستاجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه بر اجاره‌بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع نماید‌حکم به تخلیه صادر نمی‌شود و مستاجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجر پرداخت می‌گردد، ولی هر مستاجر فقط یک بار می‌تواند از این ارفاق استفاده کند، حکم دادگاه در موارد مذکور در این بند قطعی است.
تبصره ۱ ماده ۱۴: در صورتی که مستاجر دو بار ظرف یک سال در اثر اخطار یا اظهارنامه مذکور در بند ۹ این ماده اقدام به پرداخت اجاره بها کرده باشد و‌برای بار سوم اجاره بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد و یا در صندوق ثبت تودیع ننماید موجر می‌تواند با تقدیم دادخواست مستقیماً از دادگاه درخواست تخلیه عین مستاجر را نماید. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.
ماده ۶: مستاجر مکلف است در موعد معین در اجاره‌نامه اجرت‌المسمی و پس از انقضاء مدت اجاره اجرت‌المثل را به میزان اجرت‌المسمی آخر هر ماه اجاری ظرف ده روز به موجر یا نماینده قانونی او بپردازد و هر‌گاه اجارهنامهای در بین نباشد اجاره بها را به میزانی که بین طرفین مقرر و یا عملی شده و در صورتی که میزان آن معلوم نباشد به عنوان اجرت‌المثل مبلغی که متناسب با اجاره املاک مشابه تشخیص می‌دهد برای هر ماه تا دهم ماه بعد به موجر یا نماینده قانونی او پرداخت یا در صندوق ثبت و یا بانکی که از طرف سازمان ثبت تعیین می‌شود سپرده و قبض رسید را اگر اجاره‌نامه رسمی است به دفترخانه تنظیم‌کننده سند و هر‌گاه اجاره‌نامه عادی بوده یا اجارهنامهای در بین نباشد قبض رسید را با تعیین محل اقامت موجر به یکی از دفاتر رسمی نزدیک ملک تسلیم و رسید دریافت دارد. دفترخانه باید منتهی ظرف ده روز به وسیله اداره ثبت محل مراتب را به موجر یا نماینده قانونی او اخطار کند که برای دریافت وجه تودیع شده به‌دفترخانه مزبور مراجعه نماید.”
نکات بند ۹ و تبصره ۱ ماده ۱۴ قانون ۱۳۵۶
در خصوص بند ۹ و تبصره ۱ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ لازم است چند نکته بیان شود.
▪︎ صدور حکم تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها در هر دو حالت بند ۹ و تبصره ۱ ماده ۱۴ قانون ۵۶، از دادگاه بدوی قطعی و غیرقابل اعتراض است.
▪︎ در مورد بند ۹ ماده ۱۴ که به ماده ۶ قانون ارجاع داده است، با عدم پرداخت اجاره‌بها ظرف ده روز ابتدای هر ماه، موجر می‌تواند دعوای تخلیه اقامه کند. در اینجا اگر مستاجر قبل از صدور حکم، علاوه بر اجاره‌بها و اقساط معوقه، صدی بیست آن را به عنوان جریمه به دادگاه بپردازد، حکم تخلیه صادر نمی‌شود. در مورد اجرائیات اداره ثبت نیز اگر قبل از تخلیه، اجاره‌بها و جریمه مذکور به صندوق ثبت تودیع شود، اجرائیه متوقف می‌شود.
▪︎ در خصوص تبصره ۱ ماده ۱۴ قانون، از ارفاق مقرر در بند ۹ و پرداخت جریمه و عدم صدور حکم تخلیه خبری نیست. اگر موجر به استناد تبصره ۱ و با رعایت الزامات آن، دو بار اظهارنامه یا اخطاریه دفترخانه را در مواعد مقرر به آدرس قانونی مستاجر ابلاغ کند پس از آن اجاره را پرداخت کند.
لکن برای بار سوم ظرف یکسال (۳۶۵ روز) مستاجر اجاره‌بها را نپردازد، این‌بار به استناد دو بار اظهارنامه یا اخطاریه، دادگاه حکم قطعی تخلیه را صادر می‌کند. در مورد اجرای ثبت نیز مستقیماً اجرائیه تخلیه صادر و اجرا می‌شود. اگرچه مستاجر قبل از صدور حکم یا اجرای تخلیه، اجاره‌های معوقه و جریمه آنها را بپردازد، باز تاثیری در صدور حکم تخلیه یا اجرای آن از طریق اداره ثبت نخواهد داشت. با صدور حکم تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها، حق کسب و پیشه و تجارت مستاجر ساقط می‌شود.
نحوه مطالبه اجاره‌بها در قراردادهای عادی و رسمی
مستاجر سرقفلی موظف است در مواعد مورد توافق برای هر ماه تا دهم ماه بعد اجاره‌بهای ملک را به موجر یا نماینده قانونی وی که به مستاجر معرفی شده است، پرداخت نماید.
مستاجر رسید پرداخت اجاره را اگر اجاره رسمی است به دفترخانه تنظیم کننده سند و اگر قرارداد عادی باشد، در صندوق ثبت یا بانکی که از سوی سازمان ثبت تعیین می شود تودیع می نماید و به عنوان مستند ایفای تعهد وی تلقی می‌گردد.
بیشتر بدانید:
ممکن است قرارداد عادی باشد یا رسمی. اگر اجاره‌نامه سرقفلی به صورت عادی تنظیم شده باشد یا اجارهنامهای در بین نباشد و شفاهاً قرارداد منعقد شده باشد در صورت عدم پرداخت اجاره بها، مالک باید به موجب اظهارنامه، اجاره بها را مطالبه کند. چنانچه قرارداد سرقفلی رسمی باشد مطالبه اجاره از طریق دفترخانه تنظیم کننده سند و با ارسال اخطاریه به مستاجر ملک سرقفلی صورت می گیرد.
مطالبه اجاره فقط از طریق اخطاریه دفترخانه یا اظهارنامه
مقررات قانون ۵۶ آمره است به عبارتی با نظر حمایت از حقوق مستاجر، طرفین نمی‌توانند بر خلاف آن با یکدیگر توافق کنند. طبق ماده ۳۰ قانون فوق، هر گونه توافق یا عملی از سوی طرفین، بر‌خلاف مقررات آن باطل و بی‌اعتبار است.
بنابراین مطالبه اجاره بها می بایست حسب مورد فقط از طریق ارسال اظهارنامه و توسط دفاتر خدمات الکترونیک قضائی در مورد اجاره نامه عادی یا ابلاغ اخطاریه از سوی دفترخانه تنظیم کننده سند رسمی اجاره انجام شود. در غیر این صورت به منزله عدم مطالبه بوده و موجر حقی بر تخلیه ملک به استناد عدم پرداخت اجاره‌بها نخواهد داشت.
اقدام موجر در صورت عدم پرداخت اجاره ظرف مهلت مقرر
اگر مستاجر در زمان مقرر تا ده روز، اجاره را نپردازد، موجر دارای سند اجاره رسمی می تواند از دفترخانه تنظیم کننده درخواست صدور اجرائیه نماید. در مورد قراردادهای عادی سرقفلی، موجر دادخواست تخلیه را به دادگاه حقوقی محل ملک تقدیم می‌کند.
در مواردی پس از صدور اجرائیه، مستاجر اجاره را پرداخت می‌کند در این صورت عملیات اجرایی تخلیه متوقف می شود. در این صورت موجر می تواند به استناد تخلف مستاجر، دادخواست تخلیه سرقفلی به دادگاه بدهد.
بیشتر بدانید:
اگر مستاجر ملک سرقفلی قبل از صدور حکم دادگاه علاوه بر اجاره معوقه، بیست درصد آن را به موجر با تودیع در صندوق دادگستری پرداخت کند حکم تخلیه صادر نمی شود. لازم به ذکر است مستاجر فقط یکبار مجاز است از این ارفاق قانونی استفاده کند.
تکلیف موجر در مطالبه اجاره بها و ایجاد حق تخلیه
اگر مستاجر ملک سرقفلی از پرداخت اجاره امتناع نماید، موجر باید از طریق اخطاریه دفتر اسناد رسمی یا اظهارنامه اجاره بها را مطالبه کند. نحوه مطالبه به این صورت است که ظرف یکسال دو بار اخطاریه یا اظهارنامه به مستاجر متخلف سرقفلی ابلاغ می‌گردد. نقطه شروع سال به موجب قانون، از تاریخ تخلف مستاجر محاسبه می‌شود. اگر دو بار ابلاغ هریک از اوراق مذکور بیش از یکسال که معادل ۳۶۵ روز شمسی است صورت گیرد، حق تخلیه ایجاد نخواهد شد.
در مواردی که مستاجر دو بار ظرف یکسال با وجود ابلاغ اخطاریه یا اظهارنامه اجاره بها را پرداخت می کند با این حال برای بار سوم اجاره را در موعد قانونی نمی پردازد. در این صورت موجر حق فسخ اجاره و تخلیه ملک تجاری را خواهد داشت. در اینجا اگر خوانده اجاره را هم بپردازد تاثیری نداشته و حکم تخلیه به صورت قطعی صادر می شود.
نکات لایحه دفاعیه تخلیه سرقفلی
برای تنظیم لایحه دفاعیه در دعوای تخلیه سرقفلی به دلیل عدم پرداخت اجاره بها مواردی لازم به ذکر است.
▪︎ از آنجا که قانون ۵۶ نگاه حمایتی به حقوق مستاجر محل کسب دارد. لذا تخلیه در این قانون خلاف اصل است و به خودی خود امکانپذیر نیست. بلکه باید یکی از موارد فسخ در مواد ۱۴، ۱۵ یا ۱۹ قانون به واسطه تخلف مستاجر محقق شده باشد.
▪︎ طبق ماده ۳۰، هرگونه توافق بر خلاف مفاد قانون باطل و بی اعتبار است. بنابراین مستاجری که اجاره را در موعد مقرر پرداخت نکرده است. بعلاوه موجر به تکالیف قانونی خود در ارسال اظهارنامه عمل کرده باشد، دعوی تخلیه سرقفلی مطرح می شود. در این صورت لایحه دفاعیه با توجه به قواعد آمره و مدارک موجود و سایر عوامل تنظیم می شود.
▪︎ در صورت عدم پرداخت اجاره بها، حسب مورد اخطاریه یا اظهارنامه برای مستاجر ارسال می شود. اوراق مزبور می بایست به آدرس قانونی مستاجر و در صورت فوت به همه وراث قانونی ابلاغ شود. اظهارنامه متضمن این مطلب است که اجاره بها در موعد معین به شماره حساب موجر یا وراث قانونی وی پرداخت شود. در اخطار دفترخانه نیز قید می شود اجاره بها در تاریخ معین به صندوق ثبت تودیع شود.
▪︎ با شکایت تخلیه سرقفلی، اگر مستاجر تا قبل از صدور رای بدوی اجاره بها و صدی بیست آن را پرداخت کند. حکم به تخلیه سرقفلی صادر نمی شود. این امتیاز فقط برای یکبار به مستاجر اعطا می شود. با پرداخت صدی بیست به عنوان جریمه قانونی، موجر حق مطالبه خسارت تاخیر تادیه را نخواهد داشت. جریمه مزبور نوعی وجه التزام مقطوع محسوب می شود. با تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها، حق کسب و پیشه و تجارت محل تجاری ساقط می شود.
▪︎ اگر علیرغم دو بار اخطار دفترخانه یا ارسال اظهارنامه، مستاجر برای بار سوم از پرداخت اجاره بها امتناع نماید. موجر می تواند برای تخلیه سرقفلی اقدام کند. این مورد که از مقررات تبصره ماده ۱۴ قانون ۵۶ تبعیت می کند. مستاجر از ارفاق پرداخت صدی بیست اجاره و عدم تخلیه بی بهره است. بعلاوه در اینجا حکم تخلیه سرقفلی قطعی صادر می شود.
کلام آخر
در مورد اجاره قانون ۵۶، اصل بر استمرار مدت آن است مگر اینکه به موجب یکی از موارد قانونی، موجبات تخلیه سرقفلی محقق شود. یکی از موارد تخلیه، عدم پرداخت اجاره‌بها در مواعد مقرر و ارسال اخطاریه رسمی یا اظهارنامه به مستاجر متخلف است. با رعایت شرایط قانون که موجر باید عیناً اجرا نماید، تخلیه سرقفلی بدون پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت امکانپذیر است. برای مشاوره با وکیل متخصص سرقفلی و اعطای وکالت از طریق شماره‌های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ ارتباط بگیرید.
دفتر وکالت و مشاوره حقوقی شریفی
سوالات متداول
۱- اجرای حکم تخلیه سرقفلی به جهت عدم پرداخت اجاره بها ظرف چند روز باید صورت بگیرد؟
طبق قانون موجر و مستاجر سال ۵۶، مستاجر باید حداکثر ظرف پانزده روز ملک تجاری را تخلیه کند.
۲- نحوه محاسبه یکسال مطالبه اجاره سرقفلی چگونه است؟
محاسبه یکسال از زمان وقوع تخلف مستاجر در عدم پرداخت اجاره‌بها محاسبه می گردد.
۳- در چه صورتی موجر می‌تواند دادخواست تخلیه سرقفلی به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها بدهد؟
زمانی که مستاجر علیرغم ابلاغ اخطاریه دفترخانه یا اظهارنامه اجاره‌بها را نپردازد، موجر می تواند دعوا تخلیه سرقفلی را اقامه کند.
