- دعوی خلع ید به استناد سند عادی - 2025-02-19
- دعوی خلع ید زمین کشاورزی - 2025-02-17
- شرایط تحقق ارث - 2025-02-15
صورتمجلس تفکیکی سندی رسمی است که بعد از صدور پایان‌کار از شهرداری محل به منظور تفکیک واحدهای احداث شده توسط اداره ثبت محل صادر میشود. در قراردادهای مشارکت در ساخت یا پیش فروش ساختمان در صورتی که متعهد (سازنده یا مالک) نسبت به اخذ صورتمجلس تفکیکی تأخیر داشته باشد، متعهدله (پیش‌خریداران یا مالک رسمی) می‌توانند الزام متعهد و سازنده را به اخذ صورتمجلس تفکیکی از دادگاه درخواست کنند.
نحوه استفاده مالکین و متصرفین واحدهای ساختمان از مشاعات و قسمتهای اختصاصی، تابع مفاد و مندرجات صورتمجلس تفکیکی می‌باشد.
در نوشته حاضر بهترین وکیل ملکی در تهران موارد و شرایط الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی ساختمان را بیان می‌کند. همچنین برای وکالت مشاوره حقوقی، تنظیم دادخواست، شکواییه، لایحه دفاعیه، اظهارنامه و بررسی مدارک با ما در تماس باشید.
تفکیک چیست؟
فهرست مطالب
تفکیک به تقسیم ملک به قطعات کوچکتر گفته میشود. عملی اداری است که توسط اداره ثبت محل ملک صورت می‌گیرد. تفکیک در ملک مشاع و غیرمشاع انجام میشود. ملک مشاع ملکی است که ششدانگ آن بیش از یک مالک داشته باشد. در مقابل ملک غیرمشاع یا مفروزی مالی است که یک مالک داشته باشد.
پس از تفکیک، ملک به قطعات مشخص تبدیل شده و برای هر قطعه، پلاک ثبتی فرعی مجزا توسط اداره ثبت محل تعیین میشود. به آپارتمان ساخته شده بر روی عرصه (زمین) اعیانی گفته میشود. تا زمانی که گواهی پایان‌کار صادر نشود امکان صدور صورتمجلس تفکیکی نخواهد بود. درخواست صورتمجلس تفکیکی توسط ذینفع به دفترخانه اسناد رسمی تسلیم میشود.
صورتمجلس تفکیکی
مالکین مشاعی ساختمان اعم از مالک رسمی، سازنده و پیش خریداران، برای تفکیک قطعات ملک ساخته شده و صدور سند مفروزی نیاز به صورتمجلس تفکیکی دارند. مفاد و مندرجات این سند برای مالکین فعلی و بعدی ملک و دفترخانه از باب تنظیم سند رسمی واحدها، لازم‌الرعایه است. دفاتر اسناد رسمی در زمان تنظیم تقسیم‌نامه ملک باید عیناً طبق مفاد آن عمل نمایند.
تفکیک بر اساس قانون تملک آپارتمان‌ها (۱۳۴۳)، آیین‌نامه اجرایی آن (۱۳۴۷)، دستورالعمل تفکیک آپارتمان (۱۳۸۲) و بخشنامه‌های ثبتی صورت می‌گیرد.
هرگاه صورتمجلس تفکیکی در موعد مقرر صادر نشود، خریدار، دعوی الزام متعهد را در دادگاه عمومی محل ملک اقامه می‌کند. از مقدمات ضروری انتقال رسمی واحد ساخته‌شده، اخذ صورتمجلس تفکیکی است. لذا همزمان با دعوی الزام به تنظیم سند رسمی، خواسته‌های الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی و گواهی پایان‌کار نیز درخواست میشود.
وجه التزام تأخیر در اخذ صورتمجلس تفکیکی
معمولاً طرفین ضمن قرارداد پیش‌فروش یا مشارکت در ساخت، بابت عدم انجام یا تاخیر در انجام تعهد متعهد، مبلغی تحت عنوان وجه التزام توافق و تعیین می‌نمایند. این شرط شامل تأخیر در اخذ صورتمجلس تفکیکی هر واحد نیز می‌گردد. در این موارد پس از مطالبه خواهان(ذینفع)، دادگاه خوانده را ملزم به پرداخت وجه التزام قراردادی می‌نماید.
اگر صورتمجلس تفکیکی در مدت تعیین‌شده در قرارداد صادر نشود، امکان انتقال رسمی ملک نخواهد بود که خود موجبات بروز خسارت به خریدار و مالک رسمی را فراهم می‌آورد.
مراحل صدور صورتجلسه تفکیکی
- بعد از صدور پایان‌کار از سوی شهرداری، صورت مجلس تفکیکی صادر میشود.
- پس از مکاتبه اداره ثبت، شهرداری محل نقشه ترسیمی ملک را به مرجع مزبور ارسال می نماید. نقشه شهرداری بر اساس طرح جامع، تفصیلی و هادی ملک و دیگر ضوابط و مقررات شهرداری می‌باشد.
- شناسنامه و کارت ملی از سوی مالکین رسمی به عنوان متقاضی ارائه می‌گردد.
- درخواست تفکیک از طریق دفترخانه اسناد رسمی و با در دست داشتن برگه‌های مفاصا‌حساب مالیاتی و سایر مدارک صورت می‌پذیرد. دفترخانه، تقاضای تفکیک را به اداره ثبت محل ارسال می‌نماید.
- در اداره ثبت ابتدا بررسی می شود ملک در بازداشت است یا خیر. چون بازداشت ملک مانع تفکیک آن است و قبل از آن باید جهت رفع بازداشت ملک اقدام نمود.
- در صورت عدم بازداشت، نقشه بردار ثبت جهت بازدید و بررسی حدود آن به ملک مراجعه می‌کند. برای تفکیک، نقشه شهرداری نباید مغایرتی با سند مالکیت داشته باشد. پس از آماده شدن نقشه ثبتی، صورتجلسه تفکیکی صادر می شود.
آثار صدور صورتجلسه تفکیکی
▪︎ ابطال سند مالکیت اولیه (سند مادر)
▪︎ درخواست صدور سند مالکیت تک‌برگ در مورد هر قطعه با پلاک ثبتی مجزا.
▪︎ تنظیم تقسیم‌نامه توسط دفتر اسناد رسمی بنا به تقاضای همه مالکین رسمی ملک.
صدور تقسیم‌نامه رسمی اجباری نیست بلکه اختیاری است. اگر قبل یا در حین ساخت ملک، واحدها بین شرکا تقسیم شده باشد، هر شریک می‌تواند پس از صدور صورتمجلس تفکیکی، الزام شریک مخالف را به صدور تقسیم‌نامه ثبتی از دادگاه درخواست کند.
ابطال صورتمجلس تفکیکی
صورتمجلس تفکیکی سندی رسمی است که پس از طی تشریفات قانونی صادر میشود. این سند نیز مانند سایر اسناد رسمی ممکن است در معرض ابطال و بی‌اعتباری قرار بگیرد. صدور سند مزبور صرفا با اداره ثبت محل ملک است و دادگاه در آن دخالتی نمی‌کند.
لکن در مواردی که صورتمجلس تفکیکی اشتباهاً صادر شده باشد، حقوق اشخاص ذینفع در آن رعایت نشده و در نتیجه به حقوق ثالث خلل وارد آمده باشد، مالک آن را امضا ننموده باشد و سایر الزامات قانونی در آن رعایت نشده باشد، هر ذینفع زیان‌دیده می‌تواند دعوی ابطال آن را در دادگاه عمومی محل ملک مطرح کند.
مثال، برای آپارتمانی پارکینگ در نظر گرفته شده باشد ولی در صورتمجلس تفکیکی، شماره پارکینگ مزبور به واحد دیگر اختصاص داده شده باشد. در اینجا مالک آپارتمانی که متضرر شده، دعوی ابطال صورتمجلس تفکیکی را مطرح می‌کند.
مالکیت اشتراکی و اختصاصی ملک
قسمتهای اشتراکی و مشاعی ملک شامل بخش‌هایی است که مورد استفاده مستقیم و غیرمستقیم مالکین و متصرفان ساختمان می‌باشد. مالکیت مشاعی شامل عرصه ملک، محوطه پارکینگ، حیاط، راه پله، آسانسور، پشت بام و… می‌باشد (بند ب ماده ۴ آیین‌نامه قانون تملک آپارتمان‌ها).
قسمتهای اختصاصی به قسمتهایی از ساختمان گفته میشود که تحت تصرف و استفاده مالک آن بوده که آپارتمان (زیربنا) را در بر می‌گیرد. پارکینگ و انباری هر واحد در مالکیت اختصاصی آن واحد است (ماده ۱ و ۲ قانون تملک آپارتمان‌ها و ماده ۱ آیین‌نامه اجرایی آن). معمولا هر آپارتمان دارای یک پارکینگ و انباری است. در صورت فقدان پارکینگ، مراتب نداشتن پارکینگ باید ضمن معامله قید گردد.
در صورتمجلس تفکیکی متراژ قطعی هر آپارتمان، پارکینگ و انباری درج شده و حدود اربعه(شمالا، جنوبا، شرقا، غربا) در مورد هریک از موارد مزبور ذکر میشود. میزان متراژ تحویلی به خریدار و ثمن پرداختی بر اساس صورتمجلس تفکیکی است. پارکینگ و انباری هر واحد الزاماً با آپارتمان منتقل می‌شوند. انتقال پارکینگ به غیر‌مالکین آن ساختمان ممنوع است (بند ۱۶ دستورالعمل تفکیک آپارتمان).
تفاوت افراز و تفکیک
افراز به معنی جداکردن سهم شریک مشاعی از سهم سایر شرکای ملک است. تقسیمات ملک شامل افراز و تفکیک میشود و هر دو در اداره ثبت محل و در مورد مال غیرمنقول(ملک) صورت می‌گیرد. افراز ملک در مورد جداکردن سهم هر شریک در عرصه (زمین) است. تفاوت‌های افراز و تفکیک عبارتند از:
▪︎ در تفکیک لازم نیست ملک مشاع باشد. ولی در افراز ملک بایستی مشاع و بیش از یک مالک رسمی داشته باشد.
▪︎ در تفکیک مالک یا مالکین با رضایت درخواست تفکیک می‌کنند لکن در افراز، در صورت وجود اختلاف بین شرکا (مالکین) صورت می‌گیرد.
▪︎ در تفکیک اگر یکی از مالکین محجور(صغیر، دیوانه یا سفیه) باشد باز هم تفکیک در اداره ثبت انجام میشود. در افراز در صورت وجود محجور، باید در دادگاه صورت بپذیرد.
▪︎ تفکیک فقط در صلاحیت اداره ثبت محل است. افراز بنا به مورد در صلاحیت اداره ثبت و دادگاه می‌باشد.
▪︎ در تفکیک، صورتمجلس تفکیکی صادر و در افراز رای صادر میشود.
▪︎ در تفکیک ملک از حالت مشاعی خارج میشود، اگر مالک یک نفر باشد ملک به قطعات کوچکتر تقسیم میشود. در افراز حصه متقاضی از دیگر شرکا جدا میشود، اما بقیه ملک بصورت اشاعه باقی می‌ماند.
مواد قانونی مرتبط با صورتمجلس تفکیکی
در اینجا موادی از قوانین مرتبط با صورتمجلس تفکیکی آورده می‌شوند.
ماده ۱ قانون تملک آپارتمان‌ها
مالکیت در آپارتمان‌های مختلف و محل‌های پیشه و سکنای یک ساختمان شامل دو قسمت است.
مالکیت قسمتهای اختصاصی و مالکیت قسمتهای مشترک.
ماده ۲ قانون تملک آپارتمان‌ها
قسمتهای مشترک مذکور در این قانون عبارت از قسمتهایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می‌گیرد به طور کلی قسمتهایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمتها مشترک محسوب میشود مگر آن که تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد.
بند ب ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها
قسمت های مشترک مذکور در ماده ۲ قانون تملک آپارتمان ها عبارتند از:
ب- تأسیسات قسمت های مشترک از قبیل چاه آب و پمپ، منبع آب مرکز حرارت و تهویه، رختشویخانه، تابلوهای برق، کنتورها، تلفن مرکزی انبار عمومی ساختمان، اطاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه های فاضلاب لوله ها از قبیل (لوله های فاضلاب، آب، برق، تلفن، حرارت مرکزی، تهویه مطبوع، گاز، نفت، هواکش ها، لوله های بخاری) گذرگاههای زباله و محل جمع آوری آن و غیره.
ماده ۱ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها
قسمت هائی از بنا اختصاصی تلقی میشود که عرفاً برای استفاده انحصاری شریک ملک معین یا قائم مقام او تخصیص یافته باشد.
بند ۱۶ دستورالعمل تفکیک آپارتمان
در صورت مجلس تفكیكی تصریح شود انبار ی و پاركینگ باید توام با آپارتمان مورد انتقال واقع شود و انتقال انبار ی و پاركینگ به تنهائی به افرادی غیر از مالكین مجموعه آپارتمان ها و نیز انتقال مشاعی پاركینگ به مالكین دو واحد یا بیشتر مجوزی ندارد و همچنین انتقال دو واحد پاركینگ یا بیشتر به مالك یا مالكین یك آپارتمان ( بطوری كه مالك یا مالكین یك واحد آپارتمان دارای پاركینگ متعدد و واحد دیگر فاقد پاركینگ شود ) صحیح نیست.
سخن پایانی
یکی از مقدمات الزامی تنظیم سند رسمی در دفترخانه، صورتمجلس تفکیکی است. سندی رسمی است که توسط اداره ثبت محل و پس از تایید نقشه‌های ملک توسط شهرداری، تنظیم و صادر میشود. میزان مالکیت هر آپارتمان و استفاده از قسمتهای اشتراکی و اختصاصی با توجه به مفاد صورتمجلس تفکیکی است. چنانچه نیاز به وکیل متخصص ملکی دارید از طریق راه‌های ارتباطی ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۰۲۱۸۸۷۴۶۳۶۱ با ما در تماس باشید.
دفتر وکالت و مشاوره حقوقی شریفی
سوالات متداول
۱- اگر بین مالکین ساختمان صغیری وجود داشته باشد، عمل تفکیک در صلاحیت چه مرجعی است؟
در هر حال تفکیک در صلاحیت مراجع اداری است و دادگاه در مورد صورتمجلس تفکیکی مداخله نمی‌کند.
۲- پس از صدور صورتمجلس آیا مالکین می‌توانند به آن اعتراض کنند؟
صورتجلسه تفکیکی بطور قطعی صادر میشود.
۳- چنانچه ملک یک مالک داشته باشد آیا می‌توان آن را تفکیک کرد؟
در تفکیک، ملک ممکن است یک مالک یا بیشتر داشته باشد.
۴- در صورت وجود تعارض در مفاد صورتجلسه تفکیکی و ملک چه اقدامی برای ذینفع میسر است؟
ذینفع می‌تواند ابطال صورتمجلس تفکیکی را در خصوص مغایرت موجود از دادگاه مطالبه کند.