صلح سرقفلی

صلح سرقفلی یکی از راه‌های واگذاری سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت در املاک تجاری است که در روابط معاملاتی اشخاص امری رایج است. در مواردی طرفین در نقل و انتقال منافع مغازه، به جای مبایعه‌نامه با تنظیم صلح‌نامه، مبادرت به انتقال منافع ملک تجاری می‌نمایند. از این رو تنظیم صلح سرقفلی، نیازمند آگاهی از شرایط و احکام آن می‌باشد. به انتقال‌دهنده سرقفلی اعم از مالک یا مستاجر قبلی مصالح و به انتقال‌گیرنده متصالح گفته می‌شود.

در این مقاله بهترین وکیل ملکی تهران، صلح سرقفلی و شرایط و آثار آن را بیان می‌کند. بعلاوه شما می‌توانید برای مشاوره حقوقی، دادخواست، شکواییه، لایحه دفاعیه، اظهارنامه و بررسی مدارک با ما در ارتباط باشید.

صلح سرقفلی چیست؟

سرقفلی وجهی است که مستاجر در ابتدای قرارداد اجاره، علاوه بر اجور به مالک یا مستاجر قبلی پرداخت می‌کند. با پرداخت سرقفلی، مستاجر حق اولویت در اجاره آن محل طبق شرایط و ضوابط مقرر در قرارداد کسب می‌کند. انتقال سرقفلی از سوی مالک یا مستاجر قبلی ممکن است به صورت عقد صلح یا اجاره یا بیع و … صورت بگیرد.

در بین مردم چنین رایج شده که سرقفلی به صورت عقد صلح به مستاجر منتقل می‌شود. به عبارتی موجر منافع ملک را به مستاجر منتقل می‌کند و در ضمن آن، سرقفلی را نیز به وی صلح می‌نماید. صلح سرقفلی عقدی لازم است که جز در موارد فسخ قانونی (خیار تدلیس و تخلف از شرط) یا به موجب توافق ضمن عقد مبنی بر حق فسخ، قابل به هم زدن نیست.

الزام به تنظیم صلح سرقفلی

در برخی اوقات قراردادهای اجاره ملک تجاری مشمول قانون موجر و مستاجر ۱۳۵۶ یا ۱۳۷۶ به صورت شفاهی منعقد می‌شود. در مواردی به طور کتبی تنظیم‌ شده ولی عقد عادی و در قالب صلح سرقفلی بوده یا قرارداد مفقود شده است. در این موارد و مشابه آن، مستاجر جهت استحکام بیشتر حقوق و منافع خود در ملک، درصدد رسمی کردن رابطه استیجاری برمی‌آید. خواهان در این دعوی باید دو خواسته الزام به تنظیم سند رسمی اجاره و سند صلح سرقفلی را هم‌زمان بر علیه مالک یا مستاجر انتقال‌دهنده مطرح نماید.

طبق ماده ۱۹ قانون موجر و مستاجر ۵۶، اگر مستاجر در قرارداد، حق انتقال منافع را به غیر داشته باشد، باید حق کسب و پیشه و تجارت را به صورت رسمی و در دفترخانه به دیگری منتقل نماید.‌ ارکان دعوی الزام به تنظیم سند صلح سرقفلی عبارت است از:

۱- وجود رابطه استیجاری

۲- ذی‌نفع بودن خواهان

۳- عدم انقضای مدت قرارداد یا قرارداد مشمول قانون ۵۶ باشد و استمرار داشته باشد.

نکات تنظیم سند صلح سرقفلی

۱- قرارداد صلح سرقفلی میان مصالح (مالک یا مستاجر پیشین) و متصالح (مستاجر جدید) منعقد می‌شود.

۲- اگر ملک تجاری ورثه‌ای است، همه وراث حین‌الفوت که نامشان در گواهی انحصار وراثت قید شده است، سند صلح را امضا می‌کنند. چنانچه یک وارث قرارداد را امضا نکند، شخصی که امضا نکرده، با رد معامله می‌تواند جهت بطلان سند صلح سرقفلی و مطالبه خسارت به دادگاه دادخواست بدهد.

۳- ممکن است ملک تجاری مفروزی باشد یا مشاعی. ملک مفروزی ملکی است که ششدانگ عرصه و اعیان آن متعلق به یکنفر باشد. مشاع ملکی است که ششدانگ آن بیش از یک مالک داشته باشد. اجاره ملک مشاع به نسبت قدرالسهم موجر صحیح است. لکن برای تصرف آن، رضایت تمام شرکا الزامی است.

۴- در قرارداد صلح سرقفلی عنوان می‌شود “ملک با سرقفلی منتقل شد”.‌ اگر سرقفلی ندارد تصریح می‌شود ملک بدون سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت واگذار گردید. در صلح‌نامه، مشخصات ملک و مبلغ سرقفلی ذکر می‌شود. در صلح سرقفلی، موجر در زمان تخلیه در هر حال می‌بایست قیمت عادله روز سرقفلی را به مستاجر پرداخت نماید.

۵- اگر در قرارداد صلح موعدی برای انتقال رسمی سرقفلی پیش‌بینی شده باشد، مصالح باید در تاریخ مقرر و پس از اخذ استعلامات لازم در دفترخانه تعیین‌شده حضور یافته و سند صلح سرقفلی را به مستاجر رسماً واگذار نماید. در صورت تاخیر در حضور مصالح در دفترخانه بدون عذر موجه، متصالح می‌تواند خسارات قراردادی و وجه التزام را چنانچه توافق شده باشد مطالبه نماید.‌

۶- مدارک لازم برای تنظیم سند صلح سرقفلی عبارت است از:

– مدارک شناسایی و کارت ملی مصالح و متصالح

– اصل سند مالکیت ملک یا اصل سند رسمی اجاره (در مورد اجاره‌نامه سال ۵۶، مستاجری که حق انتقال منافع به غیر دارد به موجب ماده ۱۹ این قانون باید سند صلح سرقفلی را رسماً منتقل نماید).

– استعلام از شهرداری، اداره مالیات و سازمان تامین اجتماعی

– اگر ملک و سرقفلی با هم منتقل می‌شود استعلام از اداره ثبت محل ملک

– اخذ گواهی مالیات مشاغل

– استعلام‌ از دفترخانه تنظیم‌کننده اجاره‌نامه رسمی

– اصل وکالتنامه در موارد انتقال وکالتی

۷- طرفین توافق می‌کنند ملک سرقفلی بابت چه نوع کسبی اجاره داده می‌شود. ممکن است شرط شود مستاجر حق تغییر کلی یا جزئی شغل را بدون موافقت کتبی موجر یا نماینده قانونی وی نخواهد داشت.

۸- طرفین می‌توانند شرط کنند مستاجر حق انتقال ملک تجاری را کلاً یا جزئاً به غیر نخواهد داشت. متصالح شخصاً از مغازه استفاده نموده و حق گرفتن شریک را ندارد. موجر می‌تواند بابت انتقال مورد صلح یا تغییر شغل حق فسخ و خسارت پیش‌بینی نماید.

صلح‌‌نامه ملک

صلح‌نامه ممکن است به صورت عادی و رسمی تنظیم‌ شود.‌ در خصوص هردو لازم است شرایطی که در ادامه می آید رعایت گردد. صلح دو نوع است محاباتی و معوض. صلح محاباتی عقدی مجانی یا با عوض ناچیز است. صلح معوض عقدی رایگان نیست و مانند بیع، مال خرید و فروش می شود لکن در قالب عقد صلح.

مصالح باید برای انعقاد عقد اهلیت قانونی داشته باشد. به عبارتی سنش بالای هجده سال باشد. ورشکسته، سفیه یا دیوانه نباشد. متصالح در صلح مجانی ممکن است فاقد اهلیت باشد.‌ مصالح مالک قانونی ملک است. ممکن است از طرف مالک ولایتاً یا وکالتاً یا وصایتاً یا نماینده قانونی صاحب امضای مجاز شخص حقوقی باشد. در این موارد مدرک مثبت سمت ضمیمه صلح نامه می شود.

در صلح ملک ورثه‌ای همه وراث قانونی می‌بایست سند را طبق گواهی انحصار وراثت امضا کنند. مشخصات مورد مصالحه با جزئیات در صلح نامه ذکر می شود. پلاک ثبتی، بخش، شهرستان، مساحت، توابع و ملحقات مورد معامله شامل مشاعات، پارکینگ، انباری، حیاط و…

با توجه به ماهیت مسامحه‌ای بودن عقد صلح، خیار غبن در آن راه ندارد.‌ بنابراین طرفین باید در زمان معامله در خصوص ارزش عوضین دقت کافی نمایند. در این عقد، مصالح کلیه حقوق قانونی، عرفی، شرعی، مالکانه، احتمالی، فرضی، منافع شامل سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت (در مورد ملک تجاری) و غیره را در مورد مصالحه از خود سلب می نماید. صلح عقدی لازم است. طرفین کافه خیارات و خیار غبن فاحش و افحش را از خود سلب و ساقط می کنند.

ممکن است صلح عهدی بوده و برای انجام تعهدی به مدت معلوم یا مادام العمر مصالح منعقد شود. در این صورت نوع تعهد و زمان و شرایط آن ذکر می‌شود.‌ مصالح می تواند بخش مشاعی از ملک را صلح کند. در این صورت صرفاً به میزان مالکیت حق انتقال و مصالحه را خواهد داشت.

نکات تنظیم اجاره‌نامه مسکونی

۱- قرارداد اجاره ملک مسکونی کتباً تنظیم‌ شود و دو نفر شاهد ذیل آن را امضا نمایند‌. همچنین در صورت تمدید مدت، شهود ذیل تمدیدنامه را امضا کنند.‌

۲- مدت عقد اجاره باید معین باشد مانند یکساله یا دوساله… اگر مدت ذکر نشود و قابل تعیین نیز نباشد عقد باطل بوده و فاقد آثار حقوقی می باشد.

۳- مبلغ اجاره بها باید مشخص باشد. در غیر این صورت از قرار روزانه، ماهیانه یا سالانه فلان مبلغ تعیین می شود‌.

۴- موجر یا مالک عین است یا مالک منفعت. بنابراین اگر مالک منفعت است بررسی می شود حق انتقال منافع را در مدت اجاره به غیر دارد یا خیر. اگر فاقد چنین حقی باشد، مالک می تواند با رد معامله (اجاره نامه دوم) بطلان آن را از دادگاه درخواست و مطالبه خسارت نماید.

۵- ملک مفروزی است یا مشاعی. ملک مفروزی آن است که ششدانگ عرصه و اعیان متعلق به یکنفر باشد. مشاع ملکی است که ششدانگ آن بیش از یک مالک داشته باشد. اجاره ملک مشاع به نسبت قدرالسهم موجر صحیح است. لکن تصرف در آن منوط به رضایت تمامی شرکاست.

۶- اگر ملک ورثه ای است گواهی انحصار وراثت اخذ و پیوست قرارداد شود. در این صورت همه وراث باید ذیل قرارداد را امضا نمایند. در صورت فقدان ولو یک امضا، خطر بطلان قرارداد و ادعای خسارت از سوی وارثی که امضا ننموده وجود دارد.

۷- مشخصات پلاک ثبتی اصلی – فرعی – بخش – قطعه – مساحت – سند مالکیت و متعلقات و ملحقات ملک شامل پارکینگ، انباری، آب، برق، گاز، تلفن و سایر موارد کاملاً ذکر شود.

۸- زمان تحویل کامل ملک به مستاجر که همزمان با پرداخت ودیعه است در قرارداد مشخص می شود. چنانچه در تحویل مورد اجاره تاخیر شود، علاوه بر انجام اصل تعهد، وجه التزام روزانه تا زمان تحویل به مستاجر پرداخت می شود.

۹- در صورت تاخیر در تخلیه، خسارت وجه التزام روزانه فلان مبلغ توافق می گردد. معمولاً یک فقره چک به عنوان تضمین تخلیه ملک تحویل موجر می شود‌. در این صورت با عدم تخلیه به موقع علیرغم‌ پرداخت مبلغ ودیعه، موجر حق وصول چک را خواهد داشت.

۱۰- در مواردی بابت تضمین پرداخت به موقع اجاره بها و خسارات وارده چک صادر و تحویل می گردد. طرفین می توانند شرط کنند در صورت تاخیر در پرداخت هر قسط یا اقساط اجاره بها، موجر حق مراجعه به بانک محال علیه و وصول چک را خواهد داشت.

۱۱- شرط می شود تخلیه موکول به تودیع ودیعه به حساب مستاجر است. در صورت عدم تخلیه به سبب عدم پرداخت ودیعه، خسارت به مستاجر تعلق نمی گیرد. اجور معوقه و بدهی های آب و برق و گاز و تلفن و سایر بدهی های دولتی از محل ودیعه قابل برداشت است.

۱۲- تصرفات مستاجر بعد از انقضای مدت قرارداد اجاره ملک مسکونی که بدون رضایت موجر است اجرت المثل تلقی می شود. در این صورت، مطالبه اجرت المثل بعلاوه وجه التزام از آنجا که هر دو خسارت هستند با مشکل مواجه می شود. شرط می شود تا زمان تخلیه، مستاجر ملزم به پرداخت مبلغ اجاره بعلاوه وجه التزام تأخیر در تخلیه خواهد بود.

۱۳- جهت تاخیر در پرداخت اقساط اجاره وجه التزام (خسارت قراردادی) تعیین می گردد. موجر می تواند در این مورد حق فسخ پیش بینی نماید.

۱۴- لازم به توجه است چون اجاره نامه دارای مدت است لذا فسخ قرارداد چندان نتیجه ای ندارد. چرا که طرح دعوی تایید فسخ و صدور حکم دادگاه مدتها به طول می انجامد. چه بسا در این مدت قرارداد اجاره پایان یافته و مستاجر ملزم به تخلیه است.

۱۵- فروش ملک در اثنای اجاره، به قرارداد اجاره خللی وارد نمی آورد.‌ در این صورت اگر بین فروشنده و خریدار مراتب شرط نشود، مالک جدید نمی تواند دعوی تخلیه مطرح کند. چرا که رابطه قراردادی فیمابین مالک جدید و مستاجر وجود ندارد‌.‌ در این صورت لاجرم دعوی خلع ید مطرح می گردد.

شرایط دادخواست الزام به صلح سرقفلی

▪︎ دادگاه محل ملک صلاحیت رسیدگی به دعوی الزام به تنظیم سند رسمی سرقفلی را دارد.

▪︎ دعوای غیر مالی است.

▪︎ خواهان مستاجر و خوانده، انتقال‌دهنده سرقفلی حسب مورد مالک یا مستاجر قبلی است که دارای اجاره‌نامه رسمی یا دارای حق انتقال به غیر است.

▪︎ خواهان علاوه بر خواسته اصلی، خسارات دادرسی شامل هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل را مطالبه می‌نماید.

نمونه دادخواست تنظیم سند اجاره رسمی و صلح سرقفلی

خواهان‌…

خواندگان…

وکیل خواهان: زهرا شریفی وکیل پایه یک دادگستری

خواسته: الزام خوانده به تنظیم اجاره‌نامه رسمی و سند صلح سرقفلی یک باب مغازه به پلاک ثبتی… بخش… به علاوه خسارات دادرسی.

ادله دادخواست: وکالتنامه الکترونیکی وکیل، اجاره نامه‌ عادی، گواهی انحصار وراثت، استشهادیه شهادت شهود

ریاست محترم دادگاه حقوقی…

باسلام، به استحضار عالی می رساند: موکلین تمامی ششدانگ سرقفلی و حقوق صنفی یکباب مغازه جزء پلاک ثبتی … واقع در بخش … تهران، موضوع سند عادی اجاره شماره … مورخ ۱۳۷۹/۹/۲۵ را از خواندگان به عنوان ورثه مالک خریداری نموده‌اند. به موجب قرارداد سرقفلی مقرر شد مالک با حضور در دفترخانه، سند رسمی اجاره و صلح سرقفلی را به نام موکل تنظیم کند. لکن با فوت موجر، ورثه وی طبق گواهی انحصار وراثت پیوست دادخواست، از حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی صلح سرقفلی به بهانه‌های مختلف خودداری می‌نمایند. علی هذا با توجه به مراتب، صدور حکم طبق ستون خواسته بعلاوه خسارات دادرسی مورد استدعاست.

نمونه رای مدت در صلح سرقفلی

چکیده رای: صلح سرقفلی قرارداد اجاره محسوب نمی شود و مشمول مقررات خاص عقد اجاره نیست؛ بنابراین عدم ذکر مدت منجر به بطلان آن نخواهد شد.

شماره دادنامه قطعی : 9409970222801365
تاریخ دادنامه قطعی : 1394/11/04

رأی بدوی

درخصوص دعوی پ. ن.ز. با وکالت الف. علیزاده بطرفیت ع. د.پ. به خواسته بطلان قرار داد سرقفلی وتخلیه دوباب مغازه تجاری جزء پلاک ثبتی 2950 /53 مفروز از پلاک شش صد وچهل وشش فرعی از اصلی مذکور واقع درقریه خادم آباد دادگاه با امعان نظر در محتویات ومندرجات پیوستی پرونده بدلایل ذیل دعوای خواهان را وارد نمی داند : اولاً عقد لازم مطابق ماده 185 قانون مدنی عقدیست که هیچیک از طرفین حق فسخ وبهم زدن آن را ندارد وعقد سرقفلی که بین طرفین واقع شد عقد لازمیست ثانیاً:با توجه به اصل لزوم واصل صحت قرار داد ها واصل استحکام معاملات انتقال سرقفلی از طرف خواهان به خوانده با اراده طرفین انجام شد واصل حاکمیتاعاده نیز برقرار داد فی مابین طرفین حاکم بوده وقرار داد لازم است ومدافعات وکیل خواهان به اینکه در باغستان قرار داد سرقفلی سال 56 به عنوان شهری که مشمول قانون سرقفلی وروابط موجر ومستاجر سال 56 شود خروج موضوعی دارد بنابرمراتب فوق الاشعار دادگاه دعوی خواهان را غیر ثابت تشخیص به استناد ماده 197 قانون آیین دادرسی مدنی حکم به بطلان دعوی خواهان صادر واعلام می دارد .رای صادره حضوری وظرف مهلت بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدید نظرخواهی در دادگاه تجدید نظراستان تهران می باشد.
رئیس شعبه دوم دادگاه حقوقی شهریار -اسفندیار رنجبر

رأی تجدیدنظر

در مجموع تجدیدنظرخواهی خانم پ. ن.ز. با وکالت آقای الف. علیزاده بطرفیت اقای عزیز ا… د.پ. نسبت به دادنامه 840-94/8/13 صادره از شعبه دوم دادگاه عمومی حقوقی شهریار بگونه ای نیست که صحت دادنامه مرقوم را مخدوش نموده موجب فسخ و بی اعتباری آن گردد و دادنامه مذکور که مشتمل بر صدور حکم بر بطلان دعوی تجدیدنظرخواه مبنی بر ابطال قرارداد سرقفلی و تخلیه دو باب مغازه تجاری جزء پلاک ثبتی 53/2950 مفروز از پلاک646 فرعی از اصلی مذکور واقع در قریه خادم آباد می باشد با عنایت به اینکه تجدیدنظرخواه مدعی است قرارداد مذکور (79/11/2) بدون قید مدت و اجاره بها تنظیم شده فلذا وفق مقررات قانون مدنی باطل است که از توجه به مندرجات پرونده قرارداد مارالذکر ملاحظه میگردد موضوع واگذاری سرقفلی است و با توجه به مدافعات تجدیدنظرخوانده قرارداد در قالب صلح سرقفلی تنظیم یافته … و لهذا این دادگاه با توجه به اوراق و محتویات پرونده و مندرجات قرارداد یاد شده آنچه که از قرارداد مزبور مستفاد میگردد صلح سرقفلی است نه قرارداد اجاره که عدم ذکر مدت و مال الاجاره موجب بطلان ان گردد بنابراین این دادگاه صرفنظر از استدلال دادگاه بدوی نظر به اینکه صلح سرقفلی مشمول عقد اجاره نیست بلکه در مانحن فیه چون صلح سرقفلی در قبال مبلغ معین است لذا عدم درج مدت منجر به بطلان ان نخواهد شد و احکام خاصه عقد اجاره بموجب ماده 758 قانون مدنی بر آن بار نیست بنابمراتب دادنامه تجدیدنظرخواسته که بر این مبنا صادر گردیده خالی از اشکال و منقصت قانونی است این دادگاه مستنداٌ به ماده 358 قانون آئین دادرسی مدنی ضمن رد تجدیدنظرخواهی آن را تائید مینماید این رای قطعی است.
شعبه 28 دادگاه تجدیدنظر استان تهران – رئیس و مستشار
قاسم توکلی – رمضان نامدار

کلام آخر

طبق ماده ۱۹ قانون موجر و مستاجر سال ۵۶، انتقال سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت از سوی مستاجری که حق انتقال به غیر را دارد باید به موجب سند رسمی صورت بگیرد تا دارای اعتبار باشد. همچنین اگر در قرارداد صلح سرقفلی قانون اجاره سال ۷۶، تنظیم سند رسمی پیش‌بینی شده باشد، موجر یا مستاجر رسمی پیشین (در مدت قرارداد) می‌بایست سند صلح سرقفلی را به نام مستاجر جدید تنظیم نماید. در صورت نیاز به وکیل متخصص ملکی در امور سرقفلی با شماره‌های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید.

دفتر وکالت و مشاوره حقوقی شریفی

سوالات متداول

۱- اگر سرقفلی بدون رضایت موجر منتقل شود تکلیف سرقفلی پرداختی چیست؟

در هر حال موجر باید سرقفلی را به قیمت عادله روز در زمان تخلیه سرقفلی پرداخت نماید.

۲- اگر یک شاهد قرارداد را امضا کند آیا صدور دستور تخلیه ملک تجاری امکان‌پذیر است؟

برای صدور دستور تخلیه فوری باید اجاره‌نامه تنظیم‌ و به امضای دو شاهد رسیده باشد. اگر اجاره‌نامه‌ یک شاهد داشته باشد حکم‌ تخلیه توسط دادگاه صادر می‌شود‌.

۳– صلح سرقفلی چه نوع عقدی است؟

صلح سرقفلی عقدی است: تملیکی که به موجب آن مالکیت منافع به متصالح (مستاجر) منتقل می‌شود. مسامحه‌ای یعنی لازم نیست بین عوضین قرارداد توازن برقرار باشد و همچنین عقدی لازم‌الاجرا است.