- انواع وصیت و آثار آن – وصایت - 2024-11-30
- نمونه رای پرداخت خسارت راننده مقصر به قیمت یوم الاداء - 2024-11-20
- اعتراض شخص ثالث اصلی (حکمی) و طاری - 2024-11-16
دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک رهنی در مواردی که مبیع مرهونه به خریدار منتقل شده اقامه می شود. در رهن بودن مورد معامله مانعی در رسیدگی دادگاه به این دعوی محسوب شده که می بایست با رعایت شرایط آن مرتفع گردد.
در این مقاله وکیل ملکی تهران به بررسی دعوی ملک رهنی و شرایط آن می پردازد.
ضمن اینکه شما می توانید برای مشاوره حقوقی، تنظیم دادخواست، شکواییه، لایحه دفاعیه، اظهارنامه و بررسی مدارک با ما در تماس باشید.
مراحل دعوی
فهرست مطالب
▪︎ دادگاه حقوقی محل ملک به دادخواست رسیدگی می کند.
▪︎ دعوای مالی است و هزینه دادرسی معادل ۳/۵ درصد ارزش منطقه ای ملک پرداخت می شود.
▪︎ خواسته دعوی عبارت است از الزام به تنظیم سند رسمی و الزام به فک رهن و دستور موقت مبنی بر منع نقل و انتقال ملک و خسارات دادرسی.
▪︎ اگر ملک پایان کار ندارد، الزام به اخذ پایان کار و الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی نیز به خواسته ها اضافه می شود.
▪︎ خواندگان همه ایادی نقل و انتقالات هستند تا به مالک رسمی برسد بعلاوه مرتهن (اعم از بانک و…).
▪︎ ادله و مستندات دعوی مبایعه نامه، اگر مبایعه نامه نباشد شهادت شهود، رسیدهای پرداخت وجه مبنی بر ایفای تعهد خواهان و سایر ادله موجود می باشد.
▪︎ دادگاه در ابتدای دادرسی گردش نقل و انتقالات پلاک ثبتی و شرایط ملک را از اداره ثبت استعلام می نماید. به همین دلیل مالک رسمی باید جزء خواندگان باشد.
▪︎ رای صادره ظرف بیست روز قابل اعتراض در دادگاه تجدیدنظر استان است.
بیشتر بدانید:
لزوم تنظیم سند رسمی
هرگاه ملکی کلاً یا جزئاً فروخته شود فروشنده مکلف است در دفترخانه مبیع را به نام خریدار رسماً انتقال دهد. خواه در قرارداد پیش بینی شده باشد یا نشده باشد.
چنانچه وجه التزام بابت تاخیر فروشنده توافق شده باشد خواهان می تواند علاوه بر دعوی مزبور خسارات قراردادی را نیز مطالبه کند.
این دعوی از جمله دعاوی ملکی رایج در دادگستری است. از این رو می بایست با دقت و دانش کافی و بررسی همه شرایط مطرح و دفاع گردد.
به موجب ماده ۲۲ قانون ثبت دولت فقط کسی را مالک می شناسد که ملک به نام وی در دفتر املاک ثبت شده باشد یا ارثاً به وی رسیده باشد.
به همین دلیل، مورد معامله باید به طور رسمی به نام خریدار یا پیش خریدار منتقل شود. چرا که سند عادی خرید مال غیرمنقول در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نمی شود.
این دعوی در مواردی اقامه می شود که ملک دارای سابقه ثبتی در دفتر املاک باشد.
الزام به فک رهن
یکی از دعاوی مرتبط و وابسته به دعوی الزام به تنظیم سند رسمی الزام فروشنده به فک رهن است. وقتی فروشنده قبل از مبایعه نامه ملک را در رهن بانک قرار داده است.
بیشتر بدانید:
چنانچه بعد از معامله، ملک در رهن قرار گیرد در اینجا خریدار دعوی ابطال سند رهنی مطرح می کند. بعلاوه اینکه از نظر کیفری نیز فروشنده قابل تعقیب است.
لازم به توجه است که افراز یا تفکیک ملک مرهونه از آنجا که موجب افزایش قیمت قطعات می شود با حفظ حقوق مرتهن منافاتی با حق مرتهن نخواهد داشت.
رای وحدت رویه شماره ۸۳۲ ديوان عالی کشور
رأی وحدت رويه شماره ۸۳۲ ـ ۱۴۰۲/۰۳/۳۰ هيأت عمومی ديوان عالی كشور
《نظر به اينكه با تحقق عقد رهن، مالكيت عين، كماكان متعلق به راهن است و مرتهن به تبع طلب خود نسبت به عين مرهونه، حق عيني دارد و به استناد اين حق، مي تواند از محل فروش آن با رعايت تشريفات قانوني طلب خود را استيفاء نمايد، چنانچه حقوق مرتهن به نحوي از انحاء، تأمين يا طلب وي تأديه شود. انجام بيع نسبت به عين مرهونه توسط راهن، منافاتي با حقوق مرتهن و ماده 793 قانون مدني و رأي وحدت رويه شماره 620 ـ 1376/8/20 هيأت عمومي ديوان عالي كشور ندارد و دعوي الزام به فك رهن به طرفيت فروشنده مال مرهونه قابليت پذيرش را دارد.》
بیشتر بدانید:
در این رابطه، بخشی از نظریه دادستان کل کشور در مورد رای وحدت رویه مذکور اینگونه است “…. از آنجا که براساس اصل نسبی بودن اثر عقود حسب ماده ۲۳۱ ق.م، قرارداد منعقده بین خریدار و فروشنده با حفظ حقوق مرتهن، مشمول اصل صحت و اصل لزوم در رابطه بین طرفین آن بوده و از حیث تحلیلی ماهیت آن نوعی تعهد به فعل ثالث است که نه تنها منافی حق عینی مرتهن بر استیفای حق خود از عین مال نبوده و تأثیر سوئی بر آن ندارد. بلکه این دعوی به نحوی متضمن تأیید حق مرتهن و تعجیل در تأدیه آن نیز می باشد و بر این اساس، حقوق مرتهن در هر حال رعایت شده و دعوای الزام فروشنده به فک رهن، منافاتی با حقوق مرتهن نخواهد داشت.”
اجرای حکم
پس از اینکه حکم دادگاه مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی و الزام به فک رهن صادر و قطعی شد. پرونده با درخواست محکوم له وارد مرحله اجرای احکام می شود.
در این مرحله دادورز به محکوم علیه ابلاغ می کند ظرف ده روز جهت انتقال سند و فک رهن اقدام نماید. در صورت استنکاف وی، از آنجا که انتقال سند در دفترخانه قبل از فک رهن و پرداخت سایر حقوق دولتی امکانپذیر نیست. خریدار ناچاراً خود از ملک فک رهن می نماید.
پس از آن مامور اجرا به نمایندگی محکوم علیه غایب در دفترخانه حاضر و سند را امضا می نماید. پس از پرداخت هزینه های فک رهن، محکوم له می تواند اموال محکوم علیه را توقیف و از محل فروش آن طلب خود را استیفاء نماید.
در مواردی محکوم له بابت عوارض ملک، تخلفات ساختمانی و سایر هزینه های مقدماتی انتقال رسمی ملک، پرداختی هایی با اذن دادگاه انجام می دهد. در این صورت می تواند متعاقباً با اقامه دعوی جداگانه وجوه پرداختی را از محکوم علیه مطالبه نماید.
جهت دریافت مشاوره تخصصی و وکالت با شماره های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید.
سوالات متداول
۱- اگر عرصه ملک وقف باشد دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اعیانی چگونه مطرح می شود؟
در اینجا باید حسب مورد اداره اوقاف (وقف عام) و موقوفه و متولی (وقف خاص) نیز خوانده قرار بگیرند.
۲- آیا دعوی الزام به تحویل ملک بدون الزام به تنظیم سند رسمی قابل استماع است؟
باید هر دو خواسته مطرح شود.
۳- اگر خوانده مدعی ابطال یا فسخ مبایعه نامه باشد چه اقدامی متصور است؟
خوانده تا قبل از اولین وقت رسیدگی به دعوی الزام به تنظیم سند رسمی، دادخواست تقابل مبنی بر انحلال بیعنامه را تقدیم همان دادگاه می نماید.
