- انواع وصیت و آثار آن – وصایت - 2024-11-30
- نمونه رای پرداخت خسارت راننده مقصر به قیمت یوم الاداء - 2024-11-20
- اعتراض شخص ثالث اصلی (حکمی) و طاری - 2024-11-16
دعاوی مرتبط با قرارداد مشارکت در ساخت، با توجه به اینکه سر و کارمان با قرارداد واحد است، تعدادشان اندک نیست. از آنجا که این قرارداد عقدی عهدی و تملیکی است لذا با تعهدات گوناگون و مرتبط با یکدیگر در خصوص طرفین قرارداد مواجه هستیم. از جمله دعاوی مرتبط با قرارداد مشارکت در ساخت که دربرگیرنده تعهدات مالک است دعوی الزام مالک به تخلیه و تحویل ملک، الزام به تنظیم سند رسمی قدرالسهم سازنده و الزام به تنظیم سند رسمی وکالت کاری است.
در این نوشته وکیل ملکی تهران به طور کاربردی چند مورد از تعهدات مالک در دعاوی مرتبط با قرارداد مشارکت در ساخت را بیان می‌کند. ضمن اینکه می‌توانید برای وکالت، مشاوره حقوقی، تنظیم دادخواست، شکواییه، لایحه دفاعیه، اظهارنامه و بررسی مدارک می‌توانید با دفتر وکالت در تماس باشید.
دعوی الزام به تخلیه ملک مشارکت در ساخت
قرارداد مشارکت در ساخت عقدی است که با شراکت مالک زمین و سازنده تشکیل می‌شود. به موجب آن، آورده مالک، زمین و آورده سازنده، عملیات اجرایی و ساختوساز بر روی زمین و احداث چند واحد می‌باشد. در مواردی علیرغم تعهد مالک به تخلیه و تحویل ملک در زمان مقرر جهت ساختوساز، مالک از انجام تعهد امتناع می‌کند.
از این رو یکی از دعاوی مرتبط با قرارداد مشارکت در ساخت، دعوی الزام مالک به تخلیه ملک مشارکتی است. پس از صدور جواز ساخت، تا زمانی که ملک تخلیه نشود، کاری نمی‌توان انجام داد. ضمن اینکه مالک بعدها نمی‌تواند بابت تاخیر در انجام تعهد سازنده از وی خسارت مطالبه نماید.
بیشتر بدانید:
تعهد مالک به تخلیه ملک مشارکت در ساخت
معمولاً طرفین در زمان انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت در مورد موعد تخلیه و تحویل ملک توافق می کنند. همچنین می‌توان خسارت تاخیر در تخلیه را ضمن عقد پیش‌بینی نمود. چنانچه در مورد زمان تخلیه در قرارداد صحبتی نشود، طبق قانون مدنی، مالک ملزم به تخلیه فوری ملک است.
وقتی جواز ساختمان صادر می‌شود، زمین آماده تخریب و نوسازی است مشروط بر اینکه سازنده در خصوص اسکان مالک (مالکین) اقدامات لازم را به عمل آورده باشد. چنانچه پس از مهیا نمودن محل برای سکونت موقت مالک، وی اقدام به تخلیه و تحویل موضوع عقد ننماید، دعوی الزام مالک در دادگاه اقامه می‌شود.
شرط تخلیه ملک از نوع شرط فعل است. به موجب آن مالک (مالکین چند قطعه زمین در موارد تجمیع) ملزم به اجرای آن می‌باشند خواه شرط در قرارداد ذکر شده یا نشده باشد.
بیشتر بدانید:
شروع اجرای قرارداد مشارکت در ساخت و ادامه و به نتیجه رساندن آن منوط به صدور جواز و تخلیه ملک است. در غیر این صورت موجبات تعویق و معطلی بعدی کار و موارد مرتبط و ورود زیان و خسارت را فراهم می‌آورد. در اینجا مالک نمی‌تواند با توجه به خلف وعده وی، دعوی خسارت علیه سازنده بابت تاخیر در انجام تعهدات مرتبط با سازنده از وی مطالبه کند.
گاهی در قرارداد مشارکت در ساخت شرط می‌شود در صورت عدم تخلیه و تحویل ملک، سازنده حق فسخ قرارداد را دارد. در این صورت بدون طرح دعوی الزام متعهد، سازنده اقدام به فسخ قرارداد می‌نماید. به منظور فسخ، ابتدا اظهارنامه فسخ به طرف مقابل ارسال می شود. پس از آن دعوای تایید فسخ قرارداد در دادگاه حقوقی اقامه می‌شود.
دعوی الزام به تنظیم سند در مشارکت در ساخت
تنظیم سند رسمی در قرارداد مشارکت در ساخت از سوی مالک که ملک در دفتر املاک به نام وی ثبت شده، واقع می‌شود. در این نوع قراردادها که مالکیت رسمی ششدانگ ملک موضوع عقد به نام مالک است، لازم است در موعد یا مواعد تعیین شده قدرالسهم مرتبط با سازنده به وی منتقل گردد. در صورت تاخیر و تعلل، سازنده دعوی الزام به تنظیم سند رسمی مالک به انتقال قدرالسهم خود را مطرح می‌نماید.
هرگاه ملکی به دیگری واگذار شود، انتقال‌دهنده مکلف به تنظیم سند و انتقال رسمی ملک در دفترخانه است. یکی از مواردی که لازم است ضمن عقد، بخشی از ملک رسماً منتقل شود، قرارداد مشارکت در ساخت است.
تا زمانی که سند رسمی تنظیم نشود، ذیحق نمی‌تواند از مزایای مالکیت ملک بهره‌مند گردد. از آنجا که نام وی در دفتر املاک اداره ثبت، قید نشده لذا هیچ یک از ادارات و سازمان‌های دولتی به مالکیت بدون سند رسمی ترتیب اثر نمی‌دهند. پس لازم است سهم مربوط به سازنده، پس از انجام تعهدات وی، رسماً منتقل گردد.
مسلم است قبل از انتقال می‌بایست مالیات مربوطه پرداخت و مفاصاحساب دارایی به دفترخانه تسلیم گردد. معمولاً طرفین ضمن عقد در خصوص هزینه‌های وارده توافق می‌نمایند و حقوق و تعهدات مرتبط با موضوع قرارداد در آن ذکر می‌شود.
گاهی طرفین توافق می کنند در سه مرحله ساخت، قدرالسهم سازنده در دفترخانه به وی منتقل گردد. گاهی تراضی می‌کنند ابتدا کل سهام سازنده به وی منتقل شود و در عوض، سازنده تضمین مناسب به مالک بسپرد. تضمین ممکن است ملک مورد وثیقه، چک بانکی، چک معتبر یا وکالتنامه فروش و بلاعزل و سایر موارد باشد.
نحوه تنظیم سند در عقد پیش‌فروش
در بسیاری مواقع قبل از اتمام ساخت، طرفین قرارداد مشارکت در ساخت یا یک طرف اقدام به پیش‌فروش واحد می‌نماید. در این صورت در قرارداد باید تکلیف تنظیم سند رسمی ملک مشخص شود. در مواردی به دلیل بی‌اطلاعی یا هر علت دیگری، تکلیف انتقال رسمی واحد برعهده کسی گذارده می‌شود که قانوناً امکان تنظیم سند از سوی وی وجود ندارد.
برای مثال، در قرارداد پیش‌فروش ساختمان، در خصوص واحد سازنده شرط می‌شود پیش‌فروشنده در موعد مقرر اقدام به تنظیم سند رسمی در دفترخانه و استعلامات و موارد مرتبط با آن را نماید. در این صورت اگر سازنده فاقد مالکیت رسمی نسبت به واحد مزبور باشد، پرواضح است وی نمی تواند اقدام به این امر نماید ولو از طریق دعوی در دادگاه. اما اگر سازنده قرارداد مشارکت در ساخت دارای سند رسمی باشد دعوی الزام وی به تنظیم سند رسمی قانونی و امکانپذیر خواهد بود.
دعوی الزام مالک به تنظیم سند وکالت کاری
الزام به تنظیم سند رسمی وکالت کاری از دیگر دعاوی مرتبط با قرارداد مشارکت در ساخت است. تعهد به اعطای وکالت کاری، ضمن قرارداد مشارکت در ساخت با سازنده صورت می‌گیرد. به جهت جلوگیری از تاخیر هر چه بیشتر در ساختوساز، سازنده می‌تواند دعوی الزام به ایفای تعهد مبنی بر الزام مالک به تنظیم سند رسمی وکالت کاری را در دادگاه اقامه کند.
ممکن است قرارداد مشارکت بر مبنای تجمیع چند ملک همجوار منعقد شده باشد. در این صورت همه مالکین رسمی می‌بایست اقدام به تنظیم سند وکالت کاری با مندرجات مرتبط با عملیات اجرایی و اداری نمایند.
تنظیم سند رسمی وکالت کاری یکی از اقداماتی است که توسط مالک زمین باید انجام شود. با تنظیم سند، سازنده می‌تواند جهت انجام امور اداری و موارد مرتبط مانند پروانه ساخت و ادامه کار به ادارات دولتی و مراجع ذی‌ربط مراجعه نماید. چرا که ادارات دولتی و شهردای‌ها درخواست و پیگیری را فقط از مالک یا وکیل رسمی وی می‌پذیرند.
ضمن وکالت همه موارد مرتبط از قبیل درخواست و اخذ جواز ساخت، تخریب، ساخت، تکمیل، اخذ پایان کار از شهرداری، صورت مجلس تفکیکی از اداره ثبت و سایر موارد لازمه ساخت و ساز که ممکن است به حضور مالک نیاز باشد قید می گردد.
تبعات عدم تنظیم سند وکالت کاری
دعوی الزام مالک (مالکبن) به تنظیم سند رسمی وکالت اولین اقدامی است که در صورت تاخیر مالک باید انجام داد. عدم اعطای وکالت، بالتبع موجب تأخیر در اخذ جواز ساخت اگر برعهده سازنده است یا شروع به ساخت و ساز و سایر موارد مرتبط با قرارداد مشارکت در ساخت را فراهم می‌کند.
از این رو، اگر خسارت وارده ناشی از تأخیر در ساخت و تکمیل و تحویل واحد به دلیل تاخیر در اعطای وکالت رسمی باشد نه عوامل دیگر، مالک نمی‌تواند دعوی مطالبه وجه التزام از این بابت علیه سازنده مطرح کند. همچنین اگر در نتیجه عدم اقدام به موقع در این خصوص، خسارتی به پیش‌خریدار (پیش‌خریداران) وارد آید، مسئولیت جبران آن برعهده مالک یا مالکین خواهد بود.
سخن پایانی
با توجه به ماهیت مشارکت و همکاری قرارداد مشارکت در ساخت و در هم‌آمیختگی سود و زیان طرفین، دعاوی مرتبط با تعهدات و حقوق طرفین مطرح می‌شود که برخی از آنها مربوط به تعهدات مالک است. در این صورت چنانچه تاخیر در انجام آنها شود با توقف کار و ورود خسارت به طرف مقابل و دعاوی مربوطه همراه خواهد بود. جهت حل مشکل حقوقی خود و چنانچه نیاز به وکیل ملکی در امور مشارکت در ساخت دارید با شماره‌های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس حاصل نمایید.
دفتر وکالت و مشاوره حقوقی شریفی
سوالات متداول
۱- اگر مالک پس از تنظیم وکالت، سند مالکیت را ندهد اقدام سازنده چیست؟
در این صورت دعوی الزام مالک به تسلیم سند مالکیت علیه وی اقامه می‌شود.
۲- قرارداد مشارکت در ساخت چه نوع عقدی است؟
عقدی لازم، مستمر و دارای مدت است. لکن تعیین مدت ماهیت استمرار آن را زائل نمی نماید.
۳- اگر به هر نحو امکان الزام مالک به اعطای وکالت در دادگاه مهیا نشود وضعیت قرارداد به چه نحو می‌شود؟
از آنجا که بدون اعطای سند رسمی وکالت کاری، ادامه کار و موارد مرتبط با مشکل مواجه می‌شود، سازنده می‌تواند قرارداد مشارکت در ساخت را فسخ و دعوی تایید فسخ را اقامه کند.
