دستور تخلیه فوری ملک مسکونی – مراحل و شرایط

دستور تخلیه فوری ملک مسکونی وقتی امکانپذیر است که اولاً قرارداد اجاره طبق ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ تنظیم شده باشد؛ ثانیاً مدت اجاره به اتمام رسیده باشد. در این‌ شرایط موجر می تواند در صورت عدم تخلیه مستاجر، دعوی دستور تخلیه فوری ملک مسکونی را مطرح کند. مستند قانونی دستور تخلیه، قانون موجر و مستاجر سال ۷۶ و آیین‌نامه اجرایی آن است.

نوشته حاضر به نقل از وکیل ملکی، در مورد شرایط اجاره ملک مسکونی و نحوه صدور دستور تخلیه فوری پرداخته است. شما می توانید جهت وکالت، مشاوره حقوقی، تنظیم دادخواست، اظهارنامه، شکواییه، لایحه دفاعیه و بررسی مدارک با ما تماس بگیرید.

شرایط صدور دستور تخلیه فوری

برای اینکه دستور تخلیه در کوتاه‌ترین زمان صادر شود می‌بایست شرایط قانونی وجود داشته باشد این موارد عبارتند از:
۱- قرارداد اجاره دارای مدت معین باشد. اگر مدت در عقد اجاره نامعین باشد عقد باطل است.
۲- قرارداد اجاره باید کتبی بوده و به امضای موجر و مستاجر رسیده باشد.
۳- اجاره نامه به امضای دو نفر شاهد رسیده باشد.
۴- موعد اجاره منقضی شده باشد.
۵- موجر همزمان با ثبت دادخواست و رسید پرونده به شعبه دادگاه صلح، مبلغ ودیعه را به صندوق دادگستری سپرده باشد.

با جمع شروط فوق، دستور تخلیه ملک مسکونی به صورت فوری صادر و پرونده جهت اجرای دستور به اجرای احکام دادگاه ارسال می‌گردد. در صورت فقدان هر یک از این موارد، روابط حقوقی طرفین تابع مقررات اجاره قانون مدنی طبق مواد ۴۶۶ الی ۵۰۶ آن قانون و توافقات بین طرفین است.

مراحل دعوای تخلیه فوری ملک مسکونی

▪︎ مرجع قضایی رسیدگی به دعوای دستور تخلیه ملک مسکونی، دادگاه صلح محل ملک است
▪︎ دادخواست در یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت و به دادگاه ارسال می‌شود.
▪︎ دعوای تخلیه دعوای غیرمالی است هزینه دادرسی دعوا مبلغ اندکی است که در زمان ثبت دادخواست پرداخت می‌شود.

▪︎ خواسته عبارت است از صدور دستور تخلیه و خسارات دادرسی.
▪︎ دلایل و ︎منضمات دادخواست شامل سند مالکیت، اجاره نامه و کارت ملی خواهان است.
▪︎ پس از ثبت دادخواست و ارجاع به شعبه، موجر فیش سپرده ودیعه را ضمیمه پرونده می نماید.

بهتر است خواهان قبل از انقضای مدت اجاره، اظهارنامه تخلیه ملک مسکونی را برای مستاجر ارسال کند. از این طریق بعداً در مظان ادعای مستلجر مبنی بر عدم تمدید اجاره یا سکوت موجر و ادامه رابطه استیجاری قرار نمی‌گیرد.

مراجع صالح صادرکننده دستور تخلیه مسکونی

با توجه به اینکه قرارداد اجاره به صورت عادی تنظیم شده یا رسمی مراجع صدور تخلیه ملک مسکونی متفاوت است. اگر قرار داد عادی باشد موجر دادخواست تخلیه را به شورای حل اختلاف محل ملک تقدیم می نماید.

بیشتر بدانید:

سند عادی و رسمی و نکات مهم هر یک

در این صورت پس از احراز شرایط قانونی، مرجع قضائی اقدام به صدور دستور تخلیه فوری می نماید. اما چنانچه قرارداد اجاره رسمی باشد و در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده باشد، موجر می تواند با مراجعه به دفترخانه تنظیم کننده سند، درخواست صدور اجرائیه مبنی بر تخلیه ملک نماید.

در این صورت دفترخانه از طریق دایره اجرائیات اداره ثبت اخطار تخلیه ملک را برای مستاجر ارسال می نماید. از آنجا که دادگستری مرجع عام رسیدگی به تظلمات است، رسمی بودن قرارداد اجاره دلیل بر الزام موجر به تخلیه از طریق اجرای ثبت نمی باشد.

درخواست مهلت تخلیه از سوی مستاجر

چنانچه در زمان تخلیه از سوی دادگاه یا اجرای ثبت، مستاجر قادر به تخلیه در زمان مقرر نباشد، می تواند درخواست خود را طی لایحه به اجرای ثبت یا اجرای احکام دادگاه ارائه و درخواست اعطای مهلت جهت تخلیه نماید. در این صورت مرجع مربوطه برای یک نوبت حداکثر به مدت یکماه با درخواست مستاجر موافقت نموده و اجرای دستور تخلیه ملک مسکونی به تعویق می‌افتد.

بیشتر بدانید:

صفر تا صد اجرای احکام مدنی

شرایط صدور حکم تخلیه ملک مسکونی

گاهی اوقات به دلیل شرایط پیش آمده از قبیل عدم پرداخت اجاره بها، آزار و اذیت مستاجر به هر نحو، تخلف از شروط قرارداد، عدم وجود قرارداد کتبی، عدم امضای دو شاهد ذیل قرارداد و… موجر قبل از انقضای مدت اجاره، قصد تخلیه ملک مسکونی را با توجه به شرایط موجود، قبل از انقضای مدت اجاره یا پس از آن می نماید.

در این جا به علت مهیا نبودن شرایط تخلیه فوری، امکان صدور دستور تخلیه وجود ندارد. به ناچار موجر می بایست در دادگاه حقوقی محل ملک دعوای حکم تخلیه اقامه نماید.

در مواردی که ضمن قرارداد، حق فسخ برای موجر پیش بینی شده است. با حصول آن، می تواند پس از ارسال اظهارنامه مبنی بر فسخ قرارداد، دادخواست تایید فسخ و صدور حکم تخلیه عین مستاجره را بدهد. در این موارد، دستور تخلیه فوری ملک مسکونی امکانپذیر نیست.

بیشتر بدانید:

مقایسه اجرت المثل ایام تصرف اجاره و وجه التزام

در صورت عدم پرداخت اجاره بها در مواعد تعیین شده، چنانچه مدت قرارداد به پایان نرسیده باشد، موجر می تواند دادخواست مطالبه اجاره بهای معوقه و خسارات قراردادی را چنانچه در قرارداد پیش‌بینی شده باشد، به دادگاه تقدیم کند.

سپردن ودیعه قبل از اجرای دستور تخلیه

دستور تخلیه ملک مسکونی در صورتی صادر می شود که موجر وجه ودیعه دریافتی در ابتدای اجاره را نزد صندوق دادگستری تودیع نماید. بدون این امر امکان اجرای عملیات تخلیه فوری وجود نخواهد داشت.

در مواردی که موجر مدعی مطالباتی از مستاجر ملک مسکونی از قبیل عدم پرداخت اجاره بها باشد، پس از طرح دعوای مناسب و با ارائه دادخواست مطالبه اجاره بها به شعبه رسیدگی‌کننده به دستور تخلیه ملک مسکونی، دادگاه اخیر وجه مزبور را توقیف می‌نماید. در این صورت تا رسیدگی به دعوای مزبور و تعیین تکلیف آن وجه ودیعه در توقیف می‌ماند.

مطالبه اجاره‌ معوقه و وجه‌التزام

صلاحیت دادگاه صلح که دستور تخلیه فوری ملک مسکونی را صادر می کند در رسیدگی به دعاوی تا یکصد میلیون تومان است. ممکن است در زمان درخواست دستور تخلیه فوری ملک مسکونی، اجاره بهای معوقه و وجه التزام قراردادی مورد مطالبه خواهان باشد. در این صورت اگر مبالغ آنها تا حد نصاب صلاحیت دادگاه صلح باشد، در یک دادخواست ثبت و به همه دعاوی رسیدگی می گردد.

اگر هر یک از خواسته های اجاره بهای معوقه و وجه التزام تعیینی در قرارداد بابت تاخیر در تخلیه ملک مسکونی، بیش از حد نصاب صلاحیت دادگاه باشد، در دادخواست دیگری به دادگاه عمومی تقدیم‌ می گردد.

فروش ملک قبل از پایان مدت اجاره

در مواردی موجر مالکیت عین مورد اجاره مسکونی را به غیر منتقل می کند. سوالی که مطرح می شود این است که آیا مالک جدید می تواند دستور تخلیه فوری ملک مسکونی را درخواست کند؟

در این خصوص شعبه ۱۸ دادگاه تجدیدنظر استان تهران به موجب رای قطعی شماره ۹۳۰۹۹۷۰۲۲۱۸۰۰۳۱۷ – ۹۳/۳/۲۱ مرقوم می دارد:”در صورت انقضای مدت اجاره محل مسکونی و عدم تخلیه عین مستاجره توسط مستاجر و انتقال مالکیت عین به مالک جدید، به جهت عدم رابطه قراردادی بین وی و مستاجر، دعوای خلع ید از سوی مالک جدید مسموع است.”

به موجب رای مزبور، در این موارد به دلیل عدم وجود رابطه قراردادی بین مالک جدید و مستاجر، مالک جدید نمی تواند دعوای دستور تخلیه ملک مسکونی را مطرح کند و می بایست دعوای خلع ید به دلیل استمرار تصرفات مستاجر بدون اذن و رضایت وی است اقامه گردد.

توقیف عملیات اجرایی دستور تخلیه

اگر دستور تخلیه ملک مسکونی صادر شود، با این حال مستاجر مدعی تمدید قرارداد باشد یا نسبت به اصالت و صحت قرارداد تنظیمی (جعل سند) شکایتی داشته باشد هچنین در خصوص سایر ادعاهای مستاجر، وی می تواند دعوای مناسب در خصوص مورد در دادگاه صالح اقامه نماید.

خواهان ضمن خواسته اصلی مبنی بر ابطال دستور اجرای تخلیه فوری، اثبات اصالت عقد یا تمدید قرارداد، درخواست صدور دستور موقت مبنی بر توقف عملیات اجرایی را تقدیم نماید. صرف اقامه دعوا مانع ادامه عملیات اجرایی تخلیه ملک مسکونی نیست مگر اینکه دادگاه رسیدگی کننده دلایل خواهان را قوی تشخیص دهد. در این صورت پس از اخذ خسارت احتمالی از مستاجر بابت ضرر و زیان وارده به موجر، دستور توقیف عملیات اجرائی دستور تخلیه ملک مسکونی را صادر و به مرجع اجرا اعلام می نماید.

چنانچه رای قطعی مبنی بر رد دعوای مستاجر صادر شود، خواهان (موجر) می تواند بابت خسارات وارده از محل توقیف عملیات اجرائی دستور تخلیه، دادخواست مطالبه خسارات به دادگاه بدهد. همچنین اگر دعوای مستاجر مبنی بر احقاق حق وی منتهی به رای نهایی گردد، می تواند بابت خسارات وارده از محل صدور دستور تخلیه ملک مسکونی اقامه دعوا نماید.

دعوی خسارت بر ملک از سوی موجر

در مواردی موجر مدعی است مستاجر در مدت اجاره و تصرف، به ملک خساراتی وارد نموده است یا مدعی عدم پرداخت شارژ و قبوض آب و برق و گاز … می‌گردد. در این صورت می تواند با اقامه دعوی مطالبه خسارت غیر‌قراردادی و ارائه ادله حاکی از هزینه‌های مزبور، مبلغ ودیعه را پس از تودیع در صندوق دادگستری توقیف نماید.

نمونه آرای دستور تخلیه ملک مسکونی

◇ تهاتر به عنوان یکی از اسباب سقوط تعهدات نیازمند صدور حکم از مرجع ذیصلاح است و موجر نمی تواند بدین سبب و بدون اخذ حکم از مرجع صالح اجاره بهای معوقه را با بخشی از ودیعه تهاتر نماید.

(دادنامه ۹۱۰۹۹۷۰۲۲۵۰۰۱۱۷۵ – ۹۱/۸/۲۴ شعبه ۴۹ دادگاه تجدیدنظر تهران)

◇ در صورت انقضای مدت اجاره محل مسکونی و عدم تخلیه عین مستاجره توسط مستاجر و انتقال مالکیت عین به مالک جدید، به جهت عدم رابطه قراردادی بین وی و مستاجر، دعوای خلع ید از سوی مالک جدید مسموع است.

(دادنامه ۹۳۰۹۹۷۰۲۲۱۸۰۰۳۱۷ – ۹۳/۳/۲۱ شعبه ۱۸ دادگاه تجدیدنظر تهران)

نمونه دادخواست دستور تخلیه ملک مسکونی

خواهان…

خوانده…

وکیل خواهان: زهرا شریفی وکیل پایه یک دادگستری

خواسته: ۱- صدور دستور تخلیه فوری ملک مسکونی. ۲- مطالبه اجور معوقه به مبلغ هیجده میلیون تومان از تاریخ… لغایت اجرای حکم. ۳- مطالبه وجه التزام تاخیر در تخلیه به مبلغ دوازده میلیون تومان ۴- توقیف مبلغ ودیعه تودیعی در صندوق دادگستری به میزان مطالبات خواهان. ۵- خسارات دادرسی شامل هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل.

ادله و منضمات دادخواست: تصویر کارت ملی، تصاویر مصدق سند مالکیت رسمی موجر، قرارداد اجاره، اظهارنامه

ریاست محترم دادگاه صلح

با سلام به استحضار می رساند: خواهان به موجب سند مالکیت شماره … مالک رسمی ششدانگ یک دستگاه آپارتمان مسکونی به پلاک ثبتی… واقع در … می باشد. در مورخ ۱۳۹۸/۴/۱۹ قرارداد اجاره به مدت یکسال با اجاره بهای ماهیانه … ریال تعیین گردید. با توجه به انقضای مدت اجاره و درخواست موکل مبنی بر تخلیه ملک به موجب اظهارنامه ارسالی شماره … لکن اقدامی از سوی خوانده جهت تخلیه صورت نگرفته است.

خوانده محترم اجاره بهای دو ماه آخر را نیز پرداخت ننموده است. ضمن اینکه در قرارداد بابت تاخیر در تخلیه روزانه… مبلغ وجه التزام توافق و تعیین شده است.

با توجه به مراتب فوق، درخواست رسیدگی و صدور دستور تخلیه فوری ملک مسکونی و محکومیت خوانده به پرداخت اجور معوقه و وجه التزام قراردادی تا زمان تخلیه کامل و خسارات دادرسی مورد استدعاست،. بدواً توقیف مبلغ ودیعه نزد اینجانب با سپرده در صندوق دادگستری بابت ضرر و زیان وارده مورد تقاضاست.  با احترام

نتیجه‌گیری

دستور تخلیه فوری ملک مسکونی به منظور حمایت از موجر در قانون موجر و مستاجر سال ۷۶ پیش‌بینی شده است.‌ در بسیاری مواقع، علیرغم اتمام مدت اجاره، مستاجر اقدامی جهت رفع تصرف از ملک استیجاری نمی‌کند. از این رو با امکان دستور فوری تخلیه، موجر می تواند هر چه سریعتر ملک خویش را تخلیه و رفع تصرف نماید. برای دریافت مشاوره در امور تخلیه ملک مسکونی و اعطای وکالت با شماره های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید.

دفتر وکالت و مشاوره حقوقی شریفی

سوالات متداول

۱- ظرف چه مدت می توان به دستور تخلیه ملک مسکونی اعتراض نمود؟

دستور تخلیه رای نیست که قابل اعتراض باشد. بلکه یک دستور است که به صورت قطعی صادر می شود و غیر قابل اعتراض است.

۲- آیا عدم تخلیه مستاجر در زمان مقرر جنبه کیفری دارد؟

وصف کیفری ندارد اما در صورت ادامه تصرفات مستاجر بعد از پایان مدت اجاره و بدون اذن، موجر می تواند حسب مورد خسارات قراردادی و اجرت المثل ایام تصرف را مطالبه نماید.

۳- اگر موجر وجه ودیعه را تودیع نکند آیا دستور تخلیه اجرا می شود؟

اجرای دستور تخلیه ملک مسکونی منوط به پرداخت مبلغ ودیعه است.