- انواع وصیت و آثار آن – وصایت - 2024-11-30
- نمونه رای پرداخت خسارت راننده مقصر به قیمت یوم الاداء - 2024-11-20
- اعتراض شخص ثالث اصلی (حکمی) و طاری - 2024-11-16
جرم ثبت ملک غیر از مصادیق جرائم علیه اموال و مالکیت است. جرمی خاص بوده و در حکم کلاهبرداری است. این جرم در مورد املاکی است که سابقه ثبت ندارند و از ابتدا درخواست ثبت می شوند. گاهی اوقات شخصی که مالکیتی نسبت به ملک ندارد به طور غیر قانونی آن را به نام خود تقاضا می کند.
در مواردی، متقاضی ثبت ملک غیر قبلاً مالک یا متصرف مال بوده ولی ملک را به نام خود ثبت می کند یا به مالک خیانت کرده و با ثالث تبانی می نماید.
در مواردی، متقاضی هیچ گونه سابقه تصرفی در ملک مورد ثبت ندارد ولی با قلمداد کردن خود به عنوان متصرف اقدام به آن می کند. در همه این موارد متقاضی مرتکب جرم شده و در حکم کلاهبردار محسوب می شود.
در این مقاله وکیل ملکی تهران جرائم مرتبط با ثبت ملک غیر و شرایط هر یک را بیان می کند.
همچنین شما می توانید برای مشاوره حقوقی، تنظیم دادخواست، شکواییه، لایحه دفاعیه، اظهارنامه و بررسی مدارک با ما در تماس باشید.
جرم تقاضای ثبت ملک توسط مالک قبلی یا وراث وی
فهرست مطالب
- جرم تقاضای ثبت ملک توسط مالک قبلی یا وراث وی
- جرم تقاضای ثبت ملک دیگری توسط امین
- جرم ثبت ملک غیر با خیانت یا تبانی با شخص ثالث
- جرم ثبت ملک غیر با متصرف قلمداد نمودن خود
- جرم ثبت ملک غیر با خودداری از تصریح حق مرتهن در اظهارنامه ثبتی
- مجازات جرم ثبت ملک غیر
- مرور زمان جرم ثبت ملک غیر
- مواد قانونی مرتبط
- سوالات متداول
ماده ۱۰۵ قانون ثبت چند فرض را مقرر نموده که در صورت تحقق هر یک از آنها جرم ثبت ملک غیر واقع می شود. این موارد در ماده ۱۰۶ نیز که در مورد وراث مالک در حکم کلاهبردار است، رعایت می شود.
رکن مادی جرم عبارتست از:
۱- متقاضی تقاضای ثبت ملکی را می کند که آن را سابقاً به دیگری انتقال داده است.
۲- ملک مورد ثبت قبلاً از مالکیت متقاضی خارج شده ولی با علم به آن تقاضای ثبت می کند.
۳- بعد از تقاضای ثبت، ملک را به دیگری انتقال داده با این حال سند مالکیت را به نام خود بگیرد.
۴- بعد از تقاضای ثبت، مالکیت ملک به نحوی از انحاء از متقاضی سلب شود ولی سند را به نام خود بگیرد.
۵- در مواردی که متقاضی ثبت قبلاً ملک را به دیگری انتقال داده ولی در اداره ثبت جهت تصدیق مالکیت دیگری علیرغم اخطار اداره ثبت حاضر نمی شود در عین حال درخواست سند مالکیت به نام خود نمی کند.
۶- انتقال ملک به دیگری در زمره معاملات رهنی و با حق استرداد نباشد.
بیشتر بدانید:
رکن معنوی جرم سوءنیت عام است. به موجب آن مرتکب قصد ارتکاب عمل مجرمانه را دارد. همچنین به طور عمدی و با علم به اینکه ملک موصوف سابقاً به دیگری منتقل شده، تقاضای ثبت می نماید.
این جرم جرمی آنی است و با ثبت ملک مرورزمان ثبت شکایت شروع می شود. جرمی مطلق است در نتیجه نیازمند حصول نتیجه نمی باشد.
جرم تقاضای ثبت ملک دیگری توسط امین
به موجب ماده ۱۰۷ قانون ثبت، چنانچه شخصی ملک دیگری را به طور امانی در تصرف خود داشته باشد و من غیر حق درخواست ثبت آن را به نام خود کند، جرم ثبت ملک دیگری توسط امین واقع می شود.
رکن مادی جرم عبارتست از:
▪︎ تقاضای ثبت ملک از سوی امین
▪︎ ملک مزبور سابقاً ثبت نشده باشد.
▪︎ با فعل مثبت جرم محقق می شود.
▪︎ مرتکب بایستی از طرف مالک قانونی امین ملک باشد.
▪︎ تقاضای ثبت ملک به نام خود نماید.
رکن معنوی جرم سوءنیت عام است. به موجب آن مرتکب قصد ارتکاب عمل مجرمانه را دارد. همچنین به طور عمدی و با علم به اینکه ملک موصوف به صورت امانت در تصرف است، جرم واقع می شود. جرم ثبت ملک غیر توسط امین جرمی آنی، مطلق، قابل گذشت و عمدی می باشد.
بیشتر بدانید:
جرم ثبت ملک غیر با خیانت یا تبانی با شخص ثالث
طبق ماده ۱۰۸ قانون ثبت، کسی که ملکی را به صورت امانت در اختیار دارد و با خیانت یا تبانی با دیگری تقاضای ثبت آن را به نام ثالث نماید جرم مزبور محقق می شود. اگر امین ملک را به نام خود ثبت کند مشمول ماده ۱۰۷ می گردد.
رکن مادی جرم عبارتست از:
▪︎ تقاضای ثبت ملک دیگری
▪︎ تحقق جرم با فعل مثبت
▪︎ ملک مزبور سابقه ثبت نداشته باشد.
▪︎ ملک متعلق به دیگری باشد.
▪︎ مرتکب از سوی مالک امین ملک باشد.
▪︎ مرتکب متقاضی ثبت ملک به نام خود نباشد.
▪︎ مرتکب از طریق خیانت یا تبانی با شخص دیگری اقدام کرده باشد.
رکن معنوی جرم سوءنیت عام است. به موجب آن مرتکب قصد ارتکاب عمل مجرمانه را دارد. همچنین به طور عمدی و با علم به اینکه ملک موصوف ملک غیر بوده و با تبانی با ثالث تقاضای ثبت می شود. در این جرم علاوه بر سوء نیت عام، باید سوءنیت خاص نیز محرز شود. سوءنیت خاص، خیانت یا تبانی برای بردن مال غیر است.
جرمی آنی، عمدی، قابل گذشت و مقید به نتیجه می باشد لذا در آن حصول نتیجه ضروری می باشد.
بیشتر بدانید:
جرم ثبت ملک غیر با متصرف قلمداد نمودن خود
طبق ماده ۱۰۹ قانون ثبت، اگر کسی خود را متصرف ملک قلمداد کند و ملکی که در تصرف دیگری بوده را به نام خود ثبت کند مرتکب جرم کلاهبرداری شده است.
رکن مادی جرم که با مجموع آنها عنصر فیزیکی جرم شکل می گیرد عبارتند از:
۱- تقاضای ثبت ملک از اداره ثبت
۲- ملک قبلاً ثبت نشده باشد.
۳- ملک در تصرف دیگری باشد.
۴- مرتکب خود را متصرف ملک قلمداد نموده باشد.
رکن معنوی جرم سوءنیت عام است. به موجب آن مرتکب قصد ارتکاب عمل مجرمانه را دارد. همچنین به طور عمدی و با علم به اینکه ملک موصوف در تصرف دیگری بوده، تقاضای ثبت ملک نماید.
جرمی آنی، مطلق، عمدی و قابل گذشت است.
شعبه ۵ دیوان عالی کشور در مورد جرم ثبت ملک غیر چنین رای داده است: ماده ۱۰۹ قانون ثبت به طور مطلق می گوید “هر کس نسبت به ملکی که در تصرف دیگری بوده و خود را متصرف قلمداد کرده و تقاضای ثبت کند…” و فقط اختلاف راجع به حدود از حکم ماده مزبور به موجب جمله اخیر آن استثناء شده و اطلاق عبارت ماده شامل[ درخواست ثبت ششدانگ ملک مشاع از طرف کسی که مالک تمام ششدانگ نبوده] نیز خواهد بود والا لازم می آید مالک قسمتی از ملک مشاع بر خلاف واقع خود را نسبت به تمام آن ملک متصرف وانمود و تقاضای ثبت آن را بکند و ملک به نام او ثبت شود و مالک و متصرف حقیقی نه از طریق حقوقی و نه از راه جزائی حق دعوی و تعقیب نداشته باشد و حال آنکه فلسفه وضع ماده مزبور برای جلوگيری از این قبیل موارد و حفظ حقوق متصرف ملک و صیانت احترام قانونی متصرف بوده است.
بیشتر بدانید:
با توجه به رای دیوان عالی کشور، اگر متقاضی با شخص یا اشخاص دیگری مشاعاً مالک ششدانگ ملک باشند و درخواست ثبت ملک غیر نماید، جرم این ماده محقق می شود. نتیجه اینکه جرم مزبور فقط در مورد مالکیت ششدانگ ملک نیست. بلکه ممکن است در خصوص مالکیت مشاعی نیز واقع شود.
اگر فردی به استناد نوشته ای خود را وصی معرفی نماید و تقاضای ثبت ملکی کند جرمی مرتکب نشده است. همچنین در مورد ملکی که ورثه ای است و احدی از وراث یا دیگری خود را متصرف قلمداد نموده و تقاضای ثبت آن را به نام خود نماید مشمول این ماده خواهد بود.
شعبه ۲ دیوان عالی کشور در خصوص عدم امکان قرار اناطه در رسیدگی به جرم ثبت ملک غیر چنین اظهارنظر کرده است:
اگر کسی متهم به تقاضای ثبت ملک متصرفی غیر بوده و طبق ماده ۱۰۹ قانون ثبت اسناد مورد تعقیب واقع گردد، چون رسیدگی به حق مالکیت در دادگاه حقوقی به لحاظ ثبت ملک به نام متهم غیر ممکن است و می بایست در دادگاه کیفری به اموری که از مبانی تقصیر یا برائت متهم محسوب است رسیدگی شود از این رو احاطه امر کیفری به احراز حق مالکیت شاکی در دادگاه حقوقی بی وجه است و ماده ۱۷ قانون آیین دادرسی کیفری راجع به اناطه ناظر به مواردی است که طرح دعوای حق مالکیت در دادگاه حقوقی و رسیدگی به آن مانع قانونی نداشته باشد و به عبارت آخری دعوی در آن دادگاه قابل استماع باشد.
جرم ثبت ملک غیر با خودداری از تصریح حق مرتهن در اظهارنامه ثبتی
طبق ماده ۱۱۶ قانون ثبت، اگر مالک ملک را به رهن گذارد پس از آن اظهارنامه ثبتی جهت ثبت ملک تقدیم کند ملزم است به حق مرتهن یا انتقال گیرنده در اظهارنامه تصریح نماید. در غیر این صورت و عدم تصریح، در حکم کلاهبردار محسوب می شود.
رکن مادی جرم عبارتست از:
۱- تقاضای ثبت ملک
۲- جرم با فعل مثبت صورت می گیرد.
۳- ملک مزبور اعم از رهنی یا منتقل شده، به موجب ماده ۳۳ قانون ثبت باشد.
۴- مرتکب جرم باید راهن یا انتقال دهنده باشد.
۵- مرتکب حق مرتهن یا انتقال گیرنده را در اظهارنامه ثبت ملک قید نکرده باشد.
۶- مرتهن یا انتقال گیرنده حق قانونی خود را مطالبه کرده باشد.
۷- مطالبه، ظرف یکسال از تاریخ انقضای مدت حق استرداد یا رهن به وسیله اظهارنامه واقع شود.
۸- مرتکب ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه حق مرتهن یا انتقال گیرنده را نپرداخته باشد.
رکن معنوی جرم سوءنیت عام است. به موجب آن مرتکب قصد ارتکاب عمل مجرمانه را دارد. همچنین به طور عمدی و با علم به اینکه ملک موصوف رهنی است یا منتقل شده جرم واقع شود.
در جرم مزبور، علاوه بر سوء نیت عام، باید سوءنیت خاص نیز محرز شود. سوءنیت خاص، قصد بردن حق مرتهن یا انتقال گیرنده است.
جرمی آنی، عمدی، قابل گذشت و مقید به حصول نتیجه می باشد.
بیشتر بدانید:
مجازات جرم ثبت ملک غیر
جرایم ثبت ملک غیر در حکم کلاهبرداری بوده و مجازات آنها، مجازات کلاهبرداری طبق ماده ۱ قانون تشدید مجازات مرتکبین اختلاس، ارتشا و کلاهبرداری می باشد. در دسته بندی مجازات ها، جرم درجه پنج بوده و مجازات آن حبس تعزیری از شش ماه تا سه سال و نیم است.
مرور زمان جرم ثبت ملک غیر
طبق قانون کاهش مجازات حبس تعزیری مصوب ۱۳۹۹، جرم ثبت ملک غیر، قابل گذشت بوده و مرور زمان شکایت یکسال از تاریخ ثبت یا یکسال از تاریخ اطلاع از ثبت ملک می باشد.
اگر شکایت بعد از یکسال ثبت شود، شاکی باید ابتدا عدم اطلاع از ثبت یا عدم امکان شکایت را ضمن شکوائیه ثابت کند. در غیر این صورت شکایت مطروحه مشمول مرور زمان می گردد.
جهت دریافت مشاوره تخصصی و اعطای وکالت با شماره های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید.
مواد قانونی مرتبط
ماده ۱۰۵ قانون ثبت: جز در مورد مذکور در ماده ۳۳ (راجع به بیع شرط و امثال آن) هر کس تقاضای ثبت ملکی را بنماید که قبلاً به دیگری انتقال داده یا با علم به اینکه به نحوی از انحا قانونی سلب مالکیت از او شده است تقاضای ثبت نماید، کلاهبردار محسوب می‌شود و همچنین است اگر در موقع تقاضا مالک بوده ولی در موقع ثبت ملک در دفتر ثبت املاک، مالک نبوده و مع‌هذا سند مالکیت بگیرد یا سند مالکیت نگرفته ولی پس از اخطار اداره ثبت، حاضر برای تصدیق حق طرف نباشد.
ماده ۱۰۶ قانون ثبت: مقررات فوق در مورد وارثی نیز جاری است که با علم به انتقال ملک از طرف مورث خود یا با علم به اینکه به نحوی از انحای قانونی سلب مالکیت از مورث او شده بوده است تقاضای ثبت آن ملک یا تقاضای صدور سند مالکیت آن ملک را به اسم خود کرده و یا مطابق قسمت اخیر ماده فوق پس از اخطار اداره ثبت رفتار نکند. در تمام این موارد علم وارث باید به وسیله امضا یا مهر و یا نوشته به خط او محرز شود.
ماده ۱۰۷ قانون ثبت: هر کس به عنوان اجاره یا عمری یا رقبی یا سکنی و یا مباشرت و به طور کلی هر کس نسبت به ملکی امین محسوب بوده و به عنوان مالکیت تقاضای ثبت آن را بکند، به مجازات کلاهبردار محکوم خواهد شد.
ماده ۱۰۸ قانون ثبت: هر‌گاه شخصی که ملک را به یکی از عناوین مذکوره در فوق متصرف بوده، شخصاً تقاضای ثبت ننموده ولی به واسطه خیانت یا تبانی او، ملک به نام دیگری به ثبت برسد به طریق ذیل عمل خواهد شد:
الف- اگر کسی که ملک به اسم او ثبت شده مشمول مقررات یکی از مواد ۱۰۵ و ۱۰۶ و ۱۰۹ باشد شخص او و امین هر دو به عنوان مجرم اصلی به مجازات کلاهبردار محکوم شده و نسبت به خسارات مدعی خصوصی متضامناً مسئول خواهند بود.
ب- هر‌گاه کسی که ملک به نام او به ثبت رسیده مشمول هیچ یک از مقررات مواد ۱۰۵ و ۱۰۶ و ۱۰۹ نباشد شخص مزبور به هیچ عنوان اعم از حقوقی و جزایی قابل تعقیب نیست ولی امین به عنوان مجرم اصلی تعقیب و مطابق ماده ۲۳۸ قانون مجازات عمومی محکوم شده و به علاوه برای جبران خسارت صاحب ملک، در توقیف خواهد ماند. در صورتی که در ظرف پنج سال نتوانست با تادیه خسارت یا از طریق دیگر رضایت مدعی خصوصی را فراهم سازد وزیر عدلیه از مقام سلطنت، عفو او را استدعا می‌کند.
ماده ۱۰۹ قانون ثبت: هر کس نسبت به ملکی که در تصرف دیگری بوده خود را متصرف قلمداد کرده و تقاضای ثبت کند کلاهبردار محسوب می‌شود. اختلاف تراجع به تصرف در حدود، مشمول این ماده نیست.
ماده ۱۱۶ قانون ثبت: در مورد املاکی که به رهن یا به یکی از عناوین مذکوره در ماده ۳۳ انتقال داده شده، راهن یا انتقال‌دهنده مکلف است حق طرف را در ضمن اظهارنامه خود قید نماید. در صورتی که راهن یا انتقال‌دهنده به این تکلیف عمل ننموده مرتهن یا انتقال‌گیرنده می‌تواند تا یک سال از تاریخ انقضای مدت حق استرداد یا رهن، به وسیله اظهارنامه رسمی حق خود را مطالبه کند. هر‌گاه در ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه، راهن یا انتقال‌دهنده حق طرف را نداد، کلاهبردار محسوب و با رعایت مواد ۱۱۱ و ۱۱۲ و ۱۱۳ مطابق ماده ۱۱۴ با او رفتار خواهد شد.
اگر اخطار قبل از انقضای مدت حق استرداد و یا رهن به عمل آمده باشد، راهن یا انتقال‌دهنده وقتی مجرم خواهد بود که در صورت بقای ملک به ملکیت او، حق طرف را تا ده روز پس از ابلاغ اظهارنامه در اداره ثبت تصدیق ننماید و در صورتی که ملک به ملکیت او باقی نباشد، وقتی مجرم محسوب خواهد شد که تا ده روز پس از انقضای مدت حق استرداد یا رهن، حق مرتهن یا انتقال‌گیرنده را تادیه نکند.
تبصره – مرتهن یا انتقال‌گیرنده که در ظرف مدت یک سال، اخطار مذکور در فوق را نکرد مادام که مرور زمان منقول شامل طلب او نشده، حق مطالبه طلب خود را خواهد داشت.
سوالات متداول
۱- جرم ثبت ملک غیر جرم عمومی است یا خصوصی؟
جرم عمومی است. چون ثبت رسمی ملک مربوط به قواعد آمره و نظم عمومی می باشد.
۲- مجازات تبعی جرم چیست؟
با اثبات جرم، محکوم علیه دو سال از حقوق اجتماعی محروم می شود.
۳- آیا جرم ثبت ملک غیر مجازات شروع به جرم دارد؟
مجازات شروع به جرم دارد و آن زندان یا شلاق یا جزای نقدی درجه شش است.
