- انواع وصیت و آثار آن – وصایت - 2024-11-30
- نمونه رای پرداخت خسارت راننده مقصر به قیمت یوم الاداء - 2024-11-20
- اعتراض شخص ثالث اصلی (حکمی) و طاری - 2024-11-16
هر شخصی نسبت به ملک خود مالک عین و منافع آن می باشد مگر منافع (سرقفلی) ملک را به دیگری انتقال داده باشد. طبق ماده ۲۹ قانون مدنی، مالکیت شامل عین و منافع مال می شود.
با اجاره ملک تجاری اگر قرارداد با سرقفلی باشد، مستاجر مالک منافع و سرقفلی آن می شود. اجزای تشکیل دهنده ملک عبارت است از عرصه، اعیان و منافع آن.
عرصه به معنی زمین، اعیانی یعنی ساخت روی زمین و منافع به استفاده و استیفاء از ملک گفته می شود.
در ادامه وکیل سرقفلی تفاوت مالکیت و سرقفلی را بیان می کند.
همچنین شما می توانید برای مشاوره حقوقی، تنظیم دادخواست، شکواییه، لایحه دفاعیه، اظهارنامه و بررسی مدارک با ما در تماس باشید.
مالکیت چیست؟
حق مالکیت کامل ترین حق عینی است که فرد نسبت به ملک دارد و به موجب آن می تواند هر گونه تصرفی در مال خود نماید. حقی است که در برابر همه قابل استناد بوده و هیچ کس جز در موارد قانونی حق تعرض به آن را ندارد.
بیشتر بدانید:
مالک محل تجاری با توجه به مالکیتی که نسبت به عرصه و اعیان ملک دارد، می تواند منافع آن را به صورت سرقفلی به مستاجر واگذار کند.
ادعای سرقفلی وفتی قابل طرح است که مالک عین و سرقفلی دو شخصیت متفاوت باشند. در صورتی که مالک، منافع ملک تجاری را در تصرف خود داشته باشد سرقفلی معنا پیدا نمی کند.
سرقفلی چیست؟
سرقفلی وجهی است که مستأجر در ابتدای اجاره محل تجاری علاوه بر اجاره بها، به موجر پرداخت می کند. در مواردی که به موجب قرارداد اجاره محل تجاری، حق واگذاری به دیگری از مستاجر سلب نشده است، مستاجر اول در مدت اجاره، در قبال تخلیه و انتقال سرقفلی به مستاجر دوم، می تواند از وی سرقفلی دریافت کند.
بیشتر بدانید:
از سوی دیگر ممکن است، مستاجر از امتیازاتی که به نفع وی ضمن عقد مقرر شده چشم پوشی کند، در این صورت بابت اسقاط امتیازات مذکور و تخلیه ملک، از مستاجر بعدی حق سرقفلی دریافت خواهد داشت.
امتیازات مزبور عبارتند از:
۱- تا زمانی که عین مستاجره در تصرف مستاجر است مالک حق افزایش اجاره بها را نداشته باشد؛
۲- در مدت تصرف مستاجر، مالک حق تخلیه عین مستاجره را ندارد؛
۳- مالک هر ساله عین مستاجره را با همان مبلغ زمان قرارداد به مستاجر واگذار نماید؛
سرقفلی مال غیر منقول تبعی است که دارای دو چهره منقول و غیرمنقول می باشد. منقول به لحاظ وجهی است که ابتدای اجاره از سوی مستاجر پرداخت می شود.
وصف غیر منقول از نظر بالا رفتن ارزش ملک تجاری و موقعیت آن در طول مدت تصرف می باشد. در کل، وجه غیر منقول آن نسبت به وجه منقول غلبه دارد.
تفاوت مالکیت با سرقفلی
▪︎ مالکیت به حق عینی نسبت به ملک استیجاری گفته می شود. اما سرقفلی، مالکیت منافع ملک تجاری در جهت افزایش موقعیت تجاری آن می باشد.
▪︎ حق مالکیت به راحتی از سوی مالک آن قابل نقل و انتقال است. در سرقفلی اگر حق واگذاری از مستاجر سلب نشده باشد، در طول مدت قرارداد قابل انتقال است.
بیشتر بدانید:
▪︎ شخص با خرید ملک، مالک مبیع می شود. به عبارتی انتقال مالکیت از مقررات آمره بوده و مقتضای ذات عقد بیع و هرگونه عقد ناقله می باشد. اما در سرقفلی، مالک می تواند با سرقفلی یا بدون آن ملک را برای مدت مشخص یا بدون مدت اجاره دهد.
▪︎ ارزش سرقفلی حدود ۸۰ درصد ارزش کل ملک است. در حالیکه ارزش عرصه و اعیان محل تجاری بسیار کمتر از این ارزیابی می شود.
جهت دریافت مشاوره تخصصی در امور سرقفلی و اعطای وکالت با شماره های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید.
سوالات متداول
۱- در اجاره ای که با سرقفلی است اجاره بها چه میزان تعیین می شود؟
قراردادی که با دریافت سرقفلی منعقد می شود اجاره بهای آن کمتر از اجاره های بدون سرقفلی است.
۲- آیا سرقفلی به صورت مشاعی امکانپذیر است؟
ممکن است، چند نفر مشاعاً مالک سرقفلی محل تجاری باشند. در این حالت هر یک به نسبت سهامشان شریک می باشد.
۳- به منظور برآورد سرقفلی به قیمت روز چه مواردی در نظر گرفته می شود؟
ملک تجاری با توجه به مساحت، مرغوبیت، شهرت تجاری، نوع تجارت و سایر عوامل موثر مورد ارزیابی واقع می شود.
