- انواع وصیت و آثار آن – وصایت - 2024-11-30
- نمونه رای پرداخت خسارت راننده مقصر به قیمت یوم الاداء - 2024-11-20
- اعتراض شخص ثالث اصلی (حکمی) و طاری - 2024-11-16
دعاوی تصرف عدوانی، خلع ید و تخلیه علیرغم شباهت‌هایی که با یکدیگر دارند دارای تفاوت‌هایی هستند که لازم است دانسته شود. تصرف عدوانی، تخلیه و خلع ید دعاوی مختص اموال غیرمنقول مانند خانه، مغازه و زمین هستند. بنابراین در مورد اموال منقول مانند خودرو نمی‌توان این دعاوی را بکار گرفت که تفاوت مهم سه دعوی در این خصوص است. دادگاه صالح در هر سه مورد، دادگاه محل وقوع ملک است.
در ادامه وکیل ملکی تهران تفاوت دعوی تصرف عدوانی، تخلیه و خلع ید و شیاهت‌های آنها را بیان می‌کند. بعلاوه جهت وکالت و اخذ مشاوره حقوقی، تنظیم اظهارنامه، دادخواست، شکواییه، لایحه دفاعیه و بررسی مدارک از طریق شماره‌های درج‌شده در سایت با ما در ارتباط باشید.
تعریف دعوی تصرف عدوانی، خلع ید و تخلیه
با تعریف و شمردن ارکان قانونی دعاوی تصرف عدوانی، تخلیه و خلع ید، تفاوت‌های سه دعوی ملکی تا حدودی در معانی آنها نهفته است.
تصرف عدوانی عبارت است از اینکه شخصی ملکی را بدون رضایت متصرف قبلی، تحت تصرف خود بگیرد. دعوی تصرف عدوانی وقتی اقامه می‌شود که اولاً ملک سابقاً در تصرف خواهان بوده باشد؛ ثانیاً در حال حاضر خوانده ملک را در تصرف خود گرفته باشد؛ ثالثاً تصرفات خوانده غیر قانونی و بدون رضایت متصرف سابق باشد.
برای تحقق دعوی تصرف عدوانی سه شرط لازم است: ۱- سابقه تصرفات قانونی خواهان؛ ۲- تصرف فعلی خوانده؛ ۳- عدوانی و غیرقانونی بودن تصرفات خوانده. این سه شرط بایستی در دعوی رفع تصرف عدوانی اثبات گردد. در مورد جرم تصرف عدوانی، اثبات این سه شرط لازم نیست. ولی شاکی باید سند رسمی مالکیت ملک مورد تصرف را به دادگاه صلح که به دعاوی مزبور رسیدگی می‌کند، ارائه دهد. تصرف عدوانی از دو جنبه حقوقی و کیفری قابل پیگیری است. یکی از موارد رایج وقوع اختلاف در مشاعات ساختمان دعوی تصرف عدوانی، مزاحمت و ممانعت از حق می‌باشد.
در تخلیه، مستاجر به موجب قرارداد اجاره، مالک منافع مورد اجاره می شود. از ابتدا تا تمام شدن مدت اجاره، مستاجر حق تصرف و بهره‌برداری از منافع ملک را دارد. با پایان مدت، اگر قرارداد اجاره تمدید نشود، مستاجر ملزم به تخلیه عین‌مستاجره می‌باشد.
در بسیاری موارد، با وجود اتمام مدت اجاره و عدم رضایت مالک بر ادامه قرارداد، مستاجر اقدامی جهت تخلیه ملک نمی‌کند. بنابراین موجر ناچار به اقامه دعوی تخلیه می‌گردد. دعوی تخلیه ملک مسکونی از سوی مالک به معنای عدم رضایت وی بر ادامه تصرفات مستاجر است که پس از انقضای مدت اجاره مسکونی و تجاری بدون سرقفلی، درخواست می‌شود. در اجاره فاقد سرقفلی پس از پایان مدت، موجر تخلیه ملک تجاری را از دادگاه صلح محل ملک تقاضا می‌کند.
با پایان مدت اجاره، اگر طرفین توافق بر ادامه قرارداد داشته باشند، تمدید می‌گردد. در صورت عدم تمدید و عدم رضایت موجر بر ادامه تصرفات، مستاجر موظف است تخلیه کند. چنانچه مستاجر بدون تمدید قرارداد به تصرفات خود ادامه دهد، موجر می‌تواند از طریق دادگاه صلح محل ملک، تخلیه عین مستاجره را درخواست کند در صورتی که اجاره نامه مکتوب با امضای دو شاهد تنظیم شده باشد.
رسیدگی به دادخواست تخلیه اماکن مسکونی، فوری است در این دعوی رای صادر نمی شود بلکه دستور تخلیه صادر می شود که قطعی بوده و قابل تجدیدنظرخواهی نمی‌باشد.
خلع ید به این معناست که دیگری ملکی را بدون رضایت مالک رسمی در تصرف خود بگیرد. دعوایی است که مسبوق به رابطه قراردادی یا توافقی بین طرفین نمی‌باشد و تصرفات خوانده غیرقانونی است. مبنای این دعوا عدوانی و غیرقانونی بودن تصرفات خوانده است. اگر قرارداد یا هر نوع توافقی بین طرفین وجود داشته باشد، دعوی خلع ید قابل رسیدگی نمی‌باشد.
برای اقامه خلع ید، خواهان باید مستند دعوا را که سند مالکیت وی است را ضمیمه دادخواست نماید. که این مورد از تشابهات خلع ید و تخلیه می‌باشد. ممکن است، دعوی خلع ید در مورد ملکی باشد که یک مالک دارد و مفروزی است یا ملکی که بیش از یک مالک دارد و مشاعی است مانند ملک ورثه‌ای. در خصوص هر یک برای بیرون کردن متصرف، دعوی مناسب مطرح می‌گردد.
مقایسه دعوی تصرف عدوانی، تخلیه و خلع ید
دعاوی تصرف عدوانی، خلع ید و تخلیه ید دارای تفاوت‌هایی هستند که در ادامه می‌آیند.
تفاوت اول: دعوای تصرف عدوانی از نظر حقوقی و کیفری قابل پیگیری است. اما دعاوی خلع ید و تخلیه فقط از نظر حقوقی قابل شکایت هستند.
تفاوت دوم: مرجع صالح برای صدور دستور تخلیه و دعوی تصرف عدوانی (حقوقی و کیفری) دادگاه صلح محل ملک است. ولی دادگاه صالح رسیدگی به دعوی خلع ید با توجه به میزان تقویم خواهان در دادخواست مشخص می‌شود. اگر دعوی تا یک میلیارد ریال تقویم شود دادگاه صلح، چنانچه تقویم خواسته بیش از یک میلیارد ریال باشد، رسیدگی به دعوی خلع ید در صلاحیت دادگاه عمومی محل ملک است.
در مورد دستور تخلیه ملک مسکونی و تجاری (بدون سرقفلی)، اگر قرارداد اجاره رسمی باشد، صدور دستور تخلیه و صدور اجرائیه از طریق دفترخانه تنظیم کننده سند و اداره ثبت محل ملک انجام می‌شود.
تفاوت سوم: در تصرف عدوانی، شخصی بدون قرارداد و عدواناً و با زور ملکی که در تصرف دیگری است را تحت تصرف خود می‌گیرد. در خلع ید، شخصی بدون قرارداد، ملک متعلق به دیگری را تحت تصرف و استیلاء خود می‌گیرد. در تخلیه پس از پایان مدت قرارداد اجاره، ملک با وجود عدم رضایت مالک همچنان در تصرف مستاجر باقی می‌ماند.
تفاوت چهارم: در تصرف عدوانی و خلع ید رای صادر می‌شود و قابل تجدیدنظرخواهی است. در تخلیه دستور صادر می‌شود که قطعی و غیر‌قابل تجدید نظر‌خواهی است.
تفاوت پنجم: در تصرف عدوانی و خلع ید، بدون وجود قرارداد و با اثبات عدوانی بودن تصرفات خوانده، دعوی اقامه می‌شود. در تخلیه بایستی قرارداد اجاره که به امضای دو شاهد رسیده ضمیمه دادخواست گردد.
تفاوت ششم: دعوی تصرف عدوانی حقوقی به موجب مواد ۱۵۸ تا ۱۷۷ قانون آیین دادرسی مدنی به طور شکلی نه ماهوی رسیدگی می‌شود. دعوی خلع ید ماهیتی رسیدگی شده و تابع مقررات غصب طبق مواد ۳۰۸ به بعد قانون مدنی است. دعوی تخلیه مطابق قانون موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ و ماده ۲ آن و آیین‌نامه اجرایی آن و قانون مدنی رسیدگی می‌شود.
تفاوت هفتم: دعوی تصرف عدوانی و تخلیه غیرمالی هستند. دعوی خلع ید، دعوای مالی است که هزینه دادرسی بر اساس ارزش منطقه‌ای ملک محاسبه می‌شود.
تفاوت هشتم: در دعوی تصرف عدوانی باید سبق تصرف خواهان و تصرف فعلی خوانده و عدوانی بودن تصرف ثابت شود بدون اینکه نیاز به سند مالکیت باشد. در خلع ید خواهان باید سند مالکیت خود را اعم از مالکیت ششدانگ یا مشاعی را ضمیمه دعوی کند. در دستور تخلیه، قرارداد اجاره و سند مالکیت ضمیمه دادخواست می‌شود.
علاوه بر تفاوت، دعاوی تصرف عدوانی، خلع ید و تخلیه دارای تشابهاتی هستند که عبارتند از:
▪︎ هر سه دعوی در مورد اموال غیرمنقول و ملک مطرح می‌شوند.
▪︎ در هر سه، تصرفات متصرف از ابتدا یا در ادامه عدوانی و غیرقانونی است.
اجرت‌المثل در دعوی تصرف عدوانی، تخلیه و خلع ید
دعاوی تصرف عدوانی، خلع ید و تخلیه به دلیل تصرفات غیرقانونی متصرف اقامه می‌گردد. چون مالک در مدت تصرف غیر، محروم از استفاده و بهره‌برداری از ملک خود می‌شود، بنابراین می‌تواند از متصرف غیرقانونی اجرت‌المثل ایام تصرف را مطالبه نماید.
اجرت‌المثل خسارت است که متصرف غیرقانونی بابت استفاده از ملک در مدت تصرف غیرقانونی، به مالک رسمی پرداخت می‌نماید. چون مبلغ اجرت‌المثل در زمان دادخواست مشخص نیست، دادگاه از طریق کارشناس رسمی دادگستری میزان آن را برآورد و حکم به پرداخت آن صادر می‌نماید.
علاوه بر دریافت خسارت و اجرت‌المثل در دعوی تصرف عدوانی و خلع ید و تخلیه، اگر متصرف در زمان تصرف بنا ساخته یا درختی کاشته یا زراعت کرده باشد، متصرف سابق یا مالک می‌تواند قلع و قمع بنا و مستحدثات را از دادگاه تقاضا کند. چنانچه مستاجر، بنا و اعیانی در ملک استیجاری بدون اجازه موجر احداث نموده باشد، موجر ضمن تخلیه، حق قلع و قمع مستحدثات را خواهد داشت.
نمونه آرای تصرف عدوانی
◇ مطالبه اجرت المثل ایام تصرف فرع بر احراز مالکیت رسمی خواهان بر آن ملک می باشد و اسناد عادی مشعر بر مالکیت بنابر قانون ثبت، مثبت مالکیت نیستند، لذا خواهان مالک تلقی نشده و قرار عدم استماع دعوی صادر می گردد.
( دادنامه ۹۱۰۹۹۷۰۲۲۱۳۰۱۱۰۴ – ۹۱/۸/۲۴ شعبه ۱۳ دادگاه تجدیدنظر تهران)
◇ در دعوی رفع تصرف عدوانی موضوع رسیدگی صرفاً سبق تصرف خواهان و لحوق تصرفات خوانده بوده و رسیدگی به دلیل مالکیت وجهی ندارد. بنابراین دعوی تصرف عدوانی به استناد سند عادی قابل رسیدگی است زیرا در این دعاوی مالکیت و ارائه اصل سند آن صرفاً دلیل بر سبق تصرف است. در دعوی رفع تصرف عدوانی، صرف وجود روابط استیجاری فی مابین خواندگان مانع از پذیرش این دعوی نیست.
(دادنامه ۹۵۰۹۹۷۰۲۲۱۸۰۰۳۷۳ – ۹۵/۳/۱۸ شعبه ۱۸ دادگاه تجدیدنظر تهران)
کلام آخر
دعوی تصرف عدوانی، خلع ید و تخلیه دعاوی ملکی و ناشی از تصرف غیرقانونی دیگری در ملک دیگری است که هر یک بر اساس مقررات و قواعد خاص خود مطرح می‌شوند. در مورد این دعاوی توجه به قرارداد و تراضی طرفین و رضایت یا عدم رضایت مالک نسبت به تصرفات متصرف ضروری است. چنانچه به وکیل ملکی نیاز دارید جهت اعطای وکالت و حل مشکل حقوقی خود با شماره‌های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس برقرار نمایید.
دفتر وکالت و مشاوره حقوقی شریفی
سوالات متداول
۱- آیا هزینه دادرسی در دعوی تصرف عدوانی بر اساس قیمت منطقه‌ای است؟
دعاوی تصرف شامل تصرف عدوانی و مزاحمت ملکی و ممانعت از حق، غیرمالی هستند.
۲- آیا یکی از ورثه می‌تواند دعوی خلع ید مشاعی بر علیه متصرف اقامه کند؟
اگر ملک مورد تصرف رسماً به نام مورث باشد هر یک از وراث قانونی می‌توانند دعوی خلع ید اقامه نمایند.
۳- منشا حقوقی دعاوی تصرف عدوانی، خلع ید و تخلیه چیست؟
منشا دعوی خلع ید و تصرف عدوانی غیر‌قراردادی و منشأ دعوی تخلیه، قرارداد و تراضی طرفین است.
