- دعوی خلع ید به استناد سند عادی - 2025-02-19
- دعوی خلع ید زمین کشاورزی - 2025-02-17
- شرایط تحقق ارث - 2025-02-15
تغییر شغل مستاجر یکی از موارد فسخ قرارداد اجاره ملک و تخلیه سرقفلی است. قراردادهای تجاری که تابع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ هستند، معمولاً شغل دایر در محل کسب تعیین می‌شود. در این صورت اگر مستاجر در طول مدت اجاره به هر دلیل تغییر شغل دهد، موجر می‌تواند قرارداد سرقفلی را فسخ و تخلیه عین مستاجره را از دادگاه درخواست نماید. با تغییر شغل و اثبات آن در دادگاه، حق کسب و پیشه و تجارت مستأجر ساقط و از بین می‌رود. در ادامه وکیل ملکی در تهران تغییر شغل، تخلیه و آثار آن را بیان می‌کند.
تغییر شغل مستاجر در اجاره محل کسب
فهرست مطالب
مقررات راجع به تغییر شغل مستاجر فقط در قراردادی که تابع قانون ۵۶ است رعایت می‌شود. قراردادهایی که تا تاریخ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶/۵/۲۶ تنظیم شده‌اند تابع قانون اجاره ۵۶ می‌باشند. طبق بند ۷ ماده ۱۴ قانون ۵۶: در موارد زیر موجر می‌تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.
…”۷- در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هر‌گاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر‌دهد مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.”
ماده ۱۴ قانون موجر و مستاجر ۵۶، موارد تخلف مستاجر سرقفلی و حق فسخ و تخلیه از سوی مالک را بیان نموده است. به موجب بند ۷ آن، تغییر شغل سرقفلی موجب ایجاد حق فسخ و تخلیه توسط موجر می‌گردد. به این دلیل که در اجاره قانون ۵۶، مالک حق تخلیه سرقفلی را جز در مواردی که در قانون به آن تصریح شده را ندارد. لذا با تعیین شغل محل کسب ضمن قرارداد اجاره یا به هر شکل مورد توافق فی‌مابین، حق تغییر شغل از مستاجر سلب می‌شود مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.
مستاحر نمی‌تواند تغییر شغل محل کسب یا تغییر نحوه استفاده از آن را از دادگاه مطالبه نماید. در رویه قضائی چنین خواسته‌ای مردود است. در این مورد اداره حقوقی قوه قضائیه در نظریه مشورتی شماره ۷/۷۰ – ۷۴/۱/۲۹ عنوان می‌کند: “در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ و ساير قوانين مربوط به آن موردي براي الزام موجر به اجازه تغيير شغل مستأجر پيش بيني نشده و با توجه به مندرجات اجاره نامه و حقوق قانوني موجر، اعطاي چنين اختياري به مستأجر، مجوز قانوني ندارد.”
در مواردی مستاجر تغییر شغل می‌دهد ولی با شرایطی بهتر از شغل قبلی. در این جا نیز به دلیل وقوع تخلف از سوی مستاجر و نقض قانون که اشتغال به شغل معین در قرارداد اجاره بوده است، باز هم تغییر شغل محقق می‌شود و حق تخلیه سرقفلی برای موجر و اسقاط حق کسب و پیشه و تجارت را برای مستاجر به همراه خواهد داشت.
مراحل دعوی تخلیه به استناد تغییر شغل
▪︎ دادگاه عمومی حقوقی محل ملک صلاحیت رسیدگی به دعوا را خواهد داشت.
▪︎ دعوا تخلیه سرقفلی به دلیل تغییر شغل، غیر مالی است و هزینه دادرسی معادل دعاوی غیر مالی که مبلغ کمی است پرداخت می‌شود.
▪︎ خواسته دعوی، فسخ قرارداد و تخلیه مورد اجاره (با ذکر مشخصات) به استناد تغییر شغل خوانده بعلاوه خسارات دادرسی شامل حق‌الوکاله وکیل و هزینه دادرسی است. اگر رابطه اجاره شفاهی باشد یا قرارداد موجود نباشد، اثبات رابطه استیجاری نیز به خواسته‌ها افزوده می‌شود.
▪︎ ضمایم دادخواست تغییر شغل و تخلیه سرقفلی شامل قرارداد اجاره، تامین دلیل مبنی بر تغییر شغل خوانده و سایر دلایل موجود می‌باشد.
تخلیه به دلیل تغییر شغل بخشی از مغازه
گاهی مستاجر سرقفلی اقدام به تغییر شغل بخشی از ملک مورد اجاره می‌نماید. به این طریق که با نصب دیوار کاذب و دو قسمت کردن مغازه، در بخش دیگر، شغلی که عرفاً مشابه شغل سابق نیست را دایر نماید. تغییر شغل سرقفلی در هر حال حق تخلیه ملک را به موجر می‌دهد، خواه نسبت به کل مورد اجاره یا بخشی از آن باشد. اداره حقوقی در نظریه مشورتی شماره ۷/۳۹۹۷ – ۱۳۷۶/۶/۲۵ مرقوم می‌دارد: “طبق مقررات بند (۷) ماده‌ی ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ تغییر شغل به هر مدت و نسبت به هر قسمت از مورد اجاره، موجب صدور حکم تخلیه است. مگر این که شغل جدید مشابه شغل قبلی باشد و تشخیص آن نیز به عهده‌ی دادگاه است.”
تخلیه به دلیل تغییر شغل یکی از مستاجرین
ممکن است چند مستاجر محل تجاری را مشترکاً اجاره نموده یا وراثتاً به آنها منتقل شده باشد و هر یک در قسمتی از مغازه به شغل معینی مشغول باشد. اگر یکی از مستاجرین برخلاف قرارداد، اقدام به تغییر شغل نماید. با توجه به اینکه مورد اجاره مجموعه تجزیه‌ناپذیر است و قابل افراز و تفکیک نمی‌باشد، تخلف احدی از مستاجرین حق تخلیه کل سرقفلی را بدون پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت به موجر خواهد داد.
در این صورت سایر مستاجرین که تخلف ننموده‌اند می‌توانند با استناد به قاعده تسبیب دادخواست مطالبه خسارات وارده را بر علیه مستاجر متخلف به دادگاه بدهند. تسبیب به این معناست که عاملی به طور غیر مستقیم موجب خسارت گردد. در مقابل تلف مال به معنای از بین بردن مال دیگری به طور مستقیم است مانند آتش زدن مال.
نمونه آرای تغییر شغل سرقفلی
◇ به لحاظ عدم قابلیت تجزیه و تفکیک حق کسب و پیشه و تجارت، دعوای تخلیه عین مستاجره به جهت تغییر شغل از ناحیه بعضی از مالکان مشاعی قابل پذیرش نمی باشد.
(دادنامه ۹۲۰۹۹۷۰۲۲۱۵۰۰۵۱۱ – ۹۲/۴/۲۹ شعبه ۱۵ دادگاه تجدیدنظر تهران)
◇ تغییر شغل اعم از اینکه توسط مستاجر یا نماینده یا کارگر یا وکیل یا هر شخص دیگری انجام شده باشد ولو با عدم رضایت مستاجر، مطابق قانون ۵۶ ایجاد حق درخواست تخلیه برای مالک می کند و تغییر وضع بعدی و وضع ید ثانوی مستاجر نسبت به مورد اجاره رافع تخلف و مانع استفاده موجر از حق تخلیه نخواهد بود.
(دادنامه ۹۳۰۹۹۷۰۲۲۳۲۰۰۸۵۱ – ۹۳/۷/۱۴ شعبه ۳۲ دادگاه تجدیدنظر تهران)
◇ در صورتی که موجر بطور مطلق اجازه تغییر شغل را به مستاجر داده باشد این اجازه صرفا ناظر بر یکبار تغییر شغل خواهد بود نه تجویز دفعات متعدد تغییر شغل.
(دادنامه ۹۳۰۹۹۷۰۲۲۰۴۰۱۱۵۸ – ۹۳/۸/۲۸ شعبه ۴ دادگاه تجدیدنظر تهران)
نمونه دادخواست تخلیه سرقفلی به دلیل تغییر شغل
خواهان…
خوانده…
وکیل خواهان: زهرا شریفی وکیل پایه یک دادگستری
خواسته: تقاضای فسخ اجاره مورخ ۱۳۶۵/۶/۱۸ و تخلیه سرقفلی یک باب مغازه به پلاک ثبتی… به دلیل تغییر شغل خوانده بعلاوه خسارات دادرسی.
ادله دادخواست: وکالتنامه الکترونیکی وکیل، سندمالکیت، اجاره نامه، تامین دلیل.
ریاست محترم دادگاه حقوقی
با سلام، به استحضار عالی می رساند: خواهان طبق سند اجاره مورخ ۱۳۶۵/۶/۱۸ ملک تجاری به پلاک ثبتی شماره … را به خوانده منتقل نموده است. شغل معین مندرج در اجاره نامه لوازم الکتریکی است. لکن اخیراً کاشف بعمل آمده خوانده تغییر شغل داده و تهیه غذا دایر نموده است. با تامین دلیل پیوست دادخواست، تخلف مستاجر محرز گشته است. لذا با توجه به مراتب فوق و مستنداً به بند ۷ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶، درخواست فسخ اجاره نامه و تخلیه مغازه بعلاوه خسارات دادرسی مورد استدعاست.
کلام آخر
یکی از طرق فسخ قرارداد اجاره قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶، تغییر شغل سرقفلی است. با وقوع تغییر شغل، موجر مجوز و حق تخلیه سرقفلی را حاصل می‌نماید. در این موارد حق کسب و پیشه و تجارت مستأجر ساقط می‌شود. جهت دریافت مشاوره و اعطای وکالت با شماره‌های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید.
دفتر وکالت و مشاوره حقوقی شریفی
سوالات متداول
۱- اگر شغل مورد اجاره از شغل‌های مزاحم باشد و شهرداری مانع فعالیت شود تکلیف چیست؟
شغل مزاحم موجب تعطیلی کارگاه و محل کسب توسط شهرداری می‌شود. بنابراین مستاجر یا باید در شغل مشابه آن فعالیت نماید که مزاحم نباشد یا رضایت موجر مبنی بر تغییر شغل را اخذ نماید.
۲- تفاوت سرقفلی با حق کسب و پیشه و تجارت چیست؟
سرقفلی مبلغی وجه است که مستأجر ملک تجاری در ابتدای اجاره به مالک پرداخت می‌کند و در زمان تخلیه موجر باید قیمت عادله روز آن را به مستاجر پرداخت کند. اما حق کسب و پیشه و تجارت حقی تدریجی است برای مستاجر و متصرف محل کسب که به مرور زمان با توجه به عواملی چون قدمت کسب، اعتبار و شهرت تجاری، مساحت مورد اجاره و سایر موارد موثر ایجاد می‌گردد.
۳- اگر مستاجر سرقفلی تغییر شغل دهد و دوباره به شغل قبلی بازگردد وضعیت چه می‌شود؟
با تغییر شغل، تخلف مستاجر سرقفلی ثابت شده و موجب تخلیه ملک و اسقاط حق کسب و پیشه و تجارت می‌گردد ولو مجدداً به شغل مذکور در عقد اجاره بازگردد.