- انواع وصیت و آثار آن – وصایت - 2024-11-30
- نمونه رای پرداخت خسارت راننده مقصر به قیمت یوم الاداء - 2024-11-20
- اعتراض شخص ثالث اصلی (حکمی) و طاری - 2024-11-16
هر یک از مالک و سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت دارای تعهداتی در قبال یکدیگر هستند. هر یک به موجب قرارداد مکلفند در موعد مقرر به تعهدات خود جامه عمل بپوشانند. ارزش روز‌افزون قیمت ملک در شرایط کنونی و تورم افسارگسیخته سبب شده مالکین به سوی ساخت‌و‌ساز روی آورده و برای این منظور با سازنده قرارداد مشارکت در ساخت منعقد نمایند. لذا با توجه به پیچیدگی روابط طرفین قرارداد و چندلایه بودن عقد مزبور، لازم است آگاهی لازم در این خصوص داشته باشیم.
در مقاله حاضر وکیل مشارکت در ساخت شرایط و تعهدات طرفین این قرارداد مشارکت در ساخت و ضمانت اجراهای آنها را بیان می‌کند. ضمن اینکه شما می توانید جهت وکالت، مشاوره حقوقی، تنظیم دادخواست، شکواییه، اظهارنامه، لایحه دفاعیه و بررسی مدارک اختلاف حقوقی خود با ما در تماس باشید.
سازنده و مالک در قرارداد مشارکت در ساخت
فهرست مطالب
مشارکت در ساخت قراردادی است که میان مالک (مالکین) زمین با سازنده (سازندگان) تنظیم می‌شود. به موجب آن، طرفین معامله نسبت به بنای ساخته شده بر روی زمین شریک می‌شوند ضمن اینکه تعهداتی در قبال یکدیگر برعهده می‌گیرند. با توجه به ماهیت مشارکتی بودن این عقد، درصد سود و تعهدات مشخص شده بین طرفین بر اساس ارزش ملک و آورده طرفین متفاوت است.
گاهی سود طرفین ۵۰ – ۵۰ و گاهی ۶۰ مالک و ۴۰ سازنده و یا بالعکس تعیین می‌شود. در قرارداد مشارکت در ساخت، سازنده متعهد می‌شود ملک را بر اساس زمان‌بندی مقرر، تخریب، ساخت، اتمام و تحویل مالکین آن دهد.
بیشتر بدانید:
سازنده ممکن است شخص حقیقی یا شخص حقوقی باشد. کسی که متعهد می‌شود بنای چند طبقه در زمین دیگری بسازد، لازم است دارای قدرت و اعتبار مالی مناسب جهت پیشبرد عملیات اجرایی و اتمام ساخت‌و‌ساز در زمان‌بندی تعیین شده باشد.
بدون پشتوانه مالی و اعتبارسنجی، با توجه به شرایط کنونی و عدم ثبات اقتصادی، مسلماً اجرای تعهدات موضوع قرارداد مشارکت در ساخت با دشواری همراه خواهد بود. در این قرارداد مالک کسی است که ملک موضوع ساخت در دفتر املاک اداره ثبت کلاً یا جزئاً به نام وی باشد. گاهی سازنده علاوه بر اینکه مشاعاً مالک زمین موضوع ساخت است، عملیات اجرایی و ساخت بنا را برعهده می‌گیرد.
ممکن است ششدانگ زمین دارای یک مالک و به طور مفروزی باشد یا ملک مشاع باشد و بیش از یک مالک داشته باشد که در این صورت مالکیت مالکان مشاعی است. در صورت اخیر همه صاحبان ملک باید موافق ساخت‌و‌ساز باشند. گاهی مالکین دو یا چند ساختمان کلنگی همجوار، به منظور ساخت بنا، اقدام به تجمیع می‌نمایند. در هر صورت آورده مالک، زمینی است که سازنده تعهد می‌کند بر روی آن چند واحد آپارتمان احداث نماید.
تعهدات سازنده
تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت عبارت است از:
۱- اخذ پروانه ساخت در موعد مقرر چنانچه بر عهده وی است.
۲- تامین اسکان مالک یا مالکین تا زمان تحویل واحد و پرداخت وجه بلاعوض بر اساس شرایط موجود.
۳- شروع به تخریب و عملیات گودبرداری و پی‌کنی پس از تخلیه ملک.
۴- ادامه عملیات ساخت‌و‌ساز طبق جدول زمان‌بندی در قرارداد و اجرای هر مرحله در زمان تعیین شده.
۵- استفاده از مصالح مورد توافق که مشخصات آنها در قرارداد ذکر شده است.
۶- عدم نقص یا عیب در ساخت بنا تا تکمیل واحد.
۷- تحویل به موقع واحد به مالک.
۸- اقدام به اخذ گواهی پایان‌کار صورت‌مجلس تفکیکی در موعد مقرر.
ضمانت اجرای تعهدات سازنده
در هر قراردادی طرفین برای عدم انجام تعهد یا تاخیر در آن ضمانت اجرا تعیین می‌کنند. در قرارداد مشارکت در ساخت نیز ضروری است طرفین ضمانت اجرای متناسب با خسارات وارده به مالک را در خصوص انجام به موقع تعهدات سازنده مشخص کنند.
معمولاً مبلغی به عنوان وجه التزام قرارداد مشارکت در ساخت در صورت تاخیر در انجام تعهدات سازنده توافق می‌گردد. در این صورت، ضرر‌و‌زیان قراردادی از بین‌برنده تعهدات متعهد نمی‌باشد. به عبارتی متعهد در صورت تاخیر، علاوه بر ایفای تعهد، از عهده خسارات وارده نیز می‌بایست برآید.
اخذ تضمین اجرای تعهد از سازنده
به دلیل اینکه ممکن است سازنده قرارداد مشارکت در ساخت به تعهدات خود در موعد مقرر عمل نکند، مالکی که در ابتدای قرارداد، ملک و سرمایه خود را در اختیار وی قرار می دهد، این حق را دارد بابت حسن اجرای تعهدات طرف مقابل از وی تضمین بگیرد.
تضمین مزبور می‌تواند به صورت ضمانت‌نامه بانکی، چک، سفته یا وثیقه ملکی باشد. تعیین هر یک بر اساس تراضی طرفین بوده و به شرایط و اوضاع و احوال، اعتبار مالی سازنده و سایر موارد بستگی دارد. بهترین نوع آن ضمانت‌نامه بانکی است چرا که دارنده آن را، از اثبات تخلف سازنده معاف می‌کند. معمولاً قرارداد مشارکت در ساخت، تضمین به صورت چکی اخذ می‌شود.
تعهدات مالک مشارکت در ساخت
تعهدات مالک در این قرارداد از قرار ذیل است:
۱- انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت با سازنده
۲- اخذ پروانه ساخت در زمان تعیین‌شده در صورتی که بر عهده مالک قرار گرفته باشد.
۳- اعطای وکالت کلی و رسمی به سازنده بلافاصله پس از امضای قرارداد، جهت انجام امور مربوط به شهرداری، اداره ثبت و سایر مراجع ذی‌ربط، به طوری که تا اتمام ساخت، نیازی به حضور مالک یا مالکین در مراجع مزبور نباشد.
۴- تخلیه کامل ملک در زمان مقرر در قرارداد و تحویل کل ملک به سازنده.
۵- حضور در دفترخانه اسناد رسمی پس از انجام هر مرحله از مراحل ساخت (فونداسیون، نازک‌کاری، سفیدکاری) طبق توافقات فیمابین جهت انتقال بخشی از ملک به عنوان سهم‌الشرکه سازنده.
۶- حضور در دفترخانه بابت انتقال رسمی واحد منتقل‌شده به نام پیش‌خریدار در صورت آماده بودن پایان‌کار شهرداری و صورت‌مجلس تفکیکی پس از اخذ استعلامات مربوطه.
ضمانت اجرای تعهدات مالک در مشارکت در ساخت
مالک (مالکین) که با سازنده قرارداد مشارکت در ساخت منعقد نموده است، متعهد است نسبت به تخلیه ملک در تاریخ مورد توافق اقدام نماید. طرفین ضمن قرارداد، جهت عدم انجام تعهدات یا تاخیر در تعهدات مالک ضمانت‌اجرا قرار می‌دهند. به عنوان نمونه، وجه‌التزام بابت تاخیر در ارائه پروانه ساخت اگر برعهده مالک است یا تخلیه به موقع ملک تعیین می‌گردد. تعیین خسارت قراردادی و مطالبه آن، اسقاط‌کننده تعهدات مالک نمی‌باشد.
بیشتر بدانید:
تعهدات مالک و سازنده در مقابل پیش‌خریدار
هر یک از مالک و سازنده علاوه بر اینکه در برابر یکدیگر تکالیفی دارند، در مقابل پیش‌خریدار نیز دارای تعهداتی هستند. سازنده متعهد است طبق قرارداد تنظیمی و شروط آن، واحد فروخته‌شده را تحویل پیش‌خریدار دهد. مالک مشارکت در ساخت نیز متعهد می‌شود پس از آماده بودن پایان‌کار و صورت‌مجلس تفکیکی در دفترخانه حاضر و سند رسمی آپارتمان را به نام پیش‌خریدار انتقال دهد. در مقابل تعهدات مزبور، خریدار متعهد به پرداخت ثمن قرارداد در مواعد خود می‌باشد.
تعهد سازنده بر منع انتقال قدرالسهم
معمولاً در قرارداد مشارکت در ساخت، بندی آورده می‌شود مبنی بر اینکه سازنده حق انتقال سهم خود را تا پایان ساخت‌و‌ساز یا مرحله‌ای از آن نخواهد داشت. در صورت انتقال هر قسمت از واحدهای متعلق به سازنده بدون رضایت مالک، انتقال انجام شده باطل و فاقد اعتبار است.
در این موارد پیش‌خریدار می‌بایست قبل از انعقاد قرارداد با سازنده، مفاد قرارداد مشارکت در ساخت را بررسی نماید تا در صورتی که چنین تعهدی پیش‌بینی شده است، از پیش‌خرید ملک خودداری کند. به این دلیل که معامله مزبور قابل ابطال است و در نتیجه مالکیت آپارتمان به خریدار منتقل نمی‌گردد.
بیشتر بدانید:
تامین دلیل قرارداد مشارکت در ساخت
تامین دلیل در طول قرارداد مشارکت در ساخت در صورتی که ساخت‌و‌ساز متوقف و رها شده است، به منظور حفظ حقوق مالک از ضروریات محسوب می‌شود. در مواردی، سازنده جهت احراز انجام تعهدات خود و هزینه‌های مصرف‌شده در ملک مبادرت به تامین دلیل می‌نماید.
طبق ماده ۱۴۹ قانون آیین دادرسی مدنی، تامین دلیل به معنای ملاحظه و صورت‌برداری از ادله موجود به منظور حفظ آن جهت بهره‌برداری بعدی در مراجع قانونی و قضایی است. در مواردی سازنده، نمی‌تواند یا نمی‌خواهد به تعهدات قراردادی جامه عمل پوشانده و مالک ناچار به اقامه دعوی می‌شود. به همین دلیل لازم است جهت اثبات و احراز تخلفات سازنده، درخواست تامین دلیل با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری به منظور احراز اقدامات خوانده شود.
گاهی سازنده البته در موارد محدود، به دلیل خلف وعده مالک مبادرت به حفظ وضعیت موجود و تعهدات انجام‌شده از طریق تامین دلیل می‌نماید. برای مثال، در مواردی که مالک قرارداد مشارکت در ساخت، از انتقال قدرالسهم سازنده ممانعت می‌کند. سازنده می‌تواند با تامین دلیل و ارائه آن به دادگاه در کنار سایر توافقات فیمابین احقاق حق نماید.
مالک که از تخلفات قراردادی سازنده و نیمه‌تمام رها کردن ساخت‌و‌ساز متحمل خسران و زیان شده است. از سویی، ادامه آن موجبات ضرر بیشتری را برای وی به بار می‌آورد برای جلوگیری از زیان بیشتر ناشی از عدم انجام تعهدات سازنده، تصمیم می‌گیرد شخصاً کار ساخت را ادامه و تکمیل نماید. لذا لازم است جهت احراز وضعیت موجود ملک و برآورد هزینه‌هایی که شده یا در ادامه باید بشود درخواست تامین دلیل گردد.
قوه قاهره در مشارکت در ساخت
قوه‌قاهره یا فورس‌ماژور در قرارداد مشارکت در ساخت از موارد معافیت از مسئولیت سازنده محسوب شده که با اثبات آن، متعهد قرارداد، محکوم به خسارت نمی‌شود. زمانی که سازنده تعهد می‌کند، در موعد مقرر ساختمان را آماده و واحدهای مالک را تحویل وی دهد، در صورت تاخیر، عذری از وی پذیرفته نمی‌شود مگر فورس‌ماژور را ثابت کند.
بیشتر بدانید:
قوه‌قاهره یا فورس‌ماژور به هر حادثه خارجی و غیرقابل پیش‌بینی و غیرقابل‌دفع گفته می‌شود. قانون مدنی در مواد ۲۲۷ و ۲۲۹ در خصوص استنادپذیری قوه قاهره تکلیف را روشن نموده است.
چنانچه سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت در موعد مقرر به تعهد خود عمل نکند، باید از عهده خسارات وارده به مالک برآید. اما اگر وقوع قوه قاهره را اثبات کند، از پرداخت خسارت و وجه‌التزام مقرر در قرارداد معاف می‌شود. مصادیق فورس‌ماژور عبارتند از: جنگ، سیل، زلزله، آتش‌سوزی گسترده، بیماری مسری فراگیر، اعتصابات عمومی، عملکرد طرف مقابل، نسخ یا تغییر قانون و سایر موارد توافق‌شده ضمن عقد.
یکی از موارد مهم در قرارداد مشارکت در ساخت، توافق در مورد قوه‌قاهره و آثار آن است. چرا که اگر توافق یا منعی در این مورد پیش‌بینی نشده باشد، متعهد به هر طریقی خصوصاً به عذر افزایش قیمت‌ها و تحریم از اجرای مسئولیت امتناع می‌نماید.
تعهد سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت تعهد به نتیجه است. به این معنی که متعهد حصول نتیجه را به نوعی تضمین می‌کند. در این صورت با تأخیر در اجرای عقد باید خسارت وارده را بپردازد مگر قوه قاهره را ثابت کند. در اینجا تکلیف اثبات، بر عهده مدعی و متعهد است.
در مقابل، تعهد به وسیله به معنی این است که حصول نتیجه قصد طرفین نبوده است. در این صورت، طرفی که تعهد به نفع وی شده به منظور مطالبه خسارت باید تقصیر متعهد را ثابت کند مانند تعهد پزشک به درمان بیمار. گاهی قوه‌قاهره و مانع ایجاد شده موقت است مانند بیماری متعهد، گاهی دائمی است مانند تغییر قانون. گاهی آنقدر مدت قوه قاهره طولانی می‌شود که در حکم دائمی است مانند تحریم غیرقابل پیش‌بینی و غیرقابل‌دفع.
معمولا طرفین در قرارداد مشارکت در ساخت توافق می‌کنند در صورت وقوع قوه‌قاهره، عقد و تعهدات ضمن آن، به مدت سه ماه معلق شود. پس از پایان سه ماه، اگر حادثه رفع شده باشد قرارداد ادامه می‌یابد، در غیر این صورت عقد منفسخ می‌گردد. مدت تعلیق جزء مدت قرارداد و تعهدات طرفین محسوب نمی‌شود.
با وقوع قوه‌قاهره در قرارداد مشارکت در ساخت، سازنده مراتب را به مالک (مالکین) کتباُ اعلام می‌کند. در این صورت تا رفع مانع، متعهد مسئولیتی بابت اجرای تعهد تا رفع مانع نخواهد داشت. در صورت وقوع فورس‌ماژور دائمی، قرارداد منفسخ می‌شود. در این جا عوضین (مورد معامله) طبق توافق طرفین، مسترد می‌گردند.
نمونه آرای تعهدات طرفین مشارکت در ساخت
◇ اذن مالک به دیگری مبنی بر تجویز احداث بنا در آن، صرفا اباحه و اذن در انتفاع نیست تا قابل رجوع باشد و با توجه به قاعده منع سوءاستفاده از حق، مالک ملتزم به پیمان خود است، بنابراین دعوی خلع ید وی پذیرفته نمی شود.
(دادنامه ۹۳۰۹۹۷۲۱۳۰۶۰۰۹۷۷ – ۹۳/۸/۱۹ شعبه ۶۱ دادگاه تجدیدنظر تهران)
◇ چنانچه در قرارداد مشارکت، سازنده حق واگذاری و انتقال بغیر را تا اتمام ساختمان تحت هیچ عنوانی نداشته باشد خریدار نمی تواند الزام سازنده را به تنظیم سند رسمی انتقال بخواهد.
(دادنامه ۹۳۰۹۹۷۰۲۲۲۹۰۰۱۸۸ – ۹۳/۲/۲۹ شعبه ۲۹ دادگاه تجدیدنظر تهران)
◇ چنانچه در قرارداد مشارکت در ساخت ذکر شده باشد که سازنده نمی تواند تا پایان مدت قرارداد و فک ملک از رهن بانک، سهم خود را به دیگری منتقل کند، در صورت تخلف سازنده، انتقال انجام یافته فاقد اثر حقوقی است.
(دادنامه ۹۳۰۹۹۷۰۲۲۳۲۰۰۱۹۹ – ۹۳/۲/۳۱ شعبه ۳۲ دادگاه تجدیدنظر تهران)
نتیجه‌گیری مطالب
در قرارداد مشارکت در ساخت ضروری است علاوه بر تعیین سود طرفین به صورت درصدی از ملک، حقوق و تعهدات مالک و سازنده مشخص شود. چنانچه تعهدات طرفین در قرارداد روشن نباشد و ضمانت‌اجرایی برای آنها تعیین نشود، با قراردادی بی‌ثبات و متزلزل مواجه هستیم که نتیجه و منفعت مالی برای طرفین نخواهد داشت. جهت اطلاع از حقوق خود در قرارداد و همچنین چنانچه نیاز به وکیل ملکی دارید از طریق شماره ۸۸۷۳۶۳۶۱ ارتباط برقرار نمایید.
دفتر وکالت و مشاوره حقوقی شریفی
سوالات متداول
۱- ثبت رسمی تقسیم نامه ملک از تعهدات کدام طرف قرارداد مشارکت در ساخت است؟
پس از صدور پایان‌کار و صورت‌مجلس تفکیکی و قبل از صدور سند تک‌برگ، مالکین رسمی ملک (اعم از مالک و سازنده) در دفترخانه اسناد رسمی حاضر و اقدام به ثبت تقسیم‌نامه می‌نمایند.
۲- پارکینگ مازاد در ساختمان در چه صورتی تامین می‌شود؟
سازنده می‌تواند در صورتی که امکان مانور اتومبیل در فضای ۱۵ متر‌مربع پارکینگ باشد با تراضی مالک، تامین پارکینگ مازاد را از شهرداری تقاضا نماید.
۳- آیا آماده نشدن گواهی پایان‌کار در موعد مقرر در قرارداد مشارکت در ساخت قوه قاهره است؟
آماده نشدن پایان‌کار که معمولاً از تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت است فورس ماژور محسوب نمی‌شود چون امری قابل پیش‌بینی است.
