تجویز انتقال منافع ملک تجاری به غیر

تجویز انتقال منافع سرقفلی به غیر از دعاوی راجع به املاک تجاری استیجاری تابع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ است. به موجب آن، اگر مستاجر محل کسب، قصد انتقال منافع سرقفلی را به غیر برای همان شغل یا شغل مشابه داشته باشد باید رضایت موجر را کسب کند.

در صورت عدم رضایت موجر یا عدم امکان اخذ رضایت موجر یا وراث وی به هر علت، دعوای تجویز انتقال منافع سرقفلی به غیر در دادگاه مطرح‌ می‌شود. طبق قانون فوق، اصل بر عدم انتقال منافع سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت به غیر است مگر خلاف آن‌در قرارداد شرط شده باشد.‌

در مقاله حاضر وکیل سرقفلی تهران به طور کاربردی، دعوای تجویز انتقال منافع سرقفلی به غیر و مراحل و شرایط آن و سایر مسائل مهم و مرتبط با این دعوا را بیان می‌کند. ضمناً برای وکالت، مشاوره حقوقی، تنظیم لایحه دفاعیه، شکواییه، دادخواست، اظهارنامه و بررسی مدارک با ما در تماس باشید.

تجویز انتقال منافع سرقفلی به غیر به چه معناست؟

سرقفلی مبلغی است که مستاجر ملک تجاری در ابتدای مدت اجاره علاوه بر اجاره‌بها به موجر پرداخت می‌کند از این رو در زمان تخلیه یا انتقال سرقفلی به غیر، قیمت روز سرقفلی در مستاجر پرداخت می‌شود.

حق کسب و پیشه و تجارت وجهی است که به مستاجر ملک تجاری مشمول قانون موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ تعلق دارد. حق مزبور به طور تدریجی و با توجه به مدت فعالیت در محل تجاری، اعتبار مستاجر، قدمت شغلی، نوع شغل و سایر موارد بستگی دارد. در برآورد حق کسب و پیشه و تجارت توسط کارشناس دادگستری، علاوه بر موارد فوق مبلغ سرقفلی در صورت پرداخت، موثر در تخمین میزان‌ آن است.

منظور از تجویز انتقال منافع سرقفلی به غیر در قراردادهای تجاری تابع قانون ۵۶ می باشد چرا که در این قانون پیش‌بینی شده است. یعنی قراردادهایی که ابتدای آن قبل از تصویب قانون موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ است. دعوای تجویز انتقال منافع از دعاوی مهم ملکی و رایج دادگستری محسوب می‌شود. در مواردی این دعوا اقامه می‌گردد که مستاجر دارای حق کسب و پیشه و تجارت خواهان انتقال منافع عین مستاجره به غیر باشد ولی مالک رضایت بر آن نداشته باشد.

همچنین در قرارداد اجاره ملک اعم از اجاره‌نامه، بیع، صلح، این حق از سوی مالک ملک تجاری به مستاجر اعطاء نشده باشد. در این صورت مستاجر محل کسب می‌تواند دعوای تجویز انتقال منافع سرقفلی به غیر را اقامه نماید.

مراحل و مدارک دعوای تجویز انتقال منافع سرقفلی به غیر

▪︎‌ دادگاه حقوقی محل ملک صلاحیت رسیدگی به دعوا را دارد.
▪︎ دعوا تجویز انتقال منافع سرقفلی دعوایی غیر مالی است. هزینه دعوا معادل دعاوی غیرمالی که مبلغ اندکی است پرداخت می‌شود.
▪︎ خواسته دعوا عبارت است از تجویز انتقال منافع ملک با ذکر مشخصات کامل به خوانده ردیف دوم (مستاجر دوم) و الزام به تنظیم اجاره‌نامه رسمی.
▪︎ خواهان مستاجر اول و خوانده دعوا مالک (و می‌تواند مستاجر بعدی که منافع ملک به وی منتقل می شود) می‌باشند.

▪︎ مدارک و مستندات دادخواست عبارت است از: قرارداد اجاره سرقفلی، در صورت نبود قراردادی بین خواهان و مالک، مدارک تصرف خواهان مانند قبوض ملک استیجاری و استشهادیه و غیره و مدارکی مبنی بر عدم رضایت مالک بر انتقال مانند اظهارنامه و سایر دلایل موجود می‌باشند.

▪︎ دادگاه در جلسه رسیدگی از مالک یا وراث وی رضایت یا عدم رضایت انتقال منافع سرقفلی به غیر را سوال می‌کند. در صورت عدم رضایت مالک با صدور قرار کارشناسی، دعوا جهت برآورد میزان سرقفلی و حق کسب و پیشه به کارشناس ارجاع می‌شود.

حق تخلیه موجر در صورت انتقال منافع به غیر

طبق ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶: در موارد زیر موجر می‌تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره ‌دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.

….
بند ۲- در موردی که عین مستاجره به منظور کسب یا پیشه و یا تجارت خود مستاجر اجاره داده شده و مستاجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا ‌نمایندگی و غیره عملاً به غیر واگذار کند بدون اینکه طبق ماده ۱۹ این قانون با مستاجر لاحق اجاره‌نامه تنظیم شده باشد.

▪︎ بند ۲ ماده ۱۴ موردی را پیش بینی کرده است که به موجب آن مستاجر محل کسب قانون ۵۶ مورد اجاره را به دیگری واگذار نموده است خواه به طور کتبی یا شفاهی. در مواردی که انتقال منافع سرقفلی به غیر، بدون رضایت کتبی موجر صورت گیرد، علاوه بر حق تخلیه عین مستاجره برای مالک، صرفاً نصف حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر متخلف تعلق می‌گيرد.
▪︎ انتقال منافع سرقفلی به غیر بایستی با رضایت کتبی مالک انجام شود. در صورت عدم رضایت، مستاجر ناگزیر است دعوای تجویز انتقال منافع سرقفلی به غیر را مطرح نماید. در این جا حکم دادگاه مبنی بر تجویز، جایگزین رضایت مالک شده و در مرحله اجرای حکم، انتقال منافع به موجب اجاره نامه رسمی در دفترخانه اسناد رسمی صورت خواهد گرفت.

ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ شرایط و تشریفات انتقال منافع ملک تجاری را به مستأجر دوم بیان نموده است. با توجه به آمره بودن مقررات این قانون می‌بایست مطابق مفاد آن انتقال صورت پذیرد. به موجب ماده ۱۹، مستاجر جدید از هر حیث قائم‌مقام و جانشین مستاجر سابق خواهد بود.

ماده ۱۹: در صورتی که مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره‌نامه، حق انتقال به غیر داشته باشد می‌تواند برای‌‌ همان شغل یا‌ مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد. ‌هر‌گاه در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره‌نامه ا‌ی در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق ‌کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را بپردازد والا مستاجر می‌تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند، در این صورت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره‌نامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک (‌اگر اجاره‌نامه رسمی در بین نباشد) صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می‌نماید و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود، مستاجر جدید از هر حیث نسبت به تمام‌ شریط اجاره قائم‌مقام مستاجر سابق خواهد بود. ‌هر‌گاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستاجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور ملغی‌الاثر خواهد بود.
‌تبصره ۱- در صورتی که مستاجر بدون رعایت مقررات این ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید موجر حق درخواست تخلیه را خواهد ‌داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر اجرا خواهد شد. و در این مورد مستاجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب یا‌ پیشه یا تجارت را خواهد داشت.
تبصره ۲- حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر‌‌ همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستاجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود.

تنظیم اجاره‌نامه رسمی در انتقال منافع سرقفلی به غیر

طبق تبصره ۲ ماده ۱۹، انتقال منافع سرقفلی به مستاجر جدید تنها با تنظیم اجاره‌نامه رسمی امکانپذیر و قانونی است. با توجه به آمره بودن قانون، مقررات این ماده می‌بایست عیناً اجرا شود. همچنین با توجه به قسمت آخر تبصره ۲، چنین انتقالی فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود.

بیشتر بدانید:

تفاوت مالکیت و سرقفلی

بنابراین انتقال منافع سرقفلی به غیر به موجب سند عادی با هر عنوانی، نقض مقررات مذکور بوده و فاقد اعتبار می‌باشد خواه انتقال با رضایت مالک یا حکم دادگاه صورت پذیرد.

ارسال اظهارنامه تجویز انتقال سرقفلی به موجر

اظهارنامه روش رسمی مطالبه حق از طرف مقابل اختلاف می‌باشد. ابلاغ اظهارنامه سابقاً توسط مامور ابلاغ و به طور فیزیکی صورت می‌گرفت. در حال حاضر در سامانه خدمات الکترونیک قضائی- عدل ایران و به طور سیستمی امکانپذیر است. گواهی ابلاغ سیستمی اظهارنامه که به نشانی ثنای طرف مقابل شده است قابل استناد است.

با ارسال اظهارنامه از سوی مستاجر اول سرقفلی به مالک، به وی قانوناً و رسماً اعلام می‌شود مستاجر قصد انتقال منافع سرقفلی به غیر را دارد. مالک در صورت موافقت، رضایت خود را اعلام می نماید که با مطالبه حدودی ۲۰ درصد ارزش سرقفلی است.

در صورت سکوت مالک یا وراث وی یا عدم موافقت مستاجر با مبلغ پیشنهادی مالک جهت انتقال منافع، مستاجر دعوای تجویز انتقال سرقفلی به غیر را اقامه می‌کند.

درخواست تجویز انتقال منافع با موجرین متعدد

اگر مستاجر به طرفیت همه موجرین خواه موجر یا وراث وی، دعوای تجویز انتقال منافع سرقفلی به غیر را مطرح نماید لکن برخی موافق انتقال و برخی مخالف باشند، سوالی که پیش می‌آید این است که آیا دادگاه می‌تواند حکم به تجویز انتقال منافع سرقفلی به غیر صادر نماید؟

با توجه به اینکه افراز ملک دارای سرقفلی، شدنی نیست. همچنین با توجه به غیر‌قابل تقسیم بودن سرقفلی مورد اجاره و لزوم عدم ورود ضرر به مستاجر، دعوا تجویز انتقال سرقفلی به غیر می‌بایست به طرفیت همه موجرین مطرح شود.

چرا که در صورت اقامه دعوی برعلیه برخی ممکن است با ایراد شکلی دادگاه مواجه شود و دعوا رد شود‌. از سویی در صورت پذیرش دادگاه، سرقفلی و حق کسب و پیشه می‌بایست از سوی محکوم‌لهم پرداخت شود که موجب نامعلوم شدن سرنوشت دعوا در مرحله اجرا می‌شود. اما اگر همه حق کسب و پیشه از سوی مالکین موافق پرداخت شود، در این صورت صدور حکم بلامانع است.

تجویز انتقال منافع با شغل سابق یا جدید؟

در نشست قضایی شهر قم مورخ ۱۳۸۶/۰۶/۰۳ در خصوص این سوال که تجویز انتقال منافع سرقفلی به غیر از سوی دادگاه با شغل سابق که در اجاره‌نامه قید شده است یا شغل جدید نیز امکانپذیر است اظهارنظر شده است.

بیشتر بدانید:

تغییر شغل و تخلیه سرقفلی

نظر هیئت عالی: چنان‌چه دادگاه به استناد ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 حکم به تجویز انتقال منافع به غیر و تنظیم سند رسمی صادر کند، مستأجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره قائم‌مقام مستأجر خواهد بود و ملزم است به همان شغل مذکور در اجاره‌نامه یا مشاغل مشابه آن اشتغال داشته باشد مگر این‌که مالک چنین حقی را به او بدهد.

نظر اتفاقی: اگر منافع مورد اجاره براساس حکم دادگاه به غیر منتقل شود خریدار به عنوان مستأجر جدید تلقی می‌شود و مستأجر جدید طبق ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره قائم‌مقام مستأجر سابق خواهد بود. بنابراین، مستأجر جدید ملزم است که شرایط اجاره‌نامه سابق را رعایت کند و یکی از شرایط اجاره سابق شغل مقید در اجاره‌نامه است. لذا شغل دیگری غیر از شغل مصرح در اجاره‌نامه سابق بدون اذن موجر نمی‌تواند انتخاب کند.

تجویز انتقال منافع بطور جزئی

یکی از مواردی که هر مالکی در زمان اجاره ملک آن را مدنظر و توجه قرار می‌دهد، تعداد مستاجرین است. با اراده مالک بر این امر، عقد سرقفلی منعقد می شود. حکم تجویز انتقال منافع سرقفلی به غیر به صورت جزئی از عین مستاجره، موجب بیشتر شدن تعداد مستاجرین ملک می‌شود. لذا این موضوع با قصد و اراده اولیه مالک منافات دارد مگر رضایت وی کسب شود. همچنین با افزایش تعداد مستاجرین در زمان تخلیه، مالک باید سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت به تعداد بیشتری پرداخت نماید که مسلماً امری غیر‌عادلانه است.

رای وحدت‌ رویه شماره ۴۲

رای وحدت رویه شماره ۴۲ – ۱۳۵۱/۸/۲ هیات عمومی دیوان عالی کشور:

◇ نظر به این که شخصیت حقوقی شرکت تجارتی از مدیر آن به کلی مجزا و امکان برکناری مدیر شرکت همیشه موجود است و همین که منافع عین مستأجره به شرکتی واگذار شده مستأجر شرکت است نه مدیر آن. بنابراین هر گاه در سند اجاره حق انتقال به غیر جزء یا کلاً از مستأجر سلب شده و او مورد اجاره را به شرکتی ولو خود مدیر آن باشد واگذار نماید انتقال به غیر تحقق یافته و نظر شعبه 39 دادگاه شهرستان تهران در این زمینه صحیح و مطابق با اصول و موازین قانونی است.

انتقال سرقفلی به مستاجر همان محل

ممکن است مستاجرین متعدد مالکین مشاع منافع ملک تجاری باشند. برای مثال، مستاجر دارای سرقفلی و حق کسب و پیشه فوت می‌کند. وراث قانونی وی طبق گواهی انحصار وراثت قائم‌مقام مستاجر بوده و متصرف قانونی محسوب می‌شوند. در این صورت چنانچه یکی از مالکین مشاعی سرقفلی، سهم خود را به مالک دیگر منتقل کند انتقال منافع قانون ۵۶ صورت نگرفته است. به عبارتی، انتقال منافع سرقفلی از سوی یکی از شرکا به شریک همان ملک نیازی به اجازه موجر یا وراث وی ندارد.

در این خصوص اداره حقوقی قوه قضائیه در نظریه مشورتی شماره ۷/۵۵۱۸ – ۷۶/۱۱/۳۰ بیان می‌کند: چنانچه مستأجر سهمي خود را از مغازه مورد اجاره به شريك ديگر واگذار نمايد. با توجه به اين كه شريك خود نيز مستأجر مورد اجاره است و هر شريك حق دارد از تمام ذرات مورد اجاره است و هر شريك حق دارد از تمام وزارت مورد اجاره و استفاده كند، تخليه به علت انتقال به غير مصداق ندارد.

اجرای حکم تجویز انتقال منافع سرقفلی

چنانچه مالک در طول رسیدگی به دعوای تجویز انتقال منافع سرقفلی به غیر، حاضر به پرداخت حق سرقفلی و کسب و پیشه به نرخ روز باشد با انجام کارشناسی مبلغ حق کسب و پیشه تعیین می‌شود. در این صورت اگر موجر مبلغ مورد کارشناسی را به صندوق دادگستری بسپرد دادگاه طبق سازش طرفین، گزارش اصلاحی صادر می‌کند.

اما در صورت عدم تودیع حق کسب و پیشه، دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع سرقفلی به غیر را صادر می‌کند. پس از صدور حکم دادگاه و قطعیت آن، موجر باید ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی، مبلغ سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت را در حق محکوم‌له پرداخت نماید.

بیشتر بدانید:

صفر تا صد اجرای احکام مدنی

از طرفی مستاجر (محکوم‌له) باید ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی، نسبت به انتقال منافع سرقفلی به غیر (مستاجر بعدی) و به موجب اجاره‌نامه رسمی اقدام نماید. بدیهی است انتقال رسمی منافع سرقفلی در دفترخانه موکول به اخذ استعلام از مراجع ذی ربط و صدور مفاصاحساب مالیاتی، عوارض و غیره ظرف شش‌ماه می‌باشد.

در صورت عدم تنظیم اجاره نامه رسمی در مهلت مقرر، رای صادره بی‌اعتبار می‌شود لکن مجدداً می‌توان همان دعوی را مطرح نمود. بی اعتباری رای در صورتی است که عدم انتقال منافع سرقفلی به غیر ناشی از عملکرد مستاجر باشد. اما اگر در اثر قوه قاهره یا عمل مالک باشد، نمی توان رای صادره را بعد از گذشت شش‌ماه و عدم انتقال منافع سرقفلی به غیر ملغی‌ دانست.

نمونه آرای قضائی تجویز انتقال منافع به غیر

◇ چنانچه ملک موضوع دادخواست توسط دیگری بازداشت شده باشد از آنجا که بازداشت اعم از عرصه و اعیان و منافع تلقی میگردد تا قبل از رفع بازداشت دعوای الزام به تنظیم سند اجاره رسمی سرقفلی به مستاجر قابل استماع نیست.
(دادنامه ۹۱۰۹۹۷۰۲۲۱۶۰۰۷۷۵ – ۹۱/۷/۲۳ شعبه ۱۶ دادگاه تجدیدنظر تهران)
◇ دعوای تنظیم سند رسمی حق سرقفلی توام با دعوای تنظیم سند رسمی اجاره امکانپذیر است و اقامه آن به صورت مستقل قابل استماع نیست.
(دادنامه ۹۲۰۹۹۷۲۱۳۰۶۰۰۴۶۴ – ۹۲/۶/۱۷ شعبه ۶۱ دادگاه تجدیدنظر تهران)
◇ حق کسب و پیشه مختص محلی است که در آن فعالیت کسبی شود و مستاجر مرتکب تخلف نیز نشود، لذا در صورت تعطیل بودن مورد اجاره یا تخلف مستاجر، حق مزبور ساقط می گردد اما اگر مستاجر وجهی بابت سرقفلی پرداخت کرده باشد این حق حتی با احراز تخلف مستاجر به قوت خود باقیست.
( دادنامه ۹۲۰۹۹۷۰۲۲۰۱۰۱۶۲۶ – ۹۲/۱۱/۲۳ شعبه ۱ دادگاه تجدیدنظر استان تهران)
◇ براساس قانون ۱۳۵۶ ضمانت اجرای تخلف مستاجر و انتقال عین مستاجره بغیر، تخلیه با پرداخت نصف حق کسب و پیشه و تجارت توسط موجر است و مطالبه اجرت المثل از مستاجر سابق یا منتقل الیه محمل قانونی ندارد.
(دادنامه ۹۳۰۹۹۷۰۰۰۱۰۰۰۶۷۹ – ۹۳/۷/۲۷ شعبه ۵۰ دادگاه تجدیدنظر تهران)

کلام آخر

مقررات تجویز انتقال منافع سرقفلی به غیر در قانون ۵۶ به دلیل استمرار تصرفات مستاجر در ملک تجاری است. همان‌طور که موجر در غیر از موارد قانون نمی‌تواند تخلیه سرقفلی را بخواهد، مستاجر نیز نمی‌تواند بدون رضای موجر، ملک را به دیگری منتقل کند. از این رو در صورت عدم رضایت موجر، دعوای تجویز انتقال منافع سرقفلی به غیر مطرح می‌شود. چنانچه نیاز به وکیل سرقفلی دارید از طریق شماره‌های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ با ما تماس بگیرید.

دفتر وکالت و مشاوره حقوقی شریفی

سوالات متداول

۱- مفهوم انتقال منافع سرقفلی به غیر چیست؟

به این معناست که عین مستاجره عملاً از تصرف مستاجر سابق سرقفلی خارج شده و در تصرف مستاجر فعلی قرار گرفته باشد در این صورت انتقال منافع به غیر محقق شده است.

۲- اگر مستاجر ظرف شش ماه منافع را منتقل ننماید می تواند مجدداً دعوا را اقامه کند؟

در این صورت طرح دعوای تجویز انتقال منافع سرقفلی به غیر قابل استماع است.

۳- اگر خواهان قرارداد مکتوب با مالک نداشته باشد آیا دعوا قابل استماع است؟

در اجاره‌های قانون سال ۵۶ نیازی به قرارداد مکتوب بین مالک و مستاجر نمی‌باشد. با عقد شفاهی هم خواهان می‌تواند پس از اثبات تصرفات خود در ملک، دعوای تجویز انتقال منافع سرقفلی به غیر را مطرح نماید.