- انواع وصیت و آثار آن – وصایت - 2024-11-30
- نمونه رای پرداخت خسارت راننده مقصر به قیمت یوم الاداء - 2024-11-20
- اعتراض شخص ثالث اصلی (حکمی) و طاری - 2024-11-16
الزام به تنظیم سند رسمی و پرداخت ثمن معامله ارتباط نزدیکی با یکدیگر داشته و کامل‌کننده یکدیگرند. هرگاه ملکی معامله می‌شود، طرفین در قبال هم مسئول انجام تعهداتی هستند. از این قرار که فروشنده باید سند رسمی به نام خریدار تنظیم کند و خریدار نیز در مقابل باقیمانده ثمن را بپردازد. در این میان اختلافاتی وجود دارد مبنی بر اینکه اگر دادگاه فروشنده را به تنظیم سند محکوم نمود، تکلیف تتمه ثمن معامله چه می‌شود و خریدار چه موقع باید آن را تادیه کند.
در این مقاله وکیل ملکی تهران به بررسی دعوی الزام به تنظیم سند و ارتباط آن با پرداخت ثمن و شرایط هر یک می‌پردازد. ضمن اینکه شما می‌توانید برای وکالت، مشاوره حقوقی، تنظیم لایحه دفاعیه، دادخواست، اظهارنامه و بررسی مدارک خود با دفتر وکالت شریفی تماس بگیرید.
ارتباط تنظیم سند و پرداخت ثمن
هرگاه ملکی خرید و فروش می‌شود طرفین در قبال یکدیگر مسئول انجام تعهداتی هستند. فروشنده متعهد می‌شود سند رسمی ملک را به نام خریدار تنظیم کند و خریدار نیز در مقابل تتمه ثمن را بپردازد. طبق ماده ۲۲ قانون ثبت دولت فقط کسی را مالک می‌شناسد که ملک در دفتر املاک به نام وی ثبت شده یا اراثاً به وی رسیده باشد. بعلاوه به موجب مواد ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون مزبور، سند غیررسمی در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نمی‌شود.
بنابراین فروشنده طبق قانون و قرارداد هر دو، ملزم است در موعد مقرر در دفترخانه حاضر و سند رسمی به نام خریدار تنظیم نماید. در مقابل خریدار نیز می‌بایست در موعد مقرر مابقی ثمن معامله را تادیه کند. دعوی الزام به تنظیم سند رسمی زمانی اقامه می‌شود که ملک دارای پلاک ثبتی و سابقه ثبت در دفتر املاک اداره ثبت باشد.
از این رو املاکی که با سند عادی معامله می‌شوند ولو با وکالتنامه بلاعزل و فاقد سابقه ثبتی هستند، دعوی الزام به تنظیم‌سند رسمی در مورد آنها قابل طرح نخواهد بود. تنظیم سند و پرداخت ثمن دو امر وابسته به یکدیگرند. به عبارتی فروشنده می‌تواند سند را تنظیم نکند تا خریدار ثمن را تادیه کند یا خریدار ثمن را نپردازد تا فروشنده ملک را انتقال دهد، به این رابطه حقوقی طرفین در مقابل یکدیگر، حق حبس گفته می‌شود. اعمال حق حبس از سوی هر یک از طرفین، دارای آثار خود است.
چنانچه در قرارداد خریدوفروش ملک، وجه التزام قراردادی پیش‌بینی شده باشد، با اعمال درست حق حبس، طرف مقابل نمی‌تواند بابت تاخیر در ایفای تعهد مطالبه خسارت و وجه التزام نماید.
دعوی تقابل دعوی الزام به تنظیم سند
اگر خریدار دعوی الزام به تنظیم سند رسمی مطرح کند، در مقابل فروشنده می‌تواند با اقامه دعوی تقابل، مابقی ثمن معامله را مطالبه نماید. دعوی تقابل یکی از دعاوی دعوای طاری محسوب می‌شود. سایر دعاوی طاری عبارت است از ورود ثالث، جلب ثالث و دعوای اضافی. خوانده می‌تواند تا پایان اولین جلسه رسیدگی دادخواست تقابل را به دادگاهی که به دعوی اصلی رسیدگی می‌کند تقدیم نماید.
در این صورت دادگاه پس از صدور قرار رسیدگی توامان، به هر دو دعوی همزمان رسیدگی و ضمن یک دادنامه تصمیم می‌گیرد. فروشنده می‌تواند در صورت عدم اقدام در مورد دعوی تقابل، به طور جداگانه دعوی مطالبه ثمن قرارداد را مطرح نماید.
اگر در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی، ثمن از سوی فروشنده مطالبه نشود، در زمان اجرای حکم الزام به تنظیم سند، انتقال رسمی ملک منوط به پرداخت یا تودیع باقیمانده ثمن می‌گردد.
پرداخت ثمن در اجرای احکام الزام به سند (نظریه مشورتی)
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه بشماره ۷/۹۹/۱۸۷۱ – ۱۴۰۰/۳/۱ در مورد پرداخت ثمن در زمان اجرای حکم الزام به تنظیم سند رسمی مرقوم می دارد.
《در فرض سؤال که خریدار دعوای الزام به تنظیم سند اقامه کرده است، چنانچه خوانده در مقام دفاع اظهار نماید بخشی از ثمن پرداخت نشده است، صدور حکم بر الزام فروشنده به تنظیم سند انتقال فقط در چارچوب قرارداد و شروط صریح، ضمنی و بنایی آن امکان‌پذیر است؛ بنابراین در این فرض دادگاه حکم بر محکومیت فروشنده به تنظیم سند انتقال به نام خریدار در قبال مابقی ثمن معامله صادر می‌کند و محکوم‌له این حکم فقط خریدار است که می‌تواند صدور اجراییه را درخواست کند؛ منوط به اینکه مابقی ثمن را در حساب دادگستری تودیع کند یا ترتیب پرداخت آن به فروشنده را بدهد؛ زیرا تنظیم سند بدون پرداخت ثمن، خلاف قرارداد و شروط صریح، ضمنی و بنایی آن است و منوط کردن تنظیم سند به پرداخت ثمن به معنی صدور حکم بر محکومیت خریدار به پرداخت ثمن نیست. از این جهت خریدار محکوم‌له محسوب نمی‌شود که بتواند صدور اجراییه را درخواست کند؛ اما اگر اجرای حکم مبنی بر تنظیم سند را درخواست کند، باید وفق قرارداد مابقی ثمن را پرداخت کند. طبعاً قید اینکه تنظیم سند منوط به پرداخت مابقی ثمن است، بنا به مراتب یادشده مستلزم طرح دعوای الزام به پرداخت ثمن از سوی فروشنده علیه خریدار نیست و مقید کردن تنظیم سند به پرداخت ثمن طبق قرارداد متفاوت از محکومیت خریدار به پرداخت ثمن است. همین حکم و قاعده در دعوای مستأجر اوقاف بر تنظیم سند اجاره علیه اداره اوقاف نیز جاری است؛ به عبارت دیگر، صدور حکم بر الزام به تنظیم سند اجاره ملک موقوفه وفق قرارداد و عرف مربوطه شرط پرداخت پذیره اوقاف است؛ هرچند الزام اداره اوقاف به تنظیم سند اجاره در قبال پرداخت پذیره مستلزم طرح دعوای جداگانه از طرف آن اداره نیست؛ زیرا دعوای مطالبه پذیره اقامه نشده، بلکه تنظیم سند اجاره به پرداخت پذیره منوط شده است.》
کلام آخر
در قرارداد بیع، طرفین در مقابل یکدیگر متعهد به انجام تعهد و اجرای آثار بیع هستند. مهمترین آن تنظیم سند رسمی ملک و پرداخت کامل ثمن است. با توجه به وابستگی این دو مورد، دادگاه در دعوی الزام به تنظیم سند، اصولاً خواهان را ملزم به پرداخت الباقی ثمن می‌نماید تا حکم قابل اجرا باشد. جهت اعطای وکالت به وکیل متخصص دعوی الزام به تنظیم سند رسمی با شماره‌های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید.
دفتر وکالت و مشاوره حقوقی شریفی
سوالات متداول
۱- اگر در دادنامه ذکر شود تنظیم سند موکول به پرداخت مابقی ثمن است، اجرای رأی به چه نحو است؟
در این صورت در مرحله اجرا طبق مفاد دادنامه عمل می‌شود. لکن محکوم‌علیه (فروشنده) مجاز به درخواست صدور اجرائیه نیست چون محکوم‌له محسوب نمی‌شود.
۲- دعوی الزام به تنظیم سند مالی است یا غیرمالی؟
دعوی مالی است و هزینه دادرسی معادل ۳/۵ درصد ارزش منطقه‌ای ملک پرداخت می‌شود.
۳- هزینه دادرسی دعوی تقابل الزام به پرداخت ثمن چقدر است؟
هزینه دادرسی دعوی تقابل پرداخت ثمن در دعوی الزام به تنظیم سند، ۳/۵ درصد میزان ثمن مورد تقاضا است.
