- انواع وصیت و آثار آن – وصایت - 2024-11-30
- نمونه رای پرداخت خسارت راننده مقصر به قیمت یوم الاداء - 2024-11-20
- اعتراض شخص ثالث اصلی (حکمی) و طاری - 2024-11-16
در مواردی ملک مورد معامله از سوی مالک رسمی آن به عنوان وثیقه برای خود یا دیگری به مراجع قضایی معرفی می‌شود. گاهی ملک از سوی ادارات دولتی، غیردولتی یا اجرای احکام دادگستری بازداشت می‌شود. از این رو دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک بازداشتی می‌بایست با توجه به اقدامات فوق که قبلاً روی ملک شده، اقامه شود. چرا که یکی از موانع طرح دعوی مزبور، بازداشت بودن ملک است.
در این مقاله وکیل ملکی تهران به بررسی دعوی الزام به تنظیم سند ملک بازداشتی و شرایط آن می‌پردازد. شما می توانید برای وکالت، تنظیم لایحه دفاعیه، دادخواست، شکواییه، اظهارنامه و بررسی مدارک با ما در ارتباط باشید.
لزوم تنظیم سند رسمی مال غیرمنقول
هر ملکی که جزئاً یا کلاً فروخته شود فروشنده ملزم است در دفترخانه حاضر و سند رسمی ملک را به طور رسمی به نام خریدار تنظیم کند مشروط بر اینکه در دفتر املاک اداره ثبت محل، ملک به نام انتقال‌دهنده ثبت شده باشد همچنین ملک تحت بازداشت مرجعی نباشد.
در بسیاری موارد مشاهده می‌شود یک ملک چندین مرتبه به طور عادی خرید و فروش می‌شود بدون اینکه سند رسمی تنظیم شود. طبق ماده ۲۲ قانون ثبت، دولت فقط کسی را مالک می‌شناسد که ملک به نام وی در دفتر املاک ثبت شده باشد و یا ارثاً مالک آن شده باشد.
همچنین طبق مواد ۴۶، ۴۷ و ۴۸ همان قانون، سند عادی در هیچیک از ادارات و محاکم پذیرفته نمی‌شود. بر این اساس، جهت بهره‌مندی از آثار و مزایای سند رسمی، خریدار درصدد تنظیم سند ملک به نام خود می‌باشد. در مواردی فروشنده از حضور به موقع در دفترخانه امتناع می‌کند یا به دلیل بازداشت بودن ملک امکان انتقال سند نمی‌باشد. در این موارد می‌بایست علیه مالک، دعوی مناسب مطرح شود.
موارد مختلف بازداشت ملک
بازداشت و توقیف ملک از سوی مراجع مختلف و به طرق گوناگون واقع می‌شود. ممکن است بازداشت ملک در اجرای احکام مدنی دادگستری بابت محکومیت حقوقی مالک رسمی یا اجرای احکام کیفری بابت جنبه عمومی جرم مانند حبس یا جزای نقدی رخ دهد یا جهت جنبه خصوصی از قبیل دیه و رد مال باشد.
در مواردی در مرحله دادرسی و در قالب تامین‌خواسته ملک توقیف می‌شود. گاهی از سوی ادارات دولتی و مراجع شبه‌قضایی ملک بازداشت می‌شود. این مراجع از قبیل اجراییات ادارات ثبت، اداره وصول و اجراییات مالیاتی، اجراییات سازمان تامین اجتماعی، سازمان بازرسی کل کشور، شورای طبقه‌بندی سازمان زندان‌ها و سازمان تعزیرات حکومتی هستند. در هر صورت با رفع علت بازداشت، می‌بایست رفع بازداشت ملک صورت بگیرد.
نحوه رفع بازداشت ملک
گاهی ملک توسط مالک رسمی در بازداشت ادارات دولتی و قضایی قرار می‌گیرد. ممکن است ملک بابت بدهی خود یا دیگری یا جهت وثیقه آزادی متهم یا مرخصی محکوم‌علیه و سایر موارد بازداشت شده باشد. در این صورت قبل از رفع بازداشت اقامه دعوی الزام به تنظیم سند رسمی مواجه با صدور قرار عدم استماع دعوی می‌شود.
در این صورت خواهان قبل از دعوی الزام به تنظیم سند، باید دعوای مناسب جهت رفع بازداشت مطرح کند که دعوی مناسب اعتراض ثالث اجرایی است. پس از رفع بازداشت ملک، دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ثبت و پیگیری می‌شود. چرا که دعوی الزام به تنظیم سند در مورد ملک بازداشتی مواجه با قرار عدم استماع می گردد.
طبق ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی، هرگونه نقل و انتقال اموال بازداشت‌شده باطل و بلااثر است. از این رو اگر مبیع در توقیف قرار بگیرد سپس منتقل شود، خریدار می‌تواند بطلان معامله را از دادگاه درخواست کند.
بیشتر بدانید:
اعتراض ثالث اجرایی قبل از الزام به تنظیم سند
طبق مواد ۱۴۶ و ۱۴۷ قانون اجرای احکام مدنی، خریدار که در تاریخ مقدم بر بازداشت، مالک مال شده است می‌تواند دعوی اعتراض ثالث نسبت به مال توقیف‌شده را مطرح کند. دادگاه صالح به رسیدگی اعتراض ثالث، مرجعی است که بازداشت ملک با دستور و زیر نظر وی صورت گرفته است.
در این دعوی، خواهان (خریدار ملک) دارای سند عادی اعم از مبایعه‌نامه یا قولنامه است و خوانده، مالک رسمی ملک است. در معارضه و تقابل دو سند عادی و رسمی، دادگاه با توجه به ادله ارائه‌شده و دفاعیات موثر، دعوی را ثابت تشخیص داده و حکم به رفع بازداشت صادر می‌کند.
جمع‌بندی مطالب
دعوی الزام به تنظیم سند رسمی به نام خریدار زمانی مطرح می‌شود که ملک طبق و آزاد باشد. به عبارتی فاقد هرگونه بازداشتی توسط مراجع قضایی و غیرقضایی باشد. در غیر این صورت ابتدائاً می‌بایست با دعوی صحیح، ملک رفع بازداشت شود. در صورت نیاز به وکیل متخصص در دعوی الزام به تنظیم سند و دریافت مشاوره با شماره‌های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید.
دفتر وکالت و مشاوره حقوقی شریفی
سوالات متداول
۱- آیا معامله نسبت به مال توقیف شده جنبه کیفری دارد؟
معامله نسبت به مال بازداشتی جرم است. بنابراین با وجود سایر شرایط، مشمول ماده ۶۶۳ قانون مجازات تعزیرات مصوب ۱۳۷۵ می‌باشد.
۲- ملکی که فاقد سابقه ثبتی است را می‌توان از طریق اداره ثبت بازداشت نمود؟
در اجرائیات اداره ثبت و سایر ادارات دولتی فقط املاک دارای سابقه ثبتی در اداره ثبت، قابل بازداشت هستند.
۳- آیا در دعوی اعتراض ثالث اجرایی دادگاه به موارد دیگر نیز رسیدگی می‌کند؟
در دعوی اعتراض ثالث نسبت به ملک بازداشتی، دادگاه صرفاً در مورد رفع بازداشت یا ادامه آن تصمیم می‌گیرد. پس از قطعیت حکم به رفع بازداشت، محکوم‌له دعوی الزام مالک به تنظیم سند رسمی را اقامه می‌کند.
