- انواع وصیت و آثار آن – وصایت - 2024-11-30
- نمونه رای پرداخت خسارت راننده مقصر به قیمت یوم الاداء - 2024-11-20
- اعتراض شخص ثالث اصلی (حکمی) و طاری - 2024-11-16
تنظیم سند رسمی اجاره ملک تجاری به موجب مقررات موجر و مستاجر در مواردی به حکم قانون اجباری است و در موارد دیگر با توافق طرفین است. یکی از موارد شایع الزام به تنظیم سند رسمی اجاره، دعوای تجویز انتقال منافع به غیر است. زمانی که مستاجر اول حق انتقال منافع عین مستاجره را به غیر ندارد و موجر نیز راضی به انتقال نیست یا سکوت می‌کند، در این شرایط دعوای تجویز انتقال منافع و الزام به تنظیم سند رسمی اجاره اقامه می‌شود.
در این نوشته وکیل ملکی در مورد دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اجاره در ارتباط با املاک تجاری می‌گوید. ضمن اینکه در صورت نیاز به وکیل، تنظیم دادخواست، شکواییه، لایحه دفاعیه، اظهارنامه، بررسی مدارک و مشاوره حقوقی از طریق شماره‌های درج‌شده در سایت با ما در تماس باشید.
موارد الزام به تنظیم اجارهنامه رسمی
اجاره‌‌های ملک تجاری که تا تاریخ ۷۶/۵/۲۶ منعقد شده باشند مشمول مقررات قانون موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ هستند. طبق این قانون مستاجر و متصرف محل کسب، مستحق حق و کسب و پیشه و تجارت است که به حکم قانون و به تدریج به وی تعلق گرفته است. در اجاره ۵۶ لزومی به قرارداد مکتوب نیست.
اگر تصرفات مستاجر بنا بر توافق شفاهی یا عقود دیگر مانند صلح‌نامه، بیع‌نامه و… هم باشد رابطه استیجاری بر مبنای مقررات قانون بین طرفین برقرار می‌شود. از این رو هر یک از مستاجر می‌تواند با اثبات رابطه استیجاری الزام موجر یا وراث وی را به تنظیم سند رسمی اجاره تقاضا کند.
بیشتر بدانید:
لکن قرارداد‌های اجاره بعد از سال ۱۳۷۶ تابع قانون موجر و مستاجر مصوب ۷۵ هستند. در این قرارداد، امکان دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اجاره تجاری فقط در مدت زمان اجاره امکانپذیر است.
الزام به تنظیم اجارهنامه قانون ۵۶
اجاره اولیه ملک بین مستاجر و موجر سال ۵۶ بدون قرارداد اجاره به طور کتبی و شفاهی امکانپذیر است. لکن انتقال منافع از مستاجر اول به ایادی بعدی، الزاماً با تنظیم اجارهنامه مکتوب باید صورت بگیرد، در غیر این صورت قانونی بودن تصرفات مستاجر دوم منوط به الزام موجر به تنظیم سند رسمی است.
طبق ماده ۱۹ قانون ۱۳۵۶: “در صورتی که مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجارهنامه، حق انتقال به غیر داشته باشد می‌تواند برای همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد. هر‌گاه در اجارهنامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجارهنامه ا‌ی در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را بپردازد والا مستاجر می‌تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند، در این صورت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجارهنامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک (اگر اجارهنامه رسمی در بین نباشد) صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می‌نماید و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود، مستاجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شریط اجاره قائم‌مقام مستاجر سابق خواهد بود. هر‌گاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستاجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور ملغی‌الاثر خواهد بود.
تبصره ۱- در صورتی که مستاجر بدون رعایت مقررات این ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر اجرا خواهد شد. و در این مورد مستاجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را خواهد داشت.
تبصره ۲- حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستاجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود.”
انتقال منافع مورد اجاره از سوی مستاجر باید به موجب سند اجاره رسمی باشد خواه حق انتقال منافع به غیر داشته باشد یا نداشته باشد. در قانون۵۶، انتقال اجاره به غیر باید با رضایت کتبی مالک باشد.
طبق ماده ۱۹، انتقال منافع عین مستاجره با سند عادی، از بین‌برنده نصف حق کسب و پیشه و تجارت مستاجر متصرف ملک تجاری است. فقط سند رسمی انتقال منافع اجاره است که در مقابل مالک قابل استناد می‌باشد. از این رو می‌توان الزام هر یک از مالک یا مستاجر قبلی که منافع ملک رسماً به نام وی است را درخواست نمود.
بیشتر بدانید:
به عبارت دیگر، اگر مستاجر قبلی مالک رسمی منافع ملک تجاری باشد، دعوا الزام به تنظیم سند به طرفیت وی اقامه می‌شود. چنانچه اجارهنامه وی عادی باشد یا مکتوب نباشد، دعوا علیه موجر مطرح می‌گردد. پس از صدور حکم قطعی بدون نیاز به صدور اجراییه، محکوم‌علیه ظرف شش ماه در دفترخانه اسناد رسمی حاضر و اجارهنامه را امضا می‌نماید. اجارهنامه حسب مورد در دفترخانه اجاره سابق یا اگر اجاره رسمی نباشد در دفترخانه نزدیک ملک تجاری تنظیم می‌شود.
در صورت امتناع محکوم‌علیه، مامور اجرا در مرحله اجرای احکام، به نمایندگی از محکوم‌علیه ممتنع در دفترخانه حاضر و سند را امضا می‌نماید. سند اجاره‌ای که توسط دادگاه تنظیم می‌شود ضمن آن شماره دادنامه، تاریخ، نام نماینده دادگاه و مستاجر در آن قید می‌شود.
لازم به توجه است در صورت صلح سرقفلی، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی صلح سرقفلی بعلاوه اجارهنامه رسمی تواماً می‌بایست اقامه شود. چرا که طبق صراحت ماده ۱۹، انتقال منافع ملک تجاری فقط با اجارهنامه رسمی امکانپذیر است.
چنانچه در ضمن عقد اجاره، تنظیم سند رسمی اجاره شرط شده باشد و موجر یا وراث وی از حضور در دفترخانه و تنظیم سند امتناع کند، مستاجر یا وراث قانونی وی دعوی الزام به تنظیم سند اجاره را مطرح می‌کند.
الزام به تنظیم اجارهنامه قانون ۷۶
در قانون موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ در خصوص تنظیم سند رسمی اجاره ملک صحبتی نشده است. در این قانون مقررات سرقفلی در ملک تجاری وضع شده است.
بنابراین از آنجا که مقررات مزبور صرفاً توافقی است و مانند قانون ۵۶ قواعدش آمره و غیرقابل توافق نیست. لذا اگر طرفین ضمن عقد سرقفلی، توافق نمایند موجر یا وراث وی در تاریخ مقرر سند اجاره را رسماً به نام مستاجر تنظیم کند، باید سند منافع را انتقال دهد. در غیر این صورت مستاجر یا ورثه وی می‌تواند دعوی الزام به تنظیم سند رسمی علیه مالک رسمی منافع عین مستاجره مطرح نماید.
موارد ضروری در اجارهنامه ملک تجاری
دفترخانه اسناد رسمی می‌بایست علاوه بر رعایت مقررات امری مربوط به عقد اجاره، این موارد را در زمان تنظیم سند رسمی اجاره تصریح کند.
۱- شغل موجر و مستاجر و اقامتگاه موجر به طور کامل و مشخص.
۲- نشانی کامل مورد اجاره با قید اینکه محل مزبور اقامتگاه قانونی مستاجر است طرفین می‌توانند ترتیب دیگری اتخاذ کنند.
۳- اگر ملک در تصرف مستاجر نیست زمان و شرایط تحویل ذکر می‌شود.
۴- مهلت مستاجر برای پرداخت اجاره‌بها منتهی ظرف ده روز از تاریخ سررسید هر قسط خواهد بود. مگر طرفین به ترتیب دیگری توافق کرده باشند.
۵- مورد اجاره برای سکونت یا کسب و پیشه و تجارت واگذار شده با ذکر نوع کسب و پیشه. اگر به منظور دیگری منتقل شده صریحاً قید می‌شود.
۶- مستاجر حق انتقال به غیر را کلاً یا جزئاً دارد یا خیر.
۷- تعهد مستاجر به پرداخت اجرت‌المثل (زمانی که طرفین در مورد اجاره‌بها توافقی نکرده‌اند) پس از انقضای مدت اجاره یا فسخ آن تا زمان تجدید قرارداد به میزان اجرت‌المسمی (اجاره‌بها مورد توافق در قرارداد).
سخن پایانی
به منظور حمایت از حقوق مستاجر محل کسب در مواردی قانون، تنظیم سند رسمی اجاره املاک تجاری را اجباری نموده است. در اینجا دعوی الزام به تنظیم سند علیه مالک یا مستاجر، هر کدام مالک رسمی منافع ملک هستند با ارائه ادله مثبته و دفاع نتیجه‌بخش اقامه می‌شود. در صورت نیاز به وکیل متخصص ملکی و اخذ مشاوره با شماره‌های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس حاصل نمایید.
دفتر وکالت و مشاوره حقوقی شریفی
سوالات متداول
۱- مالیات نقل و انتقال سرقفلی بر عهده کیست؟
برعهده محکوم علیه است. لکن محکوم له می تواند بپردازد و از بدهکار مطالبه کند.
۲- با انتقال منافع ملک بدون اجازه مالک، نصف حق کسب و پیشه متعلق به کیست؟
متعلق به مستاجر متصرف (انتقال گیرنده) است.
۳- دعوا الزام به تنظیم سند رسمی اجاره مالی است یا غیرمالی؟
دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اجاره دعوای غیرمالی است.
