- ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی – تحلیل ماده - 2023-11-13
- نمونه لایحه دفاعیه مطالبه حساب دوران وکالت - 2023-11-13
- نمونه دادخواست مطالبه سفته سفید امضاء - 2023-11-13
الزام به تنظیم سند رسمی از دعاوی مهم ملکی در دادگستری است که در نتیجه عدم انتقال رسمی ملک به نام خریدار و امتناع فروشنده از دادگاه تقاضا می‌شود. براساس قانون ثبت و به موجب مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ آن قانون، در معاملات راجع به عین یا منافع املاک دارای سابقه ثبتی، تنظیم سند رسمی اجباری است. چنانچه معاملات راجع به این املاک به موجب مبایعه‌نامه منتقل شوند در هیچ یک از ادارات دولتی پذیرفته نمی‌شوند.
خریداری که خواهان حمایت قانون و دستگاه‌های دولتی و اجرایی از وی است، باید اقدامات لازم جهت انتقال رسمی ملک و ثبت در دفتر املاک اداره ثبت را معمول دارد.
در مقاله حاضر وکیل ملکی تهران به طور کاربردی، مراحل و شرایط دعوی الزام به تنظیم سند رسمی و نحوه مطالبه خسارت قراردادی و سایر موارد مهم این دعوی را بیان می‌کند. برای وکالت، اخذ مشاوره حقوقی، تنظیم دادخواست، شکواییه، لایحه دفاعیه، اظهارنامه و بررسی مدارک با ما در ارتباط باشید.
لزوم تنظیم سند رسمی ملک
فهرست مطالب
- لزوم تنظیم سند رسمی ملک
- الزام به تنظیم سند ملک با سابقه ثبتی
- الزام به تنظیم سند ملک بدون سابقه ثبتی
- طرح دعوی الزام به تنظیم سند
- عدم تعیین زمان تنظیم سند در قرارداد
- ملک توقیف‌شده در دعوای تنظیم سند
- گواهی عدم حضور در الزام به تنظیم سند
- الزام به سند رسمی در مشارکت در ساخت و پیش‌فروش
- اجرای حکم الزام به تنظیم سند رسمی
- نکات لایحه دفاعیه دعوی الزام به تنظیم سند
- بهترین وکیل الزام به تنظیم سند تهران کیست؟
- کلام آخر
لزوم تنظیم سند رسمی ملک به منظور حمایت از خریدار ملک برای بهره‌مندی وی از مزایای مالکیت رسمی ملک است. به موجب ماده ۴۸ قانون ثبت، مالکیت به موجب سند عادی در هیچ‌یک از ادارات دولتی پذیرفته نمی‌شود. بنابراین طبق این ماده و سایر مواد مرتبط، در صورت امتناع مالک رسمی از حضور در دفترخانه و انتقال ملک، می‌بایست دعوی الزام به تنظیم سند مطرح شود.
طبق ماده ۳۶۲ قانون مدنی و بند ا آن، به مجرد وقوع بیع مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می‌شود. بنابراین مالکیت واقعی انتقال‌گیرنده به محض امضای قرارداد صحیح ایجاد می‌شود. لکن به منظور تکمیل مالکیت و استفاده از مزایای سند رسمی، باید ملک به طور رسمی به خریدار منتقل شود.
الزام به تنظیم سند ملک با سابقه ثبتی
به لحاظ اهمیتی که ثبت اموال غیرمنقول دارند، تنظیم سند رسمی لازمه مالکیت خریدار می‌باشد. ممکن است، ملک مورد معامله دارای سابقه ثبتی باشد یا سابقه ثبتی (پلاک ثبتی) نداشته باشد. در مورد ملکی که دارای سوابق ثبتی است، طرفین در ضمن قرارداد، موعدی جهت حضور در یکی از دفاتر اسناد رسمی مشخص می‌کنند.
بیشتر بدانید:
خریدار و فروشنده ملزم هستند در تاریخ مشخص در دفترخانه مورد توافق حاضر و سند رسمی ملک را منتقل نمایند. اگر موعد حضور در دفترخانه ضمن قرارداد پیش‌بینی نشده باشد، مانع انتقال رسمی ملک به نام خریدار نمی‌باشد.
ممکن است ملک چند دست گشته تا به خواهان رسیده باشد و انتقال‌دهندگان مالک رسمی نباشند. در این صورت دعوی الزام به انتقال رسمی ملک علاوه بر فروشندگان عادی قبلی بر علیه مالک رسمی نیز مطرح می‌شود.
الزام به تنظیم سند ملک بدون سابقه ثبتی
گاهی ملک فاقد سابقه ثبتی بوده و از ابتدا به طور عادی معامله شده است. در این موارد اقامه دعوی الزام به تنظیم سند رسمی مردود است. در این شرایط خریدار باید دعوی اثبات مالکیت ملک را اقامه کند دادگاه با توجه به دلایل خواهان از جمله مبایعه‌نامه، شهات شهود و… و احراز مالکیت وی، حکم به اثبات مالکیت خریدار نسبت به ملک صادر می‌کند. دعوی اثبات مالکیت به تنهایی قابل استماع نیست. خریدار علاوه بر آن، آثار معامله ملک بدون سابقه ثبتی از جمله الزام به تحویل ملک را همزمان اقامه می‌نماید.
طرح دعوی الزام به تنظیم سند
برای اقامه دعوی الزام به تنظیم سند رسمی با توجه به اهمیت و گستردگی دعوی، باید بطور صحیح مطرح شود در غیر این صورت دعوی مردود اعلام می‌شود. در ادامه شرایطی که باید در دادخواست دعوی الزام به تنظیم سند رسمی رعایت شود بیان می‌گردند.
دادگاه صالح الزام به تنظیم سند
دادگاه صالح به رسیدگی، دادگاه صلح یا دادگاه عمومی حقوقی محل ملک است. دادخواست پس از ثبت در یکی از دفاتر خدمات قضایی به دادگاه صالح ارسال می‌شود. اینکه دعوی برای رسیدگی به کدام مرجع قضایی ارسال می‌شود بستگی به میزان تقویم خواهان در ستون خواسته دعوی الزام به تنظیم سند رسمی دارد.
اگر خواسته تا یک میلیارد ریال مقوم شود به دادگاه صلح ارسال می‌شود. چنانچه به بیش از یک میلیارد ریال مقوم شود به دادگاه عمومی جهت رسیدگی ارسال می‌گردد.
هزینه دعوی الزام به تنظیم سند
دعوی الزام به تنظیم سند رسمی دعوی مالی است. هزینه دادرسی ۳/۵ درصد ارزش منطقه‌ای ملک است. ارزش منطقه ای املاک با توجه به منطقه‌بندی آنها هر ساله توسط کمیسیونی در اداره دارائی تقویم شده و به دفاتر خدمات قضایی اعلام می‌شود. ارزش منطقه‌ای ملک، ارزش غیرواقعی آن است که ملاک نقل و انتقالات رسمی ملک بوده و به ماخذ آن مالیات انتقال رسمی ملک پرداخت می‌شود.
بیشتر بدانید:
خواهان و خوانده دعوی الزام به تنظیم سند
خواهان دعوی الزام به تنظیم سند رسمی خریدار (خریداران) ملک است. لکن در مورد خواندگان دعوی، باید با دقت آنها را تعیین و ذکر نمود. خواندگان دعوا الزام به تنظیم سند، همه انتقال‌دهندگان ملک هستند تا به مالک رسمی یا ورثه وی برسد. اگر حتی یکی از فروشندگان یا وراث آنها از قلم بیفتد و زنجیره اننقال‌دهندگان قطع شود دادگاه دعوی را رد می‌کند. در دعوی علیه وراث، باید طبق گواهی انحصار وراثت، همه ورثه متوفی را خوانده قرار داد.
خواسته‌های دعوی الزام به تنظیم سند
خواسته دعوی عبارت از الزام به تنظیم سند رسمی، الزام به اخذ پایان‌کار، صورت‌مجلس تفکیکی، تقسیم‌نامه ثبتی، وجه‌التزام، دستور موقت و خسارات دادرسی می‌باشد. در ادامه موارد مزبور یک به یک شرح داده می‌شوند.
پایان‌کار در الزام به تنظیم سند
علاوه بر دعوی اصلی که الزام به تنظیم سند رسمی است خواهان، الزام به اخذ گواهی پایان‌کار را خواسته قرار می‌دهد.. پایان‌کار حاکی از پایان یافتن عملیات ساختمانی طبق اصول ایمنی، شهرسازی و معماری است. گواهی پایان‌کار طبق گزارشات مهندس ناظر از عملیات ساختمانی که با رعایت اصول مزبور ساخته شده، صادر می‌شود. یکی از خواسته‌های دعوی الزام به تنظیم سند رسمی، الزام خوانده به اخذ پایان‌کار است.
اخذ گواهی پایان کار بر عهده فروشنده یا سازنده ملک می‌باشد. شهرداری به موجب این سند اتمام عملیات ساختمانی طبق اصول شهرسازی و معماری را تایید می‌نماید. در پایان‌کار مطابقت ساختمان با پروانه و نقشه و محاسبات فنی گواهی می‌شود.
طبق قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳، عدم صدور گواهی پایان‌کار مانع تنظیم سند رسمی ملک نمی‌باشد. در این مواقع، مراتب عدم پایان‌کار در سند مالکیتی که بعد از تصویب این قانون صادر شده قید می‌شود.
صورت‌مجلس تفکیکی در الزام به تنظیم سند
یکی دیگر از خواسته‌های دعوی الزام به تنظیم سند رسمی، صورت‌مجلس تفکیکی است که از سوی سازمان نظام مهندسی صادر می‌شود سابقاً این سند توسط اداره ثبت محل ملک صادر می‌شد. صورت‌مجلس تفکیکی ملک پس از پایان عملیات ساختمانی و صدور پایان کار شهرداری، صادر می‌شود.
درخواست صدور صورت‌مجلس تفکیکی توسط مالک یا مالکین رسمی از طریق اداره ثبت صورت می‌گیرد. برای تنظیم سند رسمی ملک، فروشنده می‌بایست این سند را به دفترخانه ارائه دهد در غیر این صورت سند رسمی انتقال تنظیم نمی‌شود.
ثبت تقسیم‌نامه در تنظیم سند رسمی
خواهان میتواند در صورت امتناع مالکین ملک، در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی، ثبت تقسیم‌نامه ثبتی را مطالبه کند. گاهی ملک در حال ساخت دارای چند مالک مشاعی است مانند مواردی که دو یا چند ملک همجوار تجمیع می‌شوند. در اینجا برای تعیین حدود و مشخصات هر واحد، بین مالکین، توافقی مبنی بر تقسیم واحدها در آینده تحت عنوان تقسیم‌نامه تنظیم می‌شود. مالکین عبارتند از مالک اولیه به موجب سند مادر و سازنده که به نسبت سهمشان مالک رسمی می‌باشند.
ثبت تقسیم‌نامه ملک منوط به صدور پایان‌کار شهرداری و صورت‌مجلس تفکیکی می‌باشد. طرفین می‌توانند به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه و بر مبنای صورت‌مجلس تفکیکی صادره از اداره ثبت، اقدام به تنظیم و ثبت تقسیم‌نامه رسمی نمایند. پس از آن درخواست صدور سند مالکیت تک‌برگ می‌شود.
فک رهن در الزام به تنظیم سند رسمی
در مواردی ملک خریداری شده در رهن بانک است و فروشنده اقدامی جهت فک رهن نمی کند. اگر فروشنده در موعد مقرر ملک را رسماً به خریدار منتقل نکند، از آنجا که بدون فک رهن امکان انتقال رسمی نیست، خریدار باید علاوه بر دعوی الزام به تنظیم سند، دعوی الزام به فک رهن را نیز تقاضا کند.
در این صورت برای انتقال رسمی ملک در دفترخانه، باید ابتدا فک رهن صورت بگیرد. در خصوص ملکی که در رهن بانک است نمی‌توان سند رسمی تنظیم نمود. بهتر است در این مواقع، بانک مرتهن یکی از خوانده‌ها باشد.
وجه التزام در الزام به تنظیم سند
طرفین ضمن قرارداد می‌توانند ضمانت اجرای عدم تنظیم سند در موعد مقرر را تعیین کنند. وجه‌التزام عدم تنظیم سند رسمی ممکن است مبلغی مقطوع و درصدی از مبلغ قرارداد باشد یا به صورت خسارت روزانه تا زمان انجام تعهد تنظیم سند رسمی تعیین شود. وجه التزام مبلغی است که طرفین ضمن قرارداد نسبت به آن توافق می کنند و دادگاه متعهد را به همان مبلغ محکوم می‌کند.
دستور موقت در دعوی الزام به تنظیم سند
در دعوی الزام به تنظیم سند، خواهان جهت جلوگیری از نقل و انتقال ملک، میتواند دستور موقت در دعوی تنظیم سند رسمی مبنی بر منع نقل و انتقال ملک را از دادگاه درخواست کند. در این صورت پس از تشخیص دادگاه بر فوریت موضوع، خواهان خسارات احتمالی (حداقل ۱۰ درصد ارزش ملک بنا به نظر دادگاه) به صندوق دادگستری می‌سپرد. خسارت احتمالی جهت جلوگیری از ورود زیان به خوانده بوده که میتواند وجه نقد، اموال منقول یا غیرمنقول باشد.
مدارک دعوی الزام به تنظیم سند
خواهان در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی باید مدارک لازم را ضمیمه دادخواست نماید. مدارک دعوی الزام به تنظیم سند عبارتند از: مبایعه‌نامه یا قولنامه یا هر نوشته‌ای که حاکی از انتقال مالکیت ملک به خواهان باشد. چنانچه فروشنده مالک رسمی نیست، اسناد نقل و انتقال فروشندگان قبلی ملک ضمیمه می‌شود. در صورت عدم دسترسی به مبایعه‌نامه‌ها، می‌توان به شهادت شهود استناد نمود، در این صورت نام شهود در دادخواست ذکر می‌شود. گواهی عدم حضور مالک در دفترخانه برای مطالبه وجه‌التزام، اسناد در رهن بودن ملک و سایر ادله موجود.
اثبات دعوی الزام به تنظیم سند
برای تنظیم سند رسمی ملک با حکم دادگاه، اثبات دعوی به نحو صحیح و موثر، ضروری است. از این رو خواهان باید ادله اثبات دعوی را در زمان مناسب به دادگاه ابراز نماید. طبق قانون، ادله اثبات دعوی عبارتند از: اقرار خوانده، سند عادی و رسمی، شهادت شهود، امارات و قرائن قانونی و قضایی، کارشناسی، معاینه و تحقیق محلی و در مواردی سوگند است.
دلیل مهم اثبات کننده دعوی الزام به تنظیم سند رسمی، مبایعه‌نامه یا قولنامه است. در صورتی که بیع شفاهی بوده یا به مبایعه‌نامه دسترسی نباشد، دعوی اثبات وقوع بیع با شهادت شهود و سایر ادله، اثبات می‌شود.
اثبات وقوع بیع
در مواردی ممکن است سند عادی یا رسمی برای اثبات دعوی الزام به تنظیم سند رسمی وجود نداشته یا در دسترس نباشد. در این صورت در مورد املاک دارای سابقه ثبتی در صورت نبود ادله، دعوی اثبات وقوع بیع اقامه می‌شود و در مورد املاک فاقد سابقه ثبت، دعوی اثبات مالکیت مطرح می‌شود. برای اثبات وقوع بیع، اگر مستند دعوی، شهادت شهود است که معمولاً چنین است نام شهود در دادخواست می‌آید در این صورت پس از ابلاغیه دادگاه جهت استماع شهادت شهود، حاضر می‌شوند.
احراز اصالت قرارداد در دعوای الزام به سند
در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی، دادگاه ابتدا به صحت قرارداد رسیدگی می‌کند. ممکن است قرارداد قبلاً فسخ، باطل یا به نحوی بی‌اعتبار شده باشد. در این صورت با توجه به عدم اعتبار قانونی، آثار قرارداد از جمله تنظیم سند رسمی برقرار نمی‌شود.
اگر خوانده اقرار به صحت مفاد قرارداد و امضای آن نماید، حکم به تنظیم سند رسمی صادر می‌شود. در مواردی، خوانده در مورد نوشته مستند دعوی یا امضای ذیل آن ادعای جعل، انکار یا تردید می‌کند. در این صورت موضوع به کارشناس رسمی دادگستری در خصوص بررسی اصالت سند ارجاع می‌شود.
پس از تعیین وقت رسیدگی، قاضی دستور استعلام ثبتی نقل و انتقالات ملک را به دفتر می‌دهد. رسیدگی به ماهیت دعوی منوط به این است که ملک رسماً به نام خوانده باشد اگر مالکیت خوانده با استعلام ثبتی مغایرت داشته باشد، دعوا رد می‌شود. حکم الزام به تنظیم سند یا رد آن، ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی است.
عدم تعیین زمان تنظیم سند در قرارداد
گاهاً اوقات طرفین ضمن معامله زمانی جهت جهت انتقال رسمی ملک مشخص نمی‌کنند. در اینصورت فرض قانونی بر فوری بودن و بدون مدت بودن انتقال رسمی ملک می‌باشد. خواهان باید برای انتقال ملک به خود، ابتدا از طریق اظهارنامه، تاریخی جهت حضور طرفین در دفترخانه مشخص نماید. ضمن آن از طرف مقابل بخواهد در زمان تعیین شده در دفترخانه حاضر شود.
فروشنده باید رضایت خود نسبت به تاریخ و دفترخانه مشخص شده را اعلام نماید. در غیر اینصورت با توجه به عدم توافق طرفین در مورد حضور در دفترخانه در تاریخ مشخص و استناد به اظهارنامه و تعیین تاریخ، مورد پذیرش دادگاه نیست.
ملک توقیف‌شده در دعوای تنظیم سند
برخی اوقات ملک مورد معامله توسط مراجع قضایی یا غیرقضایی توقیف شده است. محاکم دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک توقیفی را رد می‌کنند. به همین دلیل خواهان (خریدار) می‌بایست قبل از اقامه دعوی از بازداشت نبودن ملک اطمینان پیدا کند.
شخصی که قبل از بازداشت ملک به موجب مبایعه‌نامه مالک ملک شده است، می تواند طبق ماده ۱۴۷ قانون اجرای احکام مدنی و با توجه به مدارک موجود، دعوی اعتراض شخص ثالث به مال توقیف شده را مطرح می‌نماید. ممکن است، فروشنده ملک توقیفی را مورد معامله قرار دهد، خریداری که در زمان عقد، ناآگاه به توقیف مورد معامله است، میتواند دعوای بطلان معامله توقیفی را در دادگاه اقامه نماید.
بیشتر بدانید:
گواهی عدم حضور در الزام به تنظیم سند
گاهی یکی از طرفین در موعد مقرر در دفترخانه جهت تنظیم سند رسمی حاضر نمی‌شود. طرف مقابل اگر خریدار است و در تاریخ مورد توافق در دفترخانه حاضر شده است، مدارک آمادگی پرداخت تتمه ثمن معامله که در قالب چک بانکی و به نام فروشنده است را ارائه می‌نماید. با توجه به عدم حضور مالک رسمی و با درخواست خریدار ضمن احراز پرداخت باقیمانده ثمن، گواهی عدم حضور فروشنده از سوی دفترخانه صادر می‌شود.
اگر مالک رسمی در موعد مشخص شده در دفترخانه حاضر شود و خریدار حضور نیابد، مالک با ارائه مدارک لازم شامل پاسخ استعلامات لازم از اداره مالیات و شهرداری و سایر مراجع ذیربط، درخواست صدور گواهی عدم حضور خریدار را از دفترخانه می‌نماید. با صدور گواهی عدم حضور، خواهان اثبات می‌کند در زمان تعیین شده در دفترخانه حاضر شده و به دلیل خلف وعده خوانده و عدم حضور وی، وجه‌التزام عدم ایفای تعهد را در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی یا پس از آن مطالبه می‌نماید.
بیشتر بدانید:
الزام به سند رسمی در مشارکت در ساخت و پیش‌فروش
مشارکت در ساخت و پیش‌فروش ملک از عقودی هستند که ارتباط مستقیم با دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک دارند. سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت و پیش‌خریدار در قرارداد پیش‌فروش ملک، حسب مورد ذینفع و خواهان دعوی الزام به تنظیم سند رسمی هستند.
تنظیم سند در عقد مشارکت در ساخت
از عقود مهم مالی و مشارکتی بین اشخاص قرارداد مشارکت در ساخت است که تعهدات مالک و سازنده ضمن آن ذکر می‌شوند. بدین نحو که سازنده متعهد می‌شود بر روی قطعه زمین متعلق به مالک، بنای چند طبقه ساخته، تکمیل و تحویل طرفین به نسبت سهم الشرکه گردد. از طرف دیگر مالک متعهد به انتقال قدرالسهم سازنده پس از پایان هر بخش از عملیات اجرایی ساخت‌وساز می‌شود.
چنانچه مالک رسمی در موعد مقرر علیرغم انجام تعهدات سازنده از انتقال سند طبق قدرالسهم مقرر در قرارداد به نام وی امتناع کند، سازنده دعوی الزام به تنظیم سند رسمی مطرح می‌کند.
الزام به سند در پیش‌فروش ملک
اگر پیش‌فروشنده، ملک را به نام پیش‌خریدار در قرارداد پیش‌فروش ساختمان منتقل نکند، خریدار دعوی الزام به تنظیم سند رسمی می‌دهد. خواهان علاوه بر دعوی الزام به تنظیم سند، الزام به اخذ پایان کار و الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی را نیز درخواست می‌کند. در غیر این صورت به دلیل ناقص بودن خواسته‌ها شرایط رسیدگی فراهم نبوده و دعوی رد می‌شود.
اجرای حکم الزام به تنظیم سند رسمی
پس از قطعیت حکم الزام به تنظیم سند رسمی، نوبت به اجرا و انتقال ملک به نام محکوم‌له می‌رسد. از این رو در واحد اجرای احکام دادگستری توسط دادورز و زیر نظر قاضی اجرای احکام و تحت نظارت دادگاه بدوی حکم اجرا می‌شود. پس از قطعیت حکم الزام به تنظیم سند، محکوم‌له درخواست صدور اجرائیه از دادگاه صادرکننده حکم اولیه می‌نماید.
اگر محکوم‌علیه ظرف موعد ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ، حکم را اجرا نکند با دستور دادگاه بدوی، پرونده به اجرای احکام دادگاه ارسال می‌شود. در اجرا، مجدد مراتب به محکوم‌علیه ابلاغ می‌شود. اگر طرف مقابل ظرف موعد مقرر جهت انتقال رسمی ملک حاضر شود. به همراه محکوم‌له در دفترخانه حاضر و حکم اجرا و صورت‌جلسه می‌گردد.
لازم به ذکر است دفترخانه صرفاً بر اساس دستور اجرا و مفاد حکم قطعی و پلاک ثبتی مندرج در آن اقدام می‌نماید. بنابراین ضروری است مراتب پلاک ثبتی صحیح ملک در دادخواست و حکم صادره مطابقت داشته باشند. اگر محکوم‌علیه ظرف مهلت مقرر حاضر به اجرای حکم نشود، مامور اجرا به نمایندگی از محکوم‌علیه ممتنع، در دفترخانه حاضر و سند رسمی را تنظیم و امضا می‌کند. تنظیم سند بعد از اخذ استعلامات لازم توسط محکوم‌له صورت می‌گیرد.
مراتب اجرای حکم و تنظیم سند رسمی صورت‌جلسه شده و پرونده اجرایی پس از اخذ نیم‌عشر اجرایی (۵ درصد محکوم‌به) و سایر هزینه‌ها مختومه می‌شود. هزینه نیم‌عشر اجرا برابر است با ۵ درصد ارزش منطقه‌ای ملک که در ستون خواسته دادخواست درج شده است. محکوم‌له که مخارج و هزینه‌های مقدماتی انتقال سند را متحمل شده است طبق ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی میتواند طلب خود را با توقیف سایر اموال بدهکار، از محل آن وصول نماید.
نکات لایحه دفاعیه دعوی الزام به تنظیم سند
لایحه دفاعیه دعوی الزام به تنظیم سند رسمی، متشکل از قسمت‌های مقدمه، شرح دعوی، ایرادات شکلی و ایرادات ماهوی و در آخر نتیجه‌گیری می‌باشد. موارد لازم در تنظیم لایحه با توجه به محتویات پرونده و مدارک موجود و ادله جدید ضمیمه لایحه شرح داده می‌شوند. ممکن است پرونده در مرحله رسیدگی نخستین باشد یا در مرحله اعتراض به رای باشد.
لایحه اعتراضیه رای الزام به تنظیم سند رسمی ممکن است در مورد واخواهی، تجدیدنظرخواهی، اعاده دادرسی، اعتراض ثالث به رای قطعی، اعتراض ثالث اجرایی باشد. در خصوص هر یک با توجه به رای صادره و مدارک و ادله پرونده و اقرار طرف و سایر موارد لایحه دفاعیه مناسب تنظیم می‌شود. چند نکته در تنظیم لایحه دفاعیه الزام به تنظیم سند رسمی باید رعایت شود.
▪︎ خواهان (خواهان‌ها) باید ذینفع دعوا باشد. به عبارتی خریدار یا پیش‌خریدار یا ورثه آنها باشد.
▪︎ دعوا باید متوجه خوانده (خواندگان) دعوی باشد. بنابراین شخصی که ملک در دفتر املاک به نام وی ثبت نشده دعوی متوجه او نیست مگر یکی از انتقال‌دهندگان ملک بعد از مالک رسمی باشد. مثال رایج آن دعوی پیش‌خریدار علیه سازنده است. در حالیکه ملک رسماً به نام مالک اولیه است. دعوی الزام به تنظیم سند می بایست به طرفیت مالک باشد. به طور کلی دفاعیات و رای قطعی باید به گونه‌ای باشد که قابلیت اجرا داشته باشد.
▪︎ اگر ملک چند دست منتقل شده بدون اینکه سند رسمی تنظیم شده باشد. باید همه ایادی قبلی تا مالک رسمی خوانده قرار بگیرند. مالک رسمی جزء خواندگان است
▪︎ اگر شماره پلاک ملک به هر علتی در ستون خواسته اشتباه نوشته شود باید درخواست اصلاح دادنامه شود در غیر این صورت دادگاه دعوا را رد می‌کند. همچنین اگر در صورت عدم توجه دادگاه و خواهان به این موضوع رای صادر و قطعی شود امکان اجرای دادنامه نخواهد بود.
▪︎ ممکن است خوانده دعوی الزام به تنظیم سند رسمی دفاع کند به دلایلی امکان حضور وی در دفترخانه نبوده است. در اینجا می بایست ادله کافی جهت احراز عذر موجه ارائه نماید. هیچگاه به صرف ادعا، کسی محق شناخته نمی‌شود دادگاه به دلایل ابرازی مدعی توجه می‌کند.
▪︎ اگر دلیل خوانده موجه باشد موجب معافیت وی از ایفای تعهد و تنظیم سند رسمی نمی‌شود. عذر موجه عدم انجام تعهد، از موجبات معافیت متعهد از پرداخت وجه التزام قراردادی است.
▪︎ در دعوی الزام به تنظیم سند مشاعی، ملک موضوع دعوا باید مفروز و معین باشد. این موضوع می‌بایست ضمن لایحه دفاعیه عنوان گردد.
▪︎ اگر اصالت مبایعه‌نامه‌ای که خریدار ارائه می‌دهد احراز شود و خوانده تعرضی به آن ننماید دادگاه حکم به الزام به تنظیم سند صادر می کند. در مواردی خوانده مدعی جعل امضا یا جعل مفاد سند می‌شود. ممکن است دعوا به طرفیت وراث اقامه شده و خواندگان نسبت به امضای مورث اظهار تردید کنند. در این صورت دادگاه پس از صدور قرار کارشناسی، موضوع تعرض به سند را به کارشناس دادگستری جهت بررسی صحت یا عدم صحت سند عادی ابرازی ارجاع می‌دهد.
بهترین وکیل الزام به تنظیم سند تهران کیست؟
وکیل الزام به تنظیم سند رسمی در تهران بهترین و موثرترین راهکار و تاکتیک را در دعوی مطروحه در پیش می‌گیرد. الزام به تنظیم سند از جمله دعاوی مهم و با چالش است که نیازمند مراجعه به وکیل متخصص ملکی می‌باشد.
وکیل الزام به تنظیم سند رسمی تهران با بررسی مستندات و مدارک موجود، دعوی اصولی مطرح و با تسلط بر مقررات و رویه محاکم حقوقی آن را پیگیری می‌نماید. از این رو با بهره گیری از تجارب مستمر چندین ساله در دادگستری تهران به بهترین نتایج دست می‌یابد. از این رو دفتر وکالت و مشاوره حقوقی شریفی با کادر وکلای حرفه ای پایه یک دادگستری در زمینه حل مشکلات ملکی راهگشاست.
مشاوره حقوقی الزام به تنظیم سند رسمی در خصوص رفع اختلافات ملکی میان خریدار و فروشنده معامله امری ضروری است خواه بصورت تلفنی، آنلاین یا حضوری. در مواردی میان پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده یا مالک و سازنده اختلافات ملکی رخ می‌دهد. به همین منظور مشاوره حقوقی با وکیل مجرب در این میان مفید است.
کلام آخر
تنظیم سند رسمی از تشریفات قانونی و واجب قرارداد خرید و فروش ملک محسوب می‌شود. یکی از نکات مهم در معاملات املاک، تعیین تاریخ تنظیم سند رسمی و دفترخانه مشخص است. چرا که دادگاه به تاریخ مورد توافق طرفین جهت حضور در دفترخانه توجه می‌کند. خریدار با اثبات آن میتواند خسارت قراردادی را مطالبه نماید. بعلاوه برای بهره‌مندی از آثار و مزایای مالکیت رسمی، می‌بایست اقدامات لازم جهت تنظیم سند رسمی ملک انجام شود. برای اعطای وکالت به وکیل متخصص ملکی با شماره‌های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس حاصل نمایید.
دفتر وکالت و مشاوره حقوقی شریفی
سوالات متداول
۱- اگر فروشنده برای فک رهن اقدام نکند وضعیت دعوی الزام به تنظیم سند رسمی چگونه است؟
در صورت امتناع فروشنده از فک رهن ملک مورد معامله، خواهان میتواند در مرحله اجرا، بدهی را پرداخت نموده و ملک را فک رهن کند.
۲- اگر فروشنده نه ملک را تحویل داده نه سند را منتقل کرده، اقدام خریدار چیست؟
خریدار باید قبل یا همزمان با دعوای تحویل ملک، الزام فروشنده را به تنظیم سند رسمی ملک تقاضا کند.
۳- در مواردی که محکوم علیه به دستگاه‌های دولتی بدهی داشته باشد اجرای حکم چگونه است؟
اگر محکوم‌علیه حکم الزام به تنظیم سند رسمی، به هر نحو سوابق بدهی در مورد ملک داشته باشد، ابتدا باید بدهی‌های ملک تسویه سپس سند انتقال تنظیم می‌شود.