- ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی – تحلیل ماده - 2023-11-13
- نمونه لایحه دفاعیه مطالبه حساب دوران وکالت - 2023-11-13
- نمونه دادخواست مطالبه سفته سفید امضاء - 2023-11-13
ابطال سند رهنی ملک زمانی مطرح می‌شود که سند مذکور به لحاظ فقدان برخی شروط اساسی قراردادها به طور مخدوش تنظیم شده است. سند رهنی سندی رسمی است که به موجب آن بدهکار یا راهن، ملکی را وثیقه بدهی طلبکار قرار می‌دهد.
مرتهن می‌تواند در صورت عدم پرداخت بدهی در مواعد مقرر به پشتوانه سند رهنی از محل آن طلب خود را وصول کند. سند رهنی به جهت اهمیت آن و حمایت از حقوق طلبکار در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود. از این رو در صورت اجرای بی‌مورد آن از سوی طلبکار، راهن می‌تواند دعوی ابطال سند رهنی را مطرح کند.
در ادامه به طور کاربردی در مورد سند رهنی و ابطال آن، مراحل و شرایط آن و سایر موارد مهم می‌گوییم. چنانچه نیاز به وکیل، مشاوره حقوقی، تنظیم دادخواست، شکواییه، لایحه دفاعیه، اظهارنامه و بررسی مدارک دارید با ما در تماس باشید.
موارد ابطال عقد رهن
فهرست مطالب
رهن عقدی است که به موجب آن مدیون مالی به عنوان وثیقه پرداخت بدهی به دائن می‌دهد. به شخصی که مال را در رهن قرار می‌دهد راهن و به شخصی که مال در رهن او قرار می‌گیرد طلبکار یا مرتهن و به مال مورد رهن مال مرهونه می‌گویند.
ممکن است مدیون و راهن دو شخص باشند. به عبارتی شخص ثالث (غیرمدیون) ملک خود را وثیقه قرار دهد. معمولاً عقد رهن بین بانک و مشتری منعقد می‌شود اما اشخاص حقیقی نیز می‌توانند در قبال طلب خود، ملک بدهکار را به عنوان وثیقه قبول کنند. در هر حال اجرای غیرقانونی سند رهنی، ابطال آن را به دنبال دارد.
ممکن است سند رهنی پیرو بیع شرط (معامله با حق استرداد) بین اشخاص تنظیم شود. در همه موارد مذکور، رعایت مقررات مواد ۳۳ و ۳۴ قانون ثبت الزامی است. ابطال سند رهنی از سوی هر شخص ذینفعی قابل مطالبه است.
بیشتر بدانید:
از موارد دعوی ابطال سند رهنی، زمانی است که پس از عقد بیع، فروشنده مورد معامله را به رهن بانک می‌دهد. در اینجا خریدار که به موجب بیع‌نامه، مالکیت مال به وی منتقل شده، ذینفع و اقامه‌کننده دعوی ابطال سند رهنی است. چرا که راهن (فروشنده) در حالیکه فروشنده مالک مورد مرهونه نبوده، آن را رهن گذاشته است.
مورد دیگر، ابطال سند رهنی زمانی درخواست می‌شود که راهن در زمان تنظیم سند، مالک است ولی اهلیت قانونی رهن ملک خود را ندارد. افراد محجور شامل دیوانه، صغیر، سفیه و شخص ورشکسته صلاحیت به رهن گذاشتن مال را ندارند. در اینجا ولی یا قیم محجور و مدیر تصفیه و طلبکاران ورشکسته یا هر شخص ذینفعی، دعوی ابطال سند رهنی را مطرح می‌کند.
مراحل دعوی ابطال سند رهنی
☆ دادگاه صالح رسیدگی به دعوی ابطال سند رهنی، با توجه به میزان تقویم خواهان در خواسته دعوی، دادگاه عمومی یا دادگاه صلح محل ملک مورد رهن است.
☆ دعوای مالی است هزینه دادرسی ۳/۵ درصد ارزش منطقه‌ای ملک است. ارزش منطقه‌ای ملک مبلغی است که هرساله جهت پرداخت حقوق دولتی و مالیاتی از سوی اداره دارائی تعیین و اعلام می‌شود.
☆ دادخواست ابطال سند رهنی به طرفیت راهن و مرتهن اقامه می‌شود.
☆ خواسته دعوی، ۱- اعلام بطلان معامله پایه با مشخصات …، ۲- ابطال سند رهنی ملک پلاک ثبتی… و مشخصات… و خسارات دادرسی است.
☆ حکم ابطال سند رهنی ملک، حکمی اعلامی است. دادگاه ضمن صدور حکم، مراتب ابطال سند را به اداره ثبت محل اعلام می‌کند. مرجع مزبور به موجب حکم قطعی دادگاه مکلف است ابطال سند رهنی را در ستون ملاحظات دفتر املاک قید نماید.
بیشتر بدانید:
صدور اجراییه سند رهنی
سند رهنی پیرو بدهی مدیون یا راهن و به نفع مرتهن در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم می‌شود. چنانچه بدهکار در سررسید، وام، بدهی و جرائم را پرداخت نکند، مرتهن (بانک) از طریق اجرائیات ثبت اقدام به وصول طلب می‌نماید. درخواست اجراییه توسط بانک یا هر شخص مرتهن از طریق دفترخانه تنظیم‌کننده سند صورت می‌گیرد. سردفتر تقاضانامه را به ضمیمه مستندات به اجرائیات اداره ثبت جهت اجرا ارسال می‌نماید. در صورت اجرای سند علیرغم برائت‌ذمه راهن، دعوی ابطال سند رهنی مطرح می‌شود.
در اداره ثبت مراحل کارشناسی ملک رهنی، مزایده، فروش و انتقال اجرائی مال انجام می شود. اگر راهن یا بدهکار مبلغ وام، خسارات و جرائم را بپردازد، از مزایده و فروش جلوگیری و فک رهن می‌شود.
ابطال اجراییه سند رهنی
در بسیاری موارد علیرغم پرداخت وام یا بخشی از آن، بانک یا هر مرتهن دیگری، اقدام به صدور اجراییه مبلغ وام و جرائم را می‌کنند. ممکن است قرارداد بانک مغایر با مصوبات بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار تنظیم شده باشد. در این صورت دعوی استرداد وجه‌التزام خارج از ضوابط قانونی اقامه و مازاد پرداختی ابطال می‌گردد.
در این موارد مشتری جهت احقاق حق و اجرای عدالت، اقدام به طرح دعوی ابطال اجراییه سند رهنی و توقیف عملیات اجرایی می‌نماید. دعوی مزبور در دادگاه حقوقی اقامه می‌شود موارد ابطال اجراییه رهنی عبارت است از:
▪︎ زمانی که معامله‌ای منعقد می‌شود و یکی از طرفین بابت تضمین پرداخت بدهی یا انجام تعهد، ملک خود یا دیگری را به عنوان تضمین در رهن طلبکار قرار دهد. اگر در صورت پرداخت بدهی یا ایفای تعهد، سند به اجرا گذاشته شود دعوی ابطال سند رهنی مطرح می‌شود.
▪︎ وقتی در قبال دریافت وام از بانک، وام‌گیرنده ملک خود یا دیگری را در رهن بانک قرار دهد. اگر بدهی و جرائم آن را پرداخت کند در صورت درخواست اجرای سند از سوی بانک مرتهن، راهن ابطال اجراییه سند رهنی را تقاضا می‌کند.
در هر دو مورد، در صورت عدم پرداخت بدهی در زمان تعیین شده، مرتهن از طریق اجرائیات اداره ثبت، از محل سند رهنی با فروش ملک طلب خود را وصول می‌نماید. ذینفع یا انتقال‌گیرنده عادی ملک می‌تواند اقدام به ابطال سند رهنی نماید.
بیشتر بدانید:
نکات مهم ابطال سند رهنی
▪︎ خواهان دعوی ابطال سند رهنی، مالک رسمی ملک است. شخصی که به موجب سند عادی مالک است، نمی‌تواند دعوی ابطال سند رهنی را مطرح کند. در این صورت لازم است همزمان یا قبل از دعوی ابطال، دعوی الزام به تنظیم سند رسمی و فک رهن را مطرح نماید.
▪︎ اگر سند رهنی دارای معامله عادی منشاء باشد مانند قرارداد مشارکت مدنی، باید همزمان با دعوی ابطال، دعوی بطلان معامله پایه را اقامه کرد. باید توجه نمود دعوی ابطال سند رهنی بدون دعوی بطلان معامله پایه قابل استماع نیست.
▪︎ غیر از رهن ملک توسط بانک مرتهن، تنظیم سند رهنی توسط اشخاص غیربانک، پیرو معامله مالی و بستانکاری و بدهکاری صورت می‌گیرد. طلبکار جهت تضمین دریافت طلب، اقدام به تنظیم سند رهنی می‌نماید. در این صورت در موارد اجرای غیرقانونی سند، راهن ابطال اجراییه سند رهنی را تقاضا می‌کند.
خلاصه کلام
به منظور حمایت از حقوق طلبکار و استحکام روابط مالی طرفین، سند رهنی پیرو معامله مالی طرفین در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم می‌شود. در مواردی فروشنده پس از انتقال مبیع و بدون اینکه مالک باشد، مورد معامله را در قبال اخذ وام در رهن بانک قرار می‌دهد در این صورت خریدار دعوی ابطال سند رهنی مطرح می‌کند. جهت اعطای وکالت در امور ابطال سند با شماره‌های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید.
دفتر وکالت و مشاوره حقوقی شریفی
سوالات متداول
۱- اگر در قرارداد بانکی شرط سود غیرمجاز شده باشد چه اقدامی باید نمود؟
با طرح دعوی مناسب، قرارداد بانکی و سند رهنی نسبت به شرط نامشروع باطل می‌گردد.
۲- آیا می‌توان اجراییه سند رهنی را باطل نمود؟
ذینفع با در دست داشتن ادله کافی مبنی بر موجه نبودن صدور اجراییه، دعوی ابطال اجراییه و توقف عملیات اجرایی اداره ثبت را در دادگاه مطرح می‌کند.
۳- اگر بدهی منشا سند پرداخت شده باشد، چه باید کرد؟
خواهان با ارائه اسناد پرداخت وجه، درخواست ابطال سند رهنی را می‌نماید.