- انواع وصیت و آثار آن – وصایت - 2024-11-30
- نمونه رای پرداخت خسارت راننده مقصر به قیمت یوم الاداء - 2024-11-20
- اعتراض شخص ثالث اصلی (حکمی) و طاری - 2024-11-16
گواهی پایانکار ملک از سوی شهرداری محل و حسب مورد از سوی متعهد ساخت و ساز اعم از سازنده یا مالک ملک اقدام می‌شود. سازنده در قبال مالک و پیش‌خریدار متعهد می‌شود پس از اتمام ساختمان در موعد تعیین‌شده نسبت به اخذ گواهی پایانکار اقدام نماید. در غیر این صورت، ذینفع (مالک و خریدار) می‌توانند الزام وی را به اخذ گواهی پایانکار از دادگاه صلح محل ملک درخواست کنند.
در ادامه به نقل از وکیل ملکی در مورد چگونگی الزام به گواهی پایان کار و مراحل آن پرداخته می‌شود. شما می توانید برای وکالت، مشاوره حقوقی، تنظیم دادخواست، شکواییه، لایحه دفاعیه، اظهارنامه و بررسی مدارک با ما در تماس باشید.
ضرورت اخذ پایانکار
فهرست مطالب
طرفین ضمن قرارداد خرید‌و‌فروش ملک موعدی را جهت حضور در دفترخانه اسناد رسمی تعیین می‌نمایند. برای این منظور باید گواهی پایانکار از شهرداری محل صادر شده باشد. این امر بیشتر در مورد املاک در حال ساخت یا نوساز الزامی است.
هر یک از سازنده یا مالک که اخذ پایانکار برعهده وی است می‌بایست نسبت به اخذ آن از شهرداری محل اقدام نماید. اما در هر حال انتقال ملک در دفترخانه به نام خریدار صرفاً برعهده مالک رسمی است. متعهد باید نسبت به اخذ گواهی مزبور از شهرداری و متعاقباً صورت‌مجلس تفکیکی از نظام مهندسی اقدام نماید.
در غیر این صورت، خریدار یا پیش‌خریدار در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی آپارتمان، رسیدگی به خواسته‌های پایانکار و صورت‌مجلس تفکیکی را نیز درخواست می‌نماید. چرا که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی بدون رسیدگی به خواسته‌های فوق، فوق قابل رسیدگی نبوده و مردود است.
گواهی پایانکار شهرداری چه سندی است؟
پایانکار سندی رسمی است که پس از اتمام ساختوساز از سوی شهرداری محل ملک صادر می‌شود. عملیات ساختمانی از زمان تخریب تا اتمام کار و کامل‌شدن بنا مطابق با مقررات و اصول شهرداری انجام می‌شود. طبق مقررات شهرداری، در ساخت و ساز باید اصول شهرسازی و معماری ، بهداشتی و ایمنی رعایت گردد. عملیات ساختمانی از ابتدا تا کامل‌شدن بنا با نظارت مهندس ناظر انجام می‌شود.
علاوه بر مهندس ناظر، شهرداری نیز بر ساختوساز نظارت دارد. حین انجام کار، اگر تخلف در ساختوساز یا جرمی واقع شود، شهرداری با مشاهده تخلف یا جرم، حسب مورد تخلف را به کمیسیون ماده ۱۰۰ و جرم را به مرجع قضایی صالح اعلام می‌نماید. اشخاص ذینفع مانند همسایگان نیز می‌توانند وقوع تخلف را به شهرداری محل ملک گزارش دهند. در این صورت شهرداری پس از بازدید از محل و صحت گزارش، طبق قانون، باید از ادامه ساخت و ساز جلوگیری کند و مراتب را به کمیسیون ماده ۱۰۰ گزارش دهد. این امور مانع ادامه ساخت و در نهایت صدور گواهی پایانکار می‌گردد.
پروانه ساختمان
پروانه ساختمان، سندی رسمی است که در شروع ساخت و ساز از سوی شهرداری محل ملک صادر می‌شود. مالک رسمی ملک یا اغلب سازنده طبق توافقات قراردادی مشارکت در ساخت، از شهرداری محل تقاضای صدور پروانه ساختمان را می‌نماید. در قرارداد مشارکت در ساخت، طرفین در مورد تعهدات مربوط به این سند توافق می‌کنند. به موجب آن سازنده متعهد می‌شود پس از انعقاد قرارداد، ظرف مهلت تعیین‌شده پروانه ساختمان را اخذ کند.
معمولاً مدت معقولی برای انجام تعهد سازنده در نظر گرفته می‌شود. پروانه ساخت دارای تاریخ صدور و مدت اعتبار است و مدت مزبور قابل تمدید است. با صدور پروانه، عملیات تخریب شروع می شود. در طول مدت باید ساخت و ساز ملک کامل شود و پس از تکمیل و تایید اتمام ساختوساز و مطابقت ساخت با اصول ایمنی، شهرسازی و معماری توسط مهندس ناظر، گواهی پایانکار صادر می‌شود.
مدارک لازم برای درخواست پروانه ساختمان
برای صدور گواهی پایانکار، ابتدا باید درخواست کتبی به انضمام مدارک زیر به شهرداری محل تسلیم شود.
- مدارک شناسایی مالک یا مالکین رسمی ملک
- اصل سند مالکیت
- مفاصاحساب نوسازی
- وکالتنامه رسمی کلی و اداری اگر غیر مالک رسمی (سازنده) درخواست می‌کند و مدارک شناسایی وکیل
- در صورت فوت مالک، ارائه گواهی انحصار وراثت
- ارائه تعهدنامه تخریب ملک از سوی درخواست‌کننده پایانکار به شهرداری
لزوم رعایت اصول ایمنی، شهرسازی و معماری
هر بنایی باید از استحکام لازم جهت سکونت و بهره‌برداری ساکنین آن برخوردار باشد. سازنده حین ساختوساز ملزم به رعایت اصول ایمنی، شهرسازی و معماری است. عدم رعايت هر یک از اصول سه‌گانه فوق، علاوه بر اینکه نقض مقررات شهرسازی است، باعث ورود خسارات جبران‌ناپذیری می‌گردد.
در صورت وقوع هرگونه تخلفی در رعایت این موارد، علاوه بر عدم صدور گواهی پایانکار، قانون به شهرداری اجازه داده رأسا مانع ادامه کار شود. مهندس ناظر نیز مکلف است در طول ساخت مراتب را به شهرداری گزارش دهد. اگر اصول شهرسازی رعایت نشده باشد، نمی‌توان درخواست گواهی پایان کار از شهرداری نمود. مستندات قانونی لزوم رعایت اصول ایمنی عبارتند از: مقررات ملی ساختمان، قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان (۱۳۷۴)، آیین‌نامه طرح ساختمان در برابر زلزله (۱۳۷۶)
وظایف مهندس ناظر قبل از صدور گواهی پایانکار
در قانون وظایفی برای مهندس ناظر جهت صدور گواهی پایانکار پیش‌بینی شده است که عبارتند از:
- نظارت مداوم از شروع تا اتمام ساخت و ساز
- نظارت بر تخریب، گودبرداری، اسکلت‌بندی و اجرای عملیات ساختمانی مطابق پروانه ساختمان و نقشه مصوب شهرداری
- در صورت وقوع عملیات مغاير با پروانه ساختمان یا اصول ایمنی و شهرسازی، ارائه گزارش به شهرداری (تبصره ۷ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری)
کاربری ساختمان
به نحوه استفاده از ساختمان، کاربری گفته می‌شود. کاربری ساختمان شامل مسکونی، تجاری، اداری، ورزشی، درمانی، خدماتی، صنعتی، انباری و… می‌شود. نوع کاربری ملک در پروانه ساختمان و گواهی پایانکار درج می‌شود. طبق همان، مالک یا متصرف می‌تواند از ملک استفاده و بهره‌برداری نماید. هرگونه بهره‌برداری برخلاف کاربری مصوب شهرداری، تخلف محسوب می‌شود در این صورت در شهرداری در مورد تغییر کاربری غیرمجاز، پرونده تشکیل می‌شود و مدارک لازم ضمیمه آن شده، سپس پرونده جهت رسیدگی به تخلف تغییر کاربری در کمیسیون ماده ۱۰۰ مطرح می‌گردد.
گواهی پایانکار ساختمان
وقتی عملیات ساختمانی به پایان می رسد، گواهی پایانکار از سوی شهرداری محل ملک صادر می‌شود. گواهی مزبور وقتی صادر می‌شود که مقررات شهرداری و اصول ایمنی، شهرسازی و معماری در همه مراحل آن رعایت شده باشد. این مقررات توسط مهندس ناظر باید در مراحل ساخت تایید شود.
گواهی پایانکار سندی است که قبل از نقل‌و‌انتقال ملک باید صادر شده باشد. طبق قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳، اگر ملکی گواهی پایانکار نداشته باشد، مانع تنظیم سند رسمی نیست لکن مراتب عدم پایانکار به خریدار تفهیم و در سند قید می‌شود. با وضع قانون فوق، تبصره ۸ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری در خصوص الزام به صدور گواهی پایانکار قبل از انتقال ملک نسخ شده است.
مدارک لازم صدور گواهی پایانکار
- مدارک شناسایی مالکین رسمی
- سند مالکیت
- تاییدیه مهندس ناظر
- برگه نوسازی
کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری
تخلفات ساختوساز و تغییر کاربری غیرمجاز در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری رسیدگی می‌شود. برای این منظور ابتدا پرونده تخلف ملک در شهرداری تشکیل و پرونده به همراه مدارک در کمیسیون ماده ۱۰۰ مطرح می‌شود. کمیسیون بدوی و تجدیدنظر ماده ۱۰۰ شهرداری هریک از سه عضو تشکیل شده است. رای کمیسیون حسب تخلف و مقررات، جریمه یا تخریب ساختوساز غیرمجاز است.
رای بدوی، قابل تجدیدنظر از سوی محکوم‌علیه می‌باشد. تخلفات ساختمانی شامل ساختوساز بدون پروانه ساخت یا مخالف مفاد پروانه و اضافه بنا می‌باشد. رای محکومیت اخذ جریمه یا تخریب و قلع‌و‌قمع بنای زائد است. در این صورت تا زمان رفع مانع حسب مورد پرداخت جریمه یا تخریب بنای غیرقانونی، گواهی پایان کار صادر نمی‌گردد. در نتیجه، امکان صدور صورت مجلس‌تفکیکی از نظام مهندسی و انتقال رسمی ملک در دفترخانه اسناد رسمی نخواهد بود.
سخن پایانی
صدور گواهی پایانکار قبل از صورت‌مجلس تفکیکی و انتقال رسمی ملک لازم است. اگر ملک فاقد پایانکار است، خریدار واحد یا مالک رسمی زمین که اخذ گواهی برعهده‌اش نبوده می‌توانند دعوی الزام پیش‌فروشنده یا سازنده را به اخذ گواهی پایانکار در دادگاه مطرح نمایند. در صورت نیاز به وکیل متخصص ملکی با شماره‌های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۰۲۱۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس حاصل نمایید.
دفتر وکالت و مشاوره حقوقی شریفی
سوالات متداول
۱- در صورت نقض اصول ایمنی و شهرسازی قبل از پایانکار، شهرداری چه اقدامی می‌کند؟
طبق قانون، شهرداری رأسا از ادامه ساختوساز جلوگیری می‌نماید.
۲- دعاوی الزام به اخذ گواهی پایانکار و تنظیم سند با کدام دادگاه است؟
الزام به گواهی پایانکار با دادگاه صلح است و الزام به تنظیم سند رسمی با توجه به تقویم خواسته (تا یک میلیارد ریال) با دادگاه صلح یا دادگاه عمومی (بیش از یک میلیارد ریال) است.
۳- در صورت عدم صدور پروانه ساختمانی در مهلت مقرر، مالک چه اقدامی انجام می‌دهد؟
مالک می‌تواند الزام سازنده را به اخذ پروانه ساخت برای تخریب و ساخت و ساز بخواهد.
۴- وکالت مالک به سازنده شامل چه مواردی می‌شود؟
مالک رسمی تمام اختیارات اداری جهت اقدامات شهرداری و سایر مراجع دولتی که حضور مالک و امضای وی در آنها لازم است از جمله گواهی پایانکار را اعطا می‌کند.
