وکیل متخصص اراضی و املاک – وکیل تهران

 

وکیل متخصص اراضی و املاک تهران با داشتن سالها تجربه مفید و ارزنده جهت امور مربوط به این دعاوی اقدامات قانونی لازم را انجام می دهد.

وکیل اراضی می بایست تسلط کامل به قوانین و آیین نامه های مربوط به اراضی که با حجم گسترده ای هستند، داشته باشد.

وکیل متخصص اراضی با اشراف بر رویه معمول محاکم و مراجع شبه قضایی در این امور دفاعی موثر و محکمه پسند ارائه می دهد. در نوشته حاضر وکیل اراضی، موارد مهم راجع به این دعاوی را بیان می کند.

 

انواع اراضی

انواع اراضی شامل زمین های دایر، بایر و موات می باشند که هر یک دارای تعاریف و مقررات خود هستند.

۱- اراضی دایر زمین هایی هستند که تحت کشت و زرع و بهره برداری مالک قرار دارند.

۲- اراضی بایر زمین هایی است که سابقه احیا دارند اما حداقل پنج سال در آن زراعت نشده و به تدریج به صورت موات درآمده اند. این زمین ها به بایر شهری و غیر شهری تقسیم می شوند‌:

الف- زمین ها و املاک بایر شهری زمین هایی است که سابقه عمران و احیاء داشته لکن به تدریج به حالت موات درآمده اند. اعم از آنکه صاحب مشخصی داشته یا نداشته باشند. اراضی بایر معلوم المالک در مالکیت مالک باقی می مانند.

ب- اراضی بایر غیرشهری اراضی بایر هستند که مالکین از آنها اعراض نموده اند و در اختیار دولت قرار می گیرند.

۳- اراضی موات زمین هایی که سابقه احیاء و آبادانی نداشته یا پیشینه احیاء آنها معلوم نباشد. این اراضی به دو دسته موات شهری و غیر شهری تقسیم‌ می شوند:

الف- اراضی موات شهری از تاریخ ۱۳۵۸/۴/۵ اسناد مالکیت آنها باطل شده و در اختیار سازمان ملی زمین و مسکن به نمایندگی از دولت قرار گرفته است.

ب- اراضی موات غیر شهری از تاریخ ۱۳۶۵/۹/۳۰ اسناد مالکیت آنها باطل شده است. این اراضی در اختیار سازمان امور اراضی به نمایندگی از دولت قرار گرفته است.

مستندات قانونی

به گفته وکیل امور اراضی و املاک تهران قوانین متعددی در رابطه با اراضی تدوین شده است. لکن مهمترین آنها عبارتند از:

▪︎ تصویب نامه قانون ملی شدن جنگل های کشور ۱۳۴۱/۱۰/۲۷

▪︎ قانون حفاظت و بهره برداری از جنگل ها و مراتع ۱۳۴۶/۰۵/۲۵ اصلاحی  ۱۳۴۸ و ۱۳۵۴

▪︎ قانون حفظ و حمایت از منابع طبیعی و ذخائر جنگلی کشور ۱۳۷۱/۰۷/۱۲

▪︎ قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و کیفیت عمران آن ۱۳۵۸/۰۴/۰۵

▪︎ قانون زمین شهری ۱۳۶۶/۶/۲۲ و آیین نامه اجرایی آن ۱۳۷۱/۳/۲۴

▪︎ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات ۱۳۸۵/۸/۱

مستثنیات اراضی ملی

همانطور که یاد شد، قانون ملی شدن جنگل های کشور در تاریخ ۱۳۴۱/۱۰/۲۷ تصویب شد. چنانچه تا تاریخ این تصویب نامه اراضی احیاء شده باشند، در مالکیت احیاکننده باقی می ماند.

به عبارتی تا این تاریخ احیاء اراضی منابع طبیعی مجاز بوده است. بنابراین این اراضی مشمول مستثنیات قانون ملی شدن اراضی قرار گرفته اند.

چنانچه زمان احیا بعد از این تاریخ باشد، اراضی ملی است. در این صورت اگر زمین سند شخصی داشته باشد باطل می شود. سپس سند مالکیت به نام‌ سازمان منابع طبیعی و آبخیزداری کشور به نمایندگی دولت صادر می شود.

مراجع تشخیص مستثنیات و ملی به ترتیب عبارتند از:

۱- کمیسیون ماده ۲۰ آیین نامه قانون ملی شدن جنگل ها مصوب ۱۳۴۱

۲- کمیسیون ماده ۵۶ قانون حفاظت و بهره بدتری ار جنگل ها و مراتع مصوب ۱۳۴۶ و ۱۳۴۸

۳- سازمان منابع طبیعی و آبخیزداری کشور در اجرای ماده ۲ قانون حفظ و حمایت از منابع طبیعی و ذخائر جنگلی کشور مصوب ۱۳۷۱. در حال حاضر به موجب این قانون اراضی ملی و مستثنیات تشخیص داده می شوند.‌

صدور برگ تشخیص ملی

برگ تشخیص سندی رسمی است که توسط مامورین ادارات منابع طبیعی تنظیم می شود. جهت اعلام اراضی ملی شده و مالکیت دولت بر آنها و خروج مالکیت خصوصی اشخاص از آنها صادر می گردد.

ادارات منابع طبیعی با تعیین بخش های مستثنیات در اراضی و املاک اقدام به صدور برگ تشخیص منابع طبیعی می نمایند.

در این صورت با مشخص نمودن مستثنیات، منابع طبیعی ملی را مشخص می کنند. این تصمیم به اشخاص آگهی و اعلام می شود.

تشخیص منابع طبیعی و مستثنیات آن با وزارت جهاد کشاورزی است. از این رو، پس از ششماه از تاریخ اخطار کتبی یا آگهی در روزنامه کثیرالانتشار و محلی و عدم وصول اعتراض، سند مالکیت به نام دولت صادر می شود.

صرف تشخیص وزارت جهاد کشاورزی و قطعیت آن، مدرک مالکیت دولت محسوب می شود. بنابراین دولت به موجب آن مالک شناخته شده و سند مزبور از قدرت اثباتی برخوردار می شود.

اعتراض به برگ‌ تشخیص ملی

وکیل امور اراضی و املاک تهران بیان می کند، تشخیص ادارات منابع طبیعی در مورد اراضی ملی قابل اعتراض توسط ذینفع است. این اعتراض فاقد مهلت است.

اعتراض اشخاص به برگ تشخیص منابع طبیعی به قرار ذیل است:

۱- سابق بر این مرجع اعتراض به برگ تشخیص اراضی ملی از مستثنیات، کمیسیون هفت نفره ماده ۵۶ قانون ۱۳۴۶ بوده است.

پس از آن از ۱۳۶۷ رسیدگی به اعتراضات برعهده هیئت ماده واحده قانون تعیین تکلیف اراضی اختلافی مصوب ۱۳۶۷/۰۶/۲۲ موضوع اجرای ماده ۵۶ قانون حفاظت و بهره براری از جنگل ها و مراتع کشور مصوب ۱۳۵۶/۰۵/۲۵ قرار گرفت.

در حال حاضر به موجب بند ۱ ماده ۴۵ قانون رفع موانع تولید رقابت پذیر و ارتقای نظام مالی کشور مصوب ۱۳۹۴. رسیدگی به اعتراضات تشخیص از تاریخ ۱۳۹۴/۰۴/۲۳ در مورد اراضی محدوده شهرها و خارج آن و روستاها در صلاحیت شعب ویژه واقع در مراکز استان ها واقع شد.

نحوه اعتراض بدین نحو است که مدعی می بایست ضمن تقدیم دادخواست و اقامه دعوی، ثابت کند. ملکی که در تصرف وی بوده منابع طبیعی نیست. برای همین مدارک مالکیت و تصرف اعم از تصرف در ملک یا مبایعه نامه و سایر ادله را ارائه دهد. معترض باید ثابت کند ملک مورد اختلاف قبل از ۱۳۴۱/۱۰/۲۷ توسط وی احیا و بهره برداری شده است.‌

اعتراض به برگ تشخیص منابع طبیعی در شعب ویژه بدون مهلت است. رای صادره وفق قواعد آیین دادرسی مدنی ظرف ۲۰ روز قابل اعتراض در دادگاه تجدیدنظر استان می باشد.

جهت رسیدگی به اعتراض به برگ تشخیص قرار کارشناسی صادر می شود. کارشناس بر اساس دستور دادگاه، اقداماتی از قبیل مشخص نمودن ملک در طبیعت (جانمایی)، بررسی و تطبیق اسناد و مدارک معترض با محل و سوابق ثبتی، مساحت، میزان تصرف، خاک شناسی و … را به عمل می آورد.

از طریق عکس های هوایی و نقشه های هوایی دهه های ۳۰ و ۴۰ و تفسیر آن توسط متخصص و سایر موارد نظریه خود را مبنی بر احیاء یا عدم احیاء زمین قبل از ۱۳۴۱/۱۰/۲۷ اعلام می نماید.

دادگاه بر اساس نظریه کارشناس که مورد قبول وی باشد و ظرف مهلت به آن اعتراض نشده یا اعتراض به آن رد شده، تصمیم می گیرد.

علاوه بر کارشناسی، شهادت شهود به عنوان یکی از ادله اثبات دعوی احیا و آبادانی ملک محسوب می شود.

صدور سند مالکیت ملی

به منظور صدور سند مالکیت اراضی و املاک ملی به نام دولت، مأمورین منابع طبیعی با توجه به پرونده ثبتی و صورت مجلس های موجود در آن و تحدید حدود ملک، گزارشی تهیه نموده و گواهی صادر می کنند.

پس از آن، گواهی مزبور را به همراه نقشه های تهیه شده به اداره ثبت محل ارسال می نمایند. گواهی و نقشه ها ملاک صدور سند مالکیت در ادارات ثبت است. صدور سند مالکیت به نام دولت مانع اعتراض ذینفع به برگ تشخیص نمی باشد.

مرجع تشخیص اراضی موات

مستند قانونی تشخیص اراضی موات شهری قانون زمین شهری مصوب ۱۳۶۶ است. این قانون شامل اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها و شهرک ها می شود.

بر این اساس هر شخصی تا قبل از تاریخ  ۱۳۵۸/۴/۵ اقدام به احیا و عمران نموده باشد. زمین از وی گرفته نمی شود و در مالکیت وی باقی می ماند.

چنانچه بر اساس تحقیقات میدانی مشخص شود قبل از این تاریخ احیا نشده است. زمین موات تشخیص و سند مالکیت به نام وزارت راه و شهرسازی به نمایندگی از دولت صادر می شود.

مرجع تشخیص اراضی موات کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری است. در اینجا نیز مانند اراضی ملی عکسها و نقشه های هوایی موثر در تشخیص است.

برگ تشخیص به مالک ابلاغ می شود. در صورتی که مالک از دریافت نظریه استنکاف کند یا به وی دسترسی نباشد. مراتب دو بار به فاصله ده روز در روزنامه کثیرالانتشار آگهی می شود.

مالک یا مدعیان می توانند ظرف سه ماه از تاریخ آخرین آگهی به دادگاه عمومی محل ملک دادخواست بدهند. در آگهی می بایست نام مالک، پلاک ثبتی ملک و مفاد نظریه قید شده باشد. در غیر این صورت از موجبات ابطال نظریه خواهد بود.

تغییر کاربری اراضی زراعی و باغات

به موجب قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات ۱۳۸۵ و آیین نامه اجرایی آن تغییر کاربری این اراضی ممنوع است. ضرورت تغییر کاربری و تشخیص آن بر عهده کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ قانون مذکور است. محدوده اعمال این قانون، حریم و خارج از حریم شهرها و شهرکها می باشد.

برای تغییر کاربری می بایست تقاضانامه به سازمان جهاد کشاورزی استان ارائه گردد. به ضمیمه مدرک یو تی ام زمین و سند مالکیت اعم از سند رسمی، نسق زراعی یا حکم قطعی دادگاه و مراتب ضرورت تغییر کاربری تسلیم می گردد.

پس از بررسی و تشخیص ضرورت، ۸۰ درصد قیمت روز کاربری مورد تقاضا به عنوان عوارض از متقاضی اخذ می شود. محدوده قانونی شهرها، روستاهای دارای طرح هادی مصوب و اراضی غیر باغی و غیرزراعی مشمول این قانون نیستند.

جرم تغییر کاربری غیرمجاز

هر کس بدون مصوبه سازمان جهاد کشاورزی اقدام به تغییر کاربری اراضی زراعی و باغات محدوده قانون نماید. مرتکب جرم تغییر کاربری غیرمجاز شده است. در دستورالعمل تعیین مصادیق تغییر کاربری غیرمجاز، موارد تخلف و تغییر کاربری ذکر شده است.

در صورت تغییر کاربری مامورین جهاد کشاورزی می توانند راسا نسبت به قلع و قمع دیوار یا بنای احداثی اقدام نمایند. سپس به مرجع کیفری که در حال حاضر دادگاه صلح محل ملک است اعلام جرم می نماید.

مجازات جرم‌ عبارت است از جزای نقدی از یک تا سه برابر ارزش روز کاربری مورد نظر متخلف و قلع و قمع بنا و مستحدثات. در صورت تکرار جرم متخلف به حداکثر جزای نقدی و حبس از یک تا شش ماه محکوم می شود.

مراحل سه گانه اصلاحات ارضی

اصلاحات ارضی در سه دوره ۱۳۴۰، ۱۳۴۱ و ۱۳۴۷ در کشور صورت گرفت. به موجب آن مالکین مکلف شدند مازاد بر ششدانگ یک ده یا مازاد بر مجموع ششدانگ مالکیتهای پراکنده در چند ده را به دولت بفروشند.

برای انجام این امور سازمان اصلاحات اراضی و شورای عالی اصلاحات ارضی ایجاد شد.

در مرحله اول دولت مازاد بر ششدانگ سهم مالک را از وی خریداری نمود. سپس در قالب وام بانک کشاورزی در ۱۵ قسط به زارعین صاحب نسق واگذار نمود.

در مرحله دوم مالک مکلف شد یا زمین را به اجاره سی ساله و نقدی به زارع واگذار کند. یا به تراضی به وی بفروشد. یا به نسبت بهره مالکانه که بینشان حاکم بوده تقسیم نماید.

در مرحله سوم مالکینی که هیچیک از شقوق مذکور را انتخاب نکرده اند. موظف شدند زمین را به نسبت بهره مالکانه تقسیم کنند یا به زارع صاحب نسق بفروشند.

زارع صاحب نسق کسی است که در دوره اصلاحات ارضی شخصا بر روی زمین کار کرده است.‌ به سند صادره نسق زراعی گفته می شود که سندی رسمی است لکن در دفتر املاک ثبت نشده است.

کشت موقت

کلیه اراضی بائر و دائر که از تاریخ انقلاب اسلامی تا پایان سال ۱۳۵۹ و در مناطق کردنشین تا پایان ۱۳۶۳ در اختیار غیرمالک قرار گرفته و روی آن کشت شده است. به موجب سند رسمی بیع شرط و به تشخیص و معرفی هیات‌های هفت نفره واگذاری زمین کشاورزان این اراضی واگذار شده است. (قانون واگذاری زمینهای بایر و دایر که بعد از انقلاب به صورت کشت موقت در اختیار کشاورزان قرار گرفته است مصوب ۱۳۶۵/۸/۸ و آیین نامه اجرایی آن)

پس از شناسایی کشاورزان‌‌ از سوی هیات هفت نفره، به دفترخانه عامل معرفی می شدند. در سند بیع شرط مشخصات کشاورز و زمین و مستثنیات مالک قید شده است. مستثنیات آن بخش از اراضی است که در سهم مالک باقی مانده و کشاورز حقی بر آن ندارد.

اگر مالک به هر نحو از امضای سند امتناع نموده باشد. نماینده ستاد واگذاری زمین در دفترخانه عامل حاضر و بیع شرط را به نمایندگی مالک امضا می نمود. زمین به کشاورزان واجد شرایط زیر منتقل می‌شد.

‌الف – بی‌زمین یا کم‌زمین.
ب – ممر درآمد کافی غیر از کشاورزی نداشته باشند.
ج – ساکن محل باشند.

اگر در زمان اجرای قانون، کشاورز واجد شرایط به دفترخانه ذیربط معرفی شده باشد. لکن به هر علت منتهی به تنظیم سند بیع شرط نشده باشد. از طریق دفترخانه عامل که مسئول این امر بوده است می توان پیگیری و اقدام نمود. پس از آن از طریق اداره ثبت محل در خصوص سند مالکیت اقدام می گردد.

بهترین وکیل اراضی و املاک تهران کیست؟

بهترین وکیل اراضی و املاک در تهران کسی است که اشراف کامل بر قوانین و آیین نامه های مربوط به این دعاوی دارد. با توجه به حجم مقررات در این حوزه که برخی در جهت تکمیل قانون قبلی و برخی در جهت نسخ یا تخصیص قانون وضع شده اند براحتی پیگیری این دعاوی امکانپذیر نمی باشد.

وکیل اراضی و املاک با تسلط بر رویه حاکم در کمیسیون های اراضی و مراجع قضایی راهکاری مناسب و موثر خواهد یافت.

 کلام آخر

دعاوی مربوط به اراضی و املاک دعاوی پیچیده است که نیازمند پیگیری از سوی وکیل متخصص می باشند. با توجه به اینکه این دعاوی گاهاً همه دارایی ذینفع محسوب می شوند، می بایست به درستی مطرح و دفاع شوند.

به همین منظور وکیل زهرا شریفی به عنوان وکیل امور اراضی در تهران با مطرح نمودن دعوی مناسب و پیگیری دعاوی مطروحه در این حوزه اقدامات مطلوب را بعمل می آورد.

 

 

جهت دریافت مشاوره تخصصی و وکالت در امور اراضی و املاک با شماره های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید.