- انواع وصیت و آثار آن – وصایت - 2024-11-30
- نمونه رای پرداخت خسارت راننده مقصر به قیمت یوم الاداء - 2024-11-20
- اعتراض شخص ثالث اصلی (حکمی) و طاری - 2024-11-16
رهن عقدی است که میان بدهکار و طلبکار به منظور تضمین بازپرداخت دین منعقد می‌شود. رهن در قانون مدنی عبارت است از عقدی که به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به دائن می‌دهد. به رهن‌دهنده راهن، به طرف مقابل مرتهن و به موضوع رهن مال‌الرهانه یا مال مرهونه گفته می‌شود.
در مقاله حاضر، وکیل امور قراردادها نکات حقوقی و کاربردی عقد رهن و احکام و شروط آن را بیان می‌کند. ضمن اینکه شما می توانید برای وکالت، تنظیم اوراق قضایی، اخذ مشاوره و بررسی مدارک خود با ما در تماس باشید.
عقد رهن چیست؟
رهن در قانون مدنی عبارت است از عقدی که به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به دائن می دهد. در بسیاری موارد به دنبال مراودات مالی، جهت تضمین بازپرداخت وجه، طلبکار مالی از بدهکار به رهن می گیرد. در مواردی بدهکار در موعد مقرر اقساط رهن را پرداخت نمی کند. در اینجا مرتهن از طریق اجرائیات اداره ثبت اقدام و مال مرهونه را فروخته و طلب خود را برداشت می کند.
سند رهنی سندی رسمی است که همزمان یا بعد از معامله مدیون و دائن در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم می‌شود. به موجب آن مدیون یا راهن متعهد می شود در صورت عدم پرداخت به موقع بدهی یا اقساط و جرایم، دائن (مرتهن) حق اجرای سند را در اجرائیات ثبت خواهد داشت.
معمولاً سند رهنی میان بانک و مشتری منعقد می گردد. لکن در روابط غیر بانکی نیز امکان رهن مال میان اشخاص وجود دارد. در صورت اجراییه غیرقانونی، راهن یا مدیون می تواند دعوی ابطال اجراییه ثبتی و توقیف عملیات اجرایی را اقامه کند.
نکات مهم عقد رهن
۱- عقد رهن نسبت به راهن لازم و نسبت به مرتهن جایز است. راهن تا قبل از ادای دین نمی‌تواند عقد را برهم زند. اما مرتهن هر زمان اختیار بر هم زدن عقد را دارد. لکن با فوت یا حجر مرتهن منفسخ و باطل نمی شود. فوت و حجر بانک، انحلال یا ورشکستگی آن است.
۲- عقدی عینی است و قبض مال مرهونه شرط صحت عقد محسوب می‌شود. لکن استمرار و ادامه قبض نیازی نبوده و شرط صحت نیست.
۳- عقدی تبعی است که به تبع رابطه مالی میان مدیون و دائن ایجاد می‌شود. بنابراین می‌بایست دینی وجود داشته باشد تا عقد رهن منعقد و طرفین از آثار آن بهره‌مند گردند. با تسویه کامل دین، مرتهن حقی بر مال‌الرهانه نخواهد داشت.
۴- عقدی است که به واسطه آن حق عینی تبعی برای مرتهن ایجاد می‌گردد. وثیقه عینی سه نوع است. ۱- وثیقه قراردادی که در نتیجه توافق طرفین به وجود می‌آید. ۲- وثیقه قضایی که ناشی از حکم دادگاه است. ۳- وثیقه قانونی در مواردی که به حکم قانون حق بر وثیقه ایجاد می‌گردد.
۵- در مدت رهن مالکیت مال مرهونه به راهن تعلق دارد نه مرتهن. بنابراین جرم انتقال مال غیر با انتقال مال در مدت رهن و از سوی راهن محقق نمی‌شود.
۶- ممکن است راهن شخص مدیون باشد یا غیر مدیون که مال خود را به رهن می‌گذارد.
۷- مال مرهونه باید عین معین یا کلی در معین باشد مانند ملک و خودرو.
۸- رهن دین، منفعت، حقوق مالی مانند حق انتفاع، ارتفاق، سرقفلی، حق تالیف یا اختراع صحیح نیست.
۹- اگر مالی در رهن بانک یا شخصی باشد، رهن مازاد و مکرر ایرادی ندارد. در این صورت ابتدا طلب مرتهن مقدم وصول سپس نوبت به رهن بعدی می‌رسد. اگر حق مرتهن قبلی به هر علت ساقط شود، تمام مال در رهن مرتهن بعدی قرار می‌گیرد.
در بسیاری قراردادهای بانکی، ضمن عقد، وجه التزام مازاد بر مصوبات بانک مرکزی شرط می‌شود. از این رو مشتری می‌تواند علاوه بر مطرح کردن دعوی ابطال سند رهنی، وجه التزام بانکی مازاد پرداخت شده را مسترد نماید.
۱۰- با وقوع عقد رهن، مرتهن حق تصرف در مال را نخواهد داشت مگر شرط شده باشد.
۱۱- اگر قسمتی از دین پرداخت شود. راهن نمی‌تواند درخواست آزاد کردن مال نسبت به مبلغ تسویه را نماید مگر طرفین شرط کرده باشند.
۱۲- در مواردی که راهنین متعدد هستند هر یک که سهم خود از دین را بپردازد، مال وی آزاد می‌شود.
۱۳- هر مالی که قابل نقل و انتقال و طِلق باشد را می‌توان رهن داد. بنابراین مال توقیفی یا بازداشتی تا زمان رفع بازداشت و همینطور مال موقوفه قابل رهن نمی‌باشند.
۱۴- مالکیت عین و منافع مال مرهونه در مدت رهن متعلق به راهن است.
۱۵- معامله با حق استرداد (مواد ۳۳ و ۳۴ قانون ثبت) نهادی شبیه عقد رهن است با این تفاوت که در معامله با حق استرداد قبض شرط صحت عقد نیست.
۱۶- راهن نمی‌تواند بدون اجازه مرتهن، مال مرهونه را بفروشد. چنین بیعی مطابق رای وحدت رویه شماره ۶۲۰ – ۱۳۷۶/۰۸/۲۰ دیوان عالی کشور، غیرنافذ و صحت آن منوط به تنفیذ مرتهن می‌باشد مگر انتقال با حفظ حقوق مرتهن صورت پذیرفته باشد.
۱۷- ممکن است داین دین و خسارات وام ماخوذه را بپردازد لکن مرتهن اقدامی جهت فک رهن ننماید. در اینجا مدیون با ارائه اسناد پرداخت بدهی، دعوی ابطال سند رهنی را اقامه می‌کند.
۱۸- راهن و مرتهن می‌توانند به تراضی، مال دیگری را جایگزین مال مرهونه نمایند در این صورت از مال قبلی فک رهن صورت می‌گیرد.
۱۹- در صورتی که راهن و مدیون یک نفر نباشند، توافقات راجع به رهن با مرتهن و راهن است. در این میان اراده و تصمیم مدیون تاثیری ندارد.
۲۰- رأی وحدت رویه شماره ۸۳۲ – ۱۴۰۲/۰۳/۳۰ دیوان عالی کشور با قید “چنانچه حقوق مرتهن به نحوي از انحاء، تأمين يا طلب وي تأديه شود،” فروش مال مرهونه از سوی راهن را مجاز دانسته است. بنابراین بدون تامین طلب، راهن حق فروش نخواهد داشت. در این صورت معامله از طریق مرتهن (اعم از بانک و…) قابل ابطال است.
نتیجه گیری
عقد رهن یا وثیقه جهت حمایت از حقوق طلبکار (مرتهن) و اطمینان از وصول طلب و سهولت در وصول آن تاسیس شده است. سند رهنی سندی رسمی است که به موجب آن مرتهن با مراجعه به اجرائیات اداره ثبت اسناد و املاک مستقیماً اقدام به صدور اجرائیه و دریافت طلب خود می نماید. جهت اعطای وکالت به وکیل ملکی از طریق شماره ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ تماس بگیرید.
دفتر وکالت و مشاوره حقوقی شریفی
سوالات متداول
۱- آیا به رهن گذاشتن بخش مشاعی ملک صحیح است؟
مدیون یا راهن می‌توانند سهم مشاع خود از ملک را به رهن بگذارند.
۲- آیا در دعوای مال مرهونه بانک طرف دعوا قرار می‌گیرد؟
در دعوای الزام به فک رهن یا الزام به تنظیم سند ملک مرهونه، بانک مرتهن خوانده قرار می‌گیرد.
۳- اگر مدیون (طرف صدور اجراییه) مدعی صوری‌بودن معامله موجب رهن باشد چه باید کرد؟
دعوی ابطال اجراییه و توقف عملیات اجرایی و غیره با توجه به مدارک موجود مطرح می‌شود. خواهان می‌بایست مدارک صوری بودن معامله‌ای که موجب عقد رهن شده را به دادگاه ارائه دهد.
