- انواع وصیت و آثار آن – وصایت - 2024-11-30
- نمونه رای پرداخت خسارت راننده مقصر به قیمت یوم الاداء - 2024-11-20
- اعتراض شخص ثالث اصلی (حکمی) و طاری - 2024-11-16
حق سرقفلی و کسب و پیشه و تجارت متعلق به محل تجاری هستند و در خصوص اماکن مسکونی و اداری جریان ندارند. هر دو ناشی از روابط استیجاری بین مالک و مستاجر یا مستاجر اول و دوم می باشند و هر یک دارای معانی مستقل از یکدیگر می باشند.
سرقفلی موضوع قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶/۵/۲۶ است و حق کسب و پیشه و تجارت طبق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶/۵/۲ اجرا می گردد. نوشته حاضر توسط وکیل سرقفلی به صورت کاربردی تحریر شده است.
همچنین شما می توانید برای مشاوره حقوقی، تنظیم دادخواست، شکواییه، لایحه دفاعیه، اظهارنامه و بررسی مدارک با ما در تماس باشید.
حق سرقفلی چیست؟
فهرست مطالب
سرقفلی عبارت از حقی مالی است که مستأجر در ابتدای اجاره محل تجاری علاوه بر اجاره بها، به موجر پرداخت می کند.
همچنین اگر حق واگذاری محل به غیر در قرارداد از مستاجر سلب نشده باشد، وجهی است که مستاجر اول در قبال تخلیه و انتقال سرقفلی به مستاجر دوم، از وی دریافت می کند.
از سوی دیگر، در مواردی که مستاجر از امتیازاتی که برای وی ضمن عقد مقرر شده چشم پوشی کند، می تواند بابت اسقاط امتیازات مذکور و تخلیه ملک، از مستاجر بعدی حق سرقفلی دریافت نماید. امتیازات مزبور عبارت است از:
۱- تا زمانی که عین مستاجره در تصرف مستاجر است مالک حق افزایش اجاره بها را نداشته باشد؛
۲- در مدت تصرف مستاجر، مالک حق تخلیه عین مستاجره را ندارد؛
۳- مالک هر ساله عین مستاجره را با همان مبلغ زمان قرارداد به مستاجر واگذار نماید؛
به طور کلی حقی است که به موجب آن مستاجر محل کسب در اجاره کردن ملک بر دیگران حق تقدم دارد. اصطلاح فروش سرقفلی به معنای تخلیه مغازه و واگذاری آن به دیگری می باشد.
بیشتر بدانید:
حق کسب و پیشه و تجارت چیست؟
حق کسب و پیشه و تجارت حقی مالی است که برای مستاجر یا متصرف محل تجاری به وجود می آید. اجاره های دارای حق کسب و پیشه تحت حاکمیت قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ هستند.
میزان حق کسب و پیشه یا تجارت با توجه به شرایط زیر توسط دادگاه تعیین می شود:
۱- موقعیت و مرغوبیت محل کسب و پیشه یا تجارت
۲- شرایط و کیفیت اجاره از لحاظ مزایایی که در عقد اجاره برای موجر یا مستاجر منظور گردیده است.
۳- طول مدت اشتغال مستاجر به کسب و پیشه یا تجارت در مودر اجاره و حسن شهرت او که در معروفیت محل مزبور موثر افتاده است.
۴- وضع محل اجاره از نظر نوع بنا
۵- مخارجی که مستاجر به منظور آماده نمودن محل مزبور از حیث قفسه بندی و تهیه اشیاء مورد لزوم و سایر تزئینات متحمل گردیده است.
۶- نوع کسب و پیشه یا تجارت مستاجر .
تفاوت سرقفلی و کسب و پیشه و تجارت
▪︎ سرقفلی در مورد قراردادهای اجاره ای که از تاریخ ۱۳۷۶/۵/۲۶ منعقد می شوند جریان دارد. حق کسب و پیشه و تجارت در مورد قراردادهای اجاره تا قبل از سال ۱۳۷۶ ایجاد می گردد.
▪︎︎ سرقفلی وجهی است که میزان آن براساس توافق طرفین معامله تعیین می گردد. مبلغ حق کسب و پیشه، طبق رای دادگاه و با ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری تعیین می شود.
▪︎ در سرقفلی به موجب قانون ۱۳۷۶ اصل بر قابل انتقال بودن آن است مگر اینکه این حق از مستاجر سلب شده باشد همان گونه که در مقررات قانون مدنی وجود دارد. در کسب و پیشه، مستاجر حق انتقال به دیگری ندارد مگر ضمن عقد به طور کتبی این حق به مستاجر داده شده باشد.
▪︎ تحقق حق سرقفلی منوط به پرداخت وجهی در ابتدای اجاره به مالک است. اما تحقق کسب و پیشه مشروط به پرداخت وجهی به مالک آن نمی باشد.
بیشتر بدانید:
▪︎ سرقفلی به محل کسب تعلق می گیرد و در ابتدای اجاره پرداخت می شود. حق کسب و پیشه و تجارت مربوط به شغل تجاری است و به مرور زمان ایجاد می گردد.
▪︎ با پرداخت سرقفلی، اصولاً اجاره بهای کمتری از مستاجر دریافت می شود. اما حق کسب و پیشه نه تنها باعث کاهش مبلغ اجاره بها نمی شود بلکه به مرور آن را نیز افزایش می دهد. بنابراین می توان هر سه سال یکبار دادخواست تعدیل اجاره بها را به دادگاه تقدیم نمود.
▪︎ قرارداد سرقفلی باید کتبی باشد اما قرارداد کسب و پیشه ممکن است کتبی یا شفاهی منعقد گردد.
وجوه اشتراک سرقفلی و کسب و پیشه و تجارت
▪︎ هر دو حق مالی معنوی محسوب می شوند مانند حق اختراع و تالیف.
▪︎ منشا هر دو حق، اجاره است اگر چه در قالب عقودی همچون صلحنامه یا مبایعه نامه منعقد گردد.
▪︎ هر دو در اموال غیر منقول جریان دارند.
▪︎ ویژه اماکن تجاری می باشند.
▪︎ در برآورد قیمت روز، به مسائلی همچون مرغوبیت محل کسب، ظاهر آن در جذب مشتری، مساحت و سایر عوامل موثر توجه می شود.
▪︎ هر دو قابل توقیف می باشند. در صورت سلب حق انتقال به غیر از مستاجر، انتقال رسمی به برنده مزایده منوط به پرداخت مبلغی تحت عنوان حق مالکانه به مالک محل تجاری می باشد تا وی به انتقال رضایت دهد.
جهت دریافت مشاوره تخصصی در امور سرقفلی و اعطای وکالت با شماره های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید.
سوالات متداول
۱- چه قراردادهای مشمول سرقفلی و قانون ۱۳۷۶ می شوند؟
هر قراردادی تابع قانونی است که در زمان انعقاد آن لازم الاجرا می باشد. قراردادهای تنظیمی از تاریخ ۱۳۷۶/۵/۲۶ به بعد مشمول سرقفلی می باشند. اگر شروع قرارداد قبل از تاریخ مزبور باشد و بعد از آن تمدید شود، مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ می باشد.
۲- برآورد حق کسب و پیشه و تجارت تابع چه عواملی است؟
به عواملی از قبیل نوع کسب، قدمت شغلی، شهرت و اعتبار مستاجر، کیفیت و مساحت عین مستاجره بستگی دارد و میزان آن توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین می گردد.
۳- آیا مستاجری که سرقفلی پرداخت کرده، می تواند هر سه سال دعوای تعدیل آن را در دادگاه مطرح کند؟
دادخواست تعدیل اجاره بها از سوی موجر یا مستاجر مختص حق کسب و پیشه و تجارت است و شامل سرقفلی نمی شود.
