- انواع وصیت و آثار آن – وصایت - 2024-11-30
- نمونه رای پرداخت خسارت راننده مقصر به قیمت یوم الاداء - 2024-11-20
- اعتراض شخص ثالث اصلی (حکمی) و طاری - 2024-11-16
مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز در قانون موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ و مواد ۶ به بعد پیش‌بینی شده است. به موجب آن، مستاجری که در زمان عقد اجاره، سرقفلی پرداخت نموده، موقع تخلیه ملک تجاری مستحق دریافت سرقفلی به قیمت عادله روز خواهد بود. بنابراین اگر ملک تجاری تخلیه شود و مدتی بعد مستاجر سرقفلی را مطالبه کند، مبنای قیمت عادله روز، زمان تخلیه می‌باشد.
در این نوشته بهترین وکیل ملکی تهران به طور کاربردی شرایط مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را بیان می‌کند. ضمن اینکه شما می توانید برای وکالت، دریافت مشاوره حقوقی، تنظیم دادخواست، شکواییه، لایحه دفاعیه، اظهارنامه و بررسی مدارک با ما در ارتباط باشید.
مطالبه سرقفلی
فهرست مطالب
سرقفلی وجهی است که مستاجر محل کسب در ابتدای اجاره علاوه بر اجور به مالک پرداخت می‌کند. در این صورت نوعی حق تقدم و اولویت در اجاره آن محل برای وی به وجود می‌آید. ضمن اینکه به موجب شروط مقرر در قرارداد، برخی حقوق موجر از وی سلب می‌شود.
مستاجری که حق انتقال از وی سلب نشده است، می‌تواند در مدت اجاره با اخذ سرقفلی محل تجاری را به دیگری منتقل کند. هر یک از موجر و مستاجر به منظور احقاق حق می‌تواند در دادگستری به عنوان مرجع عام رسیدگی به تظلمات اقامه دعوی کند. موجر به منظور تخلیه و مستاجر جهت وصول سرقفلی به قیمت عادله روز اقدام می‌نمایند. مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز، به هنگام تخلیه ملک یا انتقال آن به مستاجر بعدی امکانپذیر است.
ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ در خصوص مشروعیت مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز بیان می‌کند: “هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید. همچنین مستاجر می‌تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
تبصره ۱- چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.
تبصره ۲- در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.”
همچنین ماده ۱۰ این قانون در مورد مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز بیان می‌کند: “در مواردی که طبق این قانون دریافت سرقفلی مجاز می‌باشد هرگاه بین طرفین نسبت به میزان آن توافق حاصل نشود با نظر دادگاه تعیین خواهد شد.
تبصره- مطالبه هرگونه وجهی خارج از مقررات فوق در روابط استیجاری ممنوع می‌باشد.”
از این رو، مستاجری که سرقفلی پرداخت نموده استحقاق دریافت آن را در زمان تخلیه به قیمت عادله روز خواهد داشت. در این صورت اگر بین طرفین توافقی در میزان مبلغ آن نباشد، طبق صراحت ماده ۶، قیمت روز ملاک خواهد بود.
در تعیین قیمت عادله روز سرقفلی، با توجه به وضعیت و موقعیت کنونی ملک همه عواملی که قانوناً و عرفاً در املاک تجاری موثر هستند، باید لحاظ شود. قیمت عادله روز سرقفلی طبق نظر کارشناس تعیین می‌شود.
بیشتر بدانید:
دعوی مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز دعوی مالی است و هزینه دادرسی ۳/۵ درصد میزان تقویم خواهان که ۱/۰۰۱/۰۰۰/۰۰۰ ریال است پرداخت می‌شود. دعوی در صلاحیت دادگاه عمومی محل اقامت خوانده است چرا که دعوی مطالبه سرقفلی ناشی از رابطه قراردادی طرفین است.
تخلیه و پرداخت سرقفلی
در مواردی که مدت اجاره ملک تجاری تابع قانون ۱۳۷۶ به پایان برسد یا موجر به دلیل تخلف مستاجر درصدد تخلیه ملک تجاری برآید مانند زمانی که حق انتقال به غیر از مستاجر سلب شده ولی وی بدون اجازه موجر سرقفلی را به دیگری واگذار نماید. موجر حق تخلیه مورد اجاره را با پرداخت سرقفلی به قیمت عادله روز خواهد داشت. بنابراین مستاجری که سرقفلی پرداخته است، تخلیه ملک منوط به پرداخت قیمت عادله روز سرقفلی به وی خواهد بود.
مطالبه سرقفلی با وجود تخلف مستاجر
نشست قضایی
استان گیلان/ شهر لاهیجان تاریخ برگزاری ۱۳۹۱/۰۶/۰۲
موضوع: مطالبه حق سرقفلی پرداختی بر اساس تاریخ انعقاد قرارداد اجاره مربوط به قبل یا بعد از قانون روابط موجر و مستاجر 1376
پرسش
اگر مستأجر بدون رضایت مالک، عین مستأجره را به دیگری انتقال دهد و از طرفی حق انتقال به غیر هم نداشته باشد، حق سرقفلی پرداختی قابل مطالبه است؟
نظر هیئت عالی
چنانچه قرارداد اجاره قبل از لازم الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 منعقد شده باشد، موضوع، مشمول ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 بوده و با تخطی از شرط عدم انتقال، حسب مورد مستأجر یا متصرف صرفاً حق دریافت نصف حق کسب و پیشه و تجارت را دارد. لیکن چنانچه قرارداد بعد از لازم الاجرا شدن قانون سال 1376 منعقد شده باشد، مستفاد از مفهوم تبصره 1 و اطلاق تبصره 2 ماده 6 قانون مزبور، در زمان تخلیه مورد اجاره، حق سرقفلی به نرخ روز به مستأجر اولیه تعلق خواهد گرفت. لذا نظر اکثریت در نشست قضایی لاهیجان تا حدی که با این نظر منطبق باشد مورد تأیید است.
نظر اکثریت
چنانچه قرارداد اجاره قبل از سال 1376 باشد در صورت سلب انتقال مورد اجاره از مستأجر در قرارداد اجاره و پرداخت حق سرقفلی با عنایت به تبصره 1 ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356، مستأجر یا متصرف، مستحق دریافت نصف سرقفلی بوده و چنانچه مستأجر اول، وجهی از مستأجر دوم (متصرف) گرفته باشد، نصف سرقفلی به مشارٌالیه پرداخت می شود و چنانچه متصرف، وجهی پرداخت نکرده باشد در صورت عدم اطلاع از شرط ضمن‌عقد، می تواند خسارت خود را از مستأجر اول مطالبه کند. چنانچه قرارداد اجاره بعد از سال 1376 باشد با عنایت به ماده 1 قانون روابط موجر و مستأجر، قرارداد، تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در قانون مرقوم و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر خواهد بود. لذا در صورت تخلف مستأجر از شرط ضمن العقد (سلب انتقال مورد اجاره به غیر)، موجر می تواند تخلیه مورد اجاره را تقاضا کند و چنانچه مستأجر وجهی را بابت سرقفلی پرداخت کرده باشد، مطابق تبصره 2 ماده 6 قانون مرقوم، حق مطالبه آن را به قیمت عادله روز دارد.
نظر اقلیت
چنانچه قرارداد در زمان حاکمیت قانون موجر و مستأجر مصوب 1356 باشد در صورت سلب انتقال مورد اجاره از مستأجر در قرارداد اجاره و پرداخت حق سرقفلی با عنایت به تبصره 1 ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر، مستأجر یا متصرف، مستحق دریافت نصف سرقفلی بوده و چنانچه مستأجر اول، وجهی از مستأجر دوم (متصرف) گرفته باشد نصف سرقفلی به مشارٌالیه پرداخت می‌شود و چنانچه متصرف وجهی پرداخت نکرده باشد در صورت عدم اطلاع از شرط ضمن‌عقد می تواند خسارت خود را از مستأجر اول مطالبه کند. چنانچه مورد اجاره بعد از لازم الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 باشد و مستأجر بدون رضایت موجر، عین مستأجره را به غیر واگذار کند، مورد، مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 بوده و در صورت صدور حکم تخلیه به علت انتقال به غیر، مستأجر حق دریافت نصف سرقفلی را دارد؛ زیرا در قانون مرقوم به سلب انتقال مورد اجاره به غیر به عنوان شرط ضمن العقد و کیفیت پرداخت سرقفلی در صورت تخلف از شرط اشاره ای نشده و باید به قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 مراجعه شود.
نمونه رای پرداخت سرقفلی به قیمت روز
چکیده رای: طبق ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۷۶ قرارداد اجاره می بایست به امضا دو تن از شهود برسد و الا تحت حاکمیت قانون مذکور نخواهد بود. در این مورد قرارداد تابع قواعد اجاره قانون مدنی است. ولی چنانچه مستاجر مبلغی بابت سرقفلی به موجر پرداخته باشد در زمان تخلیه مستاجر حق دریافت قیمت روز سرقفلی را دارد.
تاریخ دادنامه قطعی : 1393/05/28
شماره دادنامه قطعی:9309970270400681
رای بدوی
در خصوص دعوی خواهان آقای ع.ت. با وکالت بانوان س.الف. و م.م. به طرفیت الف.ق. با وکالت ف.پ. به خواسته تخلیه عین مستاجره یک باب مغازه جزء پلاک ثبتی شماره 4786/2 بخش 12 تهران به جهت انقضاء مهلت اجاره با احتساب خسارت دادرسی به شرح متن دادخواست تقدیمی با عنایت به محتویات پرونده و تدقیق در مندرجات آن و ادله ابرازی خواهان شامل کپی مصدق قرارداد مورخه 5/8/78 و سند مالکیت پیوستی در پاسخ استعلام ثبتی و توجها به مصون ماندن دعوی مطروحه از هرگونه دفاع موثر خوانده وکیل ایشان دادگاه به دلایل ذیل و توجها به مراتب فوق دعوی خواهان را وارد می داند زیرا :
اولاً: قابل ذکر است که قرارداد اجاره منعقده فی مابین اصحاب پرونده به جهت اینکه سند عادی اجاره بر طبق ضوابط مقرر در ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر از حیث تعداد شهودی تنظیم نیافته لذا به دلالت بند 5 ماده یک آیین نامه اجرایی روابط حاصله مشمول مقررات قانون مارالذکر نبوده و با توجه به تاریخ انعقاد قرارداد قانون حاکم دراین باره مقررات مدنی و توافق طرفین خواهد بود.
ثانیاً: با توجه به اینکه در قرارداد استنادی مدت اجاره به نحو صریح ذکر نگردیده و مال الاجاره از قرار ماه تعیین شده لذا اجاره برای یک ماه صحیح بوده از آنجایی که مدت یک ماه از قرارداد سپری شده لذا به محض انقضاء مدت عقد اجاره برطرف شده و شرایط لازم برای تخلیه از سوی موجر فراهم گردیده است.
ثالثاً: نظر به اینکه موجر مبلغی به عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نموده لذا حین تخلیه به موجب وحدت ملاک فسخ عقود معوض و تبصره 2 ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 می بایست سرقفلی را به قیمت عادله روزبه مستاجر بپردازد.
به این منظور دادگاه مبادرت صدور قرار کارشناسی نموده در نهایت هییت هفت نفره از کارشناسان واجد صلاحیت مبلغ سرقفلی را به قیمت روز تعیین این نظریه مصون از ایراد و اعتراض طرفین قرارگرفته و مباینتی با اوضاع و احوال قضیه نداشته من حیث المجموع دادگاه با احراز رابطه استیجاری طرفین و انقضاء مدت اجاره در حق موجر به تقاضای تخلیه عین مستاجره از ید مستاجر دعوی مطروحه را وارد و ثابت دانسته مستندا به مواد 494 و 501 از قانون مدنی و وحدت ملاک از تبصره 2 ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 حکم بر محکومیت خوانده به تخلیه عین مستاجره با مشخصات مندرج در قرارداد در قبال دریافت مبلغ سی صد و نود میلیون تومان به عنوان قیمت سرقفلی به نرخ عادله روز بر اساس نظریه هییت کارشناسی صادر و اعلام می نماید مضافا در خصوص دعوی دیگر خواهان دایر بر مطالبه خسارت دادرسی و حق الوکاله نظر به اینکه خوانده سببیتی در تحمیل این هزینه بر خواهان را نداشته و خواهان طوعا از اختیار خویش استفاده و از مزایای آن بهره مند می گردد لذا دادگاه در این خصوص حکم بر بی حقی خواهان صادر می نماید آراء صادره حضوری بوده ظرف 20 روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران می باشد.
شعبه 182 دادگاه حقوقی تهران ـ آژیده
رای تجدیدنظر
در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای الف.ق. علیه آقای ع.ت. با وکالت خانم س.الف. و م.م. از دادنامه شماره 1154 مورخ 10/12/92 شعبه 182 دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن با احراز مالکیت تجدیدنظر خوانده نسبت به یک باب مغازه جزو پلاک ثبتی 4786/2 بخش 12 تهران و اینکه قرارداد اجاره تشکیل شده میان طرفین طبق ضوابط مقرر در ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر از حیث تعداد شهود تنظیم نیافته و از این حیث تابع مقررات قانون مدنی خواهد بود و با توجه به انقضای مدت اجاره و اینکه موجر مبلغی به عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نموده طبق مواد 494 و 501 قانون مدنی حکم به محکومیت تجدیدنظرخواه به تخلیه عین مستاجره در قبال دریافت مبلغ سی صد و نود میلیون تومان سرقفلی به نرخ عادله بر اساس نظریه هییت هفت نفره کارشناسان صادر گردیده است با دقت در محتویات پرونده نظر به اینکه تجدیدنظرخواه ایراد و اعتراض موجهی که نقض دادنامه را ایجاب نماید به عمل نیاورده و از حیث رعایت اصول و قواعد دادرسی نیز ایراد و اشکالی به دادنامه موصوف به نظر نمی رسد بنابراین به استناد ماده 358 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی ضمن رد تجدیدنظرخواهی دادنامه تجدیدنظر خواسته عینا تایید می گردد این رای قطعی است.
شعبه 59 دادگاه تجدیدنظر استان تهران، نوروزی ـ توحیدی
کلام آخر
تخلیه ملک تجاری مشمول قانون ۱۳۷۶ منوط به پرداخت قیمت عادله روز سرقفلی به مستاجر محل کسب است اگرچه تخلیه ناشی از تخلف مستاجر باشد. در این صورت در زمان تخلیه یا در اثر مطالبه بعدی مستاجر، قیمت عادله روز سرقفلی در زمان تخلیه پرداخت می‌شود. در صورت نیاز به وکیل متخصص سرقفلی از طریق راه‌های ارتباطی ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ با ما تماس بگیرید.
دفتر وکالت و مشاوره حقوقی شریفی
سوالات متداول
۱- قیمت عادله روز سرقفلی بر اساس چه عواملی برآورد می‌شود؟
کارشناس مطابق مبلغ اولیه سرقفلی و موقعیت ملک و مشتریان و سایر عوامل موثر قیمت روز را تعیین می‌کند.
۲- آیا پرداخت قیمت عادله روز الزاماً پس از درخواست مستاجر است؟
پرداخت قیمت سرقفلی منوط به اقامه دعوی مطالبه از سوی مستاجر می‌باشد.
۳- مدارک مطالبه سرقفلی چیست؟
مستاجر باید قرارداد سرقفلی و مدارک تخلیه ملک و سایر ادله موجود را ضمیمه دعوی مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز نماید.
