- انواع وصیت و آثار آن – وصایت - 2024-11-30
- نمونه رای پرداخت خسارت راننده مقصر به قیمت یوم الاداء - 2024-11-20
- اعتراض شخص ثالث اصلی (حکمی) و طاری - 2024-11-16
مالکیت و سرقفلی دو مقوله هستند که در املاک تجاری بروز پیدا می‌کند هر شخصی مالک عین و منافع ملک تجاری خود است مگر منافع (سرقفلی) ملک را به دیگری انتقال داده باشد. طبق ماده ۲۹ قانون مدنی، مالکیت شامل عین و منافع می‌شود. با اجاره ملک تجاری اگر قرارداد با سرقفلی باشد، مستاجر، مالک منافع و سرقفلی آن می‌شود. اجزای تشکیل‌دهنده ملک عبارت است از عرصه، اعیان و منافع. عرصه به معنی زمین، اعیانی به ساخت روی زمین و منافع به استفاده و استیفاء از ملک گفته می‌شود.
در ادامه وکیل ملکی خوب تهران تفاوت مالکیت و سرقفلی را بیان می‌کند. شما می توانید برای وکالت، تنظیم دادخواست، شکواییه، لایحه دفاعیه، اظهارنامه و بررسی مدارک با ما تماس بگیرید.
مالکیت ملک تجاری چیست؟
فهرست مطالب
حق مالکیت کامل‌ترین حق عینی است که شخص نسبت به ملک دارد و به موجب آن می‌تواند هر‌گونه تصرفی در مال خود نماید. حقی است که در برابر همه قابل استناد بوده و هیچ‌کس جز در موارد قانونی حق تعرض به آن را ندارد. مالک محل تجاری با توجه به مالکیتی که نسبت به عرصه و اعیان ملک دارد، می‌تواند منافع آن را به صورت سرقفلی به مستاجر واگذار کند.
ادعای سرقفلی از سوی مستاجر وفتی قابل طرح است که مستاجر مالک عین نباشد به عبارتی مالک عین و مالک منافع بابد دو شخص باشند. در صورتی که مالک، منافع ملک تجاری را در تصرف خود داشته باشد سرقفلی معنا پیدا نمی‌کند.
سرقفلی چیست؟
سرقفلی وجهی است که مستأجر در ابتدای اجاره محل تجاری علاوه بر اجاره بها، به موجر پرداخت می‌کند و مقررات آن تابع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ است. در مواردی که به موجب قرارداد سرقفلی، حق واگذاری به دیگری از مستاجر سلب نشده است، مستاجر اول که مالک منافع است در مدت اجاره و در قبال تخلیه و انتقال سرقفلی به مستاجر دوم، می‌تواند از وی سرقفلی دریافت کند.
از سوی دیگر ممکن است، مستاجر از امتیازاتی که به نفع وی ضمن عقد مقرر شده چشم‌پوشی کند، در این صورت بابت اسقاط امتیازات مذکور و تخلیه ملک، از مستاجر بعدی حق سرقفلی دریافت خواهد داشت. امتیازات مزبور عبارتند از:
بیشتر بدانید:
۱- تا زمانی که عین مستاجره در تصرف مستاجر است مالک حق افزایش اجاره‌بها را نداشته باشد.
۲- در مدت تصرف مستاجر، مالک حق تخلیه عین مستاجره را ندارد.
۳- مالک هر ساله عین مستاجره را با همان مبلغ زمان قرارداد به مستاجر واگذار نماید.
سرقفلی مال غیرمنقول تبعی است که دارای دو چهره منقول و غیرمنقول می‌باشد. منقول به لحاظ وجهی است که ابتدای اجاره از سوی مستاجر به مالک عین پرداخت می‌شود. وصف غیرمنقول از نظر بالا رفتن ارزش ملک تجاری و مالکیت منافع آن در طول مدت تصرف می‌باشد. در کل، وجه غیرمنقول آن نسبت به وجه منقول غلبه دارد.
فرق مالکیت با سرقفلی
▪︎ مالکیت به حق عینی نسبت به ملک استیجاری گفته می‌شود. اما سرقفلی، مالکیت منافع ملک تجاری در جهت افزایش موقعیت تجاری آن است.
▪︎ حق مالکیت به راحتی از سوی مالک آن قابل نقل و انتقال است. اما در سرقفلی اگر حق واگذاری از مستاجر سلب نشده باشد، در طول مدت قرارداد قابل انتقال است.
▪︎ شخص با خرید ملک، مالک مبیع می‌شود به عبارتی لزوم انتقال مالکیت در زمان عقد، مقتضای ذات بیع و هر یک از عقود ناقله است که توافق برخلاف آن شدنی نیست. اما در سرقفلی، مالک می‌تواند با سرقفلی یا بدون آن ملک را برای مدت مشخص یا بدون مدت اجاره دهد.
ارزش مالکیت و منافع ملک تجاری
بسیار این سوال مطرح می‌شود که ارزش ملکیت عرصه و عین با سرقفلی ملک تجاری چه میزان است؟ این موضوع باید با توجه به قیمت عرف بازار و شرایط موجود محاسبه شود. ولی اغلب ارزش سرقفلی حدود ۷۰ تا ۷۵ درصد مبلغ کل ملک است. در حالیکه ارزش مالکیت عرصه و عین محل تجاری، حدود ۲۰ تا ۳۰ درصد ارزش کل عرصه، عین و منافع ملک است.
مالکیت و سرقفلی مشاعی
مالکیت و سرقفلی ملک ممکن است مفروزی باشد یا مشاعی. مفروزی به معنای اینست که کل ششدانگ ملک مال یکنفر باشد بدون اینکه دیگری در مالکیت با او شریک باشد. ملکیت و سرقفلی مشاعی به این معناست که مالکیت ششدانگ اعیان یا منافع ملک با هر میزان دانگ، به بیش از یک نفر تعلق داشته باشد.
همانطور که ارزش ملک ششدانگ بیشتر از ارزش ملک مشاع است. در خصوص سرقفلی مشاعی نیز که چند نفر مالک منافع هستند، بهای فروش جزء جزء آن کمتر از آن است که ششدانگ سرقفلی با هم فروخته شود.
نتیجه‌گیری
مالکیت و سرقفلی هر یک دارای قواعد خود در قوانین موجر و مستاجر است. سرقفلی حقی است در مورد منافع ملک و به مستاجر محل کسب تعلق می‌گیرد. در حالیکه مالکیت در خصوص عرصه، عین و منافع ملک معنا پیدا می‌کند. برای اخذ مشاوره تخصصی در امور سرقفلی و اعطای وکالت از طریق شماره‌های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ با ما در ارتباط باشید.
دفتر وکالت و مشاوره حقوقی شریفی
سوالات متداول
۱- در اجاره‌ای که با سرقفلی است اجاره‌بها چه میزان تعیین می‌شود؟
قراردادی که با دریافت سرقفلی منعقد می‌شود مسلماً اجاره‌بهای آن کمتر از اجاره بدون سرقفلی است. اجاره با سرقفلی یا بدون آن، با توافق مالک و مستاجر و طبق عرف محل تعیین می‌شود. در صورت عدم توافق می‌توان از نظر کارشناس امور املاک استفاده نمود.
۲- به منظور برآورد سرقفلی به قیمت روز چه مواردی در نظر گرفته می‌شود؟
برای تعیین سرقفلی، ملک تجاری با توجه به مساحت، مرغوبیت، شهرت تجاری و مشتریان، نوع تجارت و سایر عوامل موثر مورد ارزیابی واقع می‌شود.
۳- آیا سرقفلی به صورت مشاعی امکانپذیر است؟
ممکن است، چند نفر مشاعاً مالکیت سرقفلی محل تجاری را داشته باشند. در این حالت هر یک به نسبت سهمشان مالک منافع و شریک در آن هستند.
