فک رهن چیست؟ مراحل دعوا

فک رهن از دعاوی ملکی است که اغلب با دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک اقامه می‌شود. در مواردی که ملکی در رهن شخص حقیقی یا حقوقی است برای انتقال رسمی ملک باید ابتدائاً مال مرهونه فک رهن شود. عقد رهن به موجب سند رسمی بین راهن (قرض‌گیرنده) و مرتهن (قرض‌دهنده) منعقد می‌شود.

بدهکار باید در مواعد معین اقساط رهن را پرداخت نماید در غیر این‌صورت مرتهن بابت طلب خود از طریق اجرائیات اداره ثبت می‌تواند ملک را به نام خود کند. اگر بدهکار اقساط را پرداخت کند اقدام به فک رهن از ملک می‌نماید.

در ادامه وکیل ملکی به طور کاربردی دعوی فک رهن، مراحل و شرایط آن را می‌گوید. شما می توانید برای وکالت، مشاوره حقوقی، تنظیم دادخواست، شکواییه، لایحه دفاعیه، اظهارنامه و بررسی مدارک با ما در تماس باشید.

فک رهن چیست؟

بسیار اتفاق می‌افتد بدهکار در قبال دریافت وام، ملک خود یا دیگری را در وثیقه بانک یا اشخاص دیگر قرار می‌دهد که با پرداخت بدهی، ملک فک رهن می‌شود. در زمان معامله اصلی که قرض است، وام‌گیرنده متعهد می‌شود بدهی را در موعد مشخص تسویه کند. عقد رهن عقدی است که به موجب آن مدیون مالی به عنوان وثیقه دینش به دائن (طلبکار) می‌دهد به رهن‌دهنده راهن و به رهن‌گیرنده مرتهن می‌گویند.

در مواردی در عقد خرید و فروش، مورد معامله در رهن بانک قرار دارد. در این صورت متعهد باید تا قبل از موعد حضور در دفترخانه با تسویه بدهی، فک رهن نماید. چرا که تنظیم سند رسمی انتقال ملک منوط به فک رهن ملک است. بنابراین اگر در اثر عدم پرداخت بدهی، ملک همچنان در وثیقه مرتهن باشد، مورد معامله قابل انتقال رسمی نیست. در این مواقع، خریدار ملک که درصدد انتقال سند به نام خود است، دعوی الزام به فک رهن اقامه می‌نماید.

بیشتر بدانید:

دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک رهنی و مراحل آن

ملکی قابل انتقال در دفترخانه اسناد رسمی است که طِلق (آزاد) باشد. آزاد بودن ملک بدین معنی است که در رهن بانک یا سایر مراجع ذی ربط و در بازداشت محاکم کیفری و حقوقی نباشد.

مراحل و مدارک دعوی فک رهن

▪︎ دادگاه صالح به رسیدگی به دعوی فک رهن، دادگاه صلح یا دادگاه عمومی محل ملک است. اگر خواسته تا ۱۰۰ میلیون تومان مقوم شود در صلاحیت دادگاه صلح است. اگر دعوی بیش از این مبلغ در ستون خواسته مقوم شود، در صلاحیت دادگاه عمومی است.

▪︎ دعوی فک رهن، دعوی مالی است که هزینه دادرسی آن معاول ۳/۵ درصد قیمت منطقه‌ای ملک است.

▪︎ خواهان، خریدار ملک و خواندگان فروشنده (بدهکار) و بانک مرتهن می‌باشند.

▪︎ خواسته دعوا شامل الزام به فک رهن، الزام به تنظیم سند رسمی، الزام به اخذ پایان‌کار و صورت‌مجلس تفکیکی و خسارات دادرسی است.

▪︎ مدارک دعوی فک رهن عبارت است از مبایعه‌نامه که ضمن آن فروشنده (بدهکار) متعهد به پرداخت وام شده است، اسناد پرداخت ثمن یا پرداخت بدهی حسب مورد، مکاتبات بانک مرتهن در خصوص بدهی و عدم فک رهن و سایر مدارک موجود.

▪︎ در مواردی که با وجود تسویه وام، همچنان ملک در رهن بانک است، در این صورت راهن دعوی فک رهن را علیه بانک مرتهن اقامه می‌نماید.

▪︎ اگر فک رهن جزء خواسته های دعوی نباشد، باید دادخواست جداگانه تقدیم نمود. لازم به توجه است دعوی فک رهن در قالب افزایش خواسته در جلسه اول رسیدگی قابل پذیرش نیست (ماده ۹۸ قانون آیین دادرسی مدنی).

▪︎ حکم به فک رهن از اعتبار امر مختومه برخوردار است. بنابراین با صدور حکم به محکومیت خوانده یا حکم به بطلان دعوی، مجددا قابل طرح نمی‌باشد.‌ لکن صدور قرار رد دعوی یا قرار عدم استماع از اعتبار امر مختومه برخوردار نیستند و خواهان می‌تواند مجدداً دعوی فک رهن را مطرح کند.

متعلقات مال مرهونه در فک رهن

هر چیزی که از توابع مال مورد رهن باشد، داخل در رهن است. انباری و پارکینگ که از توابع آپارتمان هستند از توابع مال مرهونه هستند که به تبع آپارتمان جزء عقد رهن می‌باشند که در زمان فک رهن همراه با ملک آزاد می‌شوند.

هر مالی منافعی برای مالک آن دارد. منفعت مال مرهونه دونوع است متصل و منفصل. در منفعت متصل، از زمان عقد رهن، منافع ملک متعلق به مرتهن است. در منفعت متصل، منافع متعلق به راهن است مگر طرفین برخلاف آن توافق نمایند. لکن در عرف رایج، راهن و بدهکار از منافع مال استفاده می‌کنند و صرفاً ملک در رهن مرتهن و طلبکار قرار می‌گیرد مگر خلاف آن شرط شده باشد.

تحویل مال مرهونه پس از فک رهن

گاهی اوقات، ملک مورد معامله در رهن بانک قرار دارد. فروشنده که متعهد به تحویل ملک است از انجام تعهدش در موعد مقرر خودداری می‌کند. در این صورت خریداری که ثمن معامله را در موعد تعیین شده پرداخته، می‌تواند الزام فروشنده به فک رهن و تحویل ملک مرهونه از دادگاه بخواهد.

مطابق رویه دادگاه‌ها، در صورتی می‌توان الزام به تحویل ملک را درخواست نمود که سند رسمی به نام خریدار باشد. بنابراین خریدار باید همزمان با دعوی تحویل ملک یا قبل آن، دعوی الزام به تنظیم سند رسمی را اقامه نماید. درصورتی سند رسمی به نام انتقال‌گیرنده منتقل می‌شود که ملک فک رهن شده باشد.

بیشتر بدانید:

ابطال اجراییه ثبتی و توقیف عملیات اجرایی

اجرای حکم فک رهن

پس از صدور حکم الزام به فک رهن، با درخواست محکوم‌له اجرائیه صادر می‌شود. پس از آن پرونده اجرایی در اجرای احکام مدنی دادگاه تشکیل می‌شود. دادورز اجرای حکم، مراتب پرداخت بدهی و مبلغ آن را به محکوم‌علیه ابلاغ می‌نماید. محکوم‌علیه (فروشنده یا بدهکار) ملزم به پرداخت بدهی می‌باشد.

در صورت عدم پرداخت محکوم‌به ظرف مهلت مقرر در ابلاغیه، محکوم‌له می‌تواند شخصاً اقساط وام را پرداخت نماید. در این صورت در اجرای احکام معادل بدهی حکم فک رهن، سایر اموال محکوم‌علیه توقیف می‌شود. سپس طبق تشریفات اجرای احکام، مال توقیف شده به ترتیب کارشناسی، مزایده و به برنده مزایده یا محکوم‌له انتقال اجرائی می‌شود. با پرداخت وام مانعی جهت انتقال رسمی ملک باقی نمی‌ماند. شخص ثالث می‌تواند با هزینه محکوم‌علیه، بدهی را پرداخت کند و فک رهن صورت پذیرد. اگر مرتهن به ناحق سند رهنی را به اجرا بگذارد، راهن دعوی ابطال سند رهنی و توقف عملیات اجرایی را در دادگاه صالح مطرح می‌کند.

نکات مهم دعوی فک رهن

▪︎ عقد رهن نسبت به راهن (بدهکار) لازم و نسبت به مرتهن (بانک) جایز است. به عبارتی راهن نمی‌تواند عقد را به هم بزند مگر بدهی را پرداخت کرده باشد. اما مرتهن هر موقع می‌تواند عقد را برهم زند و با جایگزین کردن‌ مال دیگر ،مال را فک رهن نماید.

▪︎ رهن عقدی عقدی تجزیه ناپذیر است. به این معنا که اگر بابت یک بدهی چندین وثیقه وجود داشته باشد تا پرداخت کامل بدهی هیچ یک از وثایق آزاد نشده و ملک فک رهن نمی‌گردد. اگر بخشی از دین پرداخت شده باشد، نمی‌توان فک رهن برخی وثایق را درخواست کرد مگر با رضایت مرتهن.

▪︎ عقد رهن عقدی عینی است. در عقد رهن، مالکیت منتقل نمی‌شود و راهن همچنان مالک است. مرتهن حق عینی تبعی نسبت به مال مرهونه پیدا می‌کند. چون ملک در رهن بانک قرار گرفته، در صورت عدم پرداخت بدهی و فک رهن، مرتهن بر بقیه طلبکاران مدیون در فروش و وصول طلب مقدم است.

▪︎ با فوت بدهکار یا ورشکستگی بانک‌، عقد رهن از بین نمی‌رود. با فوت بدهکار، وراث حین‌الفوت قائم مقام و جانشین مورث (راهن) می‌شوند و عهده‌دار پرداخت وام و فک رهن می‌شوند.

▪︎ راهن نمی‌تواند تصرفی در ملک نماید که منافی حقوق مرتهن باشد. صدور حکم به تنظیم سند رسمی چون باعث انتقال مالکیت مورد رهن به دیگری می‌شود در تعارض با حقوق مرتهن است. بنابراین دعوی تنظیم‌ سند رسمی بدون خواسته الزام به فک رهن قابل پذیرش نیست.

▪︎ چنانچه بانک اجازه انتقال رسمی ملک را بدهد، بدون فک رهن و پرداخت دین فروشنده، در مرحله اجرای حکم، با قید حفظ حقوق مرتهن، ملک رسما به خریدار منتقل می‌شود.

نمونه دادخواست فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی

خواهان: …

خواندگان: ۱- فروشنده ۲- بانک مرتهن

وکیل خواهان: زهرا شریفی وکیل پایه یک دادگستری

خواسته دادخواست شامل: ۱- الزام خوانده ردیف اول به انتقال رسمی ملک پلاک ثبتی … با مشخصات ….مقوم به ۵۰۰/۱۰۰/۰۰۰ ریال به قیمت منطقه‌ای …

۲- الزام خوانده ردیف اول به پرداخت مبلغ وام … و فک رهن از ملک به پلاک ثبتی… مقوم به ۵۰۰/۱۰۰/۰۰۰ ریال به قیمت منطقه‌ای … ریال به علاوه خسارات دادرسی

دلایل و منضمات: وکالتنامه الکترونیکی وکیل، مبایعه‌نامه، اسناد واریز ثمن، اظهارنامه و سایر اسناد موجود.

ریاست محترم دادگاه صلح شهرستان …

با سلام به استحضار می‌رساند: موکل به موجب مبایعه نامه مورخ ۱۴۰۰/۷/۱۵ ملک پلاک ثبتی … به مساحت ۱۲۰ مترمربع واقع در …. را از خوانده ردیف اول خریداری نموده است. در ماده ۸ قرارداد مرقوم شده ملک مزبور در رهن بانک است و فروشنده متعهد گردید تا تاریخ ۱۴۰۱/۲/۲۸ با پرداخت کل مبلغ رهن، ملک مورد دعوی را فک رهن نماید. لکن علیرغم مراجعات مکرر و ارسال اظهارنامه شماره …. تاکنون هیچ اقدامی ننموده است و بدهی خود را به بانک مرتهن (خوانده ردیف دوم) نپرداخته است. لذا درخواست رسیدگی و صدور حکم محکومیت طبق ستون خواسته و خسارات دادرسی از جمله هزینه دادرسی و حق‌الوکاله وکیل مورد تقاضاست.

مواد قانونی مرتبط

در ادامه مواد قانونی مرتبط با عقد فک رهن مال مرهونه آورده می‌شود.‌

ماده ۷۷۱ قانون مدنی

رهن عقدی است که به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به داین میدهد. ‌رهن دهنده را راهن و طرف دیگر را مرتهن میگویند.

ماده ۷۸۳ قانون مدنی

اگر راهن مقداری از دین را ادا کند حق ندارد مقداری از رهن را مطالبه نمایند و مرتهن میتواند تمام آن را تا تادیه کامل دین نگه دارد‌ مگر اینکه بین راهن و مرتهن ترتیب دیگری مقرر شده باشد.

ماده ۷۸۵ قانون مدنی

هر چیزی که در عقد بیع بدون قید صریح به عنوان متعلقات جزء مبیع محسوب میشود در رهن نیز داخل خواهد بود.

ماده ۷۸۶ قانون مدنی

ثمره رهن و زیادتی که ممکن است در آن حاصل شود در صورتی که متصل باشد جزء رهن خواهد بود و در صورتی که منفصل باشد‌ متعلق به راهن است مگر اینکه ضمن عقد بین طرفین ترتیب دیگری مقرر شده باشد.

ماده ۷۸۷ قانون مدنی

عقد رهن نسبت به مرتهن جایز و نسبت به راهن لازم است و بنابراین مرتهن می‌تواند هر وقت بخواهد آن را بر هم زند ولی راهن ‌نمیتواند قبل از اینکه دین خود را ادا نماید و یا به نحوی از انحاء قانونی از آن بری شود رهن را مسترد دارد.

ماده ۷۸۸ قانون مدنی

به موت راهن یا مرتهن رهن منفسخ نمی‌شود ولی در صورت فوت مرتهن راهن میتواند تقاضا نماید که رهن به تصرف شخص ثالثی که‌ به تراضی او و ورثه معین میشود داده شود. در صورت عدم تراضی شخص مزبور از طرف حاکم معین میشود.

ماده ۷۹۳ قانون مدنی

راهن نمیتواند در رهن تصرفی کند که منافی حق مرتهن باشد مگر به اذن مرتهن.

ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی

هر‌گاه محکوم به انجام عمل معینی باشد و محکوم‌علیه از انجام آن امتناع ورزد و انجام عمل به توسط شخص دیگری ممکن باشد‌محکوم‌له می‌تواند تحت نظر دادورز (‌مامور اجرا) آن عمل را وسیله دیگری انجام دهد و هزینه آن را مطالبه کند و یا بدون انجام عمل هزینه لازم را به وسیله قسمت اجرا از محکوم‌علیه مطالبه نماید. در هر یک از موارد مذکور دادگاه با تحقیقات لازم و در صورت ضرورت با جلب نظر کار‌شناس میزان هزینه و معین می‌نماید. وصول هزینه مذکور و حق‌الزحمه کار‌شناس از محکوم‌علیه به ترتیبی است که برای وصول محکوم به نقدی مقرر است.
‌تبصره – در صورتی که انجام عمل توسط شخص دیگری ممکن نباشد مطابق ماده ۷۲۹ آیین دادرسی مدنی انجام خواهد شد.

نتیجه‌گیری

در قبال دریافت وام و قرض یا حسن اجرای تعهدات مالی قرارداد، ممکن است ملک در رهن بانک یا اشخاص دیگر قرار بگیرد. در این صورت با تسویه بدهی یا انجام تعهد، ملک فک رهن می‌شود. چنانچه ملک فک رهن نشود، ذینفع می‌تواند دعوی الزام به فک رهن را مطرح نماید که معمولاً با دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک مطرح می‌شود. جهت اخذ مشاوره و اعطای وکالت با شماره‌های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۰۲۱۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس حاصل نمایید.

دفتر وکالت و مشاوره حقوقی شریفی

سوالات متداول

۱- اگر در قبال یک وام دو آپارتمان در رهن قرار گیرد اقدام خریدار یک آپارتمان برای فک رهن چیست؟

خریدار با پرداخت کل مبلغ وام می‌تواند آپارتمان مورد معامله را از رهن بانک خارج کند مگر اینکه بانک رضایت به تجزیه دین دهد.

۲- اگر بانک مرتهن جزء خواندگان دعوی فک رهن نباشد دادگاه چه تصمیمی می‌گیرد؟

در این مورد اختلاف نظر بین دادگاه ها وجود دارد. بهتر است بانک مرتهن، خوانده قرار بگیرد.

۵- آیا در مورد ملک در رهن می‌توان وکالت اداری به دیگری داد؟

در مورد ملکی که هنوز فک رهن نشده می‌توان وکالت اداری و کاری در مورد مال مرهونه داد.