- انواع وصیت و آثار آن – وصایت - 2024-11-30
- نمونه رای پرداخت خسارت راننده مقصر به قیمت یوم الاداء - 2024-11-20
- اعتراض شخص ثالث اصلی (حکمی) و طاری - 2024-11-16
دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک رهنی در مواردی که ملک از سوی فروشنده در رهن بانک یا در گرو اشخاص حقیقی یا حقوقی دیگر قرار می‌گیرد، توسط خریدار مطرح می‌شود. در رهن بودن مورد معامله مانعی در رسیدگی دادگاه به دعوی الزام به تنظیم سند رسمی محسوب می‌شود. از این رو می‌بایست با رعایت شرایط قانونی و تنظیم دادخواست صحیح و دفاع مناسب همراه باشد.
در این مقاله وکیل ملکی تهران به بررسی دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک رهنی و شرایط آن می‌پردازد. چنانچه نیاز به مشاوره حقوقی، تنظیم دادخواست، شکواییه، لایحه دفاعیه، اظهارنامه و بررسی مدارک دارید با ما تماس بگیرید.
تنظیم سند رسمی ملک پس از فک رهن
فهرست مطالب
هرگاه ملکی کلاً یا جزئاً فروخته شود فروشنده (مالک رسمی) مکلف است در دفترخانه اسناد رسمی، سند مبیع را به نام خریدار تنظیم نماید خواه در قرارداد انتقال رسمی ملک پیش‌بینی شده یا نشده باشد. دعوی الزام به تنظیم سند رسمی از دعاوی ملکی رایج در دادگستری است. از این رو می‌بایست با دقت و دانش کافی و بررسی همه شرایط و در رهن بودن یا آزاد بودن ملک مطرح شود.
به موجب ماده ۲۲ قانون ثبت دولت فقط کسی را مالک می شناسد که ملک به نام وی در دفتر املاک ثبت شده باشد یا ارثاً به وی رسیده باشد. به همین دلیل، مورد معامله باید به طور رسمی به نام خریدار یا پیش‌خریدار منتقل شود. چرا که سند عادی خرید مال غیرمنقول در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نمی‌شود. این دعوی در مواردی اقامه می شود که ملک دارای سابقه ثبتی در دفتر املاک باشد.
یکی از دعاوی مرتبط با دعوی الزام به تنظیم سند رسمی، الزام فروشنده به فک رهن است. زمانی که فروشنده قبل از مبایعه‌نامه ملک را در رهن بانک قرار داده و متعهد می‌شود تا تاریخ معین، ملک را فک رهن نماید. چنانچه بعد از معامله، ملک در رهن قرار بگیرد در اینجا خریدار دعوی ابطال سند رهنی مطرح می‌کند. بعلاوه اینکه از نظر کیفری نیز فروشنده قابل تعقیب است.
مراحل دعوی الزام به تنظیم سند ملک رهنی
▪︎ با توجه به غیرمنقول بودن مبیع، دادگاه صلح (خواسته تا یک میلیارد ریال) یا دادگاه عمومی (خواسته بیش از یک میلیارد ریال) محل ملک با توجه به تقویم خواهان در دادخواست به دعوی رسیدگی می‌کند.
▪︎ دعوی مالی است و هزینه دادرسی معادل ۳/۵ درصد ارزش منطقه‌ای ملک پرداخت می‌شود.
▪︎ خواسته دعوی عبارت است از الزام به تنظیم سند رسمی و الزام به فک رهن و دستور موقت مبنی بر منع نقل و انتقال ملک و خسارات دادرسی.
▪︎ اگر ملک پایان‌کار ندارد، الزام به اخذ پایان‌کار و الزام به اخذ صورت‌مجلس تفکیکی نیز به خواسته‌ها اضافه می‌شوند.
▪︎ خواندگان دعوی همه ایادی نقل و انتقالات ملک هستند تا به مالک رسمی برسد بعلاوه مرتهن (اعم از بانک و…).
▪︎ ادله و مدارک دعوی شامل مبایعه‌نامه، اگر مبایعه‌نامه نباشد شهادت شهود، رسیدهای پرداخت وجه مبنی بر ایفای تعهد خواهان و سایر ادله موجود می‌باشد.
▪︎ دادگاه در ابتدای دادرسی گردش ثبتی نقل و انتقالات ملک را از اداره ثبت محل استعلام می‌نماید. به همین دلیل مالک رسمی باید جزء خواندگان باشد.
▪︎ رای صادره اعم از حکم محکومیت یا رد دعوی، ظرف بیست روز قابل اعتراض در دادگاه تجدیدنظر استان است.
رای وحدت رویه شماره ۸۳۲ فروش مال مرهونه
رأی وحدت رويه شماره ۸۳۲ ـ ۱۴۰۲/۰۳/۳۰ هيأت عمومی ديوان عالی كشور
《نظر به اينكه با تحقق عقد رهن، مالكيت عين، كماكان متعلق به راهن است و مرتهن به تبع طلب خود نسبت به عين مرهونه، حق عيني دارد و به استناد اين حق، مي تواند از محل فروش آن با رعايت تشريفات قانوني طلب خود را استيفاء نمايد، چنانچه حقوق مرتهن به نحوي از انحاء، تأمين يا طلب وي تأديه شود. انجام بيع نسبت به عين مرهونه توسط راهن، منافاتي با حقوق مرتهن و ماده 793 قانون مدني و رأي وحدت رويه شماره 620 ـ 1376/8/20 هيأت عمومي ديوان عالي كشور ندارد و دعوي الزام به فك رهن به طرفيت فروشنده مال مرهونه قابليت پذيرش را دارد.》
در این رابطه، بخشی از نظریه دادستان کل کشور در مورد رای وحدت رویه مذکور اینگونه است “…. از آنجا که براساس اصل نسبی بودن اثر عقود حسب ماده ۲۳۱ ق.م، قرارداد منعقده بین خریدار و فروشنده با حفظ حقوق مرتهن، مشمول اصل صحت و اصل لزوم در رابطه بین طرفین آن بوده و از حیث تحلیلی ماهیت آن نوعی تعهد به فعل ثالث است که نه تنها منافی حق عینی مرتهن بر استیفای حق خود از عین مال نبوده و تأثیر سوئی بر آن ندارد. بلکه این دعوی به نحوی متضمن تأیید حق مرتهن و تعجیل در تأدیه آن نیز می باشد و بر این اساس، حقوق مرتهن در هر حال رعایت شده و دعوای الزام فروشنده به فک رهن، منافاتی با حقوق مرتهن نخواهد داشت.”
اجرای حکم الزام به تنظیم سند رهنی
پس از اینکه حکم دادگاه مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی و الزام به فک رهن صادر و قطعی شد پرونده به درخواست محکوم‌له وارد مرحله اجرای احکام مدنی می‌شود. در این مرحله، دادورز به محکوم‌علیه ابلاغ می‌کند ظرف ده روز جهت انتقال سند و فک رهن اقدام نماید. در صورت استنکاف وی، از آنجا که انتقال سند رسمی در دفترخانه قبل از فک رهن و پرداخت سایر حقوق دولتی امکانپذیر نیست خریدار ناچاراً خود با پرداخت بدهی و جرایم، اقدام به فک رهن می‌نماید.
پس از آن مامور اجرا به نمایندگی از محکوم‌علیه غایب در دفترخانه حاضر و سند را امضا می‌نماید. پس از پرداخت هزینه‌های فک رهن، با توجه به اینکه فک رهن در دادنامه الزام به تنظیم سند رسمی آمده است، محکوم‌له می‌تواند اموال محکوم‌علیه را در اجرا توقیف و از محل فروش آن طلب خود را استیفاء نماید.
در مواردی محکوم‌له بابت عوارض ملک، تخلفات ساختمانی و سایر هزینه‌های مقدماتی انتقال رسمی ملک، پرداختی‌هایی با اذن دادگاه انجام می‌دهد تا بتواتد حکم الزام به تنظیم سند رسمی را اجرا کند. در این صورت چون پرداخت موارد فوق در دادنامه قید نشده است و محکوم‌له با اجازه دادگاه به اختیار آنها را پرداخت نموده، می‌تواند دعوی مطالبه وجه اقامه نماید.
خلاصه مطلب
گاهی دعوی الزام به تنظیم سند در مورد ملک رهنی مطرح می‌شود. با توجه به اینکه در انتقال رسمی اموال غیرمنقول، باید موضوع تنظیم سند آزاد بوده و رهنی نباشد. از این رو در دعوی الزام به تنظیم سند، باید الزام به فک رهن جزء خواسته‌ها باشد همچنین بانک مرتهن خوانده قرار بگیرد. چنانچه جهت حل مشکل حقوقی خود نیاز به وکیل ملکی دارید از طریق شماره ۸۸۷۴۶۳۶۱ با ما در ارتباط باشید.
دفتر وکالت و مشاوره حقوقی شریفی
سوالات متداول
۱- اگر عرصه ملک وقف باشد دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اعیانی علیه چه اشخاصی تقدیم می‌شود؟
در اینجا دعوی علیه اداره اوقاف (وقف عام) و موقوفه و متولی (وقف خاص) اقامه می‌شود.
۲- اگر بانک مرتهن را خوانده قرار ندهیم دادگاه چه تصمیمی می‌گیرد؟
در این مورد محاکم اختلاف نظر دارند. برخی دعوی الزام به تنظیم سند رسمی را بدون خوانده قراردادن بانک مرتهن رد می‌کنند.
۳- خواسته الزام به فک رهن دعوی مالی است یا غیرمالی؟
فک رهن در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی دعوی مالی است. هزینه دادرسی آن برابر ۳/۵ درصد ارزش منطقه‌ای ملک است.
