- انواع وصیت و آثار آن – وصایت - 2024-11-30
- نمونه رای پرداخت خسارت راننده مقصر به قیمت یوم الاداء - 2024-11-20
- اعتراض شخص ثالث اصلی (حکمی) و طاری - 2024-11-16
دعوای تخلیه ملک استیجاری به دلیل نیاز شخصی، یکی از دعاوی مربوط به حق کسب و پیشه و تجارت مستاجر محل تجاری می‌باشد. طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶، موجر به خودی خود ولو پس از انقضای مدت اجاره حق تخلیه ندارد مگر به استناد یکی از علل مندرج در قانون موجبات تخلیه فراهم شود.
چرا که ماهیت قراردادهای تابع قانون ۵۶، استمرار تصرفات مستاجر محل کسب است. تخلیه ملک استیجاری به دلیل نیاز شخصی با پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر محل کسب محقق می گردد.
در مقاله حاضر به نقل از وکیل امور ملکی در تهران به بررسی دعوای تخلیه ملک استیجاری به دلیل نیاز شخصی موجر پرداخته میشود. شما می توانید برای وکالت، تنظیم لایحه دفاعیه، دادخواست، شکواییه، اظهارنامه و بررسی مدارک با ما در تماس باشید.
مراحل دعوای تخلیه به دلیل نیاز شخصی موجر
فهرست مطالب
▪︎ دادگاه حقوقی محل ملک استیجاری به دعوا رسیدگی می نماید.
▪︎ دعوای تخلیه غیرمالی است. هزینه دادرسی معادل دعاوی غیرمالی پرداخت میشود.
▪︎ خواسته دعوا عبارت است از تخلیه ملک استیجاری به دلیل نیاز شخصی موجر بعلاوه خسارات دادرسی است.
▪︎ دلایل و منضمات دادخواست شامل اجاره نامه و در صورت عدم وجود آن، استشهادیه محلی یا تامین دلیل از تصرفات خوانده، مدارک حاکی از احتیاج مالی شخص موجر به اشتغال در محل کسب و سایر مدارک موجود است.
▪︎ حکم تخلیه با تعیین حق کسب و پیشه و تجارت مستاجر صادر می گردد.
▪︎ حق کسب و پیشه خوانده توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین می شود.
▪︎ محکوم له با تودیع حق کسب و پیشه و تجارت به صندوق دادگستری درخواست اجرای حکم تخلیه را می دهد.
مالکیت ششدانگ موجر برای تخلیه تجاری
ممکن است مالک ملک استیجاری یکنفر باشد یا بیشتر. تخلیه به علت نیاز شخصی در مواردی صادق است که موجر یکنفر و مالک ششدانگ ملک تجاری باشد. در شرایطی که مالکین بیش از یکنفر هستند، به این دليل نمی‌توان درخواست تخلیه ملک استیجاری را نمود. چرا که طبق بند ۲ ماده ۱۵ قانون موجر و مستاجر سال ۵۶ و عبارت “تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر” که در این بند آمده است با تعدد موجرین منافات دارد.
بیشتر بدانید:
مواد قانونی تخلیه به جهت نیاز شخصی موجر
ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶: علاوه بر موارد مذکور در ماده قبل در موارد زیر نیز پس از انقضاء مدت اجاره درخواست تخلیه سرقفلی از دادگاه جائز است.
۱- …
۲- تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت.
۳- در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای سکنی هم باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود درخواست تخلیه نماید. در موارد سه گانه فوق دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم خواهد داد.
ماده ۱۶: در موارد مذکور در ماده قبل و همچنین در موارد مذکور در بند ۳ و ۴ ماده ۱۴ هر‌گاه مالک حسب مورد تا شش ماه از تاریخ تخلیه شروع به ساختمان نکند یا حداقل مدت یک سال از محل مورد اجاره به نحوی که ادعا کرده استفاده ننماید به درخواست مستاجر سابق به پرداخت مبلغی معادل یک سال اجاره بها یا اجرت‌المثل مورد اجاره در حق او محکوم خواهد شد مگر آنکه ثابت شود تاخیر شروع ساختمان یا عدم استفاده از مورد‌اجاره در اثر قوه قاهره یا مبتنی بر علل و جهاتی خارج از اراده مالک بوده است.
تبصره- در صورتی که در ملک مورد تخلیه مستاجرین متعددی باشند و موجر تقاضای تخلیه سایر قسمت‌ها را نیز نموده باشد مهلت فوق از تاریخ تخلیه آخرین قسمت شروع خواهد شد.
ماده ۲۷: در مواردی که حکم تخلیه صادر میشود دادگاه ضمن صدور حکم مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد برای تخلیه تعیین می‌نماید…
تبصره ۱- در مواردی که حکم تخلیه با پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت صادر میشود مهلت‌های مذکور در این ماده از تاریخ تودیع یا پرداخت وجه مزبور شروع خواهد شد…
ماده ۲۸: در مواردی که حکم تخلیه عین مستاجره با پرداخت حق کسب یا پیشه و یا تجارت صادر و قطعی میشود موجر مکلف است ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی وجه معینه را در صندوق دادگستری تودیع یا ترتیب پرداخت آن را به مستاجر بدهد و الا حکم مزبور ملغی الاثر خواهد بود مگر اینکه طرفین به مدت بیشتری توافق کرده باشند…
نیاز واقعی موجر بر عین مستاجره
یکی از مواردی که خواهان باید در دعوای تخلیه ملک استیجاری به دلیل نیاز شخصی ثابت کند نیاز واقعی وی در خصوص اشتغال در محل کسب است. لذا به صرف گذران اوقات فراغت یا کسب سود مازاد بر هزینه‌های زندگی موجر، حکم تخلیه صادر نمی گردد.
موجر باید ثابت کند به لحاظ معیشت و گذران زندگی در مضیقه و تنگنا بوده و نیاز به راه‌اندازی کسب و کار در ملک استیجاری دارد. این امر با ارائه مدارک محکمه‌پسند مانند فیش بازنشستگی، اثبات بیکاری و عائله‌مندی وی و سایر عوامل امکانپذیر خواهد بود.
سختگیری دادگاه در دعوای تخلیه ملک استیجاری به دلیل نیاز شخصی موجر به این علت است که در قانون ۵۶ اصل بر ادامه تصرفات مستاجر است. به عبارتی، قانونی با نگاه حمایتی از مستاجر یا متصرف ملک استیجاری است. از این رو می‌بایست ادله و دفاعیات مناسب در دعوای تخلیه ارائه شود.
بیشتر بدانید:
تخلیه به دلیل نیاز شخصی به موجر فعلی تعلق دارد
چنانچه به استناد نیاز شخصی موجر در ملک استیجاری، حکم تخلیه صادر شود، تخلیه صرفاً به خواهان که مراتب احتیاج وی در طول رسیدگی اثبات شده و مورد حکم قرار گرفته تعلق می‌گیرد. بنابراین اگر مالک، ملک استیجاری را به دیگری منتقل کند، انتقال‌گیرنده نمی‌تواند به قائم مقامی (جانشینی) خواهان دعوا، درخواست اجرای حکم تخلیه را نماید.
به دلیل اینکه با توجه به قید “احتیاج شخص موجر” در بند ۲ ماده ۱۵ قانون ۵۶، حکم تخلیه ملک استیجاری فقط در مورد موجری که نیاز شخصی وی احراز شده قابل اجرا خواهد بود. این امر با استثنایی بودن حق تخلیه موجر در این قانون مطابقت می‌کند.
تخلیه ملک استیجاری به منظور سکونت
مطابق بند ۳ ماده ۱۵ قانون موجر و مستاجر، اگر محل کسب مناسب سکونت باشد، مالک می تواند دعوای تخلیه ملک برای سکونت خود یا فرزندان یا پدر و مادر و یا همسر خود را مطرح نماید. این بند صرفاً شامل نیاز موجر و خانواده وی (افراد ذکر شده در بند ۳) و به منظور سکونت آنها می باشد.
در نتیجه نیاز کسبی و شغلی افراد مذکور را در بر نمی گیرد. اگر دعوایی مطرح شود مبنی بر احتیاج خانواده موجر به کسب و کار در ملک استیجاری، مسلماً چنین دعوایی محکوم به رد است. زیرا در بند ۳، صرفاً به سکونت این افراد اشاره شده است. اگر اشتغال را نیز دربر می گرفت در متن این بند واژه کسب نیز قید می شد.
محاسبه حق کسب و پیشه و تجارت
دعوای تخلیه ملک استیجاری به جهت نیاز شخصی موجر، با ارزیابی و برآورد حقوق صنفی مستاجر (حق کسب و پیشه و تجارت) و پرداخت آن ممکن خواهد بود. دادگاه پس از احراز نیاز شخصی خواهان و صدور قرار کارشناسی، موضوع را جهت تعیین حق کسب و پیشه و تجارت به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد.
عوامل موثر در برآورد حق کسب و پیشه عبارتند از سرقفلی اگر ابتدای اجاره از سوی مستاجر پرداخت شده باشد، مرغوبیت ملک، قدمت شغل و شهرت و اعتبار تجاری ملک و مشتریان آن و سایر موارد موثر می باشد.
اجرای حکم تخلیه به دلیل نیاز شخصی
درخواست صدور اجرائیه از سوی محکوم له حکم صادره صورت می‌گیرد. بنابراین مستاجر یا خوانده جهت دریافت حق کسب و پیشه و تجارت نمی تواند درخواست اجرای حکم کند.
پس از قطعیت حکم تخلیه ملک استیجاری به دلیل نیاز شخصی، موجر مبلغ حق کسب و پیشه که ضمن رای دادگاه آمده است را ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی پرداخت می‌کند. موجر درخواست اجرای حکم تخلیه را به دادگاه صادرکننده حکم بدوی می‌دهد. بدیهی است تا زمانی که حق کسب و پیشه مستاجر پرداخت نشود، ملک تخلیه نمی‌شود.
جمعبندی مطالب
یکی از موارد دعوای تخلیه ملک استیجاری با پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت مقرر در قانون ۵۶، نیاز شخصی موجر به کسب و پیشه است. همچنین چنانچه ملک تجاری برای سکونت نیز مناسب باشد، صرفاً برای موجر، اولاد، همسر و پدر و مادر وی و پس از احراز نیاز واقعی آنها به سکونت در دادگاه، حکم تخلیه با پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت صادر میشود. چنانچه نیاز به وکیل مجرب در امور حق کسب و پیشه و تجارت دارید با شماره های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید.
دفتر وکالت و مشاوره حقوقی شریفی
سوالات متداول
۱- آیا دعوای تخلیه ملک مشاع از سوی یکی از موجرین قابل استماع است؟
اگر ملکی دارای دو یا چند مالک مشاعی باشد، خواهان‌ها باید تمامی مالکین مشاعی ملک باشند.
۲- در اجاره مشمول قانون ۱۳۵۶، آیا موجر با انقضای مدت اجاره می‌تواند درخواست تخلیه نماید؟
تخلیه در اجاره های این قانون با احراز نیاز شخصی موجر یا خویشاوند وی طبق قانون، تخلف مستاجر یا نوسازی عین مستاجره امکانپذیر است.
۳- آیا موجر می تواند به استناد نیاز شغلی فرزندش دادخواست تخلیه بدهد؟
موجر فقط در خصوص نیاز شغلی شخصی خود یا نیاز به سکونت خود یا خانواده‌اش می‌تواند دعوای تخلیه ملک استیجاری را مطرح نماید.
