- انواع وصیت و آثار آن – وصایت - 2024-11-30
- نمونه رای پرداخت خسارت راننده مقصر به قیمت یوم الاداء - 2024-11-20
- اعتراض شخص ثالث اصلی (حکمی) و طاری - 2024-11-16
جرم ثبت ملک غیر از مصادیق جرایم علیه اموال و مالکیت است. جرمی خاص بوده و در حکم کلاهبرداری است. این جرم در مورد املاکی واقع میشود که سابقه ثبت ندارند و از ابتدا درخواست ثبت می‌شوند. گاهی اوقات شخصی که مالکیتی نسبت به ملک ندارد به طور غیر‌قانونی آن را به نام خود تقاضا می‌کند.
در مواردی، متقاضی ثبت ملک غیر قبلاً مالک یا متصرف مال بوده ولی ملک را به نام خود ثبت می‌کند یا به مالک خیانت کرده و با ثالث تبانی می‌نماید. در مواردی، متقاضی هیچ‌گونه سابقه تصرفی در ملک مورد ثبت ندارد ولی با قلمداد‌کردن خود به عنوان متصرف، اقدام به آن می‌کند. در همه این موارد متقاضی، مرتکب یکی از جرایم در حکم کلاهبرداری میشود.
در این مقاله وکیل کیفری تهران جرایم مرتبط با ثبت ملک غیر و شرایط هر یک را بیان می‌کند. در صورت نیاز به وکیل ملکی و کیفری همچنین جهت اخذ مشاوره حقوقی، تنظیم لایحه، دادخواست، شکواییه، اظهارنامه و بررسی مدارک با ما در ارتباط باشید.
جرم تقاضای ثبت ملک توسط مالک قبلی یا وراث وی
فهرست مطالب
- جرم تقاضای ثبت ملک توسط مالک قبلی یا وراث وی
- جرم تقاضای ثبت ملک غیر توسط امین
- جرم ثبت ملک غیر با خیانت یا تبانی با شخص ثالث
- جرم ثبت ملک غیر با متصرف قلمداد نمودن خود
- جرم ثبت ملک غیر با عدم اعلام حق مرتهن در اظهارنامه ثبتی
- مجازات جرم ثبت ملک غیر
- مرور زمان جرم ثبت ملک غیر
- مواد قانونی مربوط به جرم ثبت ملک غیر
- سخن پایانی
ماده ۱۰۵ قانون ثبت چند فرض را مقرر نموده که در صورت تحقق هر یک از آنها جرم ثبت ملک غیر واقع می شود. این موارد در ماده ۱۰۶ نیز که در مورد وراث مالک در حکم کلاهبردار است، رعایت میشود.
رکن مادی این جرم از جمله جرایم ثبت ملک غیر عبارتست از:
۱- متقاضی تقاضای ثبت ملک را می‌کند در حالیکه آن را سابقاً به دیگری انتقال داده است.
۲- ملک مورد ثبت قبلاً از مالکیت متقاضی خارج شده ولی با علم به آن تقاضای ثبت می‌کند.
۳- بعد از تقاضای ثبت، ملک را به دیگری انتقال داده با این حال سند مالکیت را به نام خود بگیرد.
۴- بعد از تقاضای ثبت، مالکیت ملک به نحوی از انحاء از متقاضی سلب شود ولی سند را به نام خود بگیرد.
۵- در مواردی که متقاضی ثبت، قبلاً ملک را به دیگری انتقال داده ولی در اداره ثبت جهت تصدیق مالکیت دیگری علیرغم اخطار اداره ثبت حاضر نمی‌شود در عین حال درخواست سند مالکیت به نام خود نمی‌کند.
۶- انتقال ملک به دیگری در زمره معاملات رهنی و با حق استرداد نباشد.
بیشتر بدانید:
رکن معنوی جرم تقاضای ثبت توسط مالک قبلی یا وراث وی، سوءنیت عام است. به موجب آن مرتکب قصد ارتکاب عمل مجرمانه را نموده و به طور عمدی و با علم به اینکه ملک موصوف سابقاً به دیگری منتقل شده، تقاضای ثبت می‌نماید.
این جرم جرمی آنی است لذا با ثبت ملک، مرور زمان شکایت شروع میشود. جرمی مطلق است نه مقید، در نتیجه نیازمند حصول نتیجه جهت تحقق جرم نیست.
جرم تقاضای ثبت ملک غیر توسط امین
به موجب ماده ۱۰۷ قانون ثبت، چنانچه شخصی ملک دیگری را به طور امانی در تصرف خود داشته باشد و من غیر حق درخواست ثبت آن را به نام خود کند، جرم ثبت ملک غیر از جرایم در حکم کلاهبرداری توسط امین واقع میشود. رکن مادی جرم عبارتست از:
▪︎ تقاضای ثبت ملک از سوی امین
▪︎ ملک مزبور سابقاً ثبت نشده باشد.
▪︎ با فعل مثبت جرم محقق میشود.
▪︎ مرتکب بایستی از طرف مالک قانونی امین ملک باشد.
▪︎ تقاضای ثبت ملک به نام خود نماید.
رکن معنوی جرم سوءنیت عام است که به موجب آن، مرتکب قصد ارتکاب عمل مجرمانه را دارد. همچنین به طور عمدی و با علم به اینکه ملک موصوف به طور امانی نزد امین است، جرم محقق میشود. جرم ثبت ملک غیر توسط امین از جرایم آنی، مطلق، قابل گذشت و عمدی است.
بیشتر بدانید:
جرم ثبت ملک غیر با خیانت یا تبانی با شخص ثالث
طبق ماده ۱۰۸ قانون ثبت، کسی که ملکی را به صورت امانت در اختیار دارد و با خیانت یا تبانی با دیگری تقاضای ثبت آن را به نام ثالث نماید جرم مزبور محقق میشود. اگر امین ملک را به نام خود ثبت کند مشمول ماده ۱۰۷ می‌گردد. رکن مادی جرم عبارتست از:
▪︎ تقاضای ثبت ملک دیگری
▪︎ تحقق جرم با فعل مثبت
▪︎ ملک مزبور سابقه ثبت نداشته باشد.
▪︎ ملک متعلق به دیگری باشد.
▪︎ مرتکب از سوی مالک امین ملک باشد.
▪︎ مرتکب متقاضی ثبت ملک به نام خود نباشد.
▪︎ مرتکب از طریق خیانت یا تبانی با شخص دیگری اقدام کرده باشد.
رکن معنوی جرم سوءنیت عام است که به موجب آن مرتکب قصد ارتکاب عمل مجرمانه را به طور عمدی داشته و با علم به مال غیر بودن ملک موصوف و با تبانی با ثالث تقاضای ثبت آن را می‌کند. در این جرم علاوه بر سوء نیت عام، باید سوءنیت خاص نیز محرز شود. سوءنیت خاص، قصد خیانت یا تبانی برای بردن ملک غیر است. جرمی آنی، عمدی، قابل گذشت و مقید به نتیجه است لذا در آن حصول نتیجه، ضروری می‌باشد.
بیشتر بدانید:
جرم ثبت ملک غیر با متصرف قلمداد نمودن خود
طبق ماده ۱۰۹ قانون ثبت، اگر کسی خود را متصرف ملک قلمداد کند و ملکی که در تصرف غیر بوده را به نام خود ثبت کند مرتکب جرم کلاهبرداری شده است. رکن مادی جرم که با مجموع آنها عنصر فیزیکی جرم شکل می‌گیرد عبارتند از:
۱- تقاضای ثبت ملک از اداره ثبت
۲- ملک قبلاً ثبت نشده باشد.
۳- ملک در تصرف دیگری باشد.
۴- مرتکب خود را متصرف ملک قلمداد نموده باشد.
رکن معنوی جرم سوءنیت عام است که به موجب آن مرتکب قصد ارتکاب عمل مجرمانه را دارد. همچنین به طور عمدی و با علم به اینکه ملک موصوف در تصرف دیگری بوده، تقاضای ثبت ملک نماید.
جرم ثبت ملک غیر با متصرف قلمداد نمودن خود از جرایم آنی، مطلق، عمدی و قابل گذشت است.
شعبه ۵ دیوان عالی کشور در رایی در مورد جرم ثبت ملک غیر چنین نظر داده است: “ماده ۱۰۹ قانون ثبت به طور مطلق می گوید “هر کس نسبت به ملکی که در تصرف دیگری بوده و خود را متصرف قلمداد کرده و تقاضای ثبت کند…” و فقط اختلاف راجع به حدود از حکم ماده مزبور به موجب جمله اخیر آن استثناء شده و اطلاق عبارت ماده شامل[ درخواست ثبت ششدانگ ملک مشاع از طرف کسی که مالک تمام ششدانگ نبوده] نیز خواهد بود والا لازم می آید مالک قسمتی از ملک مشاع بر خلاف واقع خود را نسبت به تمام آن ملک متصرف وانمود و تقاضای ثبت آن را بکند و ملک به نام او ثبت شود و مالک و متصرف حقیقی نه از طریق حقوقی و نه از راه جزائی حق دعوی و تعقیب نداشته باشد و حال آنکه فلسفه وضع ماده مزبور برای جلوگيری از این قبیل موارد و حفظ حقوق متصرف ملک و صیانت احترام قانونی متصرف بوده است.”
بیشتر بدانید:
با توجه به رای دیوان عالی کشور، اگر متقاضی با شخص یا اشخاص دیگری مشاعاً مالک ششدانگ ملک باشند و درخواست ثبت ملک غیر نماید، جرم این ماده محقق میشود. نتیجه اینکه، جرم مزبور فقط در مورد مالکیت ششدانگ ملک نیست بلکه ممکن است در خصوص ملک مشاع نیز واقع شود.
اگر فردی به استناد نوشته‌ای خود را وصی شخص غیر معرفی نماید و تقاضای ثبت ملکی را کند جرمی مرتکب نشده است. همچنین در مورد ملکی که ورثه‌ای است و احدی از وراث یا دیگری خود را متصرف قلمداد نموده و تقاضای ثبت آن را به نام خود نماید مشمول این ماده خواهد بود.
شعبه ۲ دیوان عالی کشور در خصوص عدم امکان قرار اناطه در رسیدگی به جرم ثبت ملک غیر چنین اظهارنظر کرده است:
“اگر کسی متهم به تقاضای ثبت ملک متصرفی غیر بوده و طبق ماده ۱۰۹ قانون ثبت اسناد مورد تعقیب واقع گردد، چون رسیدگی به حق مالکیت در دادگاه حقوقی به لحاظ ثبت ملک به نام متهم غیر ممکن است و می بایست در دادگاه کیفری به اموری که از مبانی تقصیر یا برائت متهم محسوب است رسیدگی شود از این رو احاطه امر کیفری به احراز حق مالکیت شاکی در دادگاه حقوقی بی وجه است و ماده ۱۷ قانون آیین دادرسی کیفری راجع به اناطه ناظر به مواردی است که طرح دعوای حق مالکیت در دادگاه حقوقی و رسیدگی به آن مانع قانونی نداشته باشد و به عبارت آخری دعوی در آن دادگاه قابل استماع باشد.”
جرم ثبت ملک غیر با عدم اعلام حق مرتهن در اظهارنامه ثبتی
طبق ماده ۱۱۶ قانون ثبت، اگر مالک ملک را به رهن گذارد پس از آن اظهارنامه ثبتی جهت ثبت ملک تقدیم کند ملزم است به حق مرتهن یا انتقال گیرنده در اظهارنامه تصریح نماید در غیر این صورت و عدم تصریح، از جرایم در حکم کلاهبردار محسوب میشود. رکن مادی جرم عبارتست از:
۱- تقاضای ثبت ملک
۲- جرم با فعل مثبت صورت می گیرد.
۳- ملک مزبور اعم از رهنی یا منتقل شده، به موجب ماده ۳۳ قانون ثبت باشد.
۴- مرتکب جرم باید راهن یا انتقال دهنده باشد.
۵- مرتکب حق مرتهن یا انتقال گیرنده را در اظهارنامه ثبت ملک قید نکرده باشد.
۶- مرتهن یا انتقال گیرنده حق قانونی خود را مطالبه کرده باشد.
۷- مطالبه، ظرف یکسال از تاریخ انقضای مدت حق استرداد یا رهن به وسیله اظهارنامه واقع شود.
۸- مرتکب ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه حق مرتهن یا انتقال گیرنده را نپرداخته باشد.
رکن معنوی جرم مذکور، سوءنیت عام و سوءنیت خاص است. به موجب آن، مرتکب علاوه بر قصد ارتکاب عمل مجرمانه، عمداً و با علم به اینکه ملک موصوف رهنی است یا منتقل شده جرم واقع میشود. سوءنیت خاص در این جرم، قصد بردن حق مرتهن یا انتقال‌گیرنده است. جرمی آنی، عمدی، قابل گذشت و تحقق جرم مقید به حصول نتیجه می‌باشد.
مجازات جرم ثبت ملک غیر
جرایم ثبت ملک غیر در حکم کلاهبرداری بوده و مجازات آنها، مجازات کلاهبرداری طبق ماده ۱ قانون تشدید مجازات مرتکبین اختلاس، ارتشا و کلاهبرداری می‌باشد. در درجه‌بندی مجازات‌ها طبق ماده ۱۹ قانون مجازات اسلامی، جرم درجه پنج بوده و مجازات آن حبس تعزیری از شش ماه تا سه سال و نیم است.
مرور زمان جرم ثبت ملک غیر
طبق قانون کاهش مجازات حبس تعزیری مصوب ۱۳۹۹، جرم ثبت ملک غیر، قابل گذشت است بنابرایت مرور زمان شکایت یکسال از تاریخ ثبت یا یکسال از تاریخ اطلاع از ثبت ملک می‌باشد. اگر شکایت بعد از یکسال ثبت شود، شاکی باید ابتدا عدم اطلاع از ثبت یا عدم امکان شکایت را ضمن شکواییه ثابت کند. در غیر این صورت شکایت مطروحه مشمول مرور زمان شده و قابل تعقیب نیست.
مواد قانونی مربوط به جرم ثبت ملک غیر
ماده ۱۰۵ قانون ثبت – جز در مورد مذکور در ماده ۳۳ (راجع به بیع شرط و امثال آن) هر کس تقاضای ثبت ملکی را بنماید که قبلاً به دیگری انتقال داده یا با علم به اینکه به نحوی از انحا قانونی سلب مالکیت از او شده است تقاضای ثبت نماید، کلاهبردار محسوب میشود و همچنین است اگر در موقع تقاضا مالک بوده ولی در موقع ثبت ملک در دفتر ثبت املاک، مالک نبوده و مع‌هذا سند مالکیت بگیرد یا سند مالکیت نگرفته ولی پس از اخطار اداره ثبت، حاضر برای تصدیق حق طرف نباشد.
ماده ۱۰۶ – مقررات فوق در مورد وارثی نیز جاری است که با علم به انتقال ملک از طرف مورث خود یا با علم به اینکه به نحوی از انحای قانونی سلب مالکیت از مورث او شده بوده است تقاضای ثبت آن ملک یا تقاضای صدور سند مالکیت آن ملک را به اسم خود کرده و یا مطابق قسمت اخیر ماده فوق پس از اخطار اداره ثبت رفتار نکند. در تمام این موارد علم وارث باید به وسیله امضا یا مهر و یا نوشته به خط او محرز شود.
ماده ۱۰۷ – هر کس به عنوان اجاره یا عمری یا رقبی یا سکنی و یا مباشرت و به طور کلی هر کس نسبت به ملکی امین محسوب بوده و به عنوان مالکیت تقاضای ثبت آن را بکند، به مجازات کلاهبردار محکوم خواهد شد.
ماده ۱۰۸ – هر‌گاه شخصی که ملک را به یکی از عناوین مذکوره در فوق متصرف بوده، شخصاً تقاضای ثبت ننموده ولی به واسطه خیانت یا تبانی او، ملک به نام دیگری به ثبت برسد به طریق ذیل عمل خواهد شد:
الف- اگر کسی که ملک به اسم او ثبت شده مشمول مقررات یکی از مواد ۱۰۵ و ۱۰۶ و ۱۰۹ باشد شخص او و امین هر دو به عنوان مجرم اصلی به مجازات کلاهبردار محکوم شده و نسبت به خسارات مدعی خصوصی متضامناً مسئول خواهند بود.
ب- هر‌گاه کسی که ملک به نام او به ثبت رسیده مشمول هیچ یک از مقررات مواد ۱۰۵ و ۱۰۶ و ۱۰۹ نباشد شخص مزبور به هیچ عنوان اعم از حقوقی و جزایی قابل تعقیب نیست ولی امین به عنوان مجرم اصلی تعقیب و مطابق ماده ۲۳۸ قانون مجازات عمومی محکوم شده و به علاوه برای جبران خسارت صاحب ملک، در توقیف خواهد ماند. در صورتی که در ظرف پنج سال نتوانست با تادیه خسارت یا از طریق دیگر رضایت مدعی خصوصی را فراهم سازد وزیر عدلیه از مقام سلطنت، عفو او را استدعا می‌کند.
ماده ۱۰۹ – هر کس نسبت به ملکی که در تصرف دیگری بوده خود را متصرف قلمداد کرده و تقاضای ثبت کند کلاهبردار محسوب میشود. اختلاف تراجع به تصرف در حدود، مشمول این ماده نیست.
ماده ۱۱۶ – در مورد املاکی که به رهن یا به یکی از عناوین مذکوره در ماده ۳۳ انتقال داده شده، راهن یا انتقال‌دهنده مکلف است حق طرف را در ضمن اظهارنامه خود قید نماید. در صورتی که راهن یا انتقال‌دهنده به این تکلیف عمل ننموده مرتهن یا انتقال‌گیرنده می‌تواند تا یک سال از تاریخ انقضای مدت حق استرداد یا رهن، به وسیله اظهارنامه رسمی حق خود را مطالبه کند. هر‌گاه در ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه، راهن یا انتقال‌دهنده حق طرف را نداد، کلاهبردار محسوب و با رعایت مواد ۱۱۱ و ۱۱۲ و ۱۱۳ مطابق ماده ۱۱۴ با او رفتار خواهد شد.
اگر اخطار قبل از انقضای مدت حق استرداد و یا رهن به عمل آمده باشد، راهن یا انتقال‌دهنده وقتی مجرم خواهد بود که در صورت بقای ملک به ملکیت او، حق طرف را تا ده روز پس از ابلاغ اظهارنامه در اداره ثبت تصدیق ننماید و در صورتی که ملک به ملکیت او باقی نباشد، وقتی مجرم محسوب خواهد شد که تا ده روز پس از انقضای مدت حق استرداد یا رهن، حق مرتهن یا انتقال‌گیرنده را تادیه نکند.
تبصره – مرتهن یا انتقال‌گیرنده که در ظرف مدت یک سال، اخطار مذکور در فوق را نکرد مادام که مرور زمان منقول شامل طلب او نشده، حق مطالبه طلب خود را خواهد داشت.
سخن پایانی
جرم ثبت ملک غیر از جمله جرایم ثبتی و مربوط به مالکیت مال غیرمنقول می‌باشد. جرمی در حکم کلاهبرداری است که پس از شکایت و اثبات جرم، مرتکب به مجازات جرم کلاهبرداری شامل حبس، رد مال برده‌شده و جزای نقدی معادل مال برده‌شده محکوم میشود. جهت دریافت مشاوره و اعطای وکالت به وکیل کیفری از طریق شماره ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ با ما در تماس باشید.
دفتر وکالت و مشاوره حقوقی شریفی
سوالات متداول
۱- جرم ثبت ملک غیر جرم عمومی است یا خصوصی؟
جرم‌ثبت ملک غیر، جرمی عمومی است چون ثبت رسمی ملک مربوط به قواعد آمره و نظم عمومی می‌باشد.
۲- مجازات تبعی جرم ثبت ملک غیر چیست؟
با اثبات جرم، محکوم‌علیه دو سال از حقوق اجتماعی مقرر در ماده ۲۶ قانون مجازات اسلامی محروم میشود، بدون اینکه در دادنامه، محرومیت اجتماعی محکوم قید شود.
۳- آیا جرایم ثبت ملک غیر مجازات شروع به جرم دارند؟
جرایم ثبت ملک غیر، مجازات شروع به جرم دارند که عبارت از زندان یا شلاق یا جزای نقدی درجه شش است.
