- انواع وصیت و آثار آن – وصایت - 2024-11-30
- نمونه رای پرداخت خسارت راننده مقصر به قیمت یوم الاداء - 2024-11-20
- اعتراض شخص ثالث اصلی (حکمی) و طاری - 2024-11-16
سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت حقوق صنفی مستاجر محل کسب محسوب می‌شوند. سرقفلی ریشه قراردادی دارد ولی حق کسب و پیشه و تجارت ریشه قانونی دارد. حق سرقفلی و کسب و پیشه متعلق به محل تجاری هستند و در خصوص اماکن مسکونی و اداری جریان ندارند. هر دو ناشی از روابط استیجاری بین مالک و مستاجر یا مستاجر اول و دوم می‌باشند ولی در عرف تجاری تفاوت‌هایی با هم دارند که آنها را از یکدیگر متمایز نموده است.
در نوشته حاضر وکیل سرقفلی به طور کاربردی تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه را بیان می‌کند. در صورت نیاز به وکیل و تنظیم اوراق قضایی و همچنین برای بررسی مدارک خود با ما در تماس باشید.
حق سرقفلی و کسب و پیشه به چه معناست؟
فهرست مطالب
میان سرقفلی و حق کسب و پیشه که به مستاجر محل کسب تعلق دارند تفاوت‌هایی وجود دارد که در ادامه بیان می‌شوند.
تفاوت اول: سرقفلی عبارت از مالی است که مستأجر در ابتدای اجاره محل تجاری علاوه بر اجاره‌بها، به منظور استمرار تصرف ملک به موجر پرداخت می کند. همچنین اگر حق واگذاری محل به غیر در قرارداد از مستاجر سلب نشده باشد وجهی است که مستاجر اول در قبال تخلیه و انتقال سرقفلی به مستاجر دوم، از وی دریافت می‌کند. در حالیکه حق کسب و پیشه و تجارت حقی مالی است که برای مستاجر یا متصرف محل تجاری به تدریج و با دوام رابطه استیجاری به وجود می‌آید.
تفاوت دوم: سرقفلی موضوع قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶/۵/۲۶ بوده و تابع مقررات آن است. حق کسب و پیشه و تجارت از قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶/۵/۲ و قواعد آن تبعیت می‌کند.
تفاوت سوم: در مواردی که مستاجر اجاره سال ۷۶ از امتیازاتی که برای وی ضمن عقد سرقفلی مقرر شده چشم‌پوشی کند، می‌تواند بابت اسقاط امتیازات مذکور و تخلیه ملک، از مستاجر بعدی حق سرقفلی دریافت نماید. امتیازات حق سرقفلی عبارت است از:
۱- تا زمانی که عین مستاجره در تصرف مستاجر است مالک حق افزایش اجاره بها را نداشته باشد؛
۲- در مدت تصرف مستاجر، مالک حق تخلیه عین مستاجره را ندارد؛
۳- مالک هر ساله عین مستاجره را با همان مبلغ زمان قرارداد به مستاجر واگذار نماید؛
در اجاره ۵۶ مستاجر بدون رضایت موجر حق انتقال محل را به غیر ندارد مگر موجر یا وراث وی رضایت کتبی بدهند یا طبق ماده ۱۹ قانون، دعوی تجویز انتقال منافع به غیر مطرح و منتهی به حکم شود. در این قرارداد با انتقال اجاره بدون مجوز، موجر حق تخلیه ملک را با پرداخت نصف حق کسب و پیشه خواهد داشت.
تفاوت چهارم: تحقق حق سرقفلی منوط به پرداخت وجهی در ابتدای اجاره به مالک است. اما تحقق کسب و پیشه مشروط به پرداخت وجهی به مالک آن نمی‌باشد.
بیشتر بدانید:
تفاوت پنجم: سرقفلی به محل کسب تعلق گرفته و در ابتدای اجاره پرداخت می‌شود. در حالیکه حق کسب و پیشه و تجارت مربوط به شغل تجاری است و به مرور زمان ایجاد می‌گردد.
تفاوت ششم: با پرداخت سرقفلی، اصولاً اجاره‌بهای کمتری از مستاجر دریافت می‌شود. اما حق کسب و پیشه نه تنها باعث کاهش مبلغ اجاره‌بها نمی‌شود بلکه به مرور آن را نیز افزایش می‌دهد. بنابراین می‌توان هر سه سال یکبار دادخواست تعدیل اجاره‌بها را در مورد اجاره سال ۵۶ تقدیم دادگاه نمود.
تفاوت هفتم: قرارداد سرقفلی باید کتبی باشد اما قرارداد حق کسب و پیشه ممکن است کتبی یا شفاهی بوده و در قالب عقد بیع یا عقد صلح منعقد گردد.
تشابه سرقفلی و کسب و پیشه و تجارت
علیرغم تفاوت‌های این دو حق صنفی تجاری، تشابهاتی با یکدیگر به قرار ذیل دارند.
▪︎ هر دو حق مالی معنوی محسوب می شوند مانند حق اختراع و تالیف.
▪︎ منشا هر دو حق، اجاره است اگر چه در قالب عقودی همچون صلحنامه یا مبایعه نامه منعقد گردد.
▪︎ هر دو در اموال غیر‌منقول جریان دارند.
▪︎ ویژه اماکن تجاری می‌باشند.
▪︎ در برآورد قیمت روز، به مسائلی همچون مرغوبیت محل کسب، ظاهر آن در جذب مشتری، مساحت و سایر عوامل موثر توجه می‌شود.
▪︎ هر دو قابل توقیف هستند. در صورت سلب حق انتقال به غیر از مستاجر، پس از توقیف سرقفلی، انتقال رسمی به برنده مزایده منوط به پرداخت مبلغی تحت عنوان حق مالکانه به مالک محل تجاری می‌باشد تا وی به انتقال رضایت دهد.
نحوه تعیین حق کسب و پیشه و تجارت
میزان حق کسب و پیشه یا تجارت با توجه به شرایط زیر توسط دادگاه تعیین می‌شود:
۱- موقعیت و مرغوبیت محل کسب و پیشه یا تجارت
۲- شرایط و کیفیت اجاره از لحاظ مزایایی که در عقد اجاره برای موجر یا مستاجر منظور گردیده است.
۳- طول مدت اشتغال مستاجر به کسب و پیشه یا تجارت در مودر اجاره و حسن شهرت او که در معروفیت محل مزبور موثر افتاده است.
۴- وضع محل اجاره از نظر نوع بنا
۵- مخارجی که مستاجر به منظور آماده نمودن محل مزبور از حیث قفسه بندی و تهیه اشیاء مورد لزوم و سایر تزئینات متحمل گردیده است.
۶- نوع کسب و پیشه یا تجارت مستاجر .
تفکیک سرقفلی از حق کسب و پیشه (نشست قضایی)
پس از برشمردن تفاوت‌های سرقفلی و حق کسب و پیشه، در مواردی اختلاف در این مورد پیش می‌آید که کارشناس در تعیین حق کسب و پیشه، مبلغ سرقفلی را لحاظ نمی‌نماید، در حالیکه باید در برآورد مبلغ کسب و پیشه این مورد رعایت شود از این رو در ادامه نشست قضایی در حل این اختلاف از نظر می‌گذرد.
نشست قضایی
استان کردستان/ شهر دیواندره
تاریخ برگزاری ۱۳۹۶/۰۵/۲۶
موضوع: تفکیک حق سرقفلی از کسب و پیشه
پرسش
موجر دادخواستی بطرفیت مستاجر صاحب سرقفلی بخواسته تخلیه یک باب مغازه به جهت نیاز شخصی تقدیم نموده است با محرز شدن نیاز شخصی، نحوه اقدام دادگاه در تعیین سرقفلی و حق کسب و پیشه چگونه خواهد بود؟ آیا یک مبلغ با رعایت مبلغ سرقفلی و حق کسب و پیشه تعیین خواهد شد یا اینکه هر کدام بصورت مستقل یعنی سرقفلی به قیمت روز و حق کسب و پیشه نیز مستقلاً بدون ملاحظه سرقفلی یا فقط یکی از این دو مورد حکم قرار خواهد گرفت ؟
نظر هیئت عالی
برابر ماده ی 1 قانون روابط مؤجر ومستأجر مصوب سال 1356/5/2 هر محل که برای کسب یا پیشه یا تجارت… که شرایط مندرج در این ماده را دارا باشند به حکم قانون مشمول مقررات قانون سال 56 می باشند به شرطی که قانونگذار اجازه ی اجرای آن را مطابق ماده ی 31 داده باشد و طبق ماده ی 30 این قانون هرگونه توافق طرفین به منظور جلوگیری از اجرای این قانون پس از اثبات در دادگاه بلااثر و باطل است و با این وصف در این قانون نهاد حقوقی سرقفلی پیش بینی نشده است و ازحق کسب وپیشه استفاده شده و هر موردی که در حق کسب و پیشه مؤثر باشد، کارشناس براساس آن ارزیابی و محاسبه خواهد کرد.
نظر اتفاقی
در فرض سوال اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 بوده و در قانون مذکور نیز قانونگذار از حق سرقفلی صحبتی ننموده است و در قانون سال 76 نیز حق کسب و پیشه وجود ندارد حال با توجه به رویه قضایی محاکم و شعب دیوان عالی کشور و نظریات مشورتی اداره حقوقی دادگستری موجر تنها مستحق دریافت حق سرقفلی و یا حق کسب و پیشه است و مستحق دریافت وجه دیگری نیست . از طرف دیگر اگر هرکدام از سرقفلی و حق کسب و پیشه به صورت مستقل مورد حکم قرار گیرد ممکن است از قیمت خود مغاره هم بالاتر رود و این یک ظلم بر مالک بوده و خلاف اصل انصاف است.
خلاصه کلام
سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت، حقوق صنفی مستاجر محل کسب هستند که از لحاظ معنا و عرف تجاری، تفاوت و شباهت‌هایی با یکدیگر دارند. تفاوت هر یک با توجه به قوانین حاکم بر قرارداد و توافقات قراردادی طرفین مشخص می‌شود. جهت دریافت مشاوره و اعطای وکالت به وکیل سرقفلی با شماره‌های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید.
دفتر وکالت و مشاوره حقوقی شریفی
سوالات متداول
۱- چه قراردادهای مشمول سرقفلی و حق کسب و پیشه می‌باشند؟
هر قراردادی تابع قانونی است که در زمان انعقاد آن لازم‌الرعایه است. قراردادهای تنظیمی از تاریخ ۱۳۷۶/۵/۲۶ به بعد مشمول سرقفلی می باشند. اگر شروع قرارداد قبل از تاریخ مزبور باشد و بعد از آن تمدید شود، مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ می باشد. لذا از تفاوت‌های آنها، تاریخ ایجاد رابطه استیجاری است.
۲- آیا در برآورد حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی تفاوتی وجود دارد؟
حق کسب و پیشه به عواملی از قبیل نوع کسب، قدمت شغلی، شهرت و اعتبار مستاجر، کیفیت و مساحت عین مستاجره بستگی دارد. در مطالبه حق سرقفلی، به مبلغ پرداختی اولیه و موقعیت ملک و مساحت آن توجه می‌شود. میزان هر دو توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین می‌گردد.
۳- تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه با توجه به گذشت زمان در چیست؟
تفاوت آنها در اینست که سرقفلی با گذشت زمان تغییری نمی‌کند و همان مبلغ پرداختی ملاک است ولی حق کسب و پیشه با گذشت زمان ایجاد می‌شود.
