- انواع وصیت و آثار آن – وصایت - 2024-11-30
- نمونه رای پرداخت خسارت راننده مقصر به قیمت یوم الاداء - 2024-11-20
- اعتراض شخص ثالث اصلی (حکمی) و طاری - 2024-11-16
اِفراز ملک به معنای جداکردن سهم هر یک از مالکین ملک مشاع از یکدیگر است. گاهی دو یا چند نفر مالک مال غیرمنقول هستند به این نوع مالکیت، مشاعی گفته می‌شود به عبارتی حداقل دو نفر مالک ملک هستند. ملکی که ششدانگ آن متعلق به یکنفر باشد مفروزی است. افراز عملی حقوقی است که در اداره ثبت اسناد و املاک محل ملک صورت می‌گیرد. عملیات افراز ملک بر اساس قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷ و آیین‌نامه اجرایی آن انجام می‌شود.
در مقاله حاضر وکیل ملکی تهران به طور کاربردی، نحوه افراز ملک در اداره ثبت و اعتراض به تصمیم واحد ثبتی و مراحل بعدی آن را بیان می‌کند. در صورت نیاز به وکیل و برای تنظیم اوراق قضایی با ما در تماس باشید.
افراز چیست؟
فهرست مطالب
افراز در لغت به معنای جدا کردن دو چیز از یکدیگر است. در اصطلاح حقوقی عبارت است از اینکه شریک یا شرکای ملک مشاع، سهم خود را از سایرین جدا کنند. برای تقسیم ملک (افراز) باید شرکا مالکیت رسمی در ملک داشته باشند. در مورد ملکی که فاقد سابقه ثبتی است یا با سند عادی منتقل می‌شود نمی‌توان درخواست افراز نمود.
طبق ماده ۵۸۹ قانون مدنی: “هر شریک‌المال میتواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید مگر در مواردی که تقسیم به موجب این قانون ممنوع یا شرکاء بوجه ملزمی ملتزم بر عدم تقسیم شده باشند.”
بنابراین هر یک از شرکای ملک مشاع می‌توانند درخواست افراز و تقسیم مال را نمایند. تقسیم ملک و جداکردن هر سهم از بقیه سهام، حق قانونی هر یک از مالکین می باشد مگر تقسیم ممنوع باشد. برای مثال، تقسیم ملک وقفی مجاز نیست. همچنین در مواردی که شریک با دریافت وجهی، ملزم به عدم تقسیم شده باشد.
افراز در صورتی امکانپذیر است که ملک مشاع دارای اجزای مساوی و برابر باشد مانند یک قطعه زمین زراعی که همه قسمت‌های آن دارای ارزش برابر با هم باشد. در غیر این صورت تصمیم واحد ثبتی بر غیر.قابل افراز بودن ملک خواهد بود.
بیشتر بدانید:
مرجع صالح رسیدگی به تقاضای افراز
طبق ماده ۱ قانون افراز و فروش املاک مشاع، اگر جریان ثبتی ملکی پایان یافته باشد، حتی اگر نام مالک در دفتر املاک ثبت نشده باشد، افراز در صلاحیت اداره ثبت محل ملک خواهد بود.
ماده ۱ قانون افراز و فروش املاک مشاع: “افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، در صورتی که مورد تقاضای یک یا‌چند شریک باشد با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است. واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا را افراز می‌نماید.
تبصره – نسبت به ملک مشاع که برای آن سند مالکیت معارض صادر گردیده، تا زمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد.”
• چنانچه ملک سابقه ثبتی نداشته باشد یا هنوز جریان ثبتی ملک پایان نگرفته باشد، رسیدگی به دعوی افراز در دادگاه حقوقی محل ملک به موجب طرح دعوی صورت می‌پذیرد.
• اگر بین مالکین مشاع، فرد محجور ( صغیر، سفیه، دیوانه یا غایب مفقودالاثر) باشد، افراز ملک با دادگاه است خواه سابقه ثبتی آن پایان یافته یا نیافته باشد.
نحوه افراز ملک و اعتراض به آن
▪︎ متقاضی افراز که یکی از مالکین مشاعی ملک است، تقاضانامه به اداره ثبت محل می‌دهد.
▪︎ بقیه مالکین مشاعی و آدرس دقیق ملک و پلاک ثبتی در درخواست قید می‌شود.
• پس از ثبت پرونده، نماینده ثبت آخرین وضعیت ملک را در اداره ثبت را بررسی می‌کند که آیا سند مالکیت صادر شده است یا خیر.
• در صورت قبول درخواست افراز، تاریخ و روز معاینه محل تعیین و به همه مالکین ابلاغ می‌شود.
• اگر درخواست افراز رد شود، مراتب رد به متقاضی و سایرین اعلام می‌شود.
• در تاریخ مشخص‌شده نماینده، نقشه‌بردار ثبت و متقاضی در محل حاضر می‌شوند. در محل، حدود ملک با مجاورین مطابقت داده شده و نقشه‌بردار اقدام به تهیه نقشه نموده و قطعات ملک را با توجه به میزان مالکیت شرکا ترسیم می‌نماید. موارد انجام شده طی گزارشی به ثبت محل تسلیم می‌گردد.
• قبول افراز یا رد آن، ظرف ده روز قابل اعتراض در دادگاه حقوقی محل ملک توسط هر یک مالکین می‌باشد.
• هزینه افراز برابر ارزش منطقه‌ای ملک است. ارزش منطقه‌ای مبلغی بسیار کمتر از بهای واقعی ملک است که هر ساله از سوی کمیسیون ارزش‌گذاری اداره دارایی تعیین و اعلام می‌گردد. پرداخت هزینه افراز بر عهده متقاضی است.
بیشتر بدانید:
صدور سند مالکیت پس از افراز
افراز در اداره ثبت بر اساس درخواست مالک یا مالکین مشاعی صورت می‌گیرد. اگر اداره ثبت رای بر پذیرش افراز صادر کند، صرفاً نسبت به سهم متقاضی ملک تقسیم می‌گردد و بقیه ملک به حالت اشاعه باقی می‌ماند. پس از صدور رای بر افراز و در صورت عدم اعتراض یا اعتراض و تایید رای در دادگاه، واحد ثبتی به درخواست متقاضی اقدام به صدور سند مالکیت تک برگ مفروزی به نام وی می‌نماید.
ملک غیر قابل افراز
در صورت عدم امکان افراز ملک، اداره ثبت گواهی مربوطه را صادر و به متقاضی تسلیم می‌کند. در این صورت متقاضی باید دادخواست دستور فروش ملک مشاع را به دادگاه حقوقی محل ملک تقدیم نماید. در دادگاه، به دعوی رسیدگی و دستور فروش ملک مشاع صادر می‌شود. دستور فروش قطعی و غیرقابل تجدیدنظر‌خواهی است. در مرحله اجرای احکام اگر مالکین بر قیمت و نحوه فروش ملک توافق نداشته باشند، واحد اجرا ملک را از طریق مزایده به فروش می‌رساند. سهم هر یک از شرکا از محل فروش پس از کسر هزینه‌های قانونی پرداخت می‌گردد.
موارد عدم امکان افراز ملک
۱- طبق تبصره ماده ۱ قانون افراز و فروش املاک مشاع، اگر ملک دارای سند مالکیت معارض باشد یعنی در مورد یک ملک دو سند رسمی برای دو نفر صادر شده باشد، ابتدا بایستی تکلیف سند معارض که سند موخر است روشن شود. تا قبل از تعیین تکلیف سند معارض به موجب حکم نهایی دادگاه، ملک قابل افراز نخواهد بود.
بیشتر بدانید:
۲- اگر واحد ثبتی ملک مشاع را غیرقابل افراز و تقسیم تشخیص دهد، گواهی عدم افراز صادر می‌نماید. در این حالت متقاضی میتواند دادخواست دستور فروش ملک را به دادگاه تقدیم کند.
۳- به موجب ماده ۵۹۱ قانون مدنی، اگر تقسیم ملک موجب ضرر شرکا شود، امکان تقسیم در دادگاه و در ثبت وجود نخواهد داشت مگر اینکه شریکی که متضرر می‌شود موافق تقسیم باشد. در مواردی که تقسیم ملک به هر نحو طبق قانون و به درستی صورت نگرفته باشد، شریک متضرر یا هر شخص ذینفعی دعوی اعلام بطلان تقسیم‌نامه عادی یا ابطال تقسیم‌نامه رسمی را مطرح می‌نماید.
خلاصه مطلب
هر مالک ملک مشاعی میتواند هر زمان که خواست درخواست افراز و تقسیم ملک مشاعی را حسب مورد از اداره ثبت یا دادگاه عمومی محل ملک تقاضا کند. در این صورت اگر ملک قابل افراز باشد سهم متقاضی افراز شده و به درخواست وی، سند مالکیت تک‌برگ صادر و به وی تسلیم می‌شود. شما می‌توانید جهت امور مربوط به افراز ملک توسط وکیل متخصص ملکی از طریق شماره‌های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس برقرار نمایید.
دفتر وکالت و مشاوره حقوقی شریفی
سوالات متداول
۱- مستند دعوی دستور فروش ملک مشاع چیست؟
گواهی عدم امکان افراز ملک ضمیمه دادخواست دستور فروش ملک مشاع می‌شود.
۲- آیا در دعوی تقسیم ترکه نیز لازم است گواهی عدم افراز ضمیمه شود؟
در دعوی تقسیم ترکه که ناشی از اختلافات بین وراث است، دادگاه راساً موضوع تقسیم ترکه را به کارشناس دادگستری ارجاع می‌دهد. بنابراین نیازی به مراجعه متقاضی به اداره ثبت نمی‌باشد.
۳- وجه تمایز افراز ملک از تفکیک آن چیست؟
افراز در مورد ملکی است که بیش از یک مالک رسمی دارد. ولی در تفکیک ممکن است ملک فقط یک مالک داشته باشد.
