- انواع وصیت و آثار آن – وصایت - 2024-11-30
- نمونه رای پرداخت خسارت راننده مقصر به قیمت یوم الاداء - 2024-11-20
- اعتراض شخص ثالث اصلی (حکمی) و طاری - 2024-11-16
اخذ به شفعه یکی از دعاوی ملکی بوده که در خصوص ملک مشاع بین دو نفر جریان دارد. اخذ به شفعه استثنایی بر مالکیت خریدار نسبت به ملک است. هرگاه دو نفر مالک رسمی ملک قابل تقسیمی باشند. یکی از دو شریک سهم خود را با عقد بیع به ثالث بفروشد. شریک دیگر حق دارد ثمن پرداختی را به خریدار پرداخته و سهم فروخته شده را تملک کند. این حق را حق شفعه، صاحب حق را شفیع و اعمال حق را اخذ به شفعه می‌گویند.
در این مقاله وکیل ملکی شرق تهران شروط و نکات حقوقی و کاربردی اخذ به شفعه را بیان می‌کند. چنانچه نیاز به وکیل ملکی دارید همچنین برای اخذ مشاوره، تنظیم اوراق قضایی و بررسی مدارک با ما در تماس باشید.
اخذ به شفعه چیست؟
هرگاه دو نفر مالک ملک قابل تقسیمی باشند. یکی از دو شریک سهم خود را با عقد بیع به ثالث بفروشد. شریک دیگر حق دارد ثمن پرداختی را به خریدار پرداخته و سهم فروخته‌شده را تملک کند.
شروط اعمال اخذ به شفعه عبارت است از:
۱- مال غیرمنقول باشد؛ ۲- مال قابل تقسیم باشد؛ ۳- دو نفر مشاعاً مالک مال باشند؛ ۴- معامله لزوماً از طریق عقد بیع صورت پذیرفته باشد.
اخذ به شفعه عمل حقوقی ایقاع است که با اراده شفیع واقع می‌شود. ویژه عقد بیع بوده و در سایر عقود راه ندارد.
حق شفعه حقی مالی و قابل نقل و انتقال به ورثه است. بنابراین اگر حق ایجاد شود و شفیع فوت کند، ورثه اش حق اعمال حق را خواهند داشت. قابل نقل و انتقال ارادی از طریق قرارداد نیست چراکه وابسته به شخصیت شفیع است. حق شفعه قبل از ایجاد یا بعد آن از سوی صاحب حق قابل اسقاط است.
در خصوص ملک مشاع میان دو نفر جریان دارد اما لازم نیست سهام هر دو شریک با یکدیگر برابر باشد. اگر با فوت شفیع و انتقال قهری مال به موجب ارث، تعداد وراث بیشتر از دو نفر باشند اشکالی بر اعمال اخذ به شفعه وارد نیست.
اگر شفیع از حق خود به هر علتی بگذرد یا در پرداخت ثمن تاخیر کند یا سهم خود را به دیگری انتقال دهد یا عین مال مورد شفعه تلف شود یا وارثان وی به توافق نرسند و غیره همگی از موارد زوال حق شفعه خواهد بود.
نکات مهم اخذ به شفعه
۱- حق شفعه فوری است. بنابراین اگر شفیع پس از علم به وجود حق فوراً آن را اعمال نکند ساقط می‌شود. در این صورت چنانچه قوه قاهره و عذر موجه مبنی بر عدم اقدام به موقع را ثابت کند، حق پابرجاست.
۲- زمانی اخذ به شفعه قابل اعمال است که مبیع از طریق یک معامله صحیح منتقل شده باشد. پس چنانچه معامله بنا به دلایلی باطل باشد، مسلماً مبیع به ملکیت خریدار درنیامده است تا شفیع بخواهد آن را تملک کند.
۳- شفیع در صورت قصد اخذ به شفعه، می‌بایست نسبت به همه مال مورد انتقال حق را اجرا کند. بنابراین نمی‌تواند مبیع را تجزیه کند و تنها نسبت به بخشی از آن اعمال حق نماید.
۴- خریدار باید شخص ثالث غیر از شریک باشد. اگر خریداران مال چند نفر باشند مانع اخذ به شفعه نیست.
۵- گاهی شریک همه سهم خود را نمی فروشد و بخشی از آن را انتقال می‌دهد. در این صورت نسبت به قسمت فروخته شده حق شفعه ایجاد می‌شود.
۶- چنانچه شریک به وسیله سایر عقود غیر از بیع مانند عقد معاوضه، عقد صلح، هبه، وصیت، ارث و… سهمش را انتقال دهد حق شفعه ایجاد نمی‌شود.
۷- در مواردی که ملک دو نفر در ممر و مجرا (حقوق ارتفاقی ملک) مشترک باشد. اگر یکی ملک خود را با حقوق ارتفاقی بفروشد، دیگری حق شفعه دارد. اگرچه در خود ملک مالکیت مشاعی نداشته باشند. چنانچه بدون ممر و مجرا بفروشد، دیگری حق شفعه نخواهد داشت.
۸- اگر وراث چند نفر باشند، یا همگی باید حق را اجرا کنند یا از آن صرفنظر کنند. بنابراین ورثه نمی‌توانند صرفاً نسبت به سهم خود اعمال حق کنند. در صورت مخالفت برخی، وراث موافق می‌توانند با تادیه ثمن به خریدار، اخذ به شفعه نمایند.
۹- اگرچه زوجه از عین اموال غیرمنقول ارث نمی‌برد و از ثمن آن ارث می‌برد. لکن در این مورد اخذ به شفعه را به ارث می‌برد.
۱۰- شفیع باید به محض اخذ به شفعه تمام ثمن را به خریدار پرداخت کند و در تادیه ثمن حق حبس نخواهد داشت. به عبارتی بگوید ابتدا ملک را تسلیم کن بعد پول را می‌پردازم.
۱۱- اگر یک مبیع قابل شفعه و دیگری قابلیت آن را نداشته باشد مانند زمین و خودرو. شفیع نسبت به زمین که مال غیرمنقول است این حق را دارد. در خصوص اتومبیل و سایر اموال منقول چنین حقی برقرار نیست.
۱۲- منافع مبیع از زمان عقد بیع تا اخذ به شفعه، اگر متصل باشد متعلق به شفیع است. اگر منفصل و قابل جداسازی از مبیع باشد قبل از شفعه متعلق به خریدار است بعد از آن مال شفیع است.
۱۳- گاهی در این فاصله به واسطه اقدامات مشتری ارزش مبیع افزایش می یابد. در این صورت زیاده مال خریدار خواهد بود. از این رو می‌تواند بهای آن را طبق نظر کارشناس از شفیع مطالبه کند.
۱۴- پس از اخذ به شفعه که معمولاً از طریق ارسال اظهارنامه است و پرداخت ثمن، مالکیت مبیع از خریدار به شفیع منتقل می شود. تا قبل از از مطالبه شفیع، مال نزد مشتری امانت است. در اینجا در صورت تقصیر مشتری (تعدی یا تفریط) وی مسئول خسارات وارده به شفیع خواهد بود.
۱۵- هر معامله ای که خریدار خواه قبل از اعمال شفعه خواه بعد آن در مال نماید، باطل است. در این صورت شفیع دعاوی بطلان معامله و ابطال سند صادره را از دادگاه درخواست می کند.
۱۶- اگر شفیع ثمن را بپردازد و مال را مطالبه کند، با توجه به اینکه ید مشتری ضمانی است لذا می بایست فوراً مال را تسلیم کند. در غیر این صورت از این تاریخ مسئول هرگونه تلف، عیب یا نقصی در مال خواهد بود.
۱۷- اگر از طریق معامله فضولی سهم شریک فروخته شود، اخذ به شفعه زمانی ممکن است که مالک (شریک) معامله را تنفیذ نموده باشد. در صورت رد، معامله باطل است.
۱۸- زمانی می توان این حق را اعمال نمود که مال غیرمنقول قابل تقسیم و قابل افراز باشد. برای مثال، یک آپارتمان قابل افراز میان دو نفر نیست ولی زمین بدون بنا مسلماً قابل تقسیم است. اداره ثبت محل ملک صلاحیت رسیدگی به درخواست افراز ملک را دارد.
۱۹- در رایی شعبه ۵۹ دادگاه تجدیدنظر استان تهران مرقوم نموده است: در دعوای اعمال اخذ به شفعه، اگر خواهان، گواهی اداره ثبت اسناد و املاک محل (تصمیم واحد ثبتی) دایر بر قابل تقسیم و افراز بودن ملک موضوع خواسته را ارائه و ابراز نکرده باشد. با توجه به اینکه اخذ به شفعه در مورد اموال غیرمنقول قابل تقسیم قابل اعمال است، دعوای وی قابل استماع نیست.
۲۰- در مواردی بخشی از ملک، وقف است. اگر ملک وقفی با رعایت قوانین مربوطه فروخته شود، شریک دیگر می تواند اخذ به شفعه را اعمال کند. اگر شریکی که سهمش وقفی نیست حصه اش را بفروشد، در این صورت متولی حق شفعه ندارد.
کلام آخر
اخذ به شفعه از اعمال حقوقی مختص مال غیرمنقول و ملک است. زمانی قابل اجرا است که دو نفر شریک ملکی باشند و مال قابل تقسیم و جداسازی باشد. بنابراین هر مال غیرمنقولی مانند آپارتمان که قابل تقسیم نیست، را نمی توان اخذ به شفعه نمود.
از دیگر موارد مهم ایجاد حق شفعه اینست که شریک صرفاً با عقد بیع سهم خود را انتقال داده باشد. لذا اگر از طریق صلح یا معاوضه یا هر عقد دیگری غیر از بیع فروخته باشد، برای شریک دیگر حق شفعه به وجود نخواهد آمد. جهت اعطای وکالت به وکیل ملکی با شماره‌های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید.
دفتر وکالت و مشاوره حقوقی شریفی
سوالات متداول
۱- کدام دادگاه به دعوی اخذ به شفعه رسیدگی می‌کند؟
دادگاه حقوقی محل ملک صالح به رسیدگی است.
۲- اگر قبل از اعمال حق، معامله بین شریک و خریدار اقاله شود تکلیف چیست؟
با اقاله معامله بین افرادی که آن را منعقد نموده اند، همه چیز به جای سابق خود باز می‌گردد.
۳- اخذ به شفعه نسبت به معامله فضولی به چه نحو است؟
اگر شریک معامله را رد کند، اخذ به شفعه باطل است. در این صورت شفیع، حق مطالبه ثمن پرداختی را خواهد داشت.
۴- خواندگان دعوی چه کسانی هستند؟
دعوی اخذ به شفعه بر علیه شریک و خریدار هر دو مطرح می‌شود.
۵- دعوی الزام به تسلیم مال چگونه مطرح می‌شود؟
پس از اخذ به شفعه، دعوی تسلیم مال به طرفیت شریک یا خریدار که مال در ید وی است اقامه می‌شود.
